Eigenbedarfskündigung: Ein Härtefall kann diese verhindern

Eigenbedarf: Ein Härtefall steht über den Interessen des Vermieters

Prüfungsvorbereitungen können bei einer Eigenbedarfskündigung als Härtefall gelten.
Prüfungsvorbereitungen können bei einer Eigenbedarfskündigung als Härtefall gelten.

Es ist nicht selten, dass Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung einen Härtefall als Grund für einen Widerspruch angeben. Denn dies ist meist die einzige Möglichkeit, der Kündigung des Mietverhältnisses dem Gesetz nach zu widersprechen, wenn diese wirksam und nicht rechtsmissbräuchlich ist.

Doch was genau gilt bei Eigenbedarf als Härtefall, wie kann dieser angebracht und welche rechtlichen Grundlagen müssen hierbei beachtet werden?

Wann ein Härtefall bei Eigenbedarf vorliegt und welche Rechte Mieter haben, betrachtet der folgenden Ratgeber näher und gibt einen kurzen Überblick zum Thema.

Wann kann die Härtefallregelung angewendet werden?

Um bei einer Eigenbedarfskündigung von einem Härtefall sprechen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Nicht für jeden Mieter ist ein Umzug aufgrund einer solchen Kündigung zumutbar.

Daher haben Mieter hier gemäß § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) das Recht, der Kündigung zu widersprechen. Dies soll Mieter vor ungerechtfertigten Nachteilen schützen und stellt die Interessen der Mieter vor denen des Vermieters.

Bedeutet der Umzug für den Mieter, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine Härte, muss dies im Widerspruch detailliert dargelegt und begründet sein. Nur so ist es möglich, die Interessen der Mieter zu berücksichtigen.

Bei einem berechtigten Eigenbedarf gelten Kündigungsfristen. Ein Härtefall verlängert diese zwar nicht, aber während der Prüfung des Widerspruchs gemäß der Sozialklausel müssen Vermieter das Mietverhältnis weiter bestehen lassen.

Was gilt als Härtefall?

Kranke oder pflegebedürftige Familienangehörige können einen Härtefall bei Eigenbedarf bedeuten.
Kranke oder pflegebedürftige Familienangehörige können einen Härtefall bei Eigenbedarf bedeuten.

Die Sozialklausel kommt bei einer Eigenbedarfskündigung nur im Härtefall zur Anwendung. Im Mietrecht und durch Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH) wurden Umstände definiert, die einen Härtefall darstellen können.

Die Entscheidung, ob eine Eigenbedarfskündigung durch einen Härtefall unwirksam wird, ist jedoch immer vom Einzelfall abhängig und wird dementsprechend auch so bewertet.

Folgende Gründe sind von Gerichten und der Rechtsprechung in der Regel jedoch als Härtefall anerkannt:

  • Hohes Alter zusammen mit weiteren Umständen, wie Krankheit oder Pflegebedürftigkeit
  • Erhebliche Aufwendungen in der Mietsache durch den Mieter, die durch das vertrauenserweckende Verhalten des Vermieters unterstützt wurden und zu denen der Mieter vertraglich nicht verpflichtet war, die Aufwendungen sind noch nicht abgewohnt und können bei einem Umzug nicht mitgenommen werden
  • Ein Wohnortwechsel würde den Abschluss der Schule, der Ausbildung oder des Studiums erheblich gefährden, insbesondere in der Zeit der Prüfungsvorbereitungen – dies gilt Mieter sowie auch für deren Kinder. Hnzu kommt der zu beachtende Schulweg bei Kindern
  • Mieter werden durch einen Umzug beruflich erheblich beeinträchtigt, z.B. durch den Verlust von Kunden
  • Kein vorhandener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen
  • Physische oder psychische Erkrankungen des Mieters oder eines Familien- bzw. Haushaltsangehörigen, die den Umzug erheblich erschweren oder unzumutbar machen
  • Bei bestehender Suizidgefahr kann ein Umzug für die Genesung kontraproduktiv sein und als Härtefall gelten
  • Eine lange Mietdauer gemeinsam mit der starken Verwurzlung im sozialen Umfeld
  • Eine Schwangerschaft kann einen Härtefall darstellen, meist kurz vor und kurz nach der Geburt
Liegen ein oder mehrere dieser Gründe vor, kann eine Eigenbedarfskündigung durch einen Härtefall unwirksam sein.
Auch eine Räumungsklage kann bei Eigenbedarf durch einen Härtefall angehalten oder nicht zulässig sein.
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19 thoughts on “Eigenbedarfskündigung: Ein Härtefall kann diese verhindern

  1. Annegret D.-N.

    Ich versuche es in Kurzform zu kommentieren. Wir hatten ein Problem mit den Nebenkosten und hatten versucht uns mit dem Vermieter zu einigen. Das klappte nicht und ein Anwalt wurde hinzugezogen. Daraufhin haben die
    Vermieter uns ca. 3000,– Euro u.a. zurückzahlen müssen. Daraufhin bekamen wir die Eigenbedarfskündigung. Dagegen wurde Widerspruch eingelegt. Die Vorgeschichte ist die, dass wir mit 66 Jahren, in 2006 eingezogen sind mit der mündlichen Abmachung, dass das unser Ruhesitz sein soll. Dementsprechend haben wir die Wohnung renoviert und Abstand bezahlt. Der Vermieter, der in dieser Wohnung 140 qm wohnte, hat seine Wohnung im Erdgeschoss nebenan wegen seiner Behinderung umgebaut. Also, die Behinderung bestand schon als der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Es besteht keine Pflegestufe. Nun soll sein Sohn einziehen mit Frau, der aber auch im Eigentum wohnt 75 qm. vor Gericht hat er gesagt, dass er da auch wohnen bleiben könnte. Was ich unglaublich finde, ist, dass das Landgericht von uns keine Zeugen verhört hat, nur von der Gegenseite. Inzwischen ist ein Härtefall eingetreten. Mein Mann bekam Krebs, Pflegefall und ist im Oktober 2016 verstorben. Ich bin inzwischen ein Pflegefall Stufe II. Also, eine Härtefallregelung, die in die Sozialklausel greift. Im Urteil steht einmal Räumung am 31.03.2017 und im letzten Absatz 31.07.2017. Die Anfrage bei Gericht ergab, dass es sich um einen Schreibfehler handelt und der 31.03.17 infrage kommt. Es ist ein Skandal durch ein Fehlurteil. Die Gegenpartei hat die Unwahrheit über die Krankheit des Vermieters erzählt und die Ärztin hat das auch vor Gericht nicht nachweisen können. Gegen das Urteil wurde Berufung eingelegt und am 02.11.2016 abgelehnt. Von meinem Anwalt bekam ich kurioserweise erst gestern alle Schriftstücke, so dass ich kein Einspruch einlegen konnte. Meine Tochter ist aus USA gekommen und hat meine Pflege übernommen. Wir brauchen unbedingt Vollstreckungsschutz und eine Räumungsverlängerung bis ca. 6 Monate. Ich muss eine Wohnung finden, die entsprechend der Pflegesituation angepasst ist mit meiner Tochter. Dann muss sie auch bezahlbar sein. Ich bin im 78zigsten Lebensjahr, wie mein Mann. Sie können sich sicher vorstellen, dass man in diesem Alter nicht mehr ausziehen will. Frage: Kann ich einen Revisionsantrag stellen und ein Wideraufnahmeverfahren verlangen. Wir gehen davon aus, auch der Anwalt, dass hier Befangenheit im Spiel war, aber nicht bewiesen werden kann zwischen der Richterin und dem Anwalt der Gegenseite. Frage: gibt es irgendwie etwas wogegen man noch vorgehen könnte. Beschwerde beim Verfassungsgericht, Karlsruhe.
    Ich wäre Ihnen dankbar für eine Beratung. Die Kosten kann ich online überweisen. Kann ich das Urteil angreifen aufgrund der medizinischen Unwahrheit der Gegenseite. Evtl. Strafanzeige stellen. Meine Tochter kommt aus der Medizin und kann das detailiert auseinanderlegen. Das Schlimme an der ganzen Situation ist, dass mein mann nicht an seinen Krebst gestorben ist, er war geheilt, Man hat ihn auf der Station aus dem Bett fallen lassen. Er ist an einer Kopfverletzung verstorben. Das Krankenhaus hat das zugegeben. Die Staatsanwaltschaft hat alle beschlagnahmt. Nur dies nebenbei.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Annegret D.-N.,
      wir dürfen keine Rechtsberatung durchführen. Daher können wir bezüglich Ihrer Anfrage keine Aussagen oder Empfehlungen treffen. Ihr Anwalt ist hier der richtige Ansprechpartner.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  2. Madeleine

    Hallo ich hab ein schwerwiegendes Problem und brauche Hilfe. Mein Bruder und ich haben seit dem Tod unserer Eltern die Eigentumswohnung geerbt. Wir haben diese im Moment vermietet und ich brauche sie jetzt selbst zum Eigenbedarf. Meine Frage : es besteht ein Härtefall meinerseits, da ich eine Wohnung von 105 Quadratmetern habe, von meinem Mann getrennt bin, er ausgezogen ist, meine Kinder groß und ausser Haus sind, ich nur noch alleine in der großen Wohnung bin. Leider ging das alles so schnell, (innerhalb eines viertel Jahres) nun habe ich kein Gas und kein Strom mehr, alles abgeklemmt, bei 1000 EU Verdienst und 550. EU *Miete, wie soll ich das noch nervlich schaffen, ich muß hier dringend raus. Wie kann ich auf dem schnellsten Wege in die Wohnung meiner Eltern bzw. In unsere Eigentumswohnung. Die Mieterin dort ist alleine und in unserer Stadt würde es auf jeden Fall freie Wohnungen geben. Kann ich ihr ( nicht erst zum 1.1.18 kündigen, sondern schon ehern? Wie bitte ist die Rechtslage bezüglich meiner eigenen Probleme? Bitte ich brauche so schnell wie möglich euren bzw. Ihren Rat. Bin am verzweifeln, danke
    Gruß Madeleine

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Madeleine,
      auch bei einer Eigenbedarfskündigung müssen die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen eingehalten werden. Diese kann durch einen Eigenbedarfskündigung in der Regel auch nicht umgangen werden. Sie haben die Möglichkeit mit der Mieterin eventuell einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, allerdings kann dies nur einvernehmlich geschehen.
      Da wir keine rechtliche Beratung anbieten dürfen, empfehlen wir Ihnen sich an einen Anwalt zu wenden. Dieser kann Sie bezüglich der richtigen Vorgehensweise beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  3. Jürgen B.

    Sehr geehrte eigenbedarfskuendigung.com-Redaktion,
    Mein Problem gestalltet sich folgendermaßen:
    Gegen eine Eigenbedarfskündigung meinerseits wurde wegen Unzulässigkeit und Geltendmachung eines Härtefalles (die Mutter in der 3köpfigen Familie hat scheinbar eine psych. Erkrankung) seitens des Mieters Widerspruch eingelegt. Der Mietvertrag besteht seit Dezember 2016, ursprünglich durch meine Eltern abgeschlossen.Meine Eltern überschrieben mir die Doppelhaushälfte im August diesen Jahres. Im Juni hatten meine Lebensgefährtin und ich erfahren, dass sie mit unserem zweiten Kind schwanger ist. Im Schreiben des Anwalts der Mieter wird uns unter anderem vorgeworfen, dass die Kündigung unzulässig ist, da schon bei Abschluss des Mietvertrages meine Eltern Kenntnis gehabt hätten bzw hätten haben müssen, dass der Vertrag wegen Eigenbedarf gekündigt bzw so rasch gekündigt wird. Ich lebe nicht bei meiner Lebensgefährtin, sondern in dem Ort, in dem meine beiden Kinder aus erster Ehe leben ( Entfernung zwischen ihrem und meinem Wohnsitz 42 km). Im Oktober 2016 hatte meine Lebensgefährtin ein neues Arbeitsverhältnis nahe ihres Wohnortes abgeschlossen und ein unbefristetes Arbeitsverhältnis 15 km von meinem Wohnort gekündigt, um sich während ihrer Arbeitszeit in der Nähe unseres gemeinsamen Sohnes zu sein, der sich derweil in Obhut ihrer Elter befindet. Sie zeigt sich erst im Zuge der erneuten Schwangerschaft bereit, zu mir zu ziehen und einen gemeinsamen Haushalt zu gründen.
    Halten sie den Widerspruch für begründet und die Ausführungen bzw Argumente des Widerspruchs für vor Gericht bestandhabend?
    Ist eine psychische Erkrankung wirklich ein Härtefall, wenn mit der gleichen Erkrankung ein Umzug knapp ein Jahr früher noch möglich war?
    Mit freundlichen Grüßen,
    Jürgen

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Jürgen B.,
      wir können nicht beurteilen, ob hier tatsächlich ein Härtefall vorliegt. Zudem dürfen wir keine rechtliche Beratung anbieten, daher ist in diesem Fall eine Konsultation bei einem Anwalt empfehlenswert.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  4. S. Schöffner

    Liebe Redaktion,
    man hat mir wegen Eigenbedarf die Wohnung mit einer 3-monatigen Frist gekündigt. Ich bin vor 2 Monaten an der Wirbelsäule operiert worden und immer noch krank geschrieben. D. h. ich darf nicht schwerer als 10 kg heben (was ich momentan sowieso nicht kann) und mich nicht bücken oder nach vorne neigen. Aus diesem Grund kann ich momentan nicht umziehen. Außerdem wohne ich erst seit knapp 5 Jahren in der Wohnung und habe meine Einbauküche mitgenommen und eingebaut was nicht billig war. Wie stehen die Chancen, eine Fristverlängerung zu bekommen? In die Wohnung soll der Enkelsohn einziehen, der sich von seiner Frau getrennt hat.
    Viele Grüße
    Simone

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo S. Schöffner,
      wir können nicht beurteilen wie die Erfolgsaussichten stehen und ob in Ihrem Fall eine Härte anzunehmen ist. Diesbezüglich sollten Sie sich rechtlich von einem Mieterverein beraten lassen. Bezüglich der Fristverlängerungen sollten Sie Ihre Gründe auch dem Vermieter gegenüber anführen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  5. Regina T.

    Liebe Redaktion,
    meine Mietwohnung, in der ich schon 20 Jahre wohne soll verkauft werden. Jetzt möchte mir der Vermieter jede Woche drei mal Leute zur Besichtigung schicken. Ist dies zulässig oder gibt es ein gesundes Mittelmaß. Ist es richtig, dass der neue Eigentümer erst nach Grundbuchseintragung wegen Eigenbedarf kündigen kann? Nachdem was ich bisher gelesen habe könnte ich nach der langen Mietdauer noch ein Jahr hier wohnen. Ist dies so richtig?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Regina T.,
      wir bieten keine rechtliche Beratung an, daher empfehlen wir Ihnen, sich ausführlich bei einem Mieterverein beraten zu lassen. Besichtigungen müssen vom Mieter in einem bestimmten Maß geduldet werden. In der Regel wird von einem Termin in der Woche ausgegangen.
      Um wegen Eigenbedarfs kündigen zu können, muss der neue Eigentümer in der Regel im Grundbuch eingetragen und somit offiziell auch der Eigentümer sein.
      Gesetzlich ist aber einer Mietdauer von mehr als acht Jahren eine Kündigungsfrist von neun Monaten festgelegt. Hier ist es jedoch auch wichtig, was im Mietvertrag vereinbart wurde. In allen Fragen kann Ihnen der Mietverein üblicherweise eine ausführliche Beratung anbieten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  6. Martin L.

    Liebe Eigenbedarfskuendigungsredsktion,
    Könnten Sie evtl. einschlägige BGH Urteile zitieren? Primär bezüglich der erheblichen Gefährdung des Bestehens von Ausbildung und Studium.
    Mit freundlichen Grüßen
    Martin

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Martin L.,
      wir bieten keine rechtliche Beratung an. Die Urteile des BGHs können in der Regel online gesucht werden. Ein fachkundiger Anwalt kann Ihnen bezüglich des speziellen Themas sicherlich weiterhelfen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  7. K.

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    Meine Vermieterin hat mir einen Eigenbedarfskündigung geschrieben. Die Kündigung des Vertrags ist zum 31.05.2019. In diesem Schreiben sind diverse Dinge nicht berücksichtigt. (Name der einziehenden Person, Widerrufsrechtsinformation und der Grund weshalb meine Wohnung betroffen ist)
    Zu meiner Person. Ich Studiere berufsintigriert (Studiere neben dem Beruf) und bin aktuell bis mitte April dabei meine Abschlussarbeit zu schreiben/ zu verteidigen. D.h. ich kann aktuell nicht nach einer neuen Wohnung schauen. Durch mein Wohngebiet ist es nicht garantiert, dass ich eine Wohnung innerhalb von 1,5 Monaten erhalte.
    Nun Meine Frage:
    Darf Sie mir kündigen, da die Räumung nach der Thesis ist oder tritt die Regelung des Härtefalls beim aussprechen der Kündigung in Kraft?
    oder anders Formuliert
    Muss ein Härtefall bei der Aussprache der Kündigung oder bei der theoretischen Räumung vorliegen?
    Ich hoffe, Sie können mir diese Frage beantworten.
    Vielen Dank und viele Grüße,
    B. K.

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo K.,
      wir können rechtlich nicht bewerten, ob bei Ihnen die Härtefallregelung greift. Am besten lassen Sie sich bei einem Mieterverein dazu beraten und klären das Vorgehen dort ab. In der Regle handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung. Der Härtefall muss vorliegen, wenn gegen die Kündigung Widerspruch eingelegt wird, da er dann als Begründung für diese dient.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  8. Ursula P.

    Ich bin 72 Jahre, war alleinerziehende Mutter, und bin jetzt von Altersarmut betroffen.Ich wohne seit 41 Jahren in der Wohnung bin an Krebs erkrankt und habe einen Schwerbehinderten-Ausweis. Am 1.Januar hat eine arabische Familie meine Wohnung gekauft und am 03.03. bekam ich die Eigenbedarfskündigung.
    Ich bekomme keine bezahlbare Wohnung aufgrund meine kleinen Rente.
    Ich könnte nicht mal den Umzug bezahlen, von der körperlichen Belastung eines Umzuges ganz zu schweigen.U.Pe.

    Antworten
  9. Hissou

    Mir wurden vor 3 Wochen gekündigt und ich soll bis zum 32.08.19 ausziehen. Meine Frau und ich leben erst seit 11 Monaten in der jetzigen Wohnung und haben uns ne Küche gekauft nach Maß. Jetzt will der Vermieter selber in die Wohnung ziehen und die Küche nicht behalten, damit haben wir uns abgefunden. Wir haben also eine neue Wohnung gesucht und gefunden und können und sollen dort in der Wohnung spätestens ab 01.07.19 einziehen und Miete zahlen . Das würde aber bedeuten dass wir zwei Monate lang für 2 Wohnungen Miete zahlen müssten . Habe ich eine Chance das irgendwie zu klären das mein jetziger Vermieter kein Geld mehr von mir bekommt ab den 01.07.19 ???

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Hissou,
      dass sollten Sie mit dem Vermieter direkt abklären. Wir können nicht beurteilen, ob dieser einem früheren Auszug und dem Beenden des Mietverhältnisses vor Ende der Kündigungsfrist zustimmt. Lassen Sie sich am besten auch bei einem Mieterverein beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  10. Roland J.

    Ich wohne seit 16 Jahren in einer Wohnung zur Miete und habe im Aug.2018 die Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten. Ich bin 64 Jahre alt und bekomme mein Geld vom Jobcenter, leider habe ich eine schlechte Schufa doch das habe ich erst vor 14 Tagen erfahren. Ich bemühe mich schon seit Monaten erfolglos um eine Wohnung im Raum Köln-P. oder Köln Z. oder auch Köln L.. Ich erhalte nur Absagen wegen dem Jobcenter und der Schufa. Ab 31.Mai 2019 wird mein Vermieter die Räumungsklage einleiten. Ich habe auch alle Ämter aufgesucht und war auch beim Mieterschutz in Köln. Was kann ich Tun, das Wohnungsamt wird erst dann tätig wenn ich Post vom Amtsgericht habe und mein Vermieter wird schon jetzt unangenehm.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Roland J.,
      leider können wir keine rechtliche Beratung anbieten und erneut auf den Mieterverein diesbezüglich verweisen. Eventuell kann eine karitativer Verein Sie beiden den Behördengängen unterstützen und weitere Wege aufzeigen, wie Sie eine finanzierbare Wohnung erhalten können.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten

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