Eigenbedarf nachweisen – Voraussetzungen und Grundlagen

Eigenbedarf nachweisen – muss der Vermieter das?

Der Vermieter muss den angemeldeten Eigenbedarf nachweisen.
Der Vermieter muss den angemeldeten Eigenbedarf nachweisen.

Der Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ ist für Mieter oftmals schwer zu verstehen und nachzuvollziehen, vor allem, wenn der Eigentümer scheinbar den Eigenbedarf nicht nachweisen kann. Viele wissen, dass ein Eigentümer das Recht hat, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Doch wenigen ist klar, was rechtlich damit einhergeht.

Mieter gehen oft davon aus, dass der Vermieter den angemeldeten Eigenbedarf immer nachweisen muss. Doch ist das korrekt? Muss ein Vermieter den Eigenbedarf nachweisen? Und wenn ja, in welcher Form muss dies geschehen? Welche Gründe für Eigenbedarf sind zulässig? Und welche Rechte hat der Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung?

Das Wichtigste zum Nachweis von Eigenbedarf

Ist ein Eigenbedarf, wenn er angemeldet wird, immer nachzuweisen?

Ja, das der Bedarf die Kündigung begründet, muss nachgewiesen werden, dass er tatsächlich vorliegt und zudem auch nachvollziehbar ist.

Ist der Nachweis von Eigenbedarf gesetzlich bestimmt?

Ja, § 573 BGB bestimmt, dass nur wenn ein berechtigtes Interesse besteht, eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter zulässig ist. Diese Interesse ist dann nachzuweisen.

Was droht, wenn der Bedarf nicht nachgewiesen werden kann?

Liegt der Bedarf nicht vor oder ist nicht nachvollziehbar, verliert die ausgesprochene Kündigung ihre Wirksamkeit. Zudem können Mieter, falls ein Umzug stattfand, Schadensersatzforderungen gelten machen.

Im nachfolgenden Ratgeber sollen diese Fragen und die rechtlichen Grundlagen geklärt werden. Er soll einen kurzen Überblick zu Thema geben und aufzeigen, welche Möglichkeiten Mieter und Eigentümer haben, wenn es um eine Eigenbedarfskündigung geht.

Wann kann der Vermieter Eigenbedarf geltend machen?

Ein Eigenbedarf kann immer geltend gemacht, wenn der betroffenen Wohnraum vom Eigentümer selbst genutzt werden soll. Dies ist im Mietrecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im § 573 geregelt.
Dieser besagt Folgendes:

[…]Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn […]
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt […]

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann Eigenbedarf angemeldet werden. Will der Eigentümer den betroffenen Wohnraum selbst nutzen, kann er dies für sich, seine Familie oder Haushaltsangehörige anmelden. Er muss jedoch darauf achten, dass er den Eigenbedarf nur für einen eingeschränkten Personenkreis anmelden kann. Ist die Person nicht er selbst, sondern Teil seiner Familie, muss ein enges Verwandtschaftsverhältnis bestehen. Meldet er für die benannten Bedarfspersonen Bedarf an, muss er diesen Eigenbedarf insofern nachweisen, dass er diesen ausführlich darstellen kann.

Darüber hinaus müssen bei einer Eigenbedarfskündigung auch die gesetzlichen Kündigungsfristen beachtet werden. Diese Fristen sind vorgegeben. Vermieter und Mieter müssen diese eingehalten. Beachten diese die Fristen nicht, kann das zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

Eigenbedarfskündigung: Eine Begründung muss immer erfolgen

Will der Eigentümer dem Mieter einer Wohnung kündigen, muss er eine Begründung für den angemeldeten Eigenbedarf erbringen. So gesehen muss der Vermieter den Eigenbedarf nachweisen. Kann der angemeldete Bedarf nicht ausreichend begründet werden, ist die Kündigung hinfällig da rechtsmissbräuchlich.

Den Eigenbedarf nachweisen, kann der Eigentümer indem er vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Kündigung anbringt. Dies muss bereits im Kündigungsschreiben geschehen, denn nachträglich angebrachte Gründe werden für einen Nachweis von Eigenbedarf nicht berücksichtigt.

Gründe, die für einen Eigenbedarf anerkannt werden, können folgende sein:

  • Der Vermieter möchte die Wohnung selbst nutzen, da er eine teurere und/oder zum Arbeitsplatz ungünstiger gelegene Wohnung hat.
  • Nahe Verwandte des Vermieters benötigen eigenen Wohnraum.
  • Veränderung der Lebensumstände, wie Heirat, Scheidung oder der Wechsel des Arbeitsplatzes stehen an.
  • Der Wohnraumbedarf steigt zum Beispiel durch die Vergrößerung der Familie oder durch den Einzug von Pflegepersonal.
  • Der Wohnraumbedarf sinkt aufgrund geänderter Lebensumstände oder Krankheit.
  • Eine nichteheliche Lebensgemeinschaft legt Ihre Haustände zusammen und benötigt größeren Wohnraum.
  • Durch die Aufnahme von pflegebedürftigen Angehörigen, denen der Vermieter rechtlich zur Unterstützung verpflichtet ist, wird größerer Wohnraum benötigt.

Mit diesen angeführten Gründen kann der Besitzer der Immobilie oder der betroffenen Wohnung den Eigenbedarf nachweisen und diesen dann auch geltend machen. Werde diese Gründe bei der Kündigung angegeben, wird der Eigenbedarf oft bestätigt.

Es gibt jedoch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf auch Gründe, die nicht anerkannt werden. In diesen Fällen kann der Vermieter den Eigenbedarf nicht ausreichend nachweisen. Wenn Eigentümer die Wohnung für Verwandte benötigen, die im Jahr nur selten zu Besuch sind oder die Wohnung nur als Übergangslösung von wenigen Monaten während der Fertigstellung eines Neubaus benötigt wird, dann besteht kein Eigenbedarf.

Auch wenn die Wohnung länger als sechs Monate im Jahre leer steht, nur als Arbeitszimmer oder Hobbywerkstatt genutzt werden soll oder ein über höhter Wohnbedarf angemeldet wird, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht zulässig.

Ein Nachweis für einen Eigenbedarf muss der Vermieter notfalls auch vor Gericht erbringen können.
Ein Nachweis für einen Eigenbedarf muss der Eigentümer notfalls auch vor Gericht erbringen können.

Der Vermieter muss alle anfallenden Gründe aufführen und begründen. Auch muss er darauf achten, dass der Bedarf erst nach Beginn vom Mietvertrag entstanden ist. War die Situation bereits bei Vertragsabschluss bekannt, ohne dass der Mieter darauf hingewiesen wurde, kann kein Eigenbedarf angemeldet werden.

Dabei muss der Bedarf noch nicht bei Ausstellung des Kündigungsschreibens vorliegen, jedoch nach Ende der Kündigungsfrist. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist auch dann unwirksam, wenn der Grund des Bedarfs nur möglicherweise oder wahrscheinlich eintreten wird.

Führt der Eigentümer alle Begebenheiten und gesetzlich anwendbaren Gründe im Kündigungsschreiben an, wird dies als Nachweis für den Eigenbedarf anerkannt.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Nachweis erforderlich?

Die angegebene Nutzung des Wohnraums muss nach der Kündigung jedoch auch stattfinden. Ist dies nicht der Fall, liegt der Verdacht von vorgeschobenen Gründen nahe. Hier hat der Mieter das Recht einen Schadensanspruch geltend zu machen. Dies jedoch auch nur, falls er dem Vermieter einen vorgetäuschten Eigenbedarf nachweisen kann.

Auch wenn im Gesetz ausdrücklich ein Nachweis gefordert wird, urteilen Gerichte, da die Begründung der Kündigung erforderlich ist, meist in diesem Sinne. Liegt bei einer Eigenbedarfskündigung eine ausreichende Begründung vor, gilt der Bedarf als faktisch nachgewiesen.
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27 thoughts on “Eigenbedarf nachweisen – Voraussetzungen und Grundlagen

  1. Irmgard

    Was ist, wenn der Eigenbedarf begründet war, aber das Familienmitglied für ein anderes zurückgetreten ist? Der Bedarf war dringender, aber bei Kündigung nicht dem Mieter mitgeteilt, da noch nicht absehbar

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Irmgard,
      in der Regel müssen Änderungen bezüglich des angemeldeten Bedarfs dem Mieter mitgeteilt werden. In diesem Fall ist die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Abwalt ratsam, da diese Sie in Bezug auf einen Widerspruch und der weiteren Vorgehensweise aufklären können.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  2. Carolin

    Mein Vater hat für mich Eigenbedarf angemeldet, weil ich in Scheidung lebe ein Kind und einen Hund habe und ich jetzt über mehrere keine Wohnung gefunden habe. Die Mieterin ist seit 20 Jahren in der Wohnung, schafft allerdings kaum mehr die Treppe in den 2. Stock. Ich muss bis Ende des Jahres aus dem gemeinsamen Haus, die Mieterin hat Zeit bis April. Gibt es keine Möglichkeit das zu beschleunigen? Ich kann schlecht auf der Straße leben…

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Carolin,
      ist die Kündigung erfolgt, muss sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen beziehungsweise an die im Mietvertrag festgelegten, gehalten werden. Dieser Zeitraum dient dazu, dass Mieter eine neue Wohnung finden und den Auszug organisieren können. Geschieht dies vor dem eigentlichen Ende der Frist, kann eine Vereinbarung in Bezug auf die restliche Mietzeit getroffen werden. Mieter haben jedoch das Recht, die volle Zeit der Kündigungsfrist zu nutzen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
      1. Carolin

        Hallo,
        Danke für Ihre Antwort. Leider hat die Dame jetzt Widerspruch eingelegt. Mein Vater hat wenig Hoffnung dass ich die Wohnung bekommen kann. Ich bin wirklich entsetzt. MfG

        Antworten
        1. Mo

          Entsetzt darüber, dass eine ältere Dame die 20(!!!!!) Jahre in einer Wohnung lebt, sich wehrt wenn sie rausgeschmissen werden soll? In welcher Welt leben wir….Siesind jung, können tragen, Kisten schleppen etc. Die Mieterin ist älter, hat sie Menschen die ihr helfen?

          Antworten
          1. Karakaya

            In welcher Welt leben wir eigentlich!?
            Ich bin darüber Entsetzt, dass man eine ältere Frau mal einfach so auf die Straße setzten möchte. Nach dem Motto: ” Sie schafft ja nicht mal die Treppen” Was ist das für ein Gedanke, was heißt das jetzt!? Dann sollte Sie auch nicht mehr Wohnen dürfen!?? Mein Gott was gibt es für Menschen.

    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Neils B.,
      der bedarf muss bei der Kündigung vorliegen und entsprechend auch angewendet werden, wenn die Miete ausgezogen sind. Eine pauschale Regelung wie lange die Nutzung stattfinden muss, gibt es üblicherweise nicht. Allerdings kann der Verdacht eines vorgetäuschten Bedarfs aufkommen, wenn kurze Zeit später erneut ein Auszug erfolgt. In diesem Fall sollten Sie sich rechtlich von einem Anwalt beraten lassen und klären. welche Vorgehensweise hier dir korrekte wäre.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  3. Ruth

    Hallo zusammen,
    ich möchte meinem Mieter kündigen. Wie stehen meine Chancen mit folgender Begründung: Einzug meines Lebenspartners obwohl ich noch im gleichen Haus eine Wohnung bewohne und diese auch behalten möchte.

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Ruth,
      das wir keine rechtliche Beratung anbieten, können wir die Erfolgsaussichten nicht beurteilen. Lassen Sie sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten. Dieser kann Ihnen die rechtlichen Möglichkeiten am besten aufzeigen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  4. Heiko R.

    Hallo,
    unsere Wohnung weist seit mehreren Jahren Mängel auf wie z.B. Schimmel Befall ( vom Gutachter Bestätigt, das es nicht an uns liegt ), Heizungen lassen sich nicht mehr regulieren, so das die Innentüren verzogen sind und nicht mehr korrekt schließen, Fenster teilweise undicht ich musste die Nebenkosten um 30 Euro anheben lassen da ein Energiesparen nicht möglich ist , nun haben wir den Druck zur Mangelbehebung erhöht und plötzlich wird Eigenbedarf angemeldet, mit der Begründung der Vermieter wäre plötzlich Pflegebedürftig und braucht die Wohnung im Erdgeschoss für sich, und damit evtl. seine Tochter wenn sie zu Besuch kommt im Gästezimmer wohnen kann. Jedoch wurde die Wohnung vor kurzem noch zum Verkauf angeboten.
    Der Vermieter hat zwar eine Gehbehinderung durch einen Unfall, jedoch ist er immer noch sehr zügig mit einem Gehstock unterwegs.
    Nun will er das wir die Wohnung renovieren und Schönheitsreparaturen durchführen, ob wohl wir die Wohnung damals unrenoviert übernommen haben, wir haben damals die Wohnung zur Renovierung im Februar übergeben bekommen, sind aber erst im Mai eingezogen und brauchten für die Renovierungszeit keine Miete zahlen, jedoch mussten wir Nebenkosten für diese Zeit zahlen und die Materialien auch selbst bezahlen.
    Ist das alles so Rechtens ?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Heiko R.,
      in diesem Fall empfehlen wir Ihnen sich rechtliche von einem Mieterverein oder einem fachkundigen Anwalt beraten zu lassen. Wir können eine solche Beratung nicht anbieten und auch keine rechtliche Einschätzung vornehmen. Bezüglich der Renovierungsarbeiten ist wichtig, was im Mietvertrag vereinbart ist und ob es ein Übergabeprotokoll gibt, welches den Zustand der Wohnung bei Übergabe an Sie darstellt.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  5. Isabelle F.

    Hallo, ich habe auch eine kleine Frage. Mein Vermieter hat zu mir gesagt, dass wir uns in dem Haus nicht zu gemütlich machen sollen, weil seine Kinder vielleicht in ein paar Jahren einziehen wollen. Wir leben jetzt seit 1 Jahr dort in einer Doppelhaushelfte mit Garten d.h wir haben viel Zeit und Geld investiert in das Haus und in den Garten. Es ist sehr deppremierent wenn man so viel liebe investiert für nichts. Ist der Vermieter, verpflichtet mich darüber vor Vertragsabschluss zu informieren das seine Kinder in ein paar Jahren einziehen wollen ? Und wie kann ich mich am besten Verhalten rechtlich gesehen ?
    Haben Sie vielen Dank für die hilfreichen Informationen
    Liebe Grüße

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Isabelle F.,
      ist absehbar, dass ein Eigenbedarf in einer bestimmten Zeit bestehen wird, muss ein Vermieter dies in der Regel mitteilen. Wie dies in Ihrem Fall zu handhaben ist, können wir rechtlich nicht beurteilen. Lassen Sie sich am besten bei einem Mieterverein diesbezüglich ausführlich beraten. Wichtig ist hier auch, was im Mietvertrag vereinbart ist.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  6. Elisabeth W.

    Hallo ich habe eine Frage,damals schenkte mein Vermieter die Wohnung seinem Studierenden Sohn,doch er lehnte ab und somit wurde meinem Mann diese Wohnung zur Miete angeboten (das war 1974)nun haben wir auf Eigenbedarf die Wohnung gekündigt bekommen,angeblich aus gesundheitlichen Gründen,möchte nun die Vermieterin die 84 Jahre ist in eine 3 ZImmer KDB selbst einziehen,obwohl sie ein eigenes Haus noch besitzt und angeblich die Treppen nicht laufen kann und den Garten aufrecht erhalten kann in ihrem Haus.Was können wir tun um die Wohnung selbst zu behalten,da mein Mann auch schwer Herz krank ist und einen 4 fachen Bypass hat,ist momentan kein Umzug möglich und ich bin auch mit 40% Behinderung u Bandscheibenvorfall nicht in der Lage umzuziehen.
    LG Elisabeth

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Elisabeth W.,
      sie haben die Möglichkeit gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen. Ob in Ihrem Fall die Härtefallregelung greift sollten Sie jedoch mit einem Mieterverein oder einem Anwalt abklären, das können wir nicht beurteilen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  7. A.Gr.

    Hallo ich möchte mit meinen Kindern in das haus meines ex manns ziehen .ich beziehe alg2 leistung und wurde aufgefordert die kosten der unterkunft (kaltmiete) und der heizkostenkürzungken sonst droht mir eine kürzung. Ist das als begründung ausreichend um der mieterin die seit 1 jahr in dem haus wohnt wegen eigenbedarf zu kündigen danke schonmal für ihre antwort lg

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo A.Gr.,
      wir können nicht beurteilen, ob diese Gründe für einen Eigenbedarf ausreichend sind. Hier sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  8. Könke

    Guten Abend,
    ist Eigenbedarf für einen Enkel rechtens? Und wie ist das zu bewerten, wenn im letzten Jahr schon einmal gekündigt und zwei Wochen später die (mündliche) Kündigung zurückgezogen wurde?
    Vielen Dank für eine kurze Info.
    Freundliche Grüße,
    V. K.

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Könke,
      auch für Enkel kann Eigenbedarf angemeldet werden, wenn dieser berechtigt ist. Die Kündigung muss üblicherweise schriftlich vorliegen und begründet werden. Wir bieten keine rechtliche Beratung und können den Sachverhalt daher nicht bewerten Wenden Sie sich am besten an einen Anwalt oder einen Mieterverein.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  9. Zuzi

    Hi, habe auch eine Frage, und zwar das Haus mit 3 Parteien würde letztes Jahr verkauft, so zog die Mutter eine Etage und die Vermieterin erste Etage. Am Anfang hieß es wir dürfen hier weiterhin wohnen. Vor zwei Monaten bekam ich die Kündigung mit der Begründung das die Studierende Schwester demnächst heiraten möchte und Sie mit ihre Lebensgefährte die Wohnung dringend braucht weil die in anderen Stadt höhe Miete bezahlen und der Freund als ausländische Student keine Wohnung zur Verfügung bekommen. Kann ich mich weigern auszuziehen? Darf wegen Eheschließung von Schwester einfach Mietvertrag gekündigt werden als Eigenbedarf? Lg

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Zuzi,
      ein Eigenbedarf kann in der Regel auch für Geschwister des Vermieters angemeldet werden. Dieser muss dann ausführlich und nachvollziehbar begründet werden. Sie haben die Möglichkeit Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen, müssen diese jedoch auch begründen. Lassen Sie sich am besten ausführlich bei einem Mieterverein beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  10. Lenok

    Guten Abend. Hier meine Situation und Fragen. Mein Mann und ich sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, wohnen aber bis jetzt mit 2 Kindern in einem anderen Haus. Ich möchte mit einem Kind den gemeinsamen Haushalt verlassen. Dafür müsste ich eine Wohnung in dem vermieteten Haus kündigen. Geht das? Wie soll die Kündigung am Besten begründet bzw. der Brief formuliert werden, damit sie nicht angefochten werden kann? Zweite Frage: Wäre die Tatsache, dass das mit mir bleibende Kind in eine Schule gehen soll, die an der zu kündigenden Wohnung näher liegt, ein Kündigungsgrund? Ist es sinnvoll, in der Kündigung mehrere Gründe anzugeben?
    Danke schön!

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Lenok,
      wir können rechtlich nicht beurteilen, ob die von Ihnen angeführten Gründen einen Eigenbedarf garantieren. In der Regel kann eine Trennung ein ausreichender Grund sein. Der Bedarf muss nachweislich bestehen und nachvollziehbar sein. Üblicherweise ist es ratsam, all vorhandenen Gründe, die einen Eigenbedarf darlegen auch anzuführen.
      Auf unserer Übersichtsseite unter https://www.mietrecht.com/download/ finden Sie Muster, die Sie an Ihre Sachlage anpassen können. Ob Ihr Schreiben dann anfechtbar ist, können wir nicht bewerten. Diesbezüglich sollten Sie sich an einen fachkundigen Abwalt wenden und sich ausführlich rechtlich beraten lassen. Eine solche Beratung bieten wir nicht an.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  11. P. M.

    Guten Tag, ich habe gestern meine Kündigung der Wohnung aus eigenbedarf erhalten. Der Nachmieter soll der Vater des Pflegekindes meines Vermieters werden Plus das pflegekind selbst. Das pflegekind hat nur ein paar Jahre bei meinem Vermieter gelebt bis sein Vater aus Syrien nach kommen kann. Nun ist der Vater in Deutschland und möchte mit seinem Sohn wieder zusammen ziehen. Das pflegekind ist bzw der Sohn ist minderjährig. In der Kündigung steht lediglich das die Wohnung für das Pflegekind und dessen Vater bereitgestellt werden soll. Reicht dies als Begründung?

    MFG

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo P. M.,

      üblicherweise muss Eigenbedarf ausführlich und nachvollziehbar begründet sein. Ob das hier der Fall ist, können wir pauschal nicht einschätzen. Darüber hinaus können wir nicht beurteilen, ob das Pflegekind zum Haushalt des Vermieters gehört und somit zum privilegierten Kreis. Dies und auch die Kündigung sollten Sie von einem Mieterverein oder einem Anwalt prüfen lassen. Die Möglichkeit des Einspruchs besteht in der Regel, allerdings muss dieser auch begründet werden.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten

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