Vermieterrechte bei einem Auszug: Was ist hier wichtig?

Vermieter haben Rechte und Pflichten – auch beim Auszug

Vermieterrechte: Bei einem Auszug des Mieters müssen einige Punkte beachtet werden.
Vermieterrechte: Bei einem Auszug des Mieters müssen einige Punkte beachtet werden.

Welche Vermieterrechte sind bei einem Auszug des Mieters zu beachten? Hierüber sind sich oftmals beide Mietvertragsparteien nicht sicher oder auch nicht einig. Doch welche Rechte hat ein Vermieter, wenn die Mieter ausziehen? Oftmals stehen hier die Themen Schönheitsreparaturen, Renovierung, Beseitigung von Schäden oder auch die Rückzahlung der Kaution im Mittelpunkt.

Sind sich die Vertragsparteien uneinig, kann es wichtig sein, über die Rechte und Pflichten Bescheid zu wissen. Wozu Mieter verpflichtet sind, wenn sie ausziehen, was Vermieter verlangen können und was nicht, betrachtet der folgenden Ratgeber zum Thema „Vermieterrechte bei einem Auszug“ näher.

Rechte und Pflichten gelten für Mieter und Vermieter gleichermaßen

Vermieterrechte bei einem Auszug beinhalten unter anderem die Teilauszahlung der Kaution.
Vermieterrechte bei einem Auszug beinhalten unter anderem die Teilauszahlung der Kaution.

Wird ein Mietverhältnis beendet, steht neben dem Auszug auch die Rückgabe der Mietsache an den Vermieter an. Das Mietrecht, welches auch im Bürgerlichen Gesetzbuch zu finden ist, und auch Urteile des Bundesgerichtshofes sowie andere Gerichte, regeln, wie Mieter die Wohnräume zurückgeben müssen.

Es gibt durchaus Vermieterrechte, die bei einem Auszug des Mieters beachtet werden müssen. Dennoch stehen diese nicht über denen des Mieters. Während der Kündigungsfrist zum Beispiel können Vermieter zwar Fotos von der Wohnung machen, um sie für eine Weitervermietung zu verwenden. Die Wohnung betreten dürfen sie jedoch nur mit der Zustimmung des Mieters. Ohne diese Zustimmung ist das Fotografieren der noch bewohnten Wohnung nicht erlaubt.

In diesem Zusammenhang spielen auch Wohnungsbesichtigungen eine Rolle. Vermieterrechte bei einem Auszug gehen hier nur soweit, dass er berechtigt ist, die Wohnräume potentiellen neuen Mietern zu zeigen. Allerdings muss eine Absprache mit den derzeitigen Bewohnern erfolgen und feste Termine vereinbart werden. Vermieter können nicht einfach mit den Interessenten auftauchen und Zutritt zur Wohnung verlangen. Im gleichen Zug dürfen Mietern es nicht übermäßig schwer machen, einen Termin für Besichtigungen zu vereinbaren.

Die wichtigsten Vermieterrechte beziehen sich bei einem Auszug jedoch auf die Übergabe der Mietsache bzw. deren Zustand bei der Rückgabe.

Was bei der Wohnungsrückgabe zu beachten ist

Die Übergabe der Mietsache findet gemäß den Vorgaben in § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nach dem Ende der Mietzeit, also meist am letzten Tag dieser bzw. der Kündigungsfrist, statt. Um sowohl die Rechte des Mieters als auch die Vermieterrechte bei einem Auszug zu wahren, sollten die Mietvertragsparteien auf einige Punkte achten.

Liegen Fotos vom Anfang der Mietzeit vor, sollten diese zum Vergleich mit herangezogen werden. Sie können beweisen, dass Schäden bereits vorhanden waren bzw. erst während der Mietzeit entstanden sind. Ebenso wichtig ist dann das Übergabeprotokoll vom Tag des Einzugs. Dieses stellt für beide Seiten eine Sicherheit dar.
Die wichtigsten Vermieterrechte bei einem Auszug befassen sich mit der Wohnungsübergabe.
Die wichtigsten Vermieterrechte bei einem Auszug befassen sich mit der Wohnungsübergabe.

Daher sollte auch bei einem Auszug ein Übergabeprotokoll angefertigt werden. Auf diesem können dann Gebrauchsspuren sowie Schäden und die derzeitigen Zählerstände festgehalten werden. Dies stellt auch sicher, dass ein Verbrauch nach dem Auszug dem richtigen Nutzer zugeordnet werden kann.
Vermieterrechte bei einem Auszug beinhalten auch, dass die gezahlte Mietkaution nur als Teilbetrag am Tag der Übergabe zurückgezahlt wird. Der Rest kann zur Deckung der noch abzurechnenden Betriebskosten oder für die Reparatur von Schäden einbehalten werden. In der Regel können Vermieter nur den Betrag in der Höhe der Schäden bzw. der zu erwartenden Betriebskosten zurückerhalten.

Am Übergabetag haben Mieter das Recht, sich durch einen Bevollmächtigten vertreten zu lassen. Diese Option decken auch die Vermieterrechte bei einem Auszug ab, sodass beispielsweise ein bevollmächtigter Hausverwalter die Übergaben durchführen kann.

Schäden an der Mietsache: Wie ist das geregelt?

Der BGH hat Vermieterrechte bei einem Auszug mit einem neuen Urteil gestärkt. So kann bei Schäden an Sachen, die zur Mietwohnung gehören, ein Schadensersatz sofort bei Auszug des Mieters verlangt werden.

Sofern es sich nicht um Schönheitsreparaturen handelt, kann dieser Schadensersatz auch ohne eine Fristsetzung zur Beseitigung der Schäden verlangt werden. Sind Schönheitsreparaturen beim Auszug jedoch nicht ordentlich durchgeführt, müssen Vermieter eine Frist zur Nachbesserung setzen, erst danach kann Schadensersatz geltend gemacht werden (BGH, 28.02.2018, Az.; VIII ZR 157/17). Im Zweifel können sich Vermieter hier auch an einen Anwalt für Mietrecht wenden.
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