Schönheitsreparaturen: Welche Pflichten und Rechte haben Mieter?

Schönheitsreparaturen bei Auszug immer wieder Thema

Steht ein Auszug bevor oder sehen die Wände nach 20 Jahren Mietzeit nicht mehr schön aus, kommt das Thema „Schönheitsreparatur“ meist fast von allein auf. Selbst nach Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH) stellen sich Mieter und Vermieter oft die Frage, was eigentlich zu den Schönheitsreparaturen gehört und wer diese erledigen muss.

Wann sind Schönheitsreparaturen durchzuführen? Was gesetzlich dazu bestimmt ist, wann eine Schönheitsreparaturklausel gültig und wenn sie unwirksam ist, erläutern wir im nachfolgenden Ratgeber näher. Des Weiteren erfahren Sie, in welchem Zusammenhang ein BGH-Urteil bezüglich Schönheitsreparaturen die Grundlagen der Rechtsprechung begründet.

Mietvertrag: Sind Schönheitsreparaturen nur Sache der Mieter?

Schönheitsreparaturen in einer Mietwohnung müssen mitunter sein. Nach langer Mietzeit sehen die Farben nicht mehr so schön aus oder die Tapete hat Macken. Beim Auszug werden dann Gebrauchsspuren sichtbar, die in Mietverhältnissen auch bei vertragsgerechter Nutzung normal sind. Um die Mietsache dann für andere Mieter attraktiv zu machen bzw. dem Mieter eine ordnungsgemäße Mietsache zur Verfügung zu stellen, ist Tapezieren und Streichen angesagt. Doch wer ist dafür zuständig? Wie sind Schönheitsreparaturen im Mietrecht geregelt?

Im Prinzip ist das ganz einfach. Der Vermieter muss die Mietsache in einem ordentlichen Zustand an den Mieter übergeben und diesen auch erhalten. Das gilt sowohl für gewerbliche als auch für Wohnraummietverhältnisse. Gesetzliche Grundlage hierfür ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und insbesondere § 535 BGB. Das bedeutet also, dass der Vermieter für Schönheitsreparaturen in der Wohnung verantwortlich ist.

Aber: Vermieter können diese Pflicht über Klauseln im Mietvertrag auf die Mieter übertragen. Und das tun die meisten auch. Sind Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vereinbart und ist die Klausel wirksam, müssen Mieter diese Arbeiten übernehmen. Dies hat auch der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil aus dem Jahr 2014 für zulässig erklärt (BGH, 14. Juli 2014, Az.: VIII ZR 339/03). Allerdings gibt es auch hier Einschränkungen, sodass die Pflichtübertragung nicht in jedem Fall möglich ist.

Um zu wissen, welche Arbeiten Vermieter auf Mieter übertragen können, ist zu klären, was Schönheitsreparaturen per Definition überhaupt beinhalten. Grundsätzlich handelt es sich dabei nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinn, sondern eher um kosmetische Ausbesserungen. Eine klare Definition von Schönheitsreparaturen gibt es im Mietrecht allerdings nicht. Die gängige und aktuelle Rechtsprechung wertet allerdings folgende Arbeiten als Schönheitsreparatur:

• Streichen der Decken
• Streichen der Wände
• Kalken von Decken und Wänden
• Tapezieren
• Streichen von Holzfußböden, Heizungen und Rohren
• Streichen innenliegender Fenster und Türen sowie deren Rahmen
• Verschließen von Bohr- und Nagellöchern

Der BGH hat unter definiert, was nicht als Schönheitsreparatur gilt, so zum Beispiel das Abschleifen von Parkett oder dessen Versiegelung bzw. von Böden (BGH, 10.01.2010, Az. VIII ZR 48/09). Auch dass Mieter abgewohnten oder zerschlissenen Teppichboden ersetzen sollen, gehört ebenso wenig zur Definition von Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Fußleisten, Sockeln oder Außenwänden und Balkonbrüstungen. Risse in Decken, Wänden oder Fußböden zu flicken, stellt ebenfalls keine Schönheitsreparatur dar.

Beinhalten Mietverträge weitere Verpflichtungen für Mieter, sind diese Vereinbarungen Schönheitsreparaturen unwirksam und müssen nicht ausgeführt werden. Das ist auch der Fall, wenn im Mietvertrag diesbezüglich nichts vereinbart ist, denn dann liegen gemäß BGB die Pflicht für Schönheitsreparaturen allein beim Vermieter – und zwar für alle.

Schönheitsreparaturen: Welche Fristen sind hier wichtig?

Sind zwischen Vermieter und Mieter keine Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vereinbart, bedeutet dies jedoch nicht, dass Mieter keine Arbeiten in der Wohnung vornehmen müssen. Die gängige Rechtsprechung geht diesbezüglich in der Regel von bestimmten Fristen aus.

Es darf Mietrecht für die Schönheitsreparaturen keine starr formulierten Fristen geben. Die Formulierung muss allgemein gehalten sein. Regelmäßige Renovierungen sind daher zwar zulässig, jedoch eben nur, wenn keine starren Zeiträume angegeben sind. Werden zudem keine Ausnahmen zugelassen, ist die Klausel für diese Schönheitsreparaturen unwirksam. Ausnahmen können zum Beispiel dann eintreten, wenn Wände, Decke oder Böden Gebrauchsspuren aufweisen und vor der Frist renoviert werden müssen (BGH, Urteil vom 5. April 2006, Az. VIII ZR 178/05).

Schönheitsreparaturen während der Mietzeit sind aber auch davon abhängig, wie Mieter die Wohnung übernommen haben. Bei einer renovierten Wohnung können Vermieter die Arbeiten auf Mieter umlegen, sofern dies vereinbart ist und die Klauseln wirksam sind. Sind sie in eine unrenovierte Wohnung eingezogen, kann der Vermieter die Arbeiten nicht ohne Weiteres ohne Ausgleich auf Mieter übertragen.

Ist nichts im Mietvertrag vereinbart, sind Vermieter für den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache verantwortlich. Das kann aber auch gelten, wenn Schönheitsreparaturen per Klausel im Mietvertrag eigentlich Mietersache wären. Übernehmen Vermieter diese, müssen sich Mieter an der Hälfte der Kosten beteiligen (BGH; Urteile vom 8. Juli 2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Schönheitsreparaturen bei Auszug: BGH hat wichtige Grundlagen geschaffen

Eine Schönheitsreparatur wird auch immer dann zum Thema, wenn Mieter ausziehen wollen. Wie schon bei den Arbeiten während der Mietzeit ist hier ebenfalls wichtig, wie die Wohnung übernommen wurde und was im Mietvertrag vereinbart ist. Darüber hinaus spielt es auch eine Rolle, ob es sich im Mietvertrag bezüglich der Schönheitsreparaturen um eine gültige Klausel handelt oder nicht. Selbst wenn es Vereinbarungen gibt, heißt das nicht, dass Mieter beim Auszug immer renovieren oder tapezieren müssen.

Stellen Mieter fest, dass die Klauseln unwirksam sind, sollten sie das dem Vermieter schriftlich und mit Begründung mitteilen, warum die Schönheitsreparaturen nicht erfolgen. Beim Auszug die Wohnung ohne Ankündigung unrenoviert zu übergeben, kann rechtliche Folgen haben.

Der BGH hat 2018 geurteilt, dass Mieter, die eine unrenovierte Wohnung übernommen haben, diese beim Auszug nicht renovieren müssen. Das gilt insbesondere dann, wenn dies bedeuten würde, dass Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben würden (BGH, 22.08.2018, Az.: VIII ZR 277/16).

Aber Achtung: In einem neuen Urteil hat der BGH diesbezüglich untermauert, dass die Beweislast beim Mieter liegt (BGH, 30.01.2024, Az.: VIII ZB 43/23). Das bedeutet, dass Mieter, die sich auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel beziehen wollen, weil sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben, beweisen müssen, dass dies der Fall ist. Das kann durchaus schwierig sein, wenn kein Übergabeprotokoll angefertigt wurde. Daher ist es in jedem Fall ratsam ein solches einzufordern und auch Fotos von der neu übernommen Wohnung anzufertigen.

In der Begründung des Urteils heißt es wie folgt:

[…] Dieser Gesichtspunkt führe jedoch nicht generell, sondern nur dann zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel, wenn die Wohnung im konkreten Fall tatsächlich in unrenoviertem oder renovierungsbedürftigem Zustand überlassen worden sei, was der Mieter darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen habe. […]

Ebenfalls nicht renovieren müssen Mieter, wenn sie nur eine Vereinbarung mit dem Vormieter haben. Diese hat keinen Einfluss auf das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Wie die Wohnung übergeben wurde, sollte im Übergabeprotokoll festgehalten sein. Im Zweifelsfall können diese Angaben dafür entscheidend sein, von wem Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.

Haben Mieter bereits renoviert, obwohl sie dies nicht hätten tun müssen, können sie die Kosten vom Vermieter zurückverlangen. Das gilt für Handwerkerrechnungen und Materialkosten, wenn selbst renoviert wurde. Auch ein Ausgleich für den Zeitaufwand ist möglich (BGH, 27.05. 2009, Az. VIII ZR 302/07). Wichtig ist, dass Mieter in einem solchen Fall die sechsmonatige Verjährungsfrist beachten. Diese beginnt mit dem Ende des Mietverhältnisses.

Schönheitsreparatur: Wann ist eine Klausel unwirksam?

Streit gibt es immer wieder darum, ob eine Klausel zu den Schönheitsreparaturen Anwendung findet oder nicht. Sind Vereinbarungen unwirksam, müssen Mieter, ob Wohnraum oder im Gewerbe, in aller Regel nicht renovieren.

Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Arbeiten wie die Versiegelung des Bodens oder ein Außenanstrich explizit benannt sind. Alles Formulierungen, die Arbeiten verlangen, welche über die gesetzlichen Pflichten des Mieters hinausgehen, sind nicht zulässig. Das ist ebenfalls das Fall, wenn in Klauseln Mietern die Farbwahl auch für Renovierungen während der Mietzeit vorgeschrieben wird (BGH, 20.01.2010, Az.: VIII ZR 50/09 und 18.02.2009, Az. VIII ZR 166/08).

Klauseln, die Mieter generell dazu verpflichten, Schönheitsreparaturen beim Auszug so durchzuführen, dass die Wohnung sich wieder im Zustand wie bei der Übergabe befindet, sind unzulässig. Diese Vereinbarungen berücksichtigen nicht, ob überhaupt ein Renovierungsbedarf besteht oder nicht. Sind keine Gebrauchsspuren vorhanden, muss in der Regel auch nicht gestrichen oder tapeziert werden (BGH, 18.02.2009, Az. VIII ZR 166/08).

Beinhalten Mietvertrag Klauseln für Abgeltungen, die Mieter mit gewissen Quoten an den Renovierungsarbeiten beteiligen, wenn sie vor der Frist zur Renovierung ausziehen, sind diese üblicherweise unwirksam. Der BGH hat diesbezüglich entschieden, dass Mieter durch solche Festlegungen benachteiligt werden (BGH, 18.03.2015, Az.: VIII ZR 242/13).

Die aktuelle Rechtsprechung bezüglich Schönheitsreparaturen beim Auszug folgt in der Regel der Prämisse, dass eine fachgerechte Ausführung der Arbeiten nicht grundsätzlich und generell verlangt werden darf. Zumindest nicht im Wohnraummietrecht. Hier sind solche Klauseln meist unwirksam. Gibt es Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen als fachgerecht im Gewerbemietvertrag, können diese zulässig sein.

Quellen und weiterführende Links

• BGB § 535
• BGH, 08.07.2020, Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18
• BGH, 30.01.2024, Az.: VIII ZB 43/23

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Über den Autor

Dörte L.

Dörte schreibt seit 2016 für mietrecht.com. Nach dem Studium an der Universität Potsdam hat sie im Bereich der Haus- und Liegenschaftsverwaltung gearbeitet und kann die dort gesammelten Erfahrungen in der Redaktionsarbeit einbringen. Neben Ratgebern verfasst sie auch News zu wichtigen mietrechtlichen Themen.