Vorgetäuschter Eigenbedarf – Rechtliche Lage und Konsequenzen

Kann Eigenbedarf vorgetäuscht werden?

Ist der Eigenbedarf vorgetäuscht, wird die Kündigung unwirksam.
Ist der Eigenbedarf vorgetäuscht, wird die Kündigung unwirksam.

Ist vorgetäuschter Eigenbedarf bei Mietwohnungen oder gemieteten Häusern eine Seltenheit oder kommt es häufiger vor? Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann praktisch jeden Mieter treffen. Gerade wenn ein Langzeitmieter noch einen günstigen Mietvertrag besitzt oder sich die Wohnung in einer besonderen Lage befindet, setzen Vermieter öfters auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf.

Auch wenn das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter nicht das Beste ist, versuchen einige Vermieter durch Ankündigung des Eigenbedarfs den Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Welche Rechte haben Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung? Wie steht es um die Mieterrechte?

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich gestattet, wenn der Vermieter zum Beispiel die Wohnung selber nutzen möchte. Oder wenn Verwandte, Haushaltshilfen oder auch Pfleger einziehen sollen. Der Eigenbedarf muss jedoch begründet sein.

Auch bei Zweitwohnungen ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf zulässig, auch wenn der Vermieter oder dessen nahe Angehörigen diese Wohnung nur sporadisch nutzen. Der Vermieter kann somit Eigenbedarf für die Zweitwohnung anmelden. Doch auch hier muss der Eigenbedarf begründet sein. Besteht der angegebene Bedarf nicht und sind die Gründe nachweislich vorgeschoben, dann kann der Mieter Schadensersatz von Vermieter verlangen.

Die wichtigsten Themen rund um den vorgetäuschten Eigenbedarf

Vorgeschobener Eigenbedarf Vortäuschung = Schadenersatz? Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf

Welche Varianten von vorgetäuschtem Eigenbedarf gibt es?

Vermieter begründen den angemeldeten Eigenbedarf oft mit der zukünftigen Nutzung durch Verwandte oder, dass Bedarfspersonen, durch Lebensumstände, einen Wohnortwechsel vornehmen müssen. Diese Gründe sind in einigen Fällen konstruiert und gelten somit als vorgetäuschter Eigenbedarf.

Eigenbedarf für eine Zweitwohnung ist zulässig.
Eigenbedarf für eine Zweitwohnung ist zulässig.

Eine andere Variante Eigenbedarf anzugeben, war das sogenannte „Münchner Modell“. Hierbei wurden Miethäuser von Personengesellschaften erworben, um diese den Gesellschaftern zur Nutzung zur Verfügung zu stellen. Die Wohnungen wurden nach dem Erwerb des Hauses in Eigentum umgewandelt.

Meist wurde den Mietern jedoch schon vor der Umwandlung wegen Eigenbedarfs gekündigt. Waren die Wohnungen dann in Eigentum umgewandelt, wurden diese durch die Eigentümer meist an andere Personen weitervermietet. Somit wurde der Mieterschutz des Paragraphen 577 des BGB umgangen, obwohl tatsächlich ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorlag.

Daher wurde der § 577 des BGB 2013 durch den Absatz 1 ergänzt:

[…] Wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. […]

Wird ein Gebäude verkauft und wurde der Wohnraum zuvor in Eigentumswohnungen umgewandelt, kommt es zu einer Sperrfrist von drei Jahren. In dieser Zeit sind Kündigungen wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen. Mancherorts kann diese Sperrfrist auch zehn Jahre betragen. Hier ist jedoch zu beachten, dass der Mieterschutz nicht greift, wenn Familienangehörige oder Haushaltsangehörige zu den Gesellschaftern oder Erwerbern gehören.

Auch wenn die Wohnung vor der Anmietung bereits Eigentum war, kann der § 577 nicht angewendet werden.

Vorgetäuschter Eigenbedarf – wie beweisen?

Der Vermieter muss den Eigenbedarf begründen und dem Mieter eine Eigenbedarfserklärung übergeben. Hierfür werden von der Rechtsprechung bestimmte Anforderungen vorgegeben. Dem Mieter muss durch die Begründung die Möglichkeit gegeben werden, seine Interessen frühzeitig vertreten zu können. Das heißt der Vermieter muss eine umfangreiche Begründung des Eigenbedarfs erstellen und diese muss nachvollziehbar sein.

Vorgetäuschter Eigenbedarf - aber wie beweisen? Die Beweislast liegt beim Mieter.
Vorgetäuschter Eigenbedarf – aber wie beweisen? Die Beweislast liegt beim Mieter.

Hat der Mieter den Verdacht, dass der angemeldete Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist, muss er dies beweisen können, um einen Schadensersatzanspruch zu haben. Der Bundesgerichtshof urteilte in einem Urteil vom 18.05.2005, dass der Mieter den Beweis für den vorgetäuschten Eigenbedarf erbringen muss.

Es ist jedoch meist schwierig zu prüfen, ob der Nachmieter in der alten Wohnung auch die Person ist, für die der Bedarf angegeben wurde oder ob die Bedarfslage an sich wirklich besteht. Meist können und dürfen Mieter nicht so tief in die Privatsphäre des Vermieters eingreifen.

Es wird empfohlen, nach der alten Wohnung in Immobilienanzeigen zu suchen und darauf zu achten, ob eventuell weitere Wohnungen im Haus zur gleichen Zeit frei werden. Der Mieter kann beispielsweise auch darauf achten, welcher Name auf dem Klingelschild angegeben wird und eventuell auch Nachbarn befragen, wer jetzt in der Wohnung wohnt. Der Blick ins Grundbuch kann auch eine Möglichkeit sein, allerdings muss dafür ein begründetes Interesse vorliegen. Die Mitnahme das alten Mietvertrages sowie der Eigenbedarfserklärung vom Vermieter können hier hilfreich sein.

Auch wenn der Mieter der Kündigung widerspricht und nicht auszieht, da er den Eigenbedarf anzweifelt, muss er seinen Verdacht belegen können. Sind genug Indizien vorhanden, die eindeutig gegen den angegebenen Eigenbedarf sprechen, muss der Vermieter diese entkräften.

Dabei ist zu beachten, dass entfernte Verwandte, wie Tanten, Schwager oder Cousins nicht zu den Angehörigen zählen, Nichten und Neffen dagegen schon.
Für entfernte Verwandte kann daher auch kein Eigenbedarf angemeldet werden.
Begründet ein Vermieter die Kündigung mit dem Einzug eines entfernten Verwandten, kann das schon Anlass zum Widerspruch geben.

Wird im gleichen Haus zur selben Zeit eine weitere Wohnung frei, muss der Vermieter diese dem Mieter, der wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde, anbieten. Tut er dies nicht und vermietet er diese zweite Wohnung anderweitig, kann der Mieter auf Schadenersatz klagen.
Diesbezüglich urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) am 09.07.2003:

[…]b) Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich die Anbietpflicht nicht.
c) Kommt der Vermieter seiner Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmißbrauch unwirksam. […]

Vorgetäuschter Eigenbedarf – Schadenersatz möglich?

Lag vorgetäuschter Eigenbedarf vor, sind Urteile auch schon durch den BGH gefällt worden.
Lag vorgetäuschter Eigenbedarf vor, sind Urteile auch schon durch den BGH gefällt worden.

Der Mieter hat bei begründetem Verdacht, dass ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegt, das Recht, Schadenersatz geltend zu machen. Wird der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, macht der Vermieter sich laut Gesetz schadensersatzpflichtig und muss mit rechtlichen Konsequenzen rechnen. Nach Urteilen des Oberlandesgerichts Koblenz und des Bayrischen Oberlandesgerichts macht sich ein Vermieter bei vorgetäuschtem Eigenbedarf auch strafbar. In diesem Fall liegt Betrug vor.

Die Gerichte urteilen meist so, dass nicht nur die Umzugskosten, Malerkosten und Kosten für die neue Wohnungseinrichtung erstattet werden müssen, sondern auch, wenn dies der Fall ist, ein Ausgleich zu den höheren Mietkosten der neuen Wohnung geschaffen werden muss. Darüber hinaus kann der Mieter auch die Wiedereinräumung seines Hausstandes in die alte Mietwohnung verlangen, allerdings nur, wenn dies auch möglich ist. Sollte die Wohnung bereits anderweitig weiterverkauft worden sein, ist eine Wiedereinräumung ausgeschlossen.

Wird vor Gericht oder anderweitig jedoch ein Räumungsvergleich geschlossen, der die Angelegenheit auch endgültig abschließt, auch wenn kein Eigenbedarf vorliegt, kann der Mieter keine Schadensansprüche mehr geltend machen.

Fällt der Eigenbedarf nach der Kündigung des Mieters weg, muss der Vermieter dies mitteilen. Diese Mitteilungspflicht besteht solange bis der Mieter die Wohnung geräumt hat und zwar auch dann, wenn es zu einem gerichtlichen Räumungsvergleich gekommen ist.

Liegt nachweisbar ein vorgetäuschter Eigenbedarf vor, können Urteile bezüglich des Schadenersatzes schnell ergehen.
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27 thoughts on “Vorgetäuschter Eigenbedarf – Rechtliche Lage und Konsequenzen

  1. Familie B.

    Hallo,
    ich habe eine Frage zum Thema Nachmieter: Mein Vermieter hat Eigenbedarf für seine Tochte angemeldet, damit (Zitat) […]diese ihm bei der Bewirtschaftung des Anwesens und im Haushalt helfen kann. Ebenso zu Besuchszwecken. […]
    Frage: Muss die Tochter einziehen, wenn sie zur Unterstützung zur Verfügung stehen soll und beispielsweise nur am Wochenende dort übernachten will? Bzw. für die angegebenen Besuchszwecke? Und ganz wichtig: Wann müsste sie spätestens eingezogen sein? Haben wir als Privatperson das Recht, bei der Meldestelle / Bürgeramt nachzufragen, wer in dem Haus gemeldet ist?
    Vielen Dank für Ihre Hilfe

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Familie B.,
      in diesem Fallen empfehlen wir Ihnen sich an einen Anwalt zu wenden oder eine rechtliche Beratung bei einem Mieterverein in Anspruch zu nehmen. Wir dürfen hier keine Rechtsberatung anbieten und können nicht beurteilen inwieweit hier tatsächlich ein Eigenbedarf vorliegt.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  2. Maria

    Mein ex Vermieter hat Eigenbedarf vorgetäuscht er hat mir Druck gemacht das er in die Wohnung muss weil er geheiratet hat und er mit seine frau in dee Wohnung einziehen will nach langer suche und Verzweiflung habe ich eine wohnung bekomnen die sehr teuer ist aber ich hatte keine andere wahl…ich bin dann ausgezogen…. ich musste alle Möbel neu kaufen weil ich 2 Wochen bei meiner Mutter schlafen musste sonst wäre ich obdachlos er wollte das ich raus gehe hat mir mit zwangsräumung gedroht…Nach dem Auszug habe ich das eine kurze Zeit beobachtet aber ich fand es kommisch das die Wohnung immer noch leer stand..Vor 2 Tagen habe ich im Internet recherchiert und habe herausgefunden das er mich dringend raus wollte damit die Wohnung verkaufen kann..Solange ich drin war hat es nicht geklappt vor 2 Jahren wo verkaufen wollte…Der Umzug hat mir 4000 Euro gekostet und darüber hinaus ist die Miete 200 Euro mehr….Was für rechte habe ich und welcher Schadenersatz steht mir zu….alleine schon der seelische psycho Terror den er mir gemacht hat das ich ausziehen soll egal wie und das er mich gedrängt hat mit meinem Sohn 1 zimmer wohnung zu nehmen hauptsache raus aus der wohnung das war Belastung wo ich hatte durch den Terror….Was steht mir zu

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Maria,
      in der Regel können bei eimem vorgetäuschten Eigenbedarf, der nachweisbar ist, alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Umzug entstanden sind, als Schadensersatz geltend gemacht werden. Sie sollten sich in diesem Fall von einem Mieterverein beziehungsweise von einem Anwalt eingehend beraten lassen und die weitere Vorgehensweise besprechen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  3. Yvonne E.

    Hallo,
    Wir bewohnen seit zehn Jahren ein Einfamilienhaus.
    In der Zwischenzeit sind einige Mängel aufgetreten, vor Krankheit der Vermieterin war das Verhältnis sehr gut. Mängel wurden auch behoben, doch seit ca. Vier Jahren wird sich um Mängel nicht mehr gekümmert was uns veranlasste schriftlich zu handeln.
    Das Resultat ist die Eigenbedarfs Kündigung, kann man hier vorgetäuschten Eigenbedarf vermuten?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Yvonne E.,
      ist die Kündigung nicht oder unzureichend begründet, kann diese unwirksam sein. Ob der angemeldete Bedarf existiert, können wir rechtlich nicht beurteilen. Haben Sie den Verdacht, dass die Kündigung unbegründet ist, sollten Sie sich bezüglich der weiteren Vorgehensweise rechtlich von einem Mieterverein bzw. einem Anwalt beraten lassen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  4. Peter

    Hallo,
    gibt es einen Strafbestand wenn der Vermieter mit einem nachweislich vorgetäuschten Eigenbedarf vor Gericht gehen will ?
    Allein aus der Tatsache heraus, dass die Klage auf falschen Behauptungen aufgestellt ist und damit
    die Justiz bemüht wird. (der angebliche Schwager existiert gar nicht, seine Krankheit somit auch nicht und dass der “Schwager” beim Vermieter wohnt ist auch nicht richtig).
    Vielen Dank für Ihre Mühen.
    Viele Grüße

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Peter,
      eine rechtliche Beurteilung oder Beratung bieten wir nicht an. Haben Sie Anhaltspunkte für den Sachverhalt können Sie diese bei dem zuständigen Gericht vorlegen. Hier ist eine rechtliche Beratung durch einen Anwalt zu empfehlen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  5. Muki

    Hallo
    Folgende Sachlage :Vermieterin verkauft das von uns (Ehepaar, zwei Kinder) gemietete Einfamilienhaus an Neffe, der will einziehen. Alleinstehend, wohnt in schöner Wohnung im gleichen Ort. Wer muss denn jetzt uns kündigen? Mit dem neuen Besitzer haben wir ja keinen Mietvertrag. Wir bezweifeln das er hier einziehen MUSS, hat ja ne Wohnung…

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Muki,
      bei einem Verkauf geht der bestehende Mietvertrag an den neuen Eigentümer über. Dieser ist in der Regel dann der Vermieter und muss die Kündigung aussprechen. Lassen Sie sich hier am besten von einem Mieterverein rechtlich beraten, um Ihre Möglichkeiten zu erfahren. Eine solche Beratung können wir nicht anbieten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  6. Jasmin

    Hallo
    Mein Vermieter hat mich diesen Monat wegen Eigenbedarf gekündigt. Allerdings hat er es mir schon Monate vorher angedroht wenn ich nicht das tu was er will wird er mich wegen Eigenbedarf kündigen. Er hat 2 Söhne die einziehen könnten aber das Verhältnis ist sehr kaputt bei ihnen. Ich wohne mit meinen Vermietern im Zweifamilienhaus und ich weiß das hier eine gesonderte Regelung besteht. Allerdings steht in meiner Kündigung nur: hiermit kündige wir das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarf laut paragraph 573 abschnitt 2 nr2. Das war es. Kein Datum kein Name nichts. Ist diese Kündigung zulässig? Für mich ist es eine vorgetäuschte eigenbedarfskündigung da er mir die schon angedroht hat. Er wollte mich einfach raus haben weil ich mich nicht zwingen lasse an einem bestimmten Tag das Treppenhaus zu putzen. Dafür habe ich 1 Woche zeit!

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Jasmin,
      bei einer Eigenbedarfskündigung muss in der Regel bereits im Kündigungsschreiben der Grund für den Bedarf ausführlich und nachvollziehbar dargelegt werden. Weist die Kündigung zudem auch formelle Fehler auf, kann ein Widerspruch sinnvoll sein. Sie sollten sich hier am besten von einem Mieterverein oder einem Anwalt rechtlich beraten lassen. Darüber hinaus, sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf auch die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  7. Patrick

    Hallo,
    musste raus wegen Eigenbedarf, der Eigentümer hat sich jetzt in der geräumten Wohnung gemeldet. Auch ein Schild hängt an der Klingel. Die Wohnung selbst steht aber leer, habe das Gefühl er macht das nur um Eigenbedarf vor zu täuschen und wird die Wohnung bald vermieten.
    Wie lange muss er denn dort gemeldet sein Bzw in der Wohnung wohnen damit es kein vorgetäuschter Eigenbedarf ist?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Patrick,
      eine pauschale Aussage diesbezüglich ist nicht möglich, da dies immer vom Einzelfall abhängig ist. Vermuten Sie einen vorgetäuschten Eigenbedarf, sollten Sie sich von einem Mieterverein oder einem Anwalt rechtlich beraten lassen. Eine solche Beratung können wir nicht anbieten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  8. Heinz M.

    Gibt es einen Mindestzeitraum für die Ausübung des Eigenbedarfs? Also: Wie lange muss z.B. ein Angehöriger des Vermieters in dem wegen Eigenbedarfs gekündigten Haus tatsächlich wohnen, damit es nicht nur vorgetäuschter Eigenbedarf ist?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Heinz M.,
      das kann pauschal nicht bestimmt werden, da sich der Zeitraum nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls richtet. Vermuten Sie einen vorgetäuschten Eigenbedarf ist eine rechtliche Beratung bei einem Mieterverein oder bei einem Anwalt empfehlenswert. Eine solche Beratung können wir nicht anbieten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  9. Norman K.

    Wir sind im Februar 2017 aufgrund anstehenden Nachwuchses in eine frisch sanierte 3-Zimmer Wohnung eingezogen (ehemaliges EFH das in zwei Wohneinheiten aufgeteilt wurde). Mietvertrag wurde unbefristet und ohne Mietkaution geschlossen.
    Im April forderte man auf einmal Mietkaution, der wir natürlich widersprachen. Seitdem gab es hin und wieder Querelen (Springläuse in der Wohnung, Ameisenplage durch kleinste Öffnungen in der Fassade usw) die darin endeten, dass man uns Anfang Dezember eine Eigenbedarfskündigung mit Frist zum 28.02.2018 zustellte, da die Vermieterin die Wohnung als Fotostudio (sie ist freiberufliche Fotografin) und als Lagerraum für die Dokumente der Firma ihres Mannes nutzen will. Man räumte uns in einem zusätzlichen Schreiben eine verlängerte Nutzung der Wohnung bis 30.05.2018 ein.
    Da zu erwarten war das bei einem Widerspruch unsererseits das Mietverhältnis nicht besser wird, suchten wir uns zeitnah eine neue Wohnung und fanden sie auch, drei Orte weiter und etwa 60€ mtl. teurer.
    Wir sind im April 2018 ausgezogen und hatten uns letztendlich damit arrangiert.
    Wir stellten nun am vergangenen Wochenende (04.08.2018)persönlich fest, dass die Wohnung scheinbar neu vermietet zu sein scheint. Auf dem Weg zu meinen Schwiegereltern kommen wir regelmäßig an unserer “alten” Wohnung vorbei. Das Namensschild am Briefkasten zu der Wohnung ist jedenfalls nicht mit dem Namen der Vermieterin versehen. Auch ein Namenswechsel ist auszuschließen da der Name auf dem Schild weder ihr Geburtsname noch eigentliche Nachname ist. Auch hingen Gardinen im Fenster. Da es am helligten Tag war, konnten wir jedoch keine Gestalten im Inneren wahrnehmen noch ob sich “wohnungstypische” Möbel darin befanden.
    Wir gehen hier nun jedoch doch stark von vorgetäuschtem Eigenbedarf aus. Sehen Sie das evtl. gleich und würden Sie sagen, die Chancen auf eine Klage inkl. Schadensersatz stehen gut?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Norman K.,
      wir können keine rechtliche Beratung anbieten und den Sachverhalt daher auch rechtlich nicht beurteilen. Wir empfehlen Ihnen sich von einem Mieterverein oder einem Anwalt bezüglich der weiteren Vorgehensweise beraten zu lassen. Diese können auch zu den Erfolgsaussichten einer Klage informieren.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  10. Judith K.

    Hallo,
    mein Vermieter hat mir aufgrund Eigenbedarf gekündigt, da er Rückenwirbel-Metastasen hat und eine barrierefreie Wohnung benötigt. Dies war vor 13 Monaten, der Einzug hat bis dato nicht stattgefunden. Vorausgegangen ist ein Gespräch, in dem der Vermieter gefordert hat, mich kostenfrei an den Gartenarbeiten zu beteiligen. Dies lehnte ich ab. Zwei Tage später kam dann die Eigenbedarfskündigung.
    Ist es möglich, hier Schadenersatz einzuklagen, wenn der Vermieter nun seine Krebserkrankung vorschiebt?
    Freundliche Grüße
    J. K.

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Judith K.,
      da wir den Sachverhalt rechtlich nicht einschätzen dürfen und auch keine Beratung anbieten, empfehlen wir Ihnen, sich diesbezüglich an einen Mieterverein oder einen Anwalt zu wenden. Diese können Sie entsprechend beraten und die weitere Vorgehensweise gemeinsam mit Ihnen klären.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  11. Miriam O.

    Hallo, ich bereite zurzeit gemeinsam mit meinem Anwalt eine Schadensersatzklage wegen vorgeschobenen Eigenbedarfs vor. In einem Ihrer Videos erwähnten Sie, dass als materieller Schaden auch berücksichtigt werden kann, dass der Mieter nach der Eigenbedarfskündigung wegen der allgemeinen Mietpreissteigerung in eine deutlich kleinere Wohnung ziehen musste. Worauf beziehen Sie sich bei dieser Feststellung? Gibt es hierzu ein Grundsatzurteil?
    Mit herzlichem Dank und Gruß
    Miriam

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Miriam O.,
      wir können nicht beurteilen, auf welche Videos Sie sich beziehen. Darüber hinaus bieten wir keine rechtliche Beratung an. Diese Fragen sollten Sie also mit Ihren Anwalt abklären.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  12. Winfried W.

    Hallo Zusammen,
    angenommen der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf und zieht dann auch in die frei gewordenen Wohnung/Haus ein. Was passiert, wenn der Vermieter seine Pläne ändert und nach einigen Monaten oder nach einem Jahr auszieht und dafür auch eine einigermaßen plausible Begründung liefern kann. Liegt in einem solchen Falle ein Missbrauch des Eigenbedarfskündigungsrechts vor? Der Vermieter muss auf der anderen Seite auch seine Pläne ändern dürfen.
    Nehmen wir mal weiter an die Wohnung wird danach verkauft an jemanden der sie selber nutzen will. Der gekündigte Mieter hätte möglicherweise das Recht, die Wohnung bis zu 3 Jahre lang zu beziehen.
    Mit herzlichem Gruß
    Winfried

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Winfried,
      eine pauschale Aussage wie lange ein Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung die Wohnung nutzen muss, ist nicht möglich. Hier handelt es sich üblicherweise um Einzelfallentscheidungen. Wie das rechtlich in diesem Fall gelagert ist, können wir nicht einschätzen und würden daher die Beratung bei einem Anwalt oder Mieterverein empfehlen.
      Handelt es sich vor dem Verlauf schon um Wohneigentum (die Wohnung ist bereits eine eigenständige Eigentumswohnung unabhängig von anderen Wohnungen im Gebäude), tritt keine Sperrfrist in Kraft. Dies ist üblicherweise auch der Fall, wenn der Kauf noch während der Mietzeit des Mieter stattgefunden hätte. Nur wenn während der Mietzeit eine Umwandlung zum Wohneigentum und dann ein Verkauf an Dritte erfolgt, greift eine Sperrfrist. Diese kann regional unterschiedlich sein und zwischen drei bis zehn Jahren betragen.
      Ist der Mieter bereits ausgezogen und hat der Vermieter die Wohnung genutzt und dann verkauft, ist eine Sperrfrist eher nicht möglich. Für eine ausführliche Beratung diesbezüglich sollten Sie sich wie gesagt an einen Anwalt oder einen Mieterverein wenden.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  13. Hr. S.

    Hallo,
    mein Vermieter hat zum 30.11.19 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Da vorher andere Streitigkeiten um Nebenkosten und Mieterhöhungen vorausgegangen sind, glaube ich an eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung.
    Offizielle Begründung ist, dass die Tochter des Vermieters “im Herbst 2019” eine Ausbildung an einer nicht näher genannten Berufsschule in meiner Stadt beginne und auch die praktischen Anteile der Ausbildung hier vor Ort stattfänden. Man wolle der Tochter die tägliche Anfahrt von einer 20 km entfernten Kleinstadt ersparen, deswegen solle sie hier einziehen. Angeblich stünde dem Vermieter keine andere vergleichbare Wohnung zur Verfügung.
    a) Frage: Kann ich – noch ohne direkt Widerspruch einzulegen – diese Begründung anzweifeln, und einen Nachweis über das Ausbildungsverhältnis der Tochter verlangen? Irgendwo anders habe ich gelesen, dass bei der Kündigung wg. Eigenbedarfs die Gründe schon tatsächlich vorliegen müssen, bzw. klar sein muss, dass diese Gründe zum Ablauf des Mietverhältnisses vorliegen werden. Soll heißen, das Ausbildungsverhältnis müsste jetzt schon mit konkreten Beginn und Dauer vertraglich vereinbart sein – eine bloße Absicht irgendwo eine Ausbildung zu machen oder vielleicht zu studieren, reicht hingegen noch nicht.
    b) zweite Frage: Falls sich jetzt herausstellen sollte, dass noch kein Ausbildungsverhältnis besteht und die Kündigung unwirksam wäre…. könnte der Vermieter dann in ein paar Monaten, wenn die Tochter tatsächlich eine Ausbildungszusage hat – wieder mit dieser Begründung Eigenbedarf anmelden ?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Hr. S.,
      zweifeln Sie die Kündigung an, ist ein Widerspruch Ihrerseits möglich. Diesen können Sie mit den Zweifeln am bestehenden Bedarf begründen. Der Vermieter muss üblicherweise auf die Kündigung reagieren und begründen, warum er diese anlehnt bzw. der Bedarf tatsächlich besteht.
      Liegt der Bedarf zur Zeit einer erneuten Kündigung dann vor und kann auch nachvollziehbar dargelegt werden, kann diese neue Kündigung dann wirksam sein.
      Sollten Sie diesbezüglich eine rechtliche Beratung wünschen, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Abwalt oder einen Mieterverein zu wenden.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  14. Familie R.

    Hallo, wir hatten eine Eigenbedarfskündigung zum 31.12.2018 und sind Mitte Dezember ausgezogen. Ebenso eine zweite Familie im kleinen Haus. Die Person welche daß gesamte Haus beziehen wollte ist nie eingezogen. Wir haben es verfolgt und haben noch guten Kontakt zum Nachbarhaus die uns immer informieren. Schon Mitte März steht diese Immobilie plötzlich zum Verkauf, sehr fraglich!? Wir übergeben den Fall dem Mietverein und fordern Schadenersatz.

    Antworten

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