Besichtigungsrecht des Vermieters: Wann ist das durchsetzbar?

Von Dörte L.

Letzte Aktualisierung am: 21. November 2023

Geschätzte Lesezeit: 7 Minuten

Alles Wichtige zum Besichtigungsrecht für Vermieter

Besteht ein Recht des Vermieters auf Besichtigung der Wohnung?

Ja, es besteht ein Recht auf eine Wohnungsbesichtigung für Vermieter. Allerdings ist dies nicht allgemeingültig, sondern kann nur dann durchgesetzt werden, wenn sachliche Gründe oder ein Notfall vorliegen. Wann unter anderem ein Besichtigungsrecht besteht, haben wir hier zusammengefasst.

Muss der Vermieter die Besichtigung mit einer Frist ankündigen?

Ja. Vermieter müssen Besichtigungen der vermieteten Wohnung vorab ankündigen und dürfen ohne Einverständnis des Mieters die Mietsache nicht eigenmächtig betreten. Welche Fristen in der Regel gelten, lesen Sie hier.

Muss ich als Mieter eine Besichtigung dulden?

Mieter müssen das Besichtigungsrecht des Vermieters dulden, wenn sachliche Gründe vorliegen und die Besichtigungen ordnungsgemäß angekündigt sind. Das gilt auch, wenn Besichtigungen im Mietvertrag vereinbart wurden. Mehr zu Pflichten von Mietern erfahren Sie hier

Hat der Vermieter ein Recht auf Besichtigung der Wohnung?

Der Vermieter will die Wohnung besichtigen. Was gilt diesbezüglich?
Der Vermieter will die Wohnung besichtigen. Was gilt diesbezüglich?

In einem Mietverhältnis kann es durchaus vorkommen, dass Vermieter die Mietsache besichtigen bzw. anderen diese zeigen müssen. Das kann im Vorfeld von Sanierungen der Fall sein, bei einem anstehenden Verkauf der Immobilie oder bei der Suche nach Nachmietern. Dann stellt sich immer die Frage, haben Vermieter ein Besichtigungsrecht? Und wie oft müssen Mieter eine Besichtigung dulden bzw. ermöglichen?

Grundsätzlich gilt in diesem Zusammenhang, dass Vermieter zwar ein Besichtigungsrecht haben, Mieter aber das Hausrecht über ihre Mietsache ausüben können. Das bedeutet, ohne Ankündigung oder ohne das Wissen des Mieters und ohne triftigen Grund ist ein Betreten der Wohnung nicht zulässig und strafbar. Es gibt also kein allgemeines Betretungs- oder Besichtigungsrecht. Weder im Wohnraum- noch im Gewerbemietrecht ist ein allgemeines Recht vorhanden.

Soll ein Besichtigungsrecht für Vermieter im Gewerberaum oder für eine Wohnung grundsätzlich vorhanden sein, sollte dies immer auch im Mietvertrag festgehalten sein. Solche Klauseln sind zulässig, solange sie Mieter nicht benachteiligen. So darf weder die Hinterlegung eines Zweitschlüssel noch ein generelles Betretungsrecht gefordert werden. Eine Besichtigung kann aus bestimmten sachlichen Gründen, jedoch auch ohne diese Klauseln erfolgen. Aber bin ich als Mieter verpflichtet, angekündigte Besichtigungstermine zuzulassen?

Das Recht vom Vermieter, eine Wohnungsbesichtigung aus sachlichen Gründen durchführen zu dürfen, begründet sich unter anderem durch § 809 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). In diesem ist Folgendes festgehalten:

Wer gegen den Besitzer einer Sache einen Anspruch in Ansehung der Sache hat oder sich Gewissheit verschaffen will, ob ihm ein solcher Anspruch zusteht, kann, wenn die Besichtigung der Sache aus diesem Grunde für ihn von Interesse ist, verlangen, dass der Besitzer ihm die Sache zur Besichtigung vorlegt oder die Besichtigung gestattet.

In diesem Fall steht der Mieter an Stelle des Besitzers und muss eine Besichtigung bei bestimmten Voraussetzungen dulden.  

Gründe für die Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter

Ein Besichtigungsrecht besteht nur, wenn sachliche Gründe vorliegen.
Ein Besichtigungsrecht besteht nur, wenn sachliche Gründe vorliegen.

Eine Wohnungsbesichtigung dürfen Vermieter, wie bereits erwähnt, nur dann durchführen, wenn es dafür sachliche Gründe gibt.

Also einfach mal so sich die Wohnung der Mieter ansehen oder Bekannten zeigen, weil sie die Immobilie irgendwann mal kaufen wollen, ist nicht möglich. Besteht ein berechtigtes Kaufinteresse, liegt das allerdings anders. In diesem Fall besteht ein Besichtigungsrecht für Vermieter. Bei einem Verkauf der Immobilie kann ein solches also begründet sein. 

Erfragen Vermieter eine Wohnungsbesichtigung, sind beispielsweise auch folgende Gründe in der Regel zulässig und müssen von Mietern geduldet werden:

  • Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen vorbereiten
  • Vermessen der Mietsache
  • Begutachtung von Schäden bzw. Ursachenforschung
  • Verhinderung von drohenden Schäden (bei konkreten Anhaltspunkten, z. B. Risse, Wasserflecken, Lecks in Rohren usw.)
  • Ablesen von Messgeräten (Wasseruhren, Heizung)
  • bei begründetem Verdacht einer vertragswidrigen Nutzung (Gewerbe im Wohnraum, unerlaubte Tierhaltung)
  • Nachmieterbesichtigungen (nach Kündigung des Mietverhältnisses)

Je nach Einzelfall können auch weitere sachliche Gründe ein Besichtigungsrecht für Vermieter begründen. Der BGH hat in einem aktuellen Urteil verdeutlicht, dass die Interessen der Mieter und Vermieter abzuwägen sind (BGH, Urteil v. 26.4.2023, VIII ZR 420/21).

In der Urteilsbegründung heißt es wie folgt:

Das grundsätzliche Zutrittsrecht der Kläger ergebe sich sowohl aus der mietvertraglichen Vereinbarung […] als auch – jedenfalls in bestimmtem Maße und zu bestimmten Zwecken – aus einer mietvertraglichen Nebenpflicht gemäß § 242 BGB. Erforderlich sei im Rahmen von § 242 BGB eine umfassende Interessenabwägung, insbesondere der grundrechtlich geschützten Positionen der Mietvertragsparteien. Dies gelte auch für den Fall, dass – wie hier – dem Vermieter bereits mit einer Formularklausel ein entsprechendes Betretungsrecht eingeräumt worden sei, da ihm dadurch keine weitergehenden Befugnisse eingeräumt werden könnten und auch die vertragliche Vereinbarung verfassungskonform auszulegen sei.

Bei einer Besichtigung durch der Vermieter ist darauf zu achten, dass keine Persönlichkeitsrechte verletzt werden.
Bei einer Besichtigung durch der Vermieter ist darauf zu achten, dass keine Persönlichkeitsrechte verletzt werden.

Es kann sich also auch um eine spezifische Einzelfallentscheidung handeln, ob Vermieter von ihrem Besichtigungsrecht Gebrauch machen können oder nicht. Wichtig ist, dass sie ihr Anliegen ausführlich und nachvollziehbar begründen können und die Besichtigungen nicht über ein gewisses Maß hinausgehen.

Achtung: Fotos sind in der Regel nur von den jeweiligen Schäden erlaubt. Die ganze Wohnung fotografieren zu dürfen, sei es für Kaufinteressenten oder Nachmieter, ist im Besichtigungsrecht des Vermieters üblicherweise nicht enthalten. Das stellt in der Regel eine Verletzung des Persönlichkeitsrechts dar. Allerdings gibt es unterschiedliche Urteile diesbezüglich. Fotos für ein Inserat nach der Kündigung sollten nur mit Zustimmung der Mieter angefertigt werden und es sollten keine persönlichen Dinge auf diesen zu sehen sein.

Das Besichtigungsrecht des Vermieters nach einer Kündigung des Mietverhältnisses kann auch dazu genutzt werden, zu klären, was im Zuge des Auszugs bis zur Übergabe in der Wohnung gemacht werden muss. Wichtig ist auch hier, dass ein sachlicher Grund für die Besichtigung besteht, zum Beispiel Nachmietern die Räume zu zeigen.

Richtiges Vorgehen im Notfall

Vermieter dürfen eine Besichtigung ohne Ankündigung durchführen, wenn es sich um einen Notfall handelt.
Vermieter dürfen eine Besichtigung ohne Ankündigung durchführen, wenn es sich um einen Notfall handelt.

In bestimmten Ausnahmesituationen dürfen Vermieter die Wohnung auch ohne Zustimmung der Mieter betreten – so zum Beispiel in dringenden Notfällen wie einem Wasserrohrbruch oder Dachschäden durch Stürme bzw. Unwetter. Liegt Gefahr im Verzug vor, ist eine Notöffnung ebenfalls zulässig.

Daher ist es empfehlenswert, wenn Mieter einen Zweitschlüssel bei einer Vertrauensperson hinterlegen und Vermieter darüber informieren und die Kontaktdaten hinterlassen. So lässt sich oftmals eine Notöffnung umgehen.

Vermieter müssen ihr Vorgehen allerdings jederzeit begründen und nachweisen können. Ist eine Notöffnung im Nachhinein nicht notwendig, kann das strafrechtliche Konsequenzen haben.

Wie viele Besichtigungen muss ich als Mieter akzeptieren?

Wie oft und wann Mieter Besichtigungen zulassen müssen, ist gesetzlich nicht eindeutig bestimmt. Auch ist nicht klar geregelt, ob Vermieter regelmäßig während der Mietdauer nach dem Zustand der Mietsache schauen dürfen. Ob es sich hierbei um einen sachlichen Grund für ein Besichtigungsrecht handelt, ist regelmäßig Gegenstand der Rechtsprechung

Besichtigungsrecht für Vermieter: Wie oft dürfen sie dieses wahrnehmen?
Besichtigungsrecht für Vermieter: Wie oft dürfen sie dieses wahrnehmen?

Derzeit orientieren sich Gerichte an Regelungen, die Besichtigungen ein- oder zweimal in der Woche für angemessen erachten. Länger als drei Stunden sollten diese nicht dauern. Nehmen die Ankündigungen und Termine Überhand, sollten Mieter dies immer klar darstellen und Vermieter auffordern, ihre Interessen ebenfalls zu berücksichtigen

Vermieter sollten darauf achten, dass sie ihr Besichtigungsrecht in einem angemessenen Rahmen ausüben. Das gilt besonders dann, wenn sie die Mietsache Kaufinteressenten oder Nachmietern zeigen. Berufliche und private Interessen der Mieter müssen immer berücksichtigt werden. Allerdings gibt es im Mietrecht beim Besichtigungsrecht für Vermieter keine Vorgaben, zu welchen Uhrzeiten oder an welchen Tagen Mieter dies dulden müssen.

Üblich sind meist folgende Zeiträume:

  • werktags zwischen 10 bis 13 Uhr und zwischen 16 bis 18 Uhr
  • an Sonn- und Feiertagen nur in Ausnahmefällen

Laut einem Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main müssen berufstätige Mieter bei einem Verkauf der Immobilie Besichtigungen von Kaufinteressenten dreimal im Monat zwischen 19 und 20 Uhr dulden (LG Frankfurt am Main, 24.05.2002, Az.: NZM 2002, 696). Die Termine dürfen zudem zwischen 30 und 45 Minuten dauern. So können Besichtigungstermine für Mieter Pflicht sein.

Das Besichtigungsrecht für Vermieter gemäß BGB kann auch im Mietvertrag vereinbart sein.
Das Besichtigungsrecht für Vermieter gemäß BGB kann auch im Mietvertrag vereinbart sein.

Wurden Besichtigungszeiten im Mietvertrag vereinbart, ein Besichtigungsrecht für Vermieter also vertraglich eingegrenzt, sind diese in der Regel auch bindend. Das gilt, sofern die Vereinbarungen angemessen sind.

Sind Mieter längerfristig verhindert, müssen sie sicherstellen, dass der Zutritt zur Mietsache gewährleistet ist. So zum Beispiel auch hier durch die Hinterlegung eines Schlüssel bei Vertrauenspersonen. Sind Mieter erkrankt oder beruflich verhindert, müssen Vermieter den Termin verlegen bzw. neu planen. Zu oft sollten Mieter dies jedoch nicht tun, denn besonders nach der Kündigung des Mietverhältnisses müssen sie das Recht auf eine Wohnungsbesichtigung durch Vermieter dulden. 

Besichtigungsrecht vom Vermieter: Ein Ankündigungsfrist ist einzuhalten

Besichtigungsrecht: Vermieter müssen eine Ankündigungsfrist einhalten.
Besichtigungsrecht: Vermieter müssen eine Ankündigungsfrist einhalten.

Eine Besichtigung durch den Vermieter ist nur dann zulässig, wenn diese vorher angekündigt wurde. So gilt in der Regel eine Frist von drei bis vier Tagen vor dem Termin als ausreichend. Unter Umständen können auch 24 Stunden vorab zulässig sein, z. B. bei Mietern, die nicht berufstätig sind.

In der Ankündigung müssen die Besichtigungstermine sowie der Grund für diese eindeutig und nachvollziehbar benannt sein. Wie formulieren Sie eine solche Ankündigung der Besichtigung durch den Vermieter? Unser Muster zeigt ein Beispiel, welches Sie kostenlos herunterladen und individuell anpassen können.

Muster Zustimmung Kautionsübertragung

Laden Sie hier kostenlos das Muster für die Ankündigung der Besichtigung herunter!

Drucken Sie sich das Muster für die Ankündigung der Besichtigung am besten aus und passen dieses individuell an.

Muster Ankündigung der Besichtigung (.doc) Muster Ankündigung der Besichtigung (.pdf)

Wichtig: Bringen Vermieter andere Personen, z. B. Kaufinteressenten, Nachmieter, Gutachter oder Handwerker mit, muss dies ebenfalls in der Ankündigung angegeben sein. 

Kann ein Mieter eine Wohnungsbesichtigung verweigern?

Besichtigungsrecht: Mieter können den Zutritt unter Umständen verweigern.
Besichtigungsrecht: Mieter können den Zutritt unter Umständen verweigern.

Bei einer unangekündigten Wohnungsbesichtigung durch Vermieter, stehen die Rechte der Mieter über dem Besichtigungsrecht. Das bedeutet, Mieter dürfen die Besichtigung hier ablehnen und den Zutritt verweigern. Gleiches gilt, wenn kein sachlicher Grund für die Besichtigung vorliegt. 

Im Zweifelsfall müssen Vermieter die Gerichte bemühen und dort entscheiden lassen, ob sie von ihrem Recht Gebrauch machen dürfen und in welcher Form. Erst nach einer positiven Entscheidung dürfen Vermieter sich ohne Zustimmung der Mieter Zutrifft verschaffen. Andernfalls handelt es sich um Hausfriedensbruch (§ 123 StGB).

Verweigern Mietern den Zutritt trotz fristgerechter Ankündigung und ordnungsgemäßer Begründung, sollten Vorschläge für einen Ersatztermin benannt werden. Ist dies nicht der Fall und reagieren Mieter nicht weiter, bleibt Vermietern auch hier nur der Gang vor Gericht. Mietern kann in diesen Fällen auch drohen, dass sie zu einem Schadensersatz verpflichtet werden. 

Quellen und weiterführende Links

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Über den Autor

Dörte
Dörte L.

Dörte schreibt seit 2016 für mietrecht.com. Nach dem Studium an der Universität Potsdam hat sie im Bereich der Haus- und Liegenschaftsverwaltung gearbeitet und kann die dort gesammelten Erfahrungen in der Redaktionsarbeit einbringen. Neben Ratgebern verfasst sie auch News zu wichtigen mietrechtlichen Themen.

One thought on “Besichtigungsrecht des Vermieters: Wann ist das durchsetzbar?

  1. G Sagawe

    Guten Tag,
    kann ich dem Vermieter den geforderten Zutritt zur Wohnung verweigern, wenn dieser nicht genau definiert, aufgrund welcher angeblichen Beschwerden er eine Besichtigung vornehmen möchte?

    Vielen Dank für Ihre Antwort und
    freundliche Grüße
    G. Sagawe

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