Vermieterrechte bei einem Auszug: Was ist hier wichtig?

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 3. Oktober 2020

Vermieter haben Rechte und Pflichten – auch beim Auszug

Vermieterrechte: Bei einem Auszug des Mieters müssen einige Punkte beachtet werden.
Vermieterrechte: Bei einem Auszug des Mieters müssen einige Punkte beachtet werden.

Welche Vermieterrechte sind bei einem Auszug des Mieters zu beachten? Hierüber sind sich oftmals beide Mietvertragsparteien nicht sicher oder auch nicht einig. Doch welche Rechte hat ein Vermieter, wenn die Mieter ausziehen? Oftmals stehen hier die Themen Schönheitsreparaturen, Renovierung, Beseitigung von Schäden oder auch die Rückzahlung der Kaution im Mittelpunkt.

Sind sich die Vertragsparteien uneinig, kann es wichtig sein, über die Rechte und Pflichten Bescheid zu wissen. Wozu Mieter verpflichtet sind, wenn sie ausziehen, was Vermieter verlangen können und was nicht, betrachtet der folgenden Ratgeber zum Thema „Vermieterrechte bei einem Auszug“ näher.

Das Wichtigste zur Vermieterrechten bei einem Auszug

Welche Rechte haben Vermieter bei einem Auszug?

Ist ein Mietvertrag gekündigt, haben Vermieter das Recht, die ordnungsgemäße Rückgabe der Mietsache zu verlangen. Üblicherweise ist im Mietvertrag geregelt, wie die Mietsache zurückzugeben ist und in welchem Zustand diese zu sein hat.

Was ist in Bezug auf die Kaution und die Nebenkosten zu beachten?

Vermieter haben das Recht, die Mietkaution als Teilbetrag am Tag der Übergabe auszuzahlen. Ein Rest kann für die Abdeckung von Schäden oder für die ausstehende Betriebskostenabrechnung zurückbehalten werden.

Was ist bei Schäden an der Mietsache zu tun?

Haben Mieter Schäden an der Mietsache verursacht, dürfen Vermieter am Tag der Übergabe bereits Schadensersatz für diese verlangen.

Rechte und Pflichten gelten für Mieter und Vermieter gleichermaßen

Vermieterrechte bei einem Auszug beinhalten unter anderem die Teilauszahlung der Kaution.
Vermieterrechte bei einem Auszug beinhalten unter anderem die Teilauszahlung der Kaution.

Wird ein Mietverhältnis beendet, steht neben dem Auszug auch die Rückgabe der Mietsache an den Vermieter an. Das Mietrecht, welches auch im Bürgerlichen Gesetzbuch zu finden ist, und auch Urteile des Bundesgerichtshofes sowie andere Gerichte, regeln, wie Mieter die Wohnräume zurückgeben müssen.

Es gibt durchaus Vermieterrechte, die bei einem Auszug des Mieters beachtet werden müssen. Dennoch stehen diese nicht über denen des Mieters. Während der Kündigungsfrist zum Beispiel können Vermieter zwar Fotos von der Wohnung machen, um sie für eine Weitervermietung zu verwenden. Die Wohnung betreten dürfen sie jedoch nur mit der Zustimmung des Mieters. Ohne diese Zustimmung ist das Fotografieren der noch bewohnten Wohnung nicht erlaubt.

In diesem Zusammenhang spielen auch Wohnungsbesichtigungen eine Rolle. Vermieterrechte bei einem Auszug gehen hier nur soweit, dass er berechtigt ist, die Wohnräume potentiellen neuen Mietern zu zeigen. Allerdings muss eine Absprache mit den derzeitigen Bewohnern erfolgen und feste Termine vereinbart werden. Vermieter können nicht einfach mit den Interessenten auftauchen und Zutritt zur Wohnung verlangen. Im gleichen Zug dürfen Mietern es nicht übermäßig schwer machen, einen Termin für Besichtigungen zu vereinbaren.

Die wichtigsten Vermieterrechte beziehen sich bei einem Auszug jedoch auf die Übergabe der Mietsache bzw. deren Zustand bei der Rückgabe.

Was bei der Wohnungsrückgabe zu beachten ist

Die Übergabe der Mietsache findet gemäß den Vorgaben in § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nach dem Ende der Mietzeit, also meist am letzten Tag dieser bzw. der Kündigungsfrist, statt. Um sowohl die Rechte des Mieters als auch die Vermieterrechte bei einem Auszug zu wahren, sollten die Mietvertragsparteien auf einige Punkte achten.

Liegen Fotos vom Anfang der Mietzeit vor, sollten diese zum Vergleich mit herangezogen werden. Sie können beweisen, dass Schäden bereits vorhanden waren bzw. erst während der Mietzeit entstanden sind. Ebenso wichtig ist dann das Übergabeprotokoll vom Tag des Einzugs. Dieses stellt für beide Seiten eine Sicherheit dar.
Die wichtigsten Vermieterrechte bei einem Auszug befassen sich mit der Wohnungsübergabe.
Die wichtigsten Vermieterrechte bei einem Auszug befassen sich mit der Wohnungsübergabe.

Daher sollte auch bei einem Auszug ein Übergabeprotokoll angefertigt werden. Auf diesem können dann Gebrauchsspuren sowie Schäden und die derzeitigen Zählerstände festgehalten werden. Dies stellt auch sicher, dass ein Verbrauch nach dem Auszug dem richtigen Nutzer zugeordnet werden kann.
Vermieterrechte bei einem Auszug beinhalten auch, dass die gezahlte Mietkaution nur als Teilbetrag am Tag der Übergabe zurückgezahlt wird. Der Rest kann zur Deckung der noch abzurechnenden Betriebskosten oder für die Reparatur von Schäden einbehalten werden. In der Regel können Vermieter nur den Betrag in der Höhe der Schäden bzw. der zu erwartenden Betriebskosten zurückerhalten.

Am Übergabetag haben Mieter das Recht, sich durch einen Bevollmächtigten vertreten zu lassen. Diese Option decken auch die Vermieterrechte bei einem Auszug ab, sodass beispielsweise ein bevollmächtigter Hausverwalter die Übergaben durchführen kann.

Schäden an der Mietsache: Wie ist das geregelt?

Der BGH hat Vermieterrechte bei einem Auszug mit einem neuen Urteil gestärkt. So kann bei Schäden an Sachen, die zur Mietwohnung gehören, ein Schadensersatz sofort bei Auszug des Mieters verlangt werden.

Sofern es sich nicht um Schönheitsreparaturen handelt, kann dieser Schadensersatz auch ohne eine Fristsetzung zur Beseitigung der Schäden verlangt werden. Sind Schönheitsreparaturen beim Auszug jedoch nicht ordentlich durchgeführt, müssen Vermieter eine Frist zur Nachbesserung setzen, erst danach kann Schadensersatz geltend gemacht werden (BGH, 28.02.2018, Az.; VIII ZR 157/17). Im Zweifel können sich Vermieter hier auch an einen Anwalt für Mietrecht wenden.
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Vermieterrechte bei einem Auszug: Was ist hier wichtig?
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5 thoughts on “Vermieterrechte bei einem Auszug: Was ist hier wichtig?

  1. Annemarie G

    Ich besitze ein 2-Familienhaus. Dieses habe ich einem Makler zum Verkauf übergeben. Beide Mieter wohnen länger als 10 Jahre in dem Haus. 1 Mieter zieht zum 01.04.2020 aus, Ich werde also diese Wohnung nicht weiter vermieten. Ob und wann der Mieter der anderen Wohnung auszieht ist unbekannt.

    Ab 01.04.2020 werde ich die Abfallgebühren bei der Stadt für 1 Person umändern lassen. Bisher habe ich beide Wohnungen nach qm abgerechnet. Wie kann ich die restlichen Grundbesitzabgaben, Schornstein-feger etc. beim Leerstand der Wohnung bis zum Verkauf des Objektes abrechnen. Muss ich die Kosten für die leerstehende Wohnung tragen?

    Für eine Info wäre ich Ihnen sehr dankbar.

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Annemarie G.,

      Kostenanteil, die für einem Leerstand anfallen, sind in der Regel nicht auf die anderen Mieter umlegbar und müssen vom Vermieter getragen werden. Das Ändern des Verteilerschlüssel ist hier in der Regel ebenfalls nicht zulässig. Lassen Sie sich am besten auch von einem Anwalt beraten. Wir bieten eine solche rechtliche Beratung nicht an.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  2. Christa W

    Hallo,
    wir haben ab 01.03.2020 mit einem Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen. Dabei hat der Mieter angegeben über Einkommen zu verfügen.
    Tatsächlich bezog er ALG.
    Nachdem dieser Mieter weder die Kaution noch die Mietzahlungen für Mai, Juni und Juli 2020 bezahlt hat, haben wir ihm mit Schreiben vom 16.07.2020 fristlos gekündigt.
    Der Mieter hat die Wohnung längst verlassen, ist aber noch im Besitz der zwei Wohnungsschlüssel (hierbei handelt es sich um eine zentrale Schließanlage) und des Briefkastenschlüssel. Trotz mehrmaliger Aufforderungen lässt er uns die Schlüssel nicht zukommen.
    Was können wir tun?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Christa W,

      hier sollen Sie sich an die Polizei wenden und die Herausgabe Ihres Eigentums verlangen. Auch eine Beratung von einem Anwalt ist empfehlenswert, da dieser Sie in Bezug auf die richtige Vorgehensweise unterstützen kann.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  3. Mimoza B

    Hallo ,

    Ich hab in ein WG gewohnt mit eine person , wie haben immer pünktlich immer die Mite gezahlt und die Nachzahlung auch , und rechtzeitig auch die Kündigung ab gegeben .
    Wie haben 1 Fenster und eine Tür kaput gemacht , die auch repariert haben und selber gezahlt haben .
    Sie hat schön die repariert sachen gesehen und war einverstanden , sie sagt das sie nur die helfe von kaution überweisen und bis der nachzahlung kommt .
    Und nach 1woche sagt sie „ mir gefällt die Tür nicht „
    Sagt sie das sie kein cent überweisen.

    Ist das erlaubt das sie den ganz kaution halt bis der zettel von Nachzahlung kommt ?
    Und darf sie jetzt wieder die Tür reparieren nochmal?
    Da wir das gemacht haben ??

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