Auszug: Das Mietrecht definiert bestimmte Punkte

Gibt es bestimmte Mieterpflichten bei einem Auszug?

Vorzeitiger Auszug: Einen Nachmieter zu suchen, ist keine Erlaubnis  für einen solchen Auszug.
Vorzeitiger Auszug: Einen Nachmieter zu suchen, ist keine Erlaubnis für einen solchen Auszug.

Auszuziehen ist für die meisten mit viel Stress verbunden. Sachen packen, Zimmer ausräumen, die Wohnung so herrichten, wie es vereinbart ist und dann einen Übergabetermin finden – vieles muss geplant und organisiert werden. Warum ein Auszug bzw. Umzug ansteht, kann eine Vielzahl von Gründen haben, das was dafür getan werden muss, ist in den groben Punkten allerdings meist das Gleiche.

Doch welche Pflichten haben Mieter bei einem Auszug und welche Rechte können sie gelten machen? Das sind dann die entscheidenden Fragen, die das Umziehen einfach oder auch sehr schwierig gestalten können. Was beispielsweise während einer Wohnungsübergabe bei einem Auszug wichtig ist oder ob Vermieter einen Nachmieter akzeptieren müssen, betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher.

Das Wichtigste zum Auszug

Müssen Mieter nur bis zum Auszug die Miete zahlen?

Nein, die volle Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlung ist bis zum Ende des Mietverhältnisses zu entrichten. Ausnahmen sind nur mit Einverständnis des Vermieters möglich.

Können Mieter immer früher ausziehen, wenn sie einen Nachmieter stellen?

Nein, Vermieter müssen einen Nachmieter nicht akzeptieren. Mieter sind an die Kündigungsfristen gebunden und müssen diese beachten.

Dürfen Mieter die Kaution verwenden, um die Miete einzusparen?

Nein, die Kaution kann nicht dazu verwendet werden, die Miete während der Kündigungsfrist nicht mehr zu zahlen.

Mietrecht: Was ein Auszug beinhaltet

Ein Auszug bedeutet für Mieter und Vermieter einiges an Organisation.
Ein Auszug bedeutet für Mieter und Vermieter einiges an Organisation.

Möchten oder müssen Mieter aus der Wohnung ausziehen, gibt es einiges zu beachten. Viele Irrtümer oder Mythen ranken sich darum, was zu tun ist bzw. welche Rechte Mieter haben.

Dabei kann es allerdings böse Folgen haben, wenn Mieter und Vermieter nicht wissen, was rechtlich zulässig bzw. auch vorgeschrieben ist.

Die größten Unstimmigkeiten entstehen oft bei Themen wie den Schönheitsreparaturen, dem Auszugszeitpunkt oder auch wenn es darum geht, ob die Miete noch gezahlt werden muss und wie viel Kaution einbehalten werden darf. Aber auch wenn Mieter früher aus der Wohnung wollen und einen Nachtmieter suchen, kann das zu Problemen führen.

In der Regel beginnt ein Auszug mit der Kündigung des Mietverhältnisses. Je nachdem wer die Kündigung ausspricht, müssen unterschiedlich lange Kündigungsfristen beachtet werden. Diese Frist dient dann dazu, die persönlichen Sachen zusammenzuräumen und aus der alten Mietsache in das neue Zuhause zu bringen. Ist die Wohnung leer, stehen dann die Schönheitsreparaturen an, die zum Übergabetag abgeschlossen sein sollten. Mit dem Ende der Kündigungsfrist ist dann die Mietsache an den Vermieter zurückzugeben, was den Auszug an sich in der Regel abschließt.

Ausziehen: Was Mieter beachten müssen

Ein der häufigsten Fragen im Zusammenhang mit einem Auszug kommt dann auf, wenn die Wohnung leer ist und es ums Renovieren geht. Grundsätzlich ist hier wichtig, in welchem Zustand die Wohnung an den Mieter zuvor übergeben wurde, was im Mietvertrag vereinbart ist und wie sowie der Fakt, dass es sich nur um Schönheitsreparaturen handeln darf. Letzteres betrifft den Zustand der Mietsache, wenn keine großen vom Mieter verursachten Schäden vorhanden sind, sondern lediglich gebrauchstypische Spuren vom Wohnen.

Mietrecht: Was beim Auszug wichtig ist, kann je nach Situation verschieden sein.
Mietrecht: Was beim Auszug wichtig ist, kann je nach Situation verschieden sein.

Nicht immer muss auch renoviert bzw. gestrichen werden. Wichtig ist hier auch, ob die Klauseln im Mietvertrag gültig sind. Überträgt ein Vermieter die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, ist das in der Regel nur zulässig, wenn sie keine starren Formulierungen enthält. Ist bestimmt, dass beim Auszug Mieter immer streichen müssen, ist das üblicherweise unwirksam. Auch bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung sind generelle Verpflichtungen zu Schönheitsreparaturen meist nicht zulässig. Im Zweifelsfall sollten Mieter die Klauseln, zum Beispiel bei einem Mieterverein, auf ihre Gültigkeit hin prüfen lassen.

Ebenfalls zu Schwierigkeiten oder Missverständnissen führt die Frage nach der Kaution. Oft wird angenommen, dass die Kaution sozusagen als Ausgleich für noch ausstehende Mietzahlungen während der Kündigungsfrist verwendet werden kann. Dem ist allerdings nicht so. Mietzahlungen müssen bis zum vertraglichen Ende des Mietverhältnisses getätigt werden.

Die Kaution ist zweckgebunden und darf vom Vermieter nur zu Abdeckung von Ansprüchen gegenüber den Mietern verwendet werden. Dies bezieht sich auf Schäden in der Wohnung, nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen oder auch auf Nachforderungen bei der Betriebskostenabrechnung. Im Zusammenhang mit der Miete, kann die Kaution nur verwendet werden, wenn bereits vorher Rückstände angefallen sind. Die Kaution kann dann dem Ausgleich dienen.

Ist ein Auszug vor Mietende möglich?

Wichtig ist für viele Mieter auch die Frage, ob ein Auszug vor dem Vertragsende die noch fällige Miete erspart. In der Regel ist das jedoch nicht der Fall, denn wie erwähnt, muss die volle Miete inklusive Vorauszahlungen bis zum Ende der Kündigungsfrist gezahlt werden. Das hat üblicherweise zur Folge, dass eine Zeit lang doppelte Miete, für die alte und die neue Wohnung, zu leisten ist. Und das gilt auch dann, wenn der Mieter die alte Wohnung schon längst verlassen hat.

Da bietet sich ein Nachmieter doch an. Stellen Mieter diesen, ist früher auszuziehen gar Problem mehr. Oder etwa doch? Der Haken ist, dass Vermieter einen Nachmieter nicht akzeptieren müssen. Mieter sind verpflichtet, die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist zu beachten. Ein Nachmieter ist dann eine Kulanzhandlung des Vermieters, stellt jedoch kein Recht des Mieters dar.

Ein Übergabeprotololl für die Wohnung sollte beim Auszug angefertigt werden.
Ein Übergabeprotololl für die Wohnung sollte beim Auszug angefertigt werden.

Ein Auszug vor dem Mietende kann jedoch auch ohne Nachmieter möglich sein, zum Beispiel dann, wenn Vermieter dem frühzeitigen Ende der Kündigungsfrist zustimmen, weil diese selbst bereits einen neuen Mieter gefunden haben.

Übergabeprotokoll und Nebenkostenabrechnung: Beides sind wichtige Themen

Steht der Übergabetermin dann an, sollten sowohl Mieter als auch Vermieter darauf achten, dass ein Wohnungsübergabeprotokoll für den Auszug angefertigt wird. Das dient der Sicherheit beider Parteien, denn in diesem werden der Zustand der Wohnung auch in der Regel die Zählerstände festgehalten.

Letzteres ist dann für die Nebenkostenabrechnung wichtig. Die Frist für diese beträgt nach einem Auszug zwölf Monate nach Abrechnungszeitraum. Ziehen Mieter beispielsweise im März aus und endet der Abrechnungszeitraum erst im Dezember, endet die Frist in diesem Fall erst am 31.12. des darauffolgenden Jahres und kann dann bis zu 21 Monate umfassen.

Die Nebenkostenabrechnung bei einem Auszug sollte dann nur den anteiligen Verbrauch bzw. Kosten bis zum Mietvertragsende beinhalten. Bei Rückforderungen aus dieser Abrechnung kann dann der einbehaltene Teil der Kaution verwendet werden.

Was kann der Vermieter bei einem Auszug verlangen?

Selbstverständlich haben auch Vermieter bei einem Auszug Rechte. Zu diesen gehört unter anderem auch, dass eine Besichtigung der Wohnung für potentielle Nachmieter ermöglicht werden muss. Von den Mietern kann also im Rahmen eines gewissen Maßes der Zugang zur Wohnung verlangt werden. Die Zustimmung des Mieters muss allerdings immer vorliegen.

Vermieterrechte bei einem Auszug beinhalten beispielsweise das Einbehalten eines Teils der Kaution.
Vermieterrechte bei einem Auszug beinhalten beispielsweise das Einbehalten eines Teils der Kaution.

Die Übergabe der Wohnung findet in der Regel statt, wenn die Kündigungsfrist endet – meist am letzten Tag dieser oder danach. Vermieter können sich bei der Übergabe durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen. So können Hausverwalter, die eine Vollmacht besitzen, eine Übergabe im Namen des Vermieters durchführen.

Was ist zu tun, wenn der Mieter nicht auszieht?

Zieht ein Mieter nach dem Ende der Kündigungsfrist nicht aus, sollten Vermieter tätig werden und der weiteren Nutzung der Mietsache schriftlich widersprechen. Ansonsten könnte sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängern und der Auszug in weite Ferne rücken.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist § 545 S.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.

Im weiteren Verlauf stehen dann die Räumungsklage sowie eine Zwangsräumung im Raum. Diesbezüglich sollten sich Vermieter allerdings rechtlich beraten lassen.

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2 thoughts on “Auszug: Das Mietrecht definiert bestimmte Punkte

  1. Christiane B.

    Guten Tag,
    Folgende Frage: Mein Mieter (seit 2014) zieht zum 31.10.19 aus. Aufgrund einer kompletten anstehenden Balkonsanierung, die ursprünglich für kommenden Frühjahr angedacht war, will ich diese Maßnahme – bevor evtl. ein neuer Mieter einzieht – noch auf diesen Herbst vorziehen. Ich habe dieses dem Mieter mitgeteilt und um Einlass in die Wohnung gebeten, da Ausmessen, Materialbeschaffung und die Fertigstellung einige Zeit beanspruchen werden, da es sich um eine größere Sache handelt. Es ist wichtig, dass es nicht zu spät im Jahr wird und die Maßnahme vor schlechten Wetterverhältnissen und Frost durchgeführt wird. Die Bitte an den Mieter wurde auch entsprechend begründet (berechtigtes Interesse) und es wurden ihm ein großer Zeitrahmen angeboten, innerhalb dessen er mit mir einen Termin absprechen kann, wann es ihm passt.
    Leider reagiert der Mieter nicht. Anscheinend verweigert er mir meine Bitte.
    Ich bitte um Ihre Stellungnahme/Meinung zu diesem Sachverhalt.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Christiane B.,

      wir können keine rechtliche Einschätzung bzw. Beratung anbieten. Wenden Sie sich am besten an einen Anwalt bezüglich des weiteren Vorgehens.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten

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