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Loading...Das Wichtigste zur Verwertungskündigung
Die Verwertungskündigung geht vom Vermieter aus und greift, wenn eine Fortsetzung des Mietvertrages aus wirtschaftlicher Sicht nicht mehr rentabel genug ist.
Eine Verwertungskündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen gültig, die Sie hier nachlesen können. Dazu gehört z. B. der Verkauf der Wohnung. Unzulässig wäre eine Verwertungskündigung mit dem Ziel, durch ein neues Mietverhältnis mehr Einnahmen zu generieren.
Als Mieter haben Sie bei einer Verwertungskündigung z. B. die Möglichkeit, diese anzufechten oder einen Widerspruch einzulegen. In diesem Abschnitt haben wir weitere Optionen für Sie aufgezählt.
Inhaltsverzeichnis
Die Verwertungskündigung: Rechtslage & Voraussetzungen zur Durchsetzung
Ein unbefristetes Mietverhältnis zu kündigen kann für Vermieter manchmal ein schwieriges Unterfangen sein. Möglichkeiten gibt Ihnen der Gesetzgeber natürlich trotzdem. Dazu gehört auch die Verwertungskündigung.
Bei der Verwertungskündigung durch den Vermieter handelt es sich um eine Kündigung vom Mietvertrag, die ausgesprochen werden kann, wenn das Mietverhältnis sich wirtschaftlich nicht mehr rentiert. Aber Achtung: Auch diese Vorgehensweise muss für ihre Zulässigkeit gut durchdacht und begründet sein.
Die gesetzliche Grundlage für eine Verwertungskündigung ist im BGB festgehalten. In § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) werden mögliche Gründe für eine zulässige ordentliche Kündigung des Vermieters genannt:
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn […] der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde […]
Die Verwertungskündigung müssen vier Voraussetzungen erfüllen, um als zulässig eingestuft zu werden:
- Absicht der anderweitigen Verwertung aus wirtschaftlichen Gründen
- Die anderweitige Verwertung wird als angemessen angesehen
- Das Mietverhältnis muss dem wirtschaftlichen Interesse des Vermieters entgegenstehen und die Verwertung behindern
- Durch die Hinderung an der Verwertung erleidet der Vermieter erhebliche wirtschaftliche Nachteile
Für eine Verwertungskündigung ist die Begründung zudem enorm wichtig. Denn nicht jeder Grund für eine anderweitige Verwertung wird auch als legitim angesehen. Eine Verwertungskündigung für einen Verkauf, eine Sanierung des Wohnraums oder der Abriss für einen Neubau ist zulässig. Ein neues Mietverhältnis mit höheren Mieteinnahmen ist dagegen kein zulässiger Grund für eine Verwertungskündigung, auch das gibt § 573 BGB vor.
Zudem gilt auch für eine Verwertungskündigung eine Kündigungsfrist gemäß § 573c BGB. Besteht das Mietverhältnis seit weniger als 5 Jahren, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate. Bei mehr als 5 Jahren und mehr als 8 Jahren im selben Mietverhältnis, ist eine Verwertungskündigung nach einer Frist von 6 bzw. 9 Monaten möglich.
Mieterrechte bei einer Verwertungskündigung
Natürlich räumt der Gesetzgeber nicht nur dem Vermieter Rechte bei der Kündigung eines Mietverhältnisses ein. Auch Mieter sollen vor unwirksamen Kündigungen geschützt werden und haben dafür entsprechende Möglichkeiten.
Will der Vermieter einer Verwertungskündigung für sein Einfamilienhaus oder seine Wohnung aussprechen, können Mieter Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Kündigung erheben und sich rechtlichen Beistand zur Prüfung suchen. Insbesondere eine vorgetäuschte Verwertungskündigung kann empfindliche Schadensersatzansprüche des Mieters an den Vermieter nach sich ziehen.
Auch die Option einen Widerspruch einzulegen gibt es für Mieter. Hierfür muss durch die Verwertungskündigung ein Härtefall vorliegen, durch den der erzwungene Auszug aus dem Wohnraum unzumutbar wird. Dies kann zum Beispiel durch hohes Alter oder eine schwere Krankheit begründet werden.
Doch was steht Mietern im Falle einer Verwertungskündigung zu? Eine Entschädigung ist beispielsweise nicht gesetzlich vorgesehen. Sollte der Mieter sich jedoch rechtlich gegen die Kündigung zur Wehr setzen, kann sie häufig zu einer einvernehmlichen Einigung beitragen, um das Mietverhältnis vorzeitig aufzuheben. Im Prinzip wird die Verwertungskündigung gegen eine Abfindung durchgesetzt.
Kann ich als Mieter bei einer Verwertungskündigung eine Ersatzwohnung erzwingen? Auch das ist nicht gesetzlich vorgesehen und wird nur in den seltensten Fällen umgesetzt. Hierfür sind entsprechende Klauseln im Mietvertrag zwingend notwendig. Es kann allerdings sein, dass Sie sich mit Ihrem Vermieter darauf einigen, dass dieser als Gegenleistung für die Verwertungskosten die Umzugskosten für Sie übernimmt.
Verwertungskündigung: Die Rechtsprechung
Bereits häufiger haben Gerichte und sogar der Bundesgerichtshof über die Verwertungskündigung entschieden. Die Urteile sind dabei unterschiedlich ausgefallen, weshalb jede Kündigung als individueller Einzelfall betrachtet werden sollte.
Zuletzt hatte 2017 ein Urteil zu einer Verwertungskündigung vor dem BGH (Az.: VIII ZR 243/16) dazu geführt, dass die Mieterseite gestärkt wurde. Der Vermieterin wollte das Haus abreißen mit der Intention, einen Neubau mit Gewerberäumen zur Erweiterung des Modehauses zu errichten. Ihr wurde zuvor zugestanden, dass ihr Anspruch auf Gewinnoptimierung durch das Eigentumsrecht begründet und die Kündigung somit wirksam sei.
Der BGH entschied jedoch, dass die genannten Gründe der Vermieterin nicht ausreichen würden, um eine Verwertungskündigung zu rechtfertigen. Hierbei gelte es auch das Besitzrecht des Mieters zu berücksichtigen, das von der grundgesetzlichen Eigentumsgarantie geschützt wird.
Wirksam kündigen mit unserem Muster
Wie Sie sehen, kann eine Verwertungskündigung relativ komplex werden. Es ist wichtig, dass sämtliche Voraussetzungen inkl. einer guten Begründung erfüllt werden, ansonsten können sich schnell Nachteile für Sie Vermieter ergeben.
Wir stellen Ihnen daher für Ihre Verwertungskündigung ein Muster zur Verfügung. Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei lediglich um eine Vorlage handelt, die Sie an Ihre individuelle Situation anpassen und selbstständig auf Richtigkeit und Vollständigkeit prüfen müssen.
Wir nutzen das Beispiel der Verwertungskündigung wegen einer Sanierung für unser Muster. Haben Sie einen anderen Kündigungsgrund, müssen Sie diesen ebenfalls entsprechend anpassen. Sie können sich die Vorlage sowohl als PDF- als auch als Word-Dokument herunterladen.
Name des Vermieters
Adresse des Vermieters
Name des Mieters
Adresse des Mieters
Ort, Datum
Kündigung des Mietverhältnisses
Sehr geehrte(r) Herr / Frau [Name Mieter],
hiermit kündige ich das bestehende Mietverhältnis, geschlossen am [Datum Vertragsbeginn].
Zur Begründung:
Ich möchte meine Kündigung wie folgt begründen: Das Wohnhaus benötigt eine umfassende Sanierung. In diesem Zuge sollen Bauschäden behoben und das Wohnobjekt umfassend modernisiert werden.
In diesem Zuge werden die Wohnungen nach Beendigung der Arbeiten zu Neuvermietungen mit erhöhten Bezügen ausgeschrieben, die mit Blick auf den örtlichen Mietspiegel von vergleichbaren Objekten angemessen sind.
Zusätzlich wollen wir durch die Sanierung erreichen, dass sämtliche Wohnungen künftig barrierefrei erreichbar sind.
Ich fordere Sie hiermit auf, die Wohnung / das Haus bis zum [finales Kündigungsdatum] vollständig zu räumen und spätestens am [Datum der Übergabe] in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben. Sämtliche Schlüssel sind mir oder der Hausverwaltung zu übergeben.
Als Übergabetermin schlage ich Ihnen den [Datum der Übergabe] vor. Falls Sie diesen Termin nicht wahrnehmen können, teilen Sie mir bitte umgehend Ihren Terminwunsch mit.
Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrags (gemäß § 545 BGB) widerspreche ich hiermit vorsorglich.
Sollten Sie die Wohnung / das Haus nicht fristgerecht zurückgeben, werde ich eine Räumungsklage einreichen und gemäß Paragraf 546a BGB, die ursprünglich vereinbarte Miete als Entschädigung verlangen. Darüber hinaus behalte ich mir vor, weiterreichende Schadenersatzforderungen geltend zu machen.
Mit freundlichen Grüßen
[Name und Unterschrift des Vermieters]
Quellen und weiterführende Links
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