Kündigungsfristen: Vermieter müssen bei Verkauf einer Immobilie einiges beachten

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 10. September 2020

Darf der Vermieter beim Verkauf einfach kündigen?

Kündigungsfristen für Vermieter: Auch bei einem Verkauf gilt es diese zu beachten.
Kündigungsfristen für Vermieter: Auch bei einem Verkauf gilt es diese zu beachten.

Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter bei einem Verkauf der Immobilie? Kann ein Mietverhältnis aufgrund eines Verkaufs überhaupt gekündigt werden? Diese Fragen stellen sich sowohl Mieter als auch Vermieter, wenn ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung veräußert werden soll.

Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) diesbezüglich jedoch relativ eindeutig. Eine Kündigung der Mieter kann nur in einem Fall mit dem Verkauf der Immobilie begründet werden. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist nur dann möglich, wenn dem Vermieter durch das bestehende Mietverhältnis erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen.

Welche Fristen es dann zu beachten gilt und welche weiteren Voraussetzungen vorliegen müssen, beleuchtet der nachfolgenden Artikel näher.

Das Wichtigste zu den Kündigungsfristen für Vermieter bei einem Verkauf

Ist bei einem Verkauf eine Kündigung des Mietvertrags möglich?

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist nur möglich, wenn dieser ein berechtigtes Interesse hat. Ein Verkauf ist regelmäßig kein ausreichender Grund.

Was geschieht mit dem Mietvertrag beim Verkauf?

Eine bestehender Mietvertrag wird durch den neuen Eigentümer übernommen. Dieser kann Eigenbedarf anmelden, wenn keine Sperrfrist besteht. In diesem Fall gelten dann die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Welche Kündigungsfristen sind zu beachten?

Die Fristen hängen von der Mietdauer ab. Sind im Mietvertrag keine Fristen vereinbart, gelten die gesetzlichen Vorgaben. Wie diese aussehen, erfahren Sie hier.

Wann ist bei Verkauf eine Kündigung möglich?

Steht ein Verkauf an, können Vermieter, wenn die gesetzlichen Bedingungen vorliegen, sowohl außerordentlich als auch ordentlich kündigen. Eine außerordentliche Kündigung ist zum Beispiel beim wiederholten Ausbleiben der Miete oder bei erheblichen Mängeln am Wohnraum möglich. Hierbeit gelten besondere Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter bei einem Verkauf .

Bei einer ordentlichen Kündigung müssen Vermieter laut § 573 Absatz 2 BGB einen berechtigten Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses haben. Der Verkauf allein reicht hierfür nicht aus. Nur weil sich eine leerstehende Immobilie leichter verkaufen lässt, kann der Verkauf nicht als Kündigungsgrund angegeben werden.
Zudem gilt auch hier der Grundsatz “Kauf schlägt nicht Miete”. Der neue Eigentümer übernimmt den bestehenden Mietvertrag.

Einzig wenn das bestehende Mietverhältnis dazu führt, dass der Vermieter die Immobilie gar nicht oder nur unter erheblichen wirtschaftlichen Einbußen beziehungsweise unter unzumutbaren Bedingungen verkaufen kann, darf eine Kündigung ausgesprochen werden. Dies ist dann eine Verwertungskündigung.

Kündigungsfristen müssen Vermieter bei einem Verkauf für die Verwertungskündigung beachten.
Kündigungsfristen müssen Vermieter bei einem Verkauf für die Verwertungskündigung beachten.


Vermieter sind hierbei verpflichtet, das Vorliegen dieser Voraussetzungen zu beweisen. Das heißt, die Unzumutbarkeit oder die Unverkäuflichkeit müssen bei Ausspruch der Kündigung bereits vorliegen. Darüber hinaus muss dies auch im Kündigungsschreiben detailliert dargelegt sein. Daher ist es eher selten, dass eine Kündigung der Mieter aufgrund eines Verkaufs erfolgreich ist.

Darüber hinaus gibt es im Fall eines umgewandelten Wohnraums auch bei einer Verwertungskündigung die gesetzliche Sperrfrist zu beachten.

Aufgrund der hohen Anforderungen an Vermieter und Eigentümer, sollten diese einen Anwalt für Mietrecht konsultieren, bevor sie eine Kündigung aussprechen.

Welche Fristen gilt es zu beachten?

Die Kündigungsfristen, die Vermieter bei einem Verkauf zu beachten haben, sind die gesetzlichen vorgeschrieben, die bei jeder ordentlichen Kündigung zum Tragen kommen.

Nach § 573c Absatz 1 BGB muss die Kündigung des Mietverhältnisses bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats ausgesprochen sein, wenn diese zum übernächsten Monat in Kraft treten soll. Somit bestehen Kündigungsfristen für den Vermieter bei Verkauf der Immobilie von drei Monaten.

Diese Frist verlängert sich um drei Monate bei einer Mietzeit zwischen fünf und acht Jahren. Bei einer Mietzeit von mehr als acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist dann neun Monate.

Kündigungsfristen werden demnach wie folgt gestaffelt:

Miet­dauerKündigungs­frist
0-5 Jahre 3 Monate
5-8 Jahre 6 Monate
ab 8 Jahre 9 Monate

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Kündigungsfristen: Vermieter müssen bei Verkauf einer Immobilie einiges beachten
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22 thoughts on “Kündigungsfristen: Vermieter müssen bei Verkauf einer Immobilie einiges beachten

  1. Theresa

    Wenn mein Vermieter das Haus verkaufen will und ich raus muss finde aber gleich eine Wohnung. Muss ich dann auch die Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten lg Theresa

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Theresa,
      das müssen Sie mit dem Vermieter direkt klären. In der Regel gilt auch für Mieter, dass die Kündigungsfrist eingehalten werden muss. Wollen Sie früher aus dem Mietverhältnis austreten, kann das üblicherweise nur mit dem Vermieter vereinbart werden.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  2. Bruno P.

    Hallo
    ich möchte meine vermietete Wohnung verkaufen, was ein Makler für mich übernimmt.
    Die Mieterin ist sehr schlecht zu erreichen, geht nicht ans Telefon, ruft nicht zurück und lässt dann auch noch vereinbarte Termine platzen ohne Absage! Was natürlich Kaufinteressenten abschreckt und was den Makler in ein schlechtes Licht stellt!
    Obwohl ich der Mieterin mitgeteilt habe, das wir (Makler und ich) nach einem Anleger suchen und nicht nach Eigennutzer erschwert sie den Verkauf sehr.
    Wie kann ich da jetzt weiter vorgehen?
    MfG
    Bruno P.

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Bruno P.,
      wenden Sie sich in diesem Fall am besten an einen Anwalt und klären sie mit diesem Ihrer Möglichkeiten ab. Wir können keine rechtliche Beratung anbieten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  3. Klaus O.

    Meine Vermieterin will das Haus verkaufen, obwohl wir einen fur unbestimmte zeit einen Mietvertrag haben. Da hat ein neuer Käufer gemeldet und will das Haus kaufen für Eigenbedarf, und wir müssen raus! Geht das so einfach? So schnell haben wir kein anderes passendes haus! Gibt da auch einen Schadenersatz oder Kompensation? Was sind unsere Rechten? Ist es nicht so das der Käufer nicht innerhalb 5 Jahre keinen Eigenbedarf recht hat?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Klaus O.,

      bei einem Kauf wird der bestehende Mietvertrag übernommen. Der neue Vermieter kann, wenn er es nachvollziehbar und nachweislich begründet, Eigenbedarf für die erworbene Immobilie anmelden. Eine Sperrfrist besteht nur dann, wenn die Wohnung währen der Mietzeit in Wohneigentum umgewandelt oder ein Grundstück in mehrere Eigentumsgrundstücke aufgeteilt. Ist das nicht der Fall, besteht üblicherweise keine Sperrfrist. Sie haben als Mieter allerdings die Möglichkeit eines Widerspruchs gegen die Kündigung. Dieser muss allerdings begründet sein. Lassen Sie sich am besten von einem Mieterverein oder einen Anwalt beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

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  4. rosenthal

    wohnungen in einem mehrfamilienhaus sollen verkauft werden. im haus sind eigentumswohnungen(ferienwohnungen)geht das so einfach? wir wohnen 5,5 jahre in dem haus.
    beträgt die kündigunsfrist nur 3 monate?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo rosenthal,

      ob die Wohnungen in Wohneigentum umgewandelt werden oder bereits als solches gelten, spielt für den Verkauf üblicherweise keine Rolle. Ein Eigentümerwechsel ist in der Regel jederzeit möglich. Bestehende Mietverträge gehen bei einem Verlauf auf den neuen Eigentümer über. Eine ordentliche Kündigung ist dann auch hier nur bei berechtigtem Interesse, wie dem Eigenbedarf möglich. Nach eine Mietdauer von mehr als fünf Jahren beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist üblicherweise sechs Monate. Sollte es zu einer Kündigung kommen, lassen Sie sich am besten bei einem Mieterverein beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

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  5. Bernhard L.

    Die Käufer eines vermieteten Eigenheims befürchten, dass sich die Kündigungsfrist (9 Monate) beliebig verlängert, wenn die Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen und ggf. gegen ein Gerichtsurteil Berufung einlegen werden. Das Eigenheim wird von den Mietern nur während der Woche als Zweitwohnung genutzt.

    Ist die Befürchtung der potenziellen Käufer berechtigt?

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  6. Christian

    Hallo, mein Vermieter hat mir fristgerecht gekündigt weil er das Haus verkaufen will. In der Kündigung steht das es mit mir als Mieter eine unzumutbare Härte wäre den geringen Verkaufspreis hinzunehmen. Mehr nicht.
    Jetzt hat er wohl einen Käufer gefunden. Frage 1: Ist die Kündigung überhaupt wirksam? und 2. Gilt diese auch für den neuen Eigentümer oder muss dieser erneut kündigen?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Christian,

      eine Kündigung vor einem Verkauf muss in der Regel gut begründet sein. Üblicherweise ist es nicht so einfach möglich, einen Mieter aufgrund eines Verkaufs zu kündigen. Wir können allerdings rechtlich nicht einschätzen, ob Ihr Vermieter hier ausreichende Gründe anführt und raten Ihnen daher, sich rechtlich beraten zu lassen.
      Bei ein Verkauf gehen bestehende Mietverträge an den neuen Eigentümer über. Das kann auch der Fall sein, wenn eine Kündigung durch den alten Eigentümer unwirksam ist. In diesem Fall müsste der neue Eigentümer aufgrund Eigenbedarfs kündigen.

      Ihr Team von mietrecht.com

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  7. Gustav

    Hallo ich möchte eine 1Zimmer Wohnung kaufen, welche an einen Hauptmieter vermietet ist (Immobilien die vermarket und vermietet). Diese Firma hat einen Untermieter in der 1 Z Wohnung.
    In dem Hauptmietvertrag steht, dass die Wohnung bei Verkauf außerordentlich mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden darf und der Untermietvertrag geht dann auch den Eigentümer über.

    Ist diese Klausel rechtens ? Kann ich mich darauf verlassen, dass das Mietverhältniss mit dem Hauptmieter beendet wird ohne das es seitens dieser Firma Einwände gibt ?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Gustav,

      hier sollten Sie sich informieren, ob es sich um einen gewerblichen Mietvertrag mit der Firma handelt. Da kann eine solche Klausel möglich sein. In der Regel sind diese bei Wohnräumen eher nicht zulässig. Wie das in diesem Fall aussieht, können wir allerdings nicht beurteilen. Da wir keine Rechtsberatung anbieten, sollten Sie sich bezüglich des richtigen Vorgehens an einen Anwalt wenden.

      Ihr Team von mietrecht.com

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  8. Claudia W

    Hallo,
    Bin vor sechs Monaten in ein Haus gezogen was jetzt verkauft wird nun habe ich nach sechs Monaten vom noch alten Vermieter die Kündigung bekommen . Zur jetzigen Corona Zeit ist das einfach so möglich. Und ist es uns Mietern zumutbar nach sechs Monaten mit zwei Kindern ein Baby davon aus finanzieller Sicht uns einfach wieder zu kündigen ?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Claudia W.

      eine Kündigung aufgrund eines Verkaufs ist nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen möglich,meist nur dann wenn der Verbleib der Mieter einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil bedeuten würde. Der alte Vermieter kann die Kündigung üblicherweise nicht so einfach mit dem Verkauf begründen. Bei einem Verkauf gehen bestehende Mietverhältnisse auf den neuen Eigentümer über. In diesem Fall sollten Sie sich ausführlich rechtlich beraten und prüfen lassen, ob diese Kündigung gerechtfertigt bzw. wirksam ist. Wir können eine solche Beratung nicht anbieten.

      Ihr Team von mietrecht.com

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    2. Alina

      Ich haben in eine personal wohnung 11 jahr gewohnen ich habe miete bezalen und jetz ich must selber kundigt so sacht meine sef was kann ich machen

      Antworten
  9. Susanne Z

    Hallo,

    ich möchte ein altes Fachwerkhaus kaufen,sanierungsbedürftig,ohne Heizung u.s.w.
    Das Haus ist vermietet mit unbefristeten Vertrag seit einem Jahr
    Im Mietvertrag steht das für die Kündigung des Mietvertrag Paragraph 23 und 24 gilt.
    Da das Haus für mich als Zweitwohnsitz benutzt würde kommt für mich Eigenbedarf nicht in Frage.
    Können Sie mich über die beiden Paragraphen aufklären?
    Vielen Dank im voraus.

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Susanne Z.,

      Sie haben keine Angaben gemacht, wo sich diese Paragraphen befinden, daher können wir keine Aussage über deren Inhalt treffen. Handelt es sich um Paragraphen im Mietvertrag selbst, können wir ebenfalls keine Aussage tätigen, da wir den Vertrag und dessen Formulierungen nicht einsehen können. Darüber hinaus haben Vermieter sehr begrenzte Möglichkeiten, einen Mietvertrag ihrerseits ordentlich zu kündigen. Es muss in der Regel immer ein berechtigtes Interesse für eine solche Kündigung vorliegen. Lassen Sie sich bezüglich der Paragraphen und Ihren Möglichkeiten am besten von einem Anwalt beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

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  10. Markus F

    Moin,

    ich habe letzte Woche eine fristgrechte Kündigung für meine Wohnung zum 31.10. erhalten da das Gebäude abgerissen wird.
    Wenn ich nun vor diesem Termin schon ausziehen möchte, bin ich dann an Fristen gebunden? Schließlich wird nach mir nicht mehr vermietet. Die anderen Wohnungen sind bereits größtenteils unvermietet und werden auch nicht mehr vermietet.

    Gruß und vielen Dank.

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Markus F.

      in der Regel sind auch Mieter an die Kündigungsfristen gebunden. Ob Sie in diesem Fall das Mietverhältnis auch vor dem Ende dieser beenden können, müssen Sie mit dem Vermieter direkt klären. Dieser hat sicherlich ein Interesse daran, dass die Arbeiten schnellstmöglich beginnen können.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  11. S.L.

    Hallo, kann man als Vermieter dem Mieter ohne Grund kündigen.
    Der Mietvertrag ist unbefristet geschlossen. Kündigungsfrist 3 Monate
    So steht es im Mietvertag
    Danke

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo S.L.,

      sowohl bei eine ordentlichen als auch bei einer außerordentlichen Kündigungen müssen Vermieter in der Regel Gründe für diese anführen. Eine Ausnahme besteht beim erleichterten Kündigungsrecht im Zweifamilienhaus, wenn der Vermieter mit im Haus wohnt. Ist in anderen Fällen keine Begründung vorhanden, ist die Kündigung in der Regel unwirksam. Wenden Sie sich für eine rechtliche Beratung und für die Überprüfung der Kündigung an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten

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