Eine Nebenkostenvorauszahlung muss vereinbart werden
Das Thema „Nebenkosten“ ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter oftmals eines, was Konfliktpotential birgt und zu Unstimmigkeiten führen kann. Ist beispielsweise eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart, stellt sich auch die Frage, ob diese angepasst werden kann und wann eine Erhöhung möglich ist. Die Höhe einer Vorauszahlung ist hier dann meist der Auslöser für Streitigkeiten. Ein Mieter zahlt beispielsweise die Nebenkostenvorauszahlung nicht, weil sie zu hoch erscheint, und kann sich damit unter Umständen in eine schwierige Situation begeben.
Was in Bezug auf eine Nebenkostenvorauszahlung zu beachten ist, welche rechtlichen Grundlagen hier gelten und wann Erhöhungen bzw. Anpassungen eine Option darstellen, betrachtet der folgende Ratgeber näher.
Das Wichtigste zur Nebenkostenvorauszahlung
Nebenkosten können in Form einer Nebenkostenvorauszahlung oder als Pauschale beglichen werden.
Ist keine Vereinbarung im Mietvertrag festgehalten, müssen Mieter gemäß § 556 BGB auch keine Nebenkostenvorauszahlung leisten oder eine Pauschale bezahlen.
Sind Betriebskosten– oder Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart, muss eine Abrechnung über den Verbrauch und die tatsächlichen Kosten erfolgen. Dies kann zu Nachzahlungen oder Guthaben führen.
Inhalt
Was ist eine Vorauszahlung der Nebenkosten?
Für die Nebenkostenvorauszahlung ist es zunächst wichtig zu klären, was Nebenkosten sind. Hierbei ist zu beachten, dass rechtlich „Nebenkosten“ nur im Gewerbemietrecht existieren, im Wohnraummietrecht wird von „Betriebskosten“ gesprochen.
Üblicherweise beinhalten die Nebenkosten im Gewerbe mehr Positionen als es bei den Betriebskosten der Fall ist. So sind in den Nebenkosten auch Posten für Verwaltung, Reparaturen und Instandhaltung enthalten. Da sich der Begriff Nebenkosten jedoch als Synonym in der Alltagssprache durchgesetzt hat, wird in der Regel dieser auch im Allgemeinen verwendet. Der Einfachheit halber wird im folgenden Artikel die Unterscheidung zwischen Neben- und Betriebskosten nicht hervorgehoben.
Grundsätzlich sind Betriebs- und auch Nebenkosten die Kosten, die für ein Grundstück oder eine Immobilie laufend anfallen. Dies gilt sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnraummietrecht. Können diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden, bestehen zwei Möglichkeiten, wie dies geschehen kann. Zum einen ist eine Vereinbarung über eine Pauschale möglich, zum anderen können Vorauszahlungen festgelegt werden.
Für eine Betriebs- oder Nebenkostenvorauszahlung ist die Höhe von der Größe des Objekts sowie einem kalkulierten Verbrauch abhängig. Bei einer Vorauszahlung werden also die anfallenden umlegbaren Kosten vom Mieter getragen und es muss eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Fallen die Zahlungen zu hoch oder zu niedrig aus, kann es zu einer Nachzahlung oder einer Rückforderung bei einer Nebenkostenvorauszahlung kommen.
Gesetzliche Grundlagen für die Nebenkostenvorauszahlung
Die Nebenkostenvorauszahlung ist gesetzlich geregelt. Gemäß § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss grundsätzlich der Vermieter die Nebenkosten tragen. Allerdings kann laut § 556 BGB im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die umlagefähigen Kosten trägt.
Wie bereits erwähnt, kann in diesem Fall dann eine Nebenkostenvorauszahlung in den Mietvertrag aufgenommen werden. Wichtig ist, dass eine solche Vereinbarung im Vertrag aufgeführt wird. Ohne eine Festlegung im Mietvertrag müssen Mieter die Nebenkosten nicht tragen.
Da das Risiko bei einer Pauschale beim Vermieter liegt, hat sich die Nebenkostenvorauszahlung als gängigste Variante etabliert. Üblicherweise sind die Nebenkostenvorauszahlungen dann so gestaltet, dass sie monatlich gemeinsam mit dem Mietzins erfolgen. Dabei kann es sich um geschätzte oder errechnete Werte handeln, die im Voraus, also vor dem eigentlichen Verbrauch, zu zahlen sind.
Für die verbrauchsabhängigen Kosten werden die Beträge nach dem tatsächlichen Verbrauch ermittelt. Für die restlichen Posten wird ein Umrechnungsschlüssel verwendet, der die Nebenkostenvorauszahlung dann pro qm berechnet. Hier besteht dann ein Bezug zur Größe der Mietsache. Im Gegensatz zu einer Pauschale können Vermieter und auch Mieter die Beträge für eine Nebenkostenvorauszahlung anpassen, ohne dass dies explizit im Mietvertrag erwähnt sein muss. Das ist sowohl nach unten als auch nach oben möglich.
Nebenkostenvorauszahlung berechnen
Wie hoch die Nebenkostenvorauszahlung ausfällt, wird mit Abschluss des Mietvertrags festgelegt. Stellt sich im Laufe des Mietverhältnisses heraus, dass diese zu niedrig oder zu hoch angesetzt wurde, können Mietvertragsparteien eine Nebenkostenvorauszahlung erhöhen oder senken. Gleiches gilt, wenn sich der Verbrauch stark ändert.
Vermieter müssen bei der Höhe der Vorauszahlung darauf achten, dass ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis besteht und die Nebenkostenvorauszahlung nicht zu hoch oder viel zu niedrig ausfällt. Denn in beiden Fällen würden unangemessene Belastungen auf Mieter übertragen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies in mehreren Entscheidungen festgehalten (BGH, 06.07.2011, Az.: VIII ZR 340/10 und 28.11.2007 Az.: VIII ZR 243/06).
Wann ist eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung möglich?
Wie erwähnt, ist eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen möglich. Das ist immer dann der Fall, wenn sich die angesetzten Beträge als zu hoch oder zu niedrig erweisen. Gemäß § 560 BGB kann jede Mietvertragspartei eine schriftliche Erklärung abgeben und eine Anpassung der Vorauszahlung erwirken.
Eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung durch den Vermieter ist beispielsweise dann möglich, wenn eine WG gegründet wird oder eine weitere Person in die Wohnung einzieht. Hier kann für die Zukunft ein höherer Verbrauch angenommen werden. Doch auch hier muss die Erhöhung sich in einem angemessenen Rahmen bewegen. Auch bei einem hohen Nachzahlungsbetrag kann eine Erhöhung sinnvoll sein.
Möchten Mieter von sich aus lieber eine höhere Vorauszahlung leisten, als nach der Abrechnung immer wieder mit einer Nachzahlung konfrontiert zu sein, können sie dies in der Regel mit dem Vermieter durch einen Zusatz zum Mietvertrag vereinbaren. Eine solche Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung durch den Mieter kann natürlich auch für eine Senkung des Betrags verwendet werden.
Rückforderung und Rückzahlung bei einer Nebenkostenvorauszahlung
Wurde die Nebenkostenvorauszahlung zu hoch oder zu niedrig angesetzt, kann es, wie bereits erwähnt, zu Nachzahlungsforderungen oder zu einem Guthaben für Mieter kommen. Doch auch nach der Beendigung eines Mietverhältnisses können Mieter eine Nebenkostenvorauszahlung zurückfordern, wenn diese nicht fristgerecht vom Vermieter abgerechnet wurde (BGH, 09.03.2005, AZ: VIII ZR 57/04).
Legt ein Vermieter auch bei einem laufenden Mietvertrag die Abrechnung nicht rechtzeitig vor, können Ansprüche rückwirkend nicht mehr geltend gemacht, also auch keine Nachzahlung gefordert werden. Die Verjährungsfrist für Ansprüche beträgt bei einer Nebenkostenvorauszahlung in der Regel drei Jahre.
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Habe eine Frage wir haben eine 70 quadratmeter Wohnung zahlen seit 2023 400 Euro zur Miete dazu an Betriebskosten.
Letztes Jahr Jahr haben wir 200 Euro gezahlt. Wir möchten 300 Euro jetzt Einzahlen ab 2024 . Aber der Vermieter will das nicht meine Frage darf er das.
Hallo alle miteinander,
Ich habe von unserem Vor Hauseigentuemer eine NK Abrechnung erhalten fuer die Monate 01-01-22 bis 11-07-22, Nachzahlung durch mich 228,94€, das ist okay. Das Haus wurde verkauft und der neue Besitzer sendete mir am 31-05-23 eine NK Abrechnung fuer die Monate 12-07-22 bis 31-12-22 von 1335,62€ die ich nachzahlen soll. Monatliche NK Vorauszahlung im Jahr 1680€.
Trotz mehrmaliger Aufforderung durch mich und einen Bevollmaechtigten, mir diese Rechnung zu erklären und Nachweise preiszu geben, bzw mir Einsicht in Rechnungen fuer diesen Zeitraum zu erlauben, beharrt der neue Besitzer auf komplette Begleichung seiner Vorderung.
Ist das rechtens.
Bitte um eine Antwort oder Ratschlag
Hallo zusammen,
ich hab da ein Problem mit meinem Vermieter. Bis April haben wir immer 105,40€ an Nebenkosten monatlich gezahlt. Ab Mai 2021 wollte der Vermieter die Miete auf 360 und die Nebenkosten auf 120 € erhöhen. Die Mieterhöhung haben wir aber nicht anerkannt und haben so mit auf der Überweisung immer geschrieben 320€ Miete und 120€ Nebenkosten. Das hat unser Anwalt uns so geraten. Jetzt haben wir für 2022 die Nebenkostenabrechnung erhalten und da wurden die Nebenkosten von uns nur mit 80 € monatlich berechnet und jetzt sollen wir über 700 € nachzahlen. Meine Frage jetzt dazu: Muss der Vermieter die von mir auf der Überweisung angegebenen Beträge genauso verrechnen oder kann er von sich aus einfach 360€ Miete und 80€ Nebenkosten berechnen?
Guten Abend,
Ich habe meine Betreibskostenabrechnung erhalten.
Wir müssen 799€ nachzahlen.Unsere Miete wurde von 755€ auf 889€ angehoben. Betriebskosten ist angemessen.
Heizkostenvorrauszahlungen von 65€ auf 138€ angehoben ,das gleiche bei Kalt und Abwasser von 24€ auf 66€. Wir sind der Meinung diese Rechnung nicht mehr angemessen ist.
Ist normal…jede muss mehr bezahlen…du bezahlst oder muss kundigen und gehen…
Der Vermieter zieht per Lastschrift mehr Miete ab,ohne das ich eine schriftliche Information darüber erhalten habe. Kann ich das Lastschriftmandat widerrufen?
Hallo,
Ich habe eine Mieterin die weigert Ihre Nebenkosten zu begleichen mit der Begrünung, das Im Mietvertrag bei Nebenkostenvorauszahlung kein betrag eingetragen wurde, was auch der fall ist da es eine sehr kleine Wohnung ist und die Nebenkosten nur einmal Jährlich nach verbrauch abgerechnet werden.
Hat Sie recht oder kann ich die Nebenkosten geltend machen?
Danke und grüße
Tobi
Meine Mieter wohnen jetzt seit einem Jahr in meiner Wohnung. Gerade wurde die Abrechnung der gesamten Betriebskosten des Wohnhauses durch die Eigentümergemeinschaft genehmigt, so dass ich jetzt gern die Betriebskostenabrechnung an die Mieter schicken würde. Allerdings stimmen die Zeiträume nicht überein: Gesamtabrechung: 1.1.2021 bis 31.12.2021. Abrechnungszeitraum für meine Mieter: 1.7.2021 bis 31.6.2022. Laut Mietrecht muss ich spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, also in diesem Fall bis spätestens 30.6.2023, meinen Mietern die Abrechnung zugeschickt haben. Es ist aber nicht unwahrscheinlich dass die Eigentümergemeinschaft die Gesamtabrechnung für das Jahr 2022 erst nach dem Juni 2023 genehmigt. Wie wird in diesem Fall verfahren, der ja sicherlich ganz üblich ist.
Wir haben unsere Nebenkostenabrechnung für 2021 bekommen und bekommen über 40 Euro zurück, trotzdem will unser Vermieter die Nebenkosten erhöhen und verlangt auch noch eine Nachzahlung ab dem 1. Januar 2022 von 6x 60 Euro.
Wir haben mitbekommen, dass das hausgeld der Eigentümer erhöht wird weil sie mehr Geld in das Rücklagenkonto einzahlen sollen. Ich gehe davon aus, dass wir deswegen mehr Nebenkosten zahlen sollen obwohl wir von unseren Nebenkosten ja über 40 Euro zurückbekommen sollen. Darf er das?
Guten Tag,
wir haben aktuell eine Nebenkostennachzahlung von 270€.
Die Vorauszahlung beträgt 220€ pro Monat und wurde erst letztes Jahr auf Grund der fast gleichen Nachzahlung um 10€ pro Monat angepasst.
Jedoch möchte der Vermieter nun eine Anpassung um monatliche 70€ Vorauszahlung auf 290€ pro Monat geltend machen. Wir finden das steht in keinem Verhältnis?
Können Sie uns helfen?!
Besten Dank im Voraus
Janet
die Erhöhung der Vorauszahlungen von 220 auf 290 EUR ist sehr fair. Da die Kosten für die Heizkosten in 2022/2023 ansteigen, macht dein Vermieter es richtig. So musst du bei der nächsten Abrechnung nicht viel nachzahlen.
Meine Nebenkostenjahresabrechnung 2020 ging mir im April 2021 mit Aufforderung zur Erhöhung des monatlichen Abschlages ab Mai 2021 zu; nach Korrektur im laufe des Jahres 2020 ergab sich eine Nachzahlung von 480 Euro, so dass der Vermieter ab Mai 2021 den monatlichen Abschlag um 40 Euro ( 480:12) erhöhte.
Ist der um 40 Euro erhöhte Abschlag ab Mai 2021 gerechtfertigt / fällig, obwohl die Korrektur der Jahresabrechnung erst später , im November 2021, übersandt wurde?
Vielen Dank für Ihre Antwort / Einschätzung
Laura
Ist doch fair.
ja. das ist bei WEGs nun mal so
Hallo
Nebenkostenabrechnung 2018 wurde uns im Dezember 2019 zugestellt. Dadrin eine Erhöhung für die Vorauszahlung der Betriebskosten erhalten (40€) die ich ab Januar 2020 zu zahlen habe. Heute die Abrechnung von 2019 erhalten. Allerdings wurden die 40 € die ich seit Januar mehr bezahle nicht berücksichtigt. Ist das normal?
Guten Tag,
ich habe den Vertrag, der ab dem 01.01.2020 läuft. Die Schlüsselübergabe war am 22.12.2019
Für diese 10 Tage verlangt mein Vermieter die Nebenkosten Vorauszahlung, ist es so korrekt?
Danke und VG
Hallo,
meine NK Vorauszahlung beruht auf Verbrauchswerten einer dreiköpfigen Familie, die vor drei Jahren in der Wohnung gewohnt hat. Ich bin mit zwei Personen eingezogen. Mittlerweile ist meine Tochter ausgezogen und ich wohne nur noch alleine hier. Zahle nach wie vor diese hohe Pauschale. Habe auch in den ganzen drei Jahren erst 1x eine Abrechnung bekommen. Kann ich die Vorauszahlungen kürzen??
VG
Hallo Frau S,
die Kürzung sollten Sie mit dem Vermieter besprechen und zuvor eventuell auch durch eine Beratung beim Mieterverein abklären lassen.
Wir bieten keine rechtliche Beratung an.
Ihr Team von mietrecht.com
Sehr geehrte Damen und Herren, seit drei Jahren zahle ich zu viele Nebenkosten ca 8 00€ im Jahr in diesem Jahr habe ich versucht das meine Nebenkosten angeglichen werden aber leider wurden nur 20 € von die Heizkosten gemindert. Ich zahle Heizkostenvorauszahlung 1332 Euro meine Nebenkosten betragen aber Wasserkanal 205 € und Heizkosten 693 € das sind ca 400 € zu viel. Was kann ich tun um mein Recht geltend zu machen das meine Vorauszahlung angeglichen wird.
Hallo Strobl,
bezüglich der Senkungen der Nebenkosten sollten Sie sich nochmals mit dem Vermieter in Verbindung setzen und aktiv um eine Minderung der Vorauszahlungen bitten. Empfehlenswert ist hier auch eine Beratung durch einen Mieterverein. Dieser kann Ihnen eventuell weitere Möglichkeiten aufzeigen.
Ihr Team von mietrecht.com
Ich habe meine Betriebskostenabrechnung für 2018 vor ein paar Tagen bekommen. Ich muss 277 Euro nachzahlen. Soweit so gut. Jetzt steht in der Abrechnung drin, dass sich rückwirkend ab 1.1.19 die Vorrauszahlung um 25 Euro erhöht. Das soll ich jetzt auf einen Schlag bezahlen. Ist das korrekt?
Wir haben unsere Nebenkosten überwiesen, jetzt ein Anruf vom Vermieter wir müssten eine monatliche Erhöhung der Nebenkosten tragen weil die Versicherungsbeiträge und die Gemeindeabgaben sich erhöht haben. Das heißt wir müssen statt angenommen 514.50 Euro Miete jetzt 526,30 Miete bezahlen ab August 19 und das ist nicht das erste mal das es vorgekommen ist. Mein Vermieter meinte das es so in Ordnung wäre ich bezweifle dieses denn es kann nicht sein das jedes Jahr wir mehr Geld auf unsere Warmmiete legen.
Vielen Dank Petra
Guten Tag,
wir haben ein Objekt wo es monatlich zu Verzögerungen der Miete und somit auch zu den Zahlungen der Nebenkosten kommt. Zum jeweiligen Zeitpunkt der Nebenkostenabrechnung sind jedoch alle Mieten + Nebenkosten beglichen, ist es dann erlaubt, trotzdem nur die tatsächlich geleisteten Zahlungen (in dem Fall 2018) der Nebenkosten zu berücksichtigen? Denn in den Vorjahren wurden immer 12 x die Nebenkosten, trotz zeitlicher Versetzung berücksichtigt? Oder darf der Eigentümer das selbst bestimmen?
Vielen Dank Ihre Christina
Hallo, in meinem Garagenmietvertrag steht nur der Mietpreis gesamt und darunter der Vermerk „inkl. Nebenkostenvorauszahlung „. Nun kam eine riesen Abrechnung. Und da wurde nur ein minimaler Betrag als Vorauszahlung ausgewiesen. Ist das rechtens?
Hallo Sandra,
in diesem Fall sollten Sie sich rechtlich bei einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten lassen. Wir können eine solche Beratung nicht anbieten und daher den Sachverhalt rechtlich nicht einschätzen. In der Regel sollte der Betrag der Vorauszahlung von Nebenkosten im Mietvertrag benannt sein, damit Mieter genau wissen, was sie zahlen müssen.
Ihr Team von mietrecht.com
Wir haben endlich eine neue Wohnung gefunden, aber irgendwie erscheint mir die Nebenkostenvorauszahlung etwas zu hoch. Bin ich dazu berechtigt, den Energieausweis des Mietshauses einzusehen? Es ist gut zu wissen, dass der Vermieter hier einen Nachweis über den tatsächlichen Verbrauch bringen muss. Dann bekommen wir im Zweifelsfall ja immerhin eine Gutschrift.
Guten Abend,
Ich habe eine kleine Wohnung angemietet und im Haus unter mir gibt es ein Gewerbe mit meheren Büroräumen und einer Lagerhalle. Neben meiner Wohnung habe ich einen Nachbar, der genau die gleiche Größe an Wohnfläche gemietet hat so wie ich. Vor wenigen Tagen kam unsere Betriebskostenberechnung und ich musste feststellen, dass der Heiz.u. Wassververbrauch einfach durch 3 geteilt wurde. Man kann doch nicht das Gewerbe gleichberechnen wie die Wohnungen, oder?
Bitte geben Sie mir schnellsmöglich Bescheid, damit es keinen Ärger gibt.
Hallo Bettina S,
in der Regel muss eine Kostentrennung zwischen Wohnraum und Gewerbe erfolgen, wenn das Gewerbe nicht unerhebliche Kosten verursacht. Ist dies nicht der Fall, kann das Grund für einen Widerspruch sein. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, sollten Sie sich am besten an einen Mieterverein wenden und die Abrechnung dort gründlich prüfen lassen.
Ihr Team von mietrecht.com