Betriebskostenvorauszahlung – Was ist das?

Der Mieter zahlt die Betriebskostenvorauszahlung mit der Miete.

Der Mieter zahlt die Betriebskostenvorauszahlung mit der Miete.

Wird ein Mietvertrag abgeschlossen, wird häufig vereinbart, dass der Mieter mit der Miete auch einen Teil der Betriebskosten zu zahlen hat, die dem Vermieter durch die Betreibung der Wohnung oder des Gebäudes entstehen.

Diese Zahlung kann auf zwei verschiedene Arten festgelegt werden: als Betriebskostenpauschale oder – was wesentlich häufiger vorkommt – als Betriebskostenvorauszahlung.

Aber was genau ist eine Betriebskostenvorauszahlung und worin besteht der Unterschied zur Pauschale? Wann kann eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung erfolgen? Diese und weitere Fragen beantworten wir im nachfolgenden Ratgeber.

Das Wichtigste zur Betriebskostenvorauszahlung

  • Bei einer Betriebskostenvorauszahlung muss eine jährliche Betriebskostenabrechnung erfolgen.
  • Die Betriebskostenvorauszahlung kann nach einer Abrechnung sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter angepasst werden.

Betriebskostenvorauszahlung – eine Definition

Wird eine Betriebskostenvorauszahlung (oder „BK-Vorauszahlung“) im Mietvertrag vereinbart, hat der Mieter jeden Monat einen festgelegten Betrag zur Deckung der Betriebskosten, die dem Vermieter entstehen, zu zahlen.

Betriebskostenvorauszahlung: Nicht alle Nebenkosten können auf den Mieter umgelegt werden.

Betriebskostenvorauszahlung: Nicht alle Nebenkosten können auf den Mieter umgelegt werden.

Allerdings lassen sich nicht alle Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Folgende Kostenpunkte muss der Vermieter vollständig selbst bezahlen:

  • Instandhaltung und Instandsetzung
  • Verwaltungsarbeit
  • Leerstandskosten
  • Kontoführungsgebühren oder andere Bankspesen
  • Einkommenssteuer für Mieteinnahmen
  • einmalige Kosten wie Ungezieferbekämpfung und die Abfuhr von Schutt oder Gartenabfällen

Die übrigen Nebenkosten können jedoch anteilig beim Mieter geltend gemacht werden. Dazu gehören z. B. die Grundsteuer, die Heiz- und Warmwasserkosten, die Gebühren für Abwasser und Müllabfuhr oder die Sach- und Haftpflichtversicherungen.

Wird die Zahlung als Betriebskostenvorauszahlung im Mietvertrag vereinbart, hat der Vermieter eine jährliche Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Diese zeigt den Verbrauch des Mieters während des Abrechnungszeitraums an und listet auf, welche Betriebskosten dem Vermieter tatsächlich entstanden sind.

Dies ist auch der wesentliche Unterschied zur Betriebskostenpauschale, bei der keine Abrechnung aufgestellt wird.

Wozu dient die Abrechnung bei der Betriebskostenvorauszahlung?

Mit der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung ist ein direkter Vergleich möglich zwischen den Betriebskosten, die der Mieter durch seinen Verbrauch verursacht hat, und dem Betrag, den er mit der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung gezahlt hat.

War die monatliche Betriebskostenvorauszahlung zu hoch angesetzt und der Mieter hat mehr bezahlt, als sein realer Verbrauch rechtfertigt, steht ihm eine Rückforderung der Betriebskostenvorauszahlung zu: Der Vermieter hat das Guthaben an den Mieter zurückzuzahlen.

Hat der Mieter dagegen mit der Betriebskostenvorauszahlung zu wenig bezahlt, um die tatsächlich entstandenen Betriebskosten abzudecken, kann der Vermieter die Nachzahlung des Differenzbetrags verlangen.

Wann erfolgt eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung?

Betriebskostenvorauszahlung: Eine Rückforderung steht Mietern zu, wenn sie mehr bezahlt haben, als sie tatsächlich an Kosten verursacht haben.

Betriebskostenvorauszahlung: Eine Rückforderung steht Mietern zu, wenn sie mehr bezahlt haben, als sie tatsächlich an Kosten verursacht haben.

Die Betriebskostenabrechnung kann auch dazu dienen, die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung neu zu berechnen, indem diese an die entstandenen Kosten angepasst wird.

Der Vermieter kann also den Betrag der Betriebskostenvorauszahlung für den kommenden Abrechnungszeitraum erhöhen, wenn er nach der Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung vom Mieter einfordern konnte.

Umgekehrt kann die Vorauszahlung der Betriebskosten verringert werden, wenn der Mieter zuvor zu viel bezahlt und nach der Abrechnung eine Rückzahlung erhalten hat.

Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, für die Betriebskostenzahlung eine Anpassung der Miete vorzunehmen. Dies kann dazu führen, dass der Mieter jedes Jahr aufs Neue eine Nachzahlung erbringen muss, weil der Vermieter keine Erhöhung der Vorauszahlung für die Betriebskosten vornimmt.

In diesem Fall kann die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung auch durch den Mieter erfolgen. Dies geht aus § 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hervor.

Soll für die Betriebskosten eine Erhöhung der Vorauszahlung – oder eine Verringerung – durchgeführt werden, muss eine entsprechende Erklärung zur Änderung der Betriebskostenvorauszahlung in schriftlicher Form aufgesetzt werden. Diese ist der anderen Mietvertragspartei – also dem Mieter oder Vermieter – zuzustellen.
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