Das Wichtigste zum Mietrückstand
Ein Mietrückstand entsteht, wenn Mieter die Miete nicht rechtzeitig, nicht voll oder gar nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zahlen.
In der Regel dürfen Mieter zu keinem Zeitpunkt in Rückstand geraten. Geschieht dies einmalig, sehen die meisten Vermieter von Maßnahmen wie Abmahnungen ab. In der Regel muss die Miete zum dritten Werktag innerhalb des vereinbarten Zeitraums angewiesen werden. Mehr dazu erfahren Sie hier.
Ja. Vermieter haben das Recht, das Mietverhältnis wegen ausstehenden Mietzahlungen zu kündigen. Das kann fristlos oder ordentlich erfolgen. Was dabei zu beachten ist, erfahren Sie hier.
Inhalt
Nicht gezahlte Miete: Wann sind es Mietrückstände?
Es kann viele Gründe haben, warum Mieter mit der Miete in Zahlungsverzug geraten. Ab wann ein Mietrückstand besteht, ist aber immer noch Gegenstand einiger Mythen im Mietrecht.
Es stimmt beispielsweise nicht, dass ein Verzug erst vorliegt, wenn drei Monatsmieten nicht oder zu spät bezahlt wurden. Denn gemäß den rechtlichen Vorgaben aus § 556b Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) muss die Miete spätestens zum dritten Werktag im festgelegten Zeitraum bezahlt sein.
Wann die Miete fällig ist, wird im Mietvertrag festgelegt. Es muss immer die volle Miete, also Nettokaltmiete und Betriebskosten, überweisen werden. Sobald Mieter die vereinbarte Frist verpassen, liegt ein Mietrückstand vor und sie sind mit den Zahlungen in Verzug. In diesem Fall brechen Mieter den Mietvertrag.
Üblicherweise muss die Miete zum Anfang eines jeden Monats entrichtet werden. Das heißt, bis zum dritten Werktag ist die Zahlung an den Vermieter anzuweisen. Sollte sich die Vereinbarung im Mietvertrag auf den Eingang der Zahlung beziehen, ist diese in der Regel unwirksam.
Auch eine zu spät geleistete Zahlung gilt als Mietrückstand und kann, wenn diese mehrmals vorkommt, Gegenstand einer Abmahnung oder Mahnung sein. Bei einem Mietrückstand, der bestehen bleibt und anwächst, sind dann weitere Konsequenzen sehr wahrscheinlich.
Folgen vom Mietrückstand: Ab- bzw. Mahnung für ausstehende Miete
Bei einem einmaligen Mietrückstand, der ausgeglichen wird, ist es in der Regel weniger wahrscheinlich, dass Mietern eine Abmahnung oder Kündigung droht. Bei einem Mietrückstand, der sich auf mehrere Monatsmieten beläuft, kann das schon anders aussehen. Vermieter haben meist mehrere Möglichkeiten, um den Mietrückstand einfordern bzw. anmahnen zu können. Zunächst sollte ein Gespräch der erste Schritt sein. In einem solchen können Mieter die Gründe erklären und beispielsweise eine Ratenzahlung ausmachen.
Bringen Gespräche keine Lösung oder entsteht erneut ein Mietrückstand, können Vermieter diesen abmahnen. Das ist sowohl bei verspäteten als auch bei ausbleibenden Mietzahlungen eine Option.
Vermieter nutzen diesen Weg oftmals auch dazu, sich für eine eventuelle ordentliche oder fristlose Kündigung wegen dem Mietrückstand abzusichern. Denn es kann durchaus als stille Duldung gewertet werden, wenn Vermieter den Zahlungsverzug bei der Miete nicht anmahnen und zukünftig eine pünktliche, vollständige Zahlung fordern. Üblicherweise muss eine Abmahnung erfolgen, bevor Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen können.
Die Mahnung bzw. Zahlungsaufforderung kann unabhängig davon erfolgen. Mieter erhalten eine Mahnung für den Mietrückstand meist schriftlich. In dieser wird dann an die Zahlungspflicht erinnert und eine neue Frist gesetzt. Darüber hinaus können Vermieter dann auch eine Abmahnung zusenden.
Folgende Punkte sollten dann in diesem Schreiben enthalten sein:
- Angaben zum betreffenden Zeitraum
- Angaben zum Eingang der Miete (ob verspätet, nicht vollständig, gar nicht)
- Hinweis auf Vereinbarungen im Mietvertrag
- Hinweise auf rechtliche Grundlagen
- Forderung nach pünktlicher, vollständiger Zahlung
- Hinweise auf Folgen bei wiederholtem Verzug
Mietrückstand: Ab- bzw. Mahnung als Vorlage
Nachfolgend finden Sie ein kostenloses Muster für eine Abmahnung bei Mietrückstand. Sie können sich diese herunterladen und individuell anpassen.
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Muster Abmahnung (.doc) Muster Abmahnung (.pdf)Mietrückstand kann fristlose Kündigung begründen
Eine Abmahnung, die Mieter für einen Zahlungsverzug erhalten, sollte nicht ignoriert werden.
Denn kommt es nach einer solchen erneut zu einem Mietrückstand, ist eine außerordentliche, fristlose Kündigung der Wohnung wegen diesem Mietrückstand zulässig.
Die rechtliche Grundlage bildet dann unter anderem § 543 BGB:
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn […]
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Eine fristlose Kündigung bei einem Mietrückstand geht in der Regel auch mit einer Aufforderung zur Räumung der Wohnung einher. Darüber hinaus kann gleichzeitig auch die Räumungsklage angestrengt werden.
Mieter haben jedoch gemäß BGB zwei Monate Zeit, die Rückstände zu begleichen. Tun sie dies, ist die fristlose Kündigung gegenstandslos. Vermieter haben jedoch auch die Möglichkeit, säumige Mieter fristgerecht und ordentlich zu kündigen.
Durch einen größeren oder wiederholten Mietrückstand, der durch eine Abmahnung oder Mahnung für den Mieter bereits vermerkt ist, können Vermieter erhebliche Vertragsverletzungen geltend machen.
Eine ordentliche Kündigung erfolgt dann innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten und kann gemäß des Urteils des Bundesgerichtshofes (BGH) auch nicht durch Zahlung der Rückstände unwirksam gemacht werden (siehe BGH, 13.10.2021 – VIII ZR 91/20).
In der Urteilsbegründung heißt es dazu wie folgt:
Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung […]
Kaution als weitere Option
Sind Mieter bereits ausgezogen, kann die Mietkaution dazu verwendet werden, einen Mietrückstand auszugleichen. Diese dient als Sicherheit für eben solche Fälle.
Wichtig ist auch hier, dass Mieter über das Einbehalten und die Gründe dafür informiert werden. Bleibt ein Restbetrag über, muss dieser an die Mieter ausgezahlt werden, sofern nicht noch andere Schäden damit gedeckt werden sollen.
Reicht der Betrag der Kaution nicht aus, um den Mietrückstand zu begleichen, bleibt Vermietern meist keine andere Option als die Außenstände per Mahnung, Abmahnung bzw. Klage einzufordern.
Wann setzt die Verjährung vom Mietrückstand ein?
Ein Mietrückstand kann nicht ewig lang vom Mietern verlangt werden. Machen Vermieter ihre Ansprüche nicht geltend und mahnen Rückstände oder einen Zahlungsverzug nicht an, kann das, wie bereits erwähnt, durchaus als stillschweigende Duldung gelten. Erfolgt keine Abmahnung bei einem Mietrückstand, verjährt dieser in der Regel nach drei Jahren (siehe § 195 BGB).
Tritt bei einem Mietrückstand die Verjährung ein, ist das Einfordern der Zahlungen nicht mehr zulässig.
Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Ansprüche entstehen.
Vermieter sollten also nicht untätig sein, wenn Mieter mit der Mietzahlung in Verzug sind bzw. wenn dieser öfters auftritt.
Was tun bei einem Mietrückstand: Tipps für Mieter
Sind Mieter in einen Mietrückstand geraten, sollten sie sich zeitnah beim Vermieter melden und das Gespräch suchen. So zeigen Sie, dass Sie an einer Lösung interessiert sind und es sich um einen einmaligen Zustand handelt. Vermieter können dann durchaus Kulanz walten lassen und beispielsweise einer Ratenzahlung zustimmen.
Haben Sie für den Mietrückstand bereits eine Abmahnung erhalten, sollten Sie diese nicht ignorieren, sondern auch hier mit dem Vermieter in Kontakt treten. Meist lässt sich in einem Gespräch einiges klären. Darüber hinaus kann eine Beratung bei einem Mieterverein weitere Lösungswege aufzeigen und bei Gesprächen mit dem Vermieter unterstützen.
Weitere Optionen um einen Mietrückstand auszugleichen, können unter anderem folgende sein:
- Wohngeld beantragen
- Jobcenter oder Sozialamt können Mietschulden übernehmen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind und ein Antrag gestellt wurde
- Bei Verwandten, Freunden, Bekannten erkundigen, ob Unterstützung möglich ist (Darlehen sollten aber schriftlich festgehalten werden)
- Bei Banken nach Krediten fragen
Quellen und weiterführende Links
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