Vermieterrechte: Vermieter mit Pflichten hat auch Rechte in Deutschland

Wichtige Ratgeber zu Vermieterrechten

→ Besichtigungsrecht → Betriebskosten → Bußgeld für Vermieter → Frist Nebenkostenabrechnung → Miete → Mieterhöhung → Mietvertrag kündigen → Nachmieter → Räumungsklage → Vermieterbescheinigung → Vermieterrechte bei Auszug → Vermieterrechte bei Eigenbedarf → Wohnungsübergabeprotokoll

Vermieterrechte sind Teil des Mietrechts

Das Mietrecht in Deutschland ist komplex und zielt darauf ab, ein faires Gleichgewicht zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern zu schaffen. Sowohl Mieter als auch Vermieter haben Pflichten und Rechte, die gesetzlich und vertraglich definiert sind.

Für ein harmonisches Mietverhältnis ist es unerlässlich, dass beide Seiten ihre Rechte und Pflichten kennen. Dieser Ratgeber konzentriert sich auf die Vermieterrechte und beleuchtet die wichtigsten Aspekte, von der Kündigung über die Mieterhöhung bis hin zur Wohnungsübergabe.

Die wichtigste gesetzliche Grundlage für das Mietrecht bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). In den Paragraphen 535 bis 577a BGB sind die grundlegenden Regelungen zu Mietverhältnissen definiert. Dazu gehören dann aus Sicht der Vermieter auch jegliche Pflichten und Rechte, die damit einhergehen.

Was für Rechte hat der Vermieter?

Die Hauptpflicht des Vermieters ist es zunächst, dem Mieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der gesamten Mietzeit zu erhalten. Im Gegenzug hat der Vermieter das Recht auf die pünktliche Zahlung der Miete und der vereinbarten Nebenkosten. Darüber hinaus gibt es weitere Vermieterrechte, die zum Beispiel Schönheitsreparaturen oder das Recht auf eine Besichtigung der Wohnung betreffen.

Aber nicht immer sind für Vermieter die Pflichten und Rechte einfach voneinander zu trennen. Die Grenzen gehen oftmals fließend ineinander über. Häufiges Streitthema ist zum Beispiel Schimmel. Die Vermieterrechte bei Schimmelbefall hängen von der Ursache ab. Kann der Vermieter nachweisen, dass der Schimmel durch ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters entstanden ist, muss der Mieter für den Schaden aufkommen. Liegt ein Baumangel vor, ist der Vermieter in der Pflicht. 

Vermieterrechte, die eine Renovierung beinhalten, gibt es an sich nicht, allerdings kann das bei den Regelungen zu Schönheitsreparaturen inbegriffen sein. Achtung: Stare Fristen sind hier unwirksam. Wollen Vermieter ihre Pflichten und Rechte diesbezüglich im Mietvertrag festlegen, sollten sie auf die möglichen Formulierungen achten. 

Um Schäden an der Wohnung begutachten oder Käufern bzw. Nachmietern die Mietsachen zeigen zu können, beinhalten Vermieterrechte auf die Besichtigung einer Wohnung. Wichtig ist, dass es eine rechtzeitige Vorankündigung gibt und ein triftiger Grund benannt wird. Der Mieter muss den Zutritt in der Regel dann gewähren, hat aber ein Recht auf Schutz seiner Privatsphäre.

In den nachfolgenden Abschnitten gehen wir etwas näher auf weitere zentrale Vermieterrechte sowie auf grundlegende Pflichten ein. 

Vermieterrecht bei Mieterhöhung und Nebenkosten

Die Vermieterrechte bei einer Mieterhöhung sind klar geregelt. Eine Erhöhung ist nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und unter Einhaltung von Kappungsgrenzen und Sperrfristen möglich. Die rechtliche Grundlage dafür bilden §§ 557 bis 561 BGB. Eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen folgt eigenen Regeln. Diese sind in § 555d BGB definiert.

Eine Mieterhöhung muss angekündigt werden und bedarf der Zustimmung des Mieters. Gleiches gilt bei den Nebenkosten. Sind diese nicht im Mietvertrag vereinbart, können Vermieter diese nicht einseitig abrechnen. Gemäß Vermieterrecht können Nebenkosten auf Mieter übertragen werden. Es gilt jedoch: Nur die in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten sind umlegbar. Der Vermieter muss jährlich eine nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung erstellen, sofern eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart ist.

Die Kündigung des Mietverhältnisses

Eines der wichtigsten, aber auch am strengsten regulierten Vermieterrechte betrifft die Kündigung von Mietverhältnissen. Gemäß § 573 BGB ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur bei einem berechtigten Interesse möglich.

Das Gesetz nennt hauptsächlich drei Gründe, die eine solche Kündigung rechtfertigen:

• Erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter: Dazu zählen vor allem wiederholt unpünktliche Mietzahlungen oder erhebliche Mietschulden. Die Vermieterrechte bei Mietschulden können eine Kündigung rechtfertigen. Auch die unerlaubte Untervermietung oder eine nachhaltige Störung des Hausfriedens sind zulässige Gründe.
• Eigenbedarf anmelden: Die Vermieterrechte bezüglich der Kündigung sind bei Eigenbedarf ebenfalls sehr eng gefasst. Diese Kündigung ist nur möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Das muss im Kündigungsschreiben detailliert begründet werden.
• Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung: Dieser Grund ist in der Praxis schwer durchzusetzen und an hohe Hürden geknüpft. Vermieter müssen nachweisen, dass eine Vermietung einen Verkauf hemmt oder unmöglich macht.

Die Formvorschriften für eine Kündigung sind ebenfalls streng. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, vom Vermieter (oder allen Vermietern) eigenhändig unterschrieben sein und dem Mieter nachweislich zugehen. Sie muss eine klare Begründung für das berechtigte Interesse enthalten. Zudem sind die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Für Vermieter sind Pflichten und Rechte in diesem Fall nicht voneinander zu trennen.

Vermieter mit Pflichten: Das zählt im laufenden Mietverhältnis

Vermieterrechte sind eine Sache, denn darüber hinaus gibt es auch Pflichten. Im laufenden Mietverhältnis sind verschiedene Regelungen zu beachten, zu denen unter anderem auch die Instandhaltung der Mietsache gehört.

Grundsätzlich tragen Vermieter alle Reparaturen, die mit Mängeln und der Instandhaltung zusammenhängen. Im Mietvertrag kann geregelt sein, dass Mieter Kleinstreparaturen selbst tragen. Vermieterrechte, die Reparaturen betreffen, bestehen nur dann, wenn Schäden mutwillig verursacht wurden. In diesem Fall müssen Mieter die Beseitigung tragen.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch, dass Vermieter über die Pflichten und Rechte abklären müssen, dass Baumängel bzw. Schäden an der Mietsache nicht die Verkehrssicherheit beeinträchtigen. Vermieter sind verpflichtet, sicherzustellen, dass die Immobilie ohne Gefahr für Gesundheit und Leben betreten und genutzt werden kann. 

Das bezieht sich dann nicht nur auf die vermietete Wohnung, sondern auch auf Gemeinschaftsflächen wie Flure, Keller, Fahrstühle, Höfe oder Gärten. Auch Zugänge und Zuwege fallen unter die Verkehrssicherungspflicht. Einhalten können Vermieter die Pflicht zum Beispiel durch die regelmäßige Reinigung von Geh- und Fußwegen und die Instandhaltung der Hausbeleuchtung. Aber auch die Gartenpflege und das Streuen bei Glätte sind hier inbegriffen. 

Am Ende des Mietverhältnisses: Auszug und Kaution

Die Vermieterrechte bei Auszug des Mieters umfassen vor allem die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung. Bei der Wohnungsübergabe sollte ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellt werden, in dem der Zustand der Wohnung und die Zählerstände festgehalten sind. Etwaige Schäden und notwendige Arbeiten werden so dokumentiert. 

Für Außenstände wie die Reparatur von Schäden oder noch offene Nebenkostennachzahlungen kann die Kaution verwendet werden. Denn die Vermieterrechte erlauben eine Kaution als Mietsicherheit. Für die Abrechnung der Kaution hat der Vermieter eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist. Wichtig im Zusammenhang mit der Kaution ist, dass diese unabhängig vom Vermögen des Mieters zinsbringend während der Mietzeit angelegt ist. 

Grenzen der Vermieterrechte: Was darf der Vermieter nicht?

Vermieter dürfe ihre Pflichten und Rechte nicht missbräuchlich anwenden. Doch was darf ein Vermieter und wo sind Grenzen gesetzt? Auch wenn Vermieterrechte den Zutritt zur Mietsache in bestimmten Fällen vorsehen, so stellt ein unerlaubtes Betreten eine Straftat darf. 

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