Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung – Was zu beachten ist

Eigenbedarf ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich

Die Beachtung des begünstigten Personenkreises ist eine Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung.
Die Beachtung des begünstigten Personenkreises ist eine Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung.

Die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung ist klar geregelt und gesetzlich festgelegt. Dennoch fällt es vielen Vermietern und Mieter schwer, eine solche Kündigung richtig zu erstellen oder zu beurteilen.

Oft fehlt der Überblick oder das Wissen, was eine Eigenbedarfskündigung beinhalten muss und wann es überhaupt möglich ist, Eigenbedarf anzumelden. Dass nicht jede Form der Kündigung zulässig ist und durchgesetzt werden kann, ist verständlich.

Doch welche Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung müssen unbedingt vorliegen und wie sieht eine richtige Begründung hierfür aus? Welche Rechte haben Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung? Diese und weitere Fragen zum Thema „Eigenbedarfskündigung und deren Voraussetzung“ soll der nachstehende Ratgeber näher betrachten und beantworten.

Weiterführende Ratgeber

Eigenbedarf anmelden Eigenbedarf nachweisen

Gesetzliche Grundlage – Voraussetzung für eine Kündigung wegen Eigenbedarf

Grundsätzlich kann eine Eigenbedarfskündigung immer gemäß § 573 Abs.2 Nr.2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ausgesprochen werden. Wenn der Vermieter die Wohnräume für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder benötigt, kann er Eigenbedarf anmelden.
Der betreffende Paragraph im BGB beschreibt dies als berechtigtes Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden. Nur unter dieser Voraussetzung ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig.

Möchte ein Vermieter den Mieter nur aus der Wohnung bekommen, ohne selbst ein Interesse an dieser zu haben, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht gestattet.
Darüber hinaus ist im BGB auch eindeutig festgelegt, für welche Personen es erlaubt ist, Bedarf anzumelden. Dieser sogenannte begünstigte Personenkreis ist stark eingeschränkt und gilt als eine maßgebliche Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung.

Eigenbedarfskündigung: Verwandtschaftsgrad als Voraussetzung für den Bedarf

Eine Eigenbedarfskündigung und deren Voraussetzung sind gesetzlich geregelt.
Eine Eigenbedarfskündigung und deren Voraussetzung sind gesetzlich geregelt.

Die Anmeldung von Bedarf ist nur für einen bestimmten Personenkreis möglich und muss ausführlich begründet werden. Daher muss ein Vermieter vor der Erstellung der Eigenbedarfskündigung prüfen, ob die Personen, die den Wohnraum zukünftig nutzen sollen, zu diesem Kreis gehören.

Hierbei spielen der Verwandtschaftsgrad und das persönliche Verhältnis zum Vermieter eine ausschlaggebende Rolle. Neben dem Vermieter selbst gehören Kinder, Enkelkinder, Eltern sowie Großeltern zu diesem begünstigten Personenkreis. Darüber hinaus kann auch für Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder und Schwiegereltern Bedarf geltend gemacht werden.

Haushaltsangehörige, wie Pflegekinder oder auch Pflegepersonal und andere Angestellte, die im Haushalt des Vermieters wohnen und keinen eigenen Hausstand haben, zählen zu den begünstigten Personen.

Gehören die Personen nicht zu diesem genannten Kreis, wie zum Beispiel Onkel, Tanten, Cousins oder Schwager, ist die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung nicht erfüllt. Hier ist der Bedarf nur dann zulässig, wenn eine besondere persönliche Beziehung zum Vermieter glaubhaft dargelegt wird.

Was ist ein berechtigtes Interesse?

Wie bereits beschrieben, muss als Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen. Dieses Interesse kann jedoch aus unterschiedlichen Gründen bestehen.

Dennoch sind auch diese Gründe durch den Gesetzgeber und auch durch Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH) eingeschränkt. Möchte der Vermieter den Wohnraum selbst nutzen oder ihnen Angehörigen zur Verfügung stellen, muss er vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorweisen können.

Die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung ist also dann erfüllt, wenn der Vermieter den Bedarf ausführlich und nachvollziehbar begründen kann. Dies muss in jedem Fall schriftlich im Kündigungsschreiben erfolgen. Eine andere Art der Mitteilung ist nicht zulässig.

Eine Notlage des Vermieters oder der Bedarfsperson muss für einen Eigenbedarf jedoch nicht bestehen. Es reicht aus, wenn der Vermieter ein begründetes Nutzungsinteresse hat.
Zu den Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung gehört auch ein ordentliches Kündigungsschreiben.
Zu den Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung gehört auch ein ordentliches Kündigungsschreiben.

Allerdings muss sich für eine Eigenbedarfskündigung, als Voraussetzung für die Wirksamkeit dieser, das Interesse des Vermieters realisieren lassen. Wurde einem Vermieter, die von ihm genutzte Wohnung zum Beispiel selbst gekündigt und meldet dieser nun Eigenbedarf an wird in der Regel diesem Interesse stattgegeben.

Befindet sich der betroffene Wohnraum jedoch z. B. im Obergeschoss in einem Haus ohne Fahrstuhl und soll von einem Rollstuhlfahrer genutzt werden, ist das Interesse klar nicht realisierbar. Die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung liegt hier nicht vor.

Auch muss der betroffene Wohnraum weiterhin als solcher genutzt werden. Eine Umwandlung in eine Werkstatt, einen Hobbyraum oder gar in eine gewerbliche Nutzfläche ist nicht gestattet.

Weitere wichtige Punkte

Für die Wirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarf muss ein Vermieter nicht nur der begünstigte Personenkreis und die Gründe für den Eigenbedarf beachten, auch die Kündigungsfristen und eventuell die Sperrfristen der einzelnen Bundesländer sind für diese Kündigung von Bedeutung.

So ist die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen besonders wichtig, damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam wird. Voraussetzung dafür ist, dass sich der Vermieter im Vorfeld bereits über die Dauer des Mietvertrags informiert.

Je nach Länge der Mietdauer gelten andere Kündigungsfristen, die bei einer Eigenbedarfskündigung zu den Voraussetzungen zählen, die beachtet werden müssen.

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3 thoughts on “Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung – Was zu beachten ist

  1. Nadine B.

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    am Sonntag wurde mir meine Wohnung erstmal telefonisch gekündigt. Begründung war O-Ton des Vermieters: “Wir brauchen die Wohnung”.
    Am 04.03.2019 habe ich dann die schriftliche Kündigung per Einschreiben erhalten mit dem Zusatz wir kündigen die Wohnung auf den 31.05.2019 aus privaten und familiären Gründen…
    Ist diese Begründung ausreichend oder kann ich dagegen vorgehen?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Nadine B.,
      ein Eigenbedarf muss in der Regel ausführlich und nachvollziehbar begründet werden. Oft reicht die reine Angabe eines Bedarfs nicht aus. Sie haben üblicherweise immer das Recht, Widerspruch gegen eine Kündigung einzulegen. Müssen diese jedoch auch begründen.
      Zudem ist die gesetzliche Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten auch bei einer Eigenbedarfskündigung einzuhalten. Sie sollten sich hier rechtliche bei einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten lassen. Wir können eine solche nicht anbieten und den Sachverhalt daher auch rechtlich nicht beurteilen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  2. Georg

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    einem freund wurde vom Vermieter offeriert seine momentane Wohnung entweder zu kaufen oder auszuziehen da der Mieter sie ansonsten selbst verkaufen wolle. Er schreibt sogar das es mit meinen Kumpel 5 Jahre lang, keinerlei Probleme gab. Er will ihn also nur aus kommerziellen eigenen gründen da raus haben. Darf er das?
    Mit freundlichen Grüßen
    Georg

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