Kündigungsfristen: Vermieter müssen bei Verkauf einer Immobilie einiges beachten

Darf der Vermieter beim Verkauf einfach kündigen?

Kündigungsfristen für Vermieter: Auch bei einem Verkauf gilt es diese zu beachten.
Kündigungsfristen für Vermieter: Auch bei einem Verkauf gilt es diese zu beachten.

Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter bei einem Verkauf der Immobilie? Kann ein Mietverhältnis aufgrund eines Verkaufs überhaupt gekündigt werden? Diese Fragen stellen sich sowohl Mieter als auch Vermieter, wenn ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung veräußert werden soll.

Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) diesbezüglich jedoch relativ eindeutig. Eine Kündigung der Mieter kann nur in einem Fall mit dem Verkauf der Immobilie begründet werden. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist nur dann möglich, wenn dem Vermieter durch das bestehende Mietverhältnis erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen.

Welche Fristen es dann zu beachten gilt und welche weiteren Voraussetzungen vorliegen müssen, beleuchtet der nachfolgenden Artikel näher.

Wann ist bei Verkauf eine Kündigung möglich?

Steht ein Verkauf an, können Vermieter, wenn die gesetzlichen Bedingungen vorliegen, sowohl außerordentlich als auch ordentlich kündigen. Eine außerordentliche Kündigung ist zum Beispiel beim wiederholten Ausbleiben der Miete oder bei erheblichen Mängeln am Wohnraum möglich. Hierbeit gelten besondere Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter bei einem Verkauf .

Bei einer ordentlichen Kündigung müssen Vermieter laut § 573 Absatz 2 BGB einen berechtigten Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses haben. Der Verkauf allein reicht hierfür nicht aus. Nur weil sich eine leerstehende Immobilie leichter verkaufen lässt, kann der Verkauf nicht als Kündigungsgrund angegeben werden.
Zudem gilt auch hier der Grundsatz “Kauf schlägt nicht Miete”. Der neue Eigentümer übernimmt den bestehenden Mietvertrag.

Einzig wenn das bestehende Mietverhältnis dazu führt, dass der Vermieter die Immobilie gar nicht oder nur unter erheblichen wirtschaftlichen Einbußen beziehungsweise unter unzumutbaren Bedingungen verkaufen kann, darf eine Kündigung ausgesprochen werden. Dies ist dann eine Verwertungskündigung.

Kündigungsfristen müssen Vermieter bei einem Verkauf für die Verwertungskündigung beachten.
Kündigungsfristen müssen Vermieter bei einem Verkauf für die Verwertungskündigung beachten.


Vermieter sind hierbei verpflichtet, das Vorliegen dieser Voraussetzungen zu beweisen. Das heißt, die Unzumutbarkeit oder die Unverkäuflichkeit müssen bei Ausspruch der Kündigung bereits vorliegen. Darüber hinaus muss dies auch im Kündigungsschreiben detailliert dargelegt sein. Daher ist es eher selten, dass eine Kündigung der Mieter aufgrund eines Verkaufs erfolgreich ist.

Darüber hinaus gibt es im Fall eines umgewandelten Wohnraums auch bei einer Verwertungskündigung die gesetzliche Sperrfrist zu beachten.

Aufgrund der hohen Anforderungen an Vermieter und Eigentümer, sollten diese einen Anwalt für Mietrecht konsultieren, bevor sie eine Kündigung aussprechen.

Welche Fristen gilt es zu beachten?

Die Kündigungsfristen, die Vermieter bei einem Verkauf zu beachten haben, sind die gesetzlichen vorgeschrieben, die bei jeder ordentlichen Kündigung zum Tragen kommen.

Nach § 573c Absatz 1 BGB muss die Kündigung des Mietverhältnisses bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats ausgesprochen sein, wenn diese zum übernächsten Monat in Kraft treten soll. Somit bestehen Kündigungsfristen für den Vermieter bei Verkauf der Immobilie von drei Monaten.

Diese Frist verlängert sich um drei Monate bei einer Mietzeit zwischen fünf und acht Jahren. Bei einer Mietzeit von mehr als acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist dann neun Monate.

Kündigungsfristen werden demnach wie folgt gestaffelt:

Miet­dauerKündigungs­frist
0-5 Jahre 3 Monate
5-8 Jahre 6 Monate
ab 8 Jahre 9 Monate

1 Stern2 Sterne3 Sterne4 Sterne5 Sterne (39 Bewertungen, Durchschnitt: 4,08 von 5)
Loading...

9 thoughts on “Kündigungsfristen: Vermieter müssen bei Verkauf einer Immobilie einiges beachten

  1. Theresa

    Wenn mein Vermieter das Haus verkaufen will und ich raus muss finde aber gleich eine Wohnung. Muss ich dann auch die Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten lg Theresa

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Theresa,
      das müssen Sie mit dem Vermieter direkt klären. In der Regel gilt auch für Mieter, dass die Kündigungsfrist eingehalten werden muss. Wollen Sie früher aus dem Mietverhältnis austreten, kann das üblicherweise nur mit dem Vermieter vereinbart werden.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  2. Bruno P.

    Hallo
    ich möchte meine vermietete Wohnung verkaufen, was ein Makler für mich übernimmt.
    Die Mieterin ist sehr schlecht zu erreichen, geht nicht ans Telefon, ruft nicht zurück und lässt dann auch noch vereinbarte Termine platzen ohne Absage! Was natürlich Kaufinteressenten abschreckt und was den Makler in ein schlechtes Licht stellt!
    Obwohl ich der Mieterin mitgeteilt habe, das wir (Makler und ich) nach einem Anleger suchen und nicht nach Eigennutzer erschwert sie den Verkauf sehr.
    Wie kann ich da jetzt weiter vorgehen?
    MfG
    Bruno P.

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Bruno P.,
      wenden Sie sich in diesem Fall am besten an einen Anwalt und klären sie mit diesem Ihrer Möglichkeiten ab. Wir können keine rechtliche Beratung anbieten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  3. Klaus O.

    Meine Vermieterin will das Haus verkaufen, obwohl wir einen fur unbestimmte zeit einen Mietvertrag haben. Da hat ein neuer Käufer gemeldet und will das Haus kaufen für Eigenbedarf, und wir müssen raus! Geht das so einfach? So schnell haben wir kein anderes passendes haus! Gibt da auch einen Schadenersatz oder Kompensation? Was sind unsere Rechten? Ist es nicht so das der Käufer nicht innerhalb 5 Jahre keinen Eigenbedarf recht hat?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Klaus O.,

      bei einem Kauf wird der bestehende Mietvertrag übernommen. Der neue Vermieter kann, wenn er es nachvollziehbar und nachweislich begründet, Eigenbedarf für die erworbene Immobilie anmelden. Eine Sperrfrist besteht nur dann, wenn die Wohnung währen der Mietzeit in Wohneigentum umgewandelt oder ein Grundstück in mehrere Eigentumsgrundstücke aufgeteilt. Ist das nicht der Fall, besteht üblicherweise keine Sperrfrist. Sie haben als Mieter allerdings die Möglichkeit eines Widerspruchs gegen die Kündigung. Dieser muss allerdings begründet sein. Lassen Sie sich am besten von einem Mieterverein oder einen Anwalt beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  4. rosenthal

    wohnungen in einem mehrfamilienhaus sollen verkauft werden. im haus sind eigentumswohnungen(ferienwohnungen)geht das so einfach? wir wohnen 5,5 jahre in dem haus.
    beträgt die kündigunsfrist nur 3 monate?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo rosenthal,

      ob die Wohnungen in Wohneigentum umgewandelt werden oder bereits als solches gelten, spielt für den Verkauf üblicherweise keine Rolle. Ein Eigentümerwechsel ist in der Regel jederzeit möglich. Bestehende Mietverträge gehen bei einem Verlauf auf den neuen Eigentümer über. Eine ordentliche Kündigung ist dann auch hier nur bei berechtigtem Interesse, wie dem Eigenbedarf möglich. Nach eine Mietdauer von mehr als fünf Jahren beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist üblicherweise sechs Monate. Sollte es zu einer Kündigung kommen, lassen Sie sich am besten bei einem Mieterverein beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  5. Bernhard L.

    Die Käufer eines vermieteten Eigenheims befürchten, dass sich die Kündigungsfrist (9 Monate) beliebig verlängert, wenn die Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen und ggf. gegen ein Gerichtsurteil Berufung einlegen werden. Das Eigenheim wird von den Mietern nur während der Woche als Zweitwohnung genutzt.

    Ist die Befürchtung der potenziellen Käufer berechtigt?

    Antworten

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.