Mietaufhebungsvertrag: Für Mieter und Vermieter eine Alternative

Ein Mietaufhebungsvertrag kann bei Eigenbedarf eine Lösung sein

Eine Mietvertragsaufhebung kann in einigen Situationen eine gute Option sein.
Eine Mietvertragsaufhebung kann in einigen Situationen eine gute Option sein.

Im Falle eines berechtigten Eigenbedarfs auf Seiten des Vermieters muss nicht immer eine Kündigung ausgesprochen werden. Manchmal ist ein Mietaufhebungsvertrag für beide Seiten die bessere und vorteilhaftere Lösung.

Besonders, wenn sich Vermieter und Mieter nicht sicher sind, ob der Eigenbedarf angemeldet werden kann, es jedoch nicht auf eine rechtliche Auseinandersetzung ankommen lassen möchten, ist eine Mietvertragsaufhebung eine Option. Allerdings gibt es in einem solchen Fall einiges zu beachten. Ist beispielsweise ein Mietaufhebungsvertrag, der mündlich geschlossen wurde, wirksam?

Kann eine Vereinbarung bereits vor dem Einzug geschlossen werden? Wie sehen die rechtlichen Grundlagen in Bezug auf einen Aufhebungsvertrag für eine Wohnung oder ein Haus aus? Diese und weitere Fragen beleuchtet der nachfolgende Artikel näher.

Die wichtigsten Themen rund um den Aufhebungsvertrag

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Aufhebungsvereinbarung für den Mietvertrag: Wann ist das möglich?

Ein Mietaufhebungsvertrag, oft auch Mietaufhebungsvereinbarung oder Mietauflösungsvertrag genannt, ist meist dann sinnvoll, wenn sich beide Parteien einvernehmlich trennen möchten. So können in einem solchen Vertrag Bedingungen festgelegt werden, die zu einer einvernehmlichen Auflösung des Mietverhältnisses führen. Dies ist bei einer Kündigung nicht möglich.

Durch den Mietaufhebungsvertrag können Vermieter das Mietverhältnis einvernehmlich beenden.
Durch den Mietaufhebungsvertrag können Vermieter das Mietverhältnis einvernehmlich beenden.

Möchte der Vermieter einen bestehenden Eigenbedarf geltend machen, ist sich jedoch nicht sicher, ob dieser wirkungsvoll angebracht werden kann und stimmt der Mieter der Beendigung des Vertragsverhältnisses zu, kann für diesen Mietvertrag ein Aufhebungsvertrag aufgesetzt werden.

Aber auch in anderen Situationen kann ein solches Vorgehen sinnvoll sein. Ein Aufhebungsvertrag für einen Mietvertrag kann bei einer Trennung langwierige Kündigungsphasen verhindern und mitunter auch sicherstellen, dass Mieter nicht in eine finanzielle Schieflage geraten und Vermieter auf Einnahmen verzichten müssen.

Ebenfalls eine Option stellt ein Mietaufhebungsvertrag im Todesfall dar. Hier können Hinterbliebene die mietrechtlichen Angelegenheiten mitunter schneller regeln und der Vermieter hat die Möglichkeit, die Räumlichkeiten schneller neu zu vermieten.

Ein Aufhebungsvertrag kann also für Mieter und Vermieter eine durchaus interessante Option sein, um ein Mietverhältnis einvernehmlich und ohne Verluste zu beenden. Sowohl Vermieter- als auch Mieterrechte werden bei dieser Art der Vertragsauflösung berücksichtigt. Beide Parteien haben die Möglichkeit, zu bestimmen, unter welchen Voraussetzungen das Mietverhältnis beendet wird.

Weitere Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag

Neben den bereits erwähnten Gründen, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen, können weitere Situationen dazu führen, dass sich Vermieter und Mieter zu diesem Schritt entschließen. Soll beispielsweise ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig beendet werden oder ist die gesetzliche Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Kündigung für die Bedürfnisse beider Vertragspartner zu lang, kann die Aufhebung vom Mietvertrag ein möglicher Weg sein.

Die Aufhebung des Mietvertrags ist sinnvoll, wenn Mieter vorzeitig aus diesem entlassen werden wollen.
Die Aufhebung des Mietvertrags ist sinnvoll, wenn Mieter vorzeitig aus diesem entlassen werden wollen.

Wurde im Mietvertrag wirksam ein Kündigungsverzicht vereinbart, ist ein Mietaufhebungsvertrag für beide Seiten die einzige Möglichkeit. Ebenso ist dies der Fall, wenn der Vermieter kein berechtigtes Interesse vorweisen kann, das Mietverhältnis dennoch beenden möchte. Durch einen Aufhebungsvertrag hat der Vermieter hier eventuell die Chance, das Mietverhältnis rechtlich wirksam zu beenden.

Ein Aufhebungsvertrag ist im Mietrecht auch dann eine Perspektive, wenn mehrere Personen zu den Vertragsparteien gehören und nur einzelne aus diesem ausscheiden wollen. Die Vereinbarung zur Aufhebung des Mietvertrages wird dann nur mit dem betreffenden Mieter oder Vermieter getroffen. Eine Kündigung nur eines Mieters oder Vermieters ist rein rechtlich in diesem Fall auch nicht möglich.

Im Falle eines Nachmieters, für den kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden soll, kann ein Mietaufhebungsvertrag vor dem Einzug des neuen Mieters den Austritt und den Übergang des Mietverhältnisses regeln.

Darüber hinaus kann ein Mietaufhebungsvertrag bei einem Verkauf der Wohnung oder des Hauses sowie bei einer angesetzten Grundsanierung der Immobilie ebenfalls eine legitime Option darstellen.

Gesetzliche Grundlage für die Aufhebung eines Mietvertrages

Zur Nachweisführung sollte ein Mietaufhebungsvertrag in Schriftform vorliegen.
Zur Nachweisführung sollte ein Mietaufhebungsvertrag in Schriftform vorliegen.

Ein Aufhebungsvertrag für eine Mietwohnung oder ein vermietetes Haus wird rechtlich wie jeder andere Vertragsabschluss behandelt. Daher können die Regelungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) diesbezüglich angewendet werden.

So gilt für einen Mietaufhebungsvertrag § 312 BGB ebenso wie die Regelungen zum Widerruf in § 550 BGB. Laut diesen Vorgaben, die im Mietrecht auf den Aufhebungsvertrag zutreffen, muss ein solcher einvernehmlich geschlossen werden. Das heißt, alle Beteiligten müssen zustimmen und sich mit den festgehaltenen Bestimmungen einverstanden erklären. Einseitige Vereinbarungen sind nicht wirksam.

Verpflichtet, für einen Mietvertrag eine Aufhebungsvereinbarung zu treffen, sind weder Mieter noch Vermieter. Ist eine ordentliche Kündigung zulässig, kann eine Partei diese aussprechen und die gesetzlichen Kündigungsfristen nutzen.

Mieter können jedoch unter bestimmten Umständen vom Vermieter verlangen, durch einen Mietaufhebungsvertrag aus dem Mietverhältnis vorzeitig entlassen zu werden. Das kann unter anderem dann der Fall sein, wenn im Mietvertrag eine echte Nachmieterklausel enthalten ist. Dieser verpflichtet den Mieter dazu, den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren und den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen wie zuvor fortzusetzen.

Eine Möglichkeit: Einen Mietaufhebungsvertrag bei Tod des Mieters vereinbaren.
Eine Möglichkeit: Einen Mietaufhebungsvertrag bei Tod des Mieters vereinbaren.

Auch im Falle einer Unzumutbarkeit kann ein Aufhebungsvertrag für die Wohnung durch den Mieter verlangt werden. Wann die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist und dies über dem Interesse des Vermieters zur Fortsetzung steht, ist jedoch immer eine Ermessenssache und eine Einzelfallentscheidung.

In der Regel liegt ein Mietaufhebungsvertrag in Schriftform vor. Dies wird allein schon aus Nachweisgründen für die getroffenen Vereinbarungen und Termine empfohlen. Doch auch eine mündliche Vereinbarung kann als Aufhebungsvertrag gültig sein.

Um Mieter vor einer unwissentlichen Zustimmung zu schützen, gelten hier die Regelungen im BGB in Bezug aus Haustürgeschäfte. Mieter können ihre Zustimmung innerhalb von 14 Tagen widerrufen.

Was muss ein Aufhebungsvertrag für ein Mietverhältnis enthalten?

Wird für einen Mietvertrag ein Aufhebungsvertrag angefertigt, sind einige grundsätzliche Dinge zu beachten. So gibt es Inhalte, die vorkommen müssen und andere, die zusätzlich aufgenommen werden können.

Die notwendigen Punkte muss eine solche Vereinbarung immer enthalten, um wirksam zu sein. Die Mietvertrags­parteien müssen sich über die Inhalte einig sein, daher muss ein Mietaufhebungsvertrag Vermieter und Mieter benennen, die diesen abschließen. Die Vertragsparteien sollten mit denen des Mietverhältnisses identisch sein.

Ebenso muss das Mietverhältnis genau bezeichnet werden und eine Erklärung zur Beendigung dessen von allen Parteien enthalten sein. Darüber hinaus sollte auch immer der Zeitpunkt der Beendigung im Vertrag benannt sein, sodass beide Parteien sich an diesen Fristen orientieren können.

Im Mietaufhebungsvertrag ist das Widerrufsrecht ausdrücklich zu benennen. Dies ist Teil der Rechtsbelehrung und muss bei Verträgen gesetzlich vorliegen. Ein Hinweis auf das in diesem Fall nicht geltende Widerspruchsrecht des Mieters ist hier sinnvoll. Ein Widerspruch wie beim Eigenbedarf ist hier nicht möglich.

Sinnvolle, empfohlene Punkte im Mietaufhebungsvertrag

Sind besondere Regelungen im Mietvertrag festgehalten, ist es ratsam, diese im Aufhebungsvertag aufzugreifen, um zu klären, wie mit diesen verfahren werden soll. Dies ist jedoch in der Regel dann nicht mehr Teil der notwendigen Inhalte.

So gehören zu den empfohlenen Punkten beispielsweise Regelungen bezüglich der Schönheitsreparaturen, des Räumungstermins, der Räumungsfristen (um genug Zeit für den Auszug zu veranschlagen) und des Nachmieters.

Das sollten Mieter und Vermieter im Aufhebungsvertrag festlegen: Miete, Mietkaution und Abfindung.
Das sollten Mieter und Vermieter im Aufhebungsvertrag festlegen: Miete, Mietkaution und Abfindung.


Darüber hinaus sollten Mieter und Vermieter auch vereinbaren, wie sie mit der Mietkaution verfahren und ob für den frühzeitigen Auszug eine Abfindung gezahlt wird. Des Weiteren sollte eine Regelung in Bezug auf den Abrechnungszeitpunkt für die Betriebskosten vereinbart werden, sodass dies keinen Anlass für Unstimmigkeiten geben kann.

Gab es Umbauten an der Mietsache oder sollen Einrichtungsgegenstände belassen werden, bietet sich auch hier an, dies im Mietaufhebungsvertrag zu klären und die weitere Vorgehensweise festzuhalten.

In Bezug auf die Mietzahlungen bis zum festgelegten Ende des Mitverhältnisses, sollten etwaige Rückerstattungsansprüche, etwa bei einer Vorauszahlung für den gesamten Monat, obwohl das Vertragsende vorher festgesetzt wurde, in der Vereinbarung ebenfalls festgelegt sein.

Abrechnungszeitpunkt für die Betriebskosten vereinbart werden, sodass dies keinen Anlass für Unstimmigkeiten geben kann.

Gab es Umbauten an der Mietsache oder sollen Einrichtungsgegenstände belassen werden, bietet sich auch hier an, dies im Mietaufhebungsvertrag zu klären und die weitere Vorgehensweise festzuhalten.

In Bezug auf die Mietzahlungen bis zum festgelegten Ende des Mitverhältnisses, sollten etwaige Rückerstattungsansprüche, etwa bei einer Vorauszahlung für den gesamten Monat, obwohl das Vertragsende vorher festgesetzt wurde, in der Vereinbarung ebenfalls festgelegt sein.

Vermieter können auch einen Widerspruch gegen eine stillschweigende Weiternutzung der Mietsache unterbringen. Gibt es einen Mietaufhebungsvertrag und der Mieter zieht nicht aus, haben Vermieter dann eine rechtliche Handhabe, die Wohnung räumen zu lassen.
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4 thoughts on “Mietaufhebungsvertrag: Für Mieter und Vermieter eine Alternative

  1. Timothy W

    Hallo,
    ich habe eine vermietetes EFH am Mai gekauft, und ein Mietaufhebungsvertrag zwischen Alte Eigentümer, mich und Mieter mit latzte Auszug Termin 30.09 unterschrieben lassen. Ich bin jetzt seit 01.08 Eigentümer. Leider Mieter zieht nicht raus und wir haben ein Klage erhoben. Wie kompliziert kann jetzt sein und wie lang soll ich warten bis Haus geräumt wird? Was passiert wenn Mieter kein Miete ab jetzt zahlen will?
    Danke im Voraus,
    Timo

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Timothy W.,
      da wir dies rechtlich nicht beurteilen oder einschätzen können, sollten Sie sich an einen Abwalt wenden und mit diesem die weitere Vorgehensweise abklären.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  2. Alan

    Guten Tag,
    wir haben vor Zwei Wochen einen vermietetes Haus gekauft. Ein Kaufvertrag wurde abgeschlossen. In ca. 2 Wochen ( bei der Bezahlung, 10.01.2019) werden wir Eigentümer sein.
    Wie wir mitbekommen haben, dürfen wir erst Eigenbedarf anmelden nachdem wir im Grundbuch eingetragen sind ( Dauert im Normalen Fall ca 3 bis 4 Monate). Meine Frage: können wir schon jetzt ( bevor die Eintragung im Grundbuch) einen Mietaufhebungsvertrag mit dem Jetzigen Mietern machen? ( ist das Rechtlich Wirksam?)
    Vielen Dank im Voraus.
    Grüße
    Alan

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Alan,
      solange Sie nicht der eingetragene Eigentümer sind, ist der bestehende Mietvertrag in der Regel noch nicht auf Sie übertragen. Da wir rechtlich nicht beurteilen können, ob ein Aufhebungsvertrag schon jetzt rechtskräftig wäre, empfehlen wir Ihnen eine Beratung bei einem fachkundigen Anwalt.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten

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