Eigenbedarf im Mietvertrag ausschließen – Geht das?

Ausschluss von Eigenbedarf ist ein Option

Mieter und Vermieter können nur im Mietvertrag Eigenbedarf ausschließen.
Mieter und Vermieter können nur im Mietvertrag Eigenbedarf ausschließen.

Beim Einzug in eine Wohnung oder eine Mietshaus, das sich in Privatbesitz befindet, haben einige Mieter das Thema Eigenbedarf durchaus im Hinterkopf. Um einer solchen Kündigung zu entgehen, möchten einige von ihnen bestimmte Klauseln in den Vertrag aufnehmen. Doch ist es überhaupt möglich im Mietvertrag Eigenbedarf ausschließen zu lassen?

Unter bestimmten Voraussetzungen ist dies tatsächlich eine Option, die Mieter nutzen können, um einer Kündigung wegen Eigenbedarfs vorzubeugen. In der Rechtsprechung wurden diesbezüglich bereits Regelungen gefunden, die im Mietrecht Anwendung finden.

Was Mieter bei Klauseln beachten müssen und wann sie Eigenbedarf ausschließen können, beleuchtet der nachfolgende Ratgeber näher.

Das Wichtigste zum Ausschluss von Eigenbedarf

Ist es möglich, Eigenbedarf im Mietvertrag auszuschließen?

Ja, durch entsprechende Vereinbarung bzw. Klauseln keine eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen bestimmten Zeitraum oder generell ausgeschlossen werden.

Muss bei der Formulierung etwas was beachtet werden?

Ja, der Ausschluss des Eigenbedarfs muss konkret auf das betreffende Mietverhältnis hinweise bzw. dieses benennen. Eine Vereinbarung kann als Anhang zum Mietvertrag oder direkt in diesem hinterlegt sein.

Muss die Vereinbarung zum Ausschluss unterzeichnet sein?

Ja, beide Mietvertragsparteien müssen die Vereinbarung unterzeichnen, sofern diese nicht bereits schriftlich im Mietvertrag hinterlegt ist. Eine mündliche Vereinbarung ist hier nicht möglich.

Eigenbedarf ausschließen: Wann besteht die Möglichkeit?

Grundsätzlich können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Mietverhältnis ausgeschlossen ist. Auch wenn dieser Ausschluss für länger als ein Jahr festgelegt ist. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil 2007 (04.04.2007, AZ: VIII ZR 223/06).

Möchten Mieter Eigenbedarf einseitig ausschließen, ist das nicht möglich.
Möchten Mieter Eigenbedarf einseitig ausschließen, ist das nicht möglich.

Haben die Mietvertragsparteien die notwendige Schriftform für den Mietvertrag nach § 550 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eingehalten, kann der Vermieter auf die Anmeldung von Eigenbedarf verzichten. Das Ausschließen des Bedarfs muss also schriftlich vereinbart sein, um wirksam festgelegt zu sein.

Zudem muss die Vereinbarung im Mietvertrag selbst stehen oder auf einem Schriftstück verfasst sein, das in einer sogenannten Urkundeneinheit zweifelsfrei zum Mietvertrag zählt (BGH, 15. 11. 2006, AZ: XII ZR 92/04 ). Allerdings kann es im Streitfall immer einer Auslegung der Gerichte obliegen, ob ein gesondertes Schriftstück als zum Mietvertrag zugehörig angesehen wird. Daher ist es ratsam, wenn Mieter Eigenbedarf ausschließen möchten, dies direkt im Vertrag zu tun.

Die Vereinbarung muss einen konkreten Hinweise auf das betroffene Mietverhältnis enthalten und von beiden Parteien unterzeichnet sein.Eine mündliche Vereinbarung, Eigenbedarf ausschließen zu wollen, ist nicht zulässig. Vermieter können dann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn der Bedarf vorliegt und begründet werden kann. Denn, wie erwähnt, muss ein Ausschluss schriftlich vorliegen.

Im Mietvertrag Eigenbedarf wirksam ausschließen

Mieter sollten darauf achten, dass sie keinen formularmäßigen Ausschluss erstellen. Denn so den Eigenbedarf ausschließen zu wollen, kann zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führen. Oftmals sind diese formularartigen Klauseln einseitig erstellt.

Das Einverständnis des Vermieters fehlt und der Verzicht auf Eigenbedarf bedeutet in einem solchen Fall eine Benachteiligung. Im Mietvertrag Eigenbedarf einseitig ausschließen, ist also nicht möglich. Das Einverständnis des Vermieters muss vorliegen.

Gesetzlich muss der vereinbarte Verzicht nicht zeitlich begrenzt sein. Da dieser jedoch die Nutzungsmöglichkeiten für den Vermieter einschränkt, kann es durchaus sein, dass in der Vereinbarung eine zeitliche Beschränkung aufgenommen wird.

Gibt es Klauseln, die den Eigenbedarf ausschließen, gelten diese auch nach einem Verkauf der Wohnung.
Gibt es Klauseln, die den Eigenbedarf ausschließen, gelten diese auch nach einem Verkauf der Wohnung.

Möchten die Mietvertragsparteien in einem Mietvertrag Eigenbedarf ausschließen, können sie dies frei aufsetzen.

Verbindliche Musterformulierungen gibt es in diesem Fall nicht. Beide Parteien sollten darauf achten, dass der Verzicht in beiden Exemplaren des Mietvertrags wortgleich festgehalten ist.

Nachträglich Änderungen in einem Dokument oder unterschiedliche Formulierungen führen in den meisten Fällen zur Unwirksamkeit der Vereinbarung. Eigenbedarf im Mietvertrag ausschließen zu lassen, bedarf also einiger Vorbereitung.

Haben sich die Mietvertragsparteien geeinigt, dass sie den Eigenbedarf ausschließen wollen und dies im Vertrag ordnungsgemäß festgehalten, gilt dieser Ausschluss auch für zukünftige Käufer der Wohnung oder des Hauses.
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2 thoughts on “Eigenbedarf im Mietvertrag ausschließen – Geht das?

  1. Bahar

    Hi, kann man beim Erwerb einer Immobilie, die schon Vermietet ist und im Mietvertrag mit dem Vorbesitzer vereinbart haben, dass die Kündigung durch Eigenbedarf ausgeschlossen wurde, diese Klausel für nichtig erklären und somit eine ordentluche Kündigung wegen Eigenbedarf durchsetzen ?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Bahar,

      der bestehende Mietvertrag geht beim Kauf an den neunen Eigentümer über. Ist vereinbart, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist, hat eine solche Klausel üblicherweise auch nach dem Kauf Gültigkeit. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in diesem Fall nicht möglich. Da wir keine Rechtsberatung anbieten, sollten Sie den Sachverhalt mit einem Anwalt besprechen.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten

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