Vorgeschobener Eigenbedarf: Wenn Vermieter unrechtmäßig kündigen

Eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung kann unangenehme Folgen haben

Vorgeschobener Eigenbedarf kann für Vermieter schwerwiegende Folgen haben.
Vorgeschobener Eigenbedarf kann für Vermieter schwerwiegende Folgen haben.

Wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden, bedeutet für Mieter immer Unannehmlichkeiten. Vermieter hingegen möchten ihren Besitz selbst nutzen und haben in der Regel nur diese Möglichkeit, ordentlich zu kündigen. Problematisch wird es jedoch, wenn ein vorgeschobener Eigenbedarf vorliegt. Nur wenn es bewiesen werden kann, handeln Vermieter rechtswidrig.

Doch wie sollten sich Mieter in einer solchen Situation am besten verhalten? Ist vorgeschobener Eigenbedarf strafbar und besteht Anspruch auf Schadensersatz? Diese und weitere Fragen zum Thema beantwortet der nachfolgende Ratgeber.

Was ist vorgeschobener Eigenbedarf?

Möchten Vermieter ihren vermieteten Wohnraum für sich selbst oder Angehörige nutzen, müssen sie für die Anmeldung von Eigenbedarf bestimmte Voraussetzungen erfüllen. So muss gemäß § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorliegen. Darüber hinaus schränken sowohl der Gesetzgeber als auch die Rechtsprechung den Personenkreis ein, für den Eigenbedarf angemeldet werden kann.

Eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung kann einen Anspruch auf Schadensersatz begründen.
Eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung kann einen Anspruch auf Schadensersatz begründen.

Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt bzw. wird der Bedarf für Personen angemeldet, die diesen nicht in Anspruch nehmen dürfen, ist eine Kündigung nicht zulässig. Geben Vermieter nicht bestehende Gründe an und kündigen dennoch, kann das als vorgeschobener oder vorgetäuschter Eigenbedarf gewertet werden.

Ein vorgeschobener Eigenbedarf liegt also in der Regel dann vor, wenn Vermieter keinen ernsthaften Nutzungswillen haben und der Wohnraum nach der Kündigung entgegen der Angaben anders genutzt wird. Das ist auch dann der Fall, wenn der Bedarf bestand und zwischenzeitlich wegfiel, denn Vermieter sind dazu verpflichtet, Mieter darüber zu informieren.

Die Beweispflicht liegt beim Mieter

Ein vorgeschobener Eigenbedarf kann Schadensersatz bedeuten, allerdings nur dann, wenn Mieter einen solchen Anspruch nachweisen können. Liegt der Verdacht nahe, dass die Wohnung anders genutzt wird, als im Kündigungsschreiben angegeben, haben Mieter die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen bzw. gerichtlich gegen diese vorzugehen.

Vermieter sind dann verpflichtet nachzuweisen, dass ein Bedarf bestanden hat bzw. weiterhin besteht. Die Umstände eines Wegfalls beziehungsweise der derzeitigen Nutzung müssen zudem plausibel dargelegt werden. Können Vermieter dies, obliegt es dann dem Mieter, nachzuweisen, dass ein Selbstnutzungswille bei der Kündigung nicht bestand.
Sind Vermieter jedoch nicht in der Lage, den Bedarf und die derzeitige Art der Nutzung der Wohnung zu begründen, sind sie den Mietern gegenüber schadensersatzpflichtig.

Um nachweisen zu können, dass ein vorgeschobener Eigenbedarf als Kündigungsgrund vorliegt, können Mieter durchaus auch Detektive beauftragen. Deren Erkenntnisse sind gemäß einem Urteil der Landgerichte Berlin und Gießen verwertbar (LG Berlin, 23. Juli 1991, Az. 65 S 403/89, LG Gießen, 26. 4. 1989, Az. 1 S 122/89).
Die Kosten können bei einem Verfahren als Gerichtskosten gelten bzw. auch in den Schadensersatzanspruch hineinfallen. Die Beauftragung eines Detektives bedarf jedoch in der Regel konkreter und ernsthafter Zweifel am angemeldeten Eigenbedarf (LG Berlin, Beschluß v. 9.12.1997, Az 84 T 792/97).

Im Zweifel sollten sich Mieter von einem Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen. Diese können die Erfolgsaussichten beurteilen und wichtige Unterstützung bei den weiteren Schritten anbieten.

Vorgeschobener Eigenbedarf: Folgen für den Vermieter

Ist der angemeldete Bedarf berechtigt und wird dies durch die Detektive bzw. eine Räumungsverhandlung geklärt, müssen Mieter die Wohnung verlassen und räumen. Besteht der Bedarf jedoch nicht bzw. nicht mehr, hat das Folgen für die Vermieter.

Vorgeschobener Eigenbedarf kann im Strafrecht auch eine Rolle spielen.
Vorgeschobener Eigenbedarf kann im Strafrecht auch eine Rolle spielen.

Vorgeschobener Eigenbedarf bedeutet für Vermieter nicht nur, dass sie schadensersatzpflichtig sind, sondern auch, dass sie strafbar gehandelt haben. Zum einem müssen Vermieter den entstandenen Schaden dem Mieter ersetzen, dazu gehören die gesamten Kosten des Umzugs (auch für Anzeigen und Makler), Detektivkosten sowie auch etwaige Differenzbeträge zur neuen Miete. Welche Kosten genau geltend gemacht werden können, sollten betroffene Mieter durch eine rechtliche Beratung bei einem Mieterverein oder gemeinsam mit einem Anwalt klären.

Zum anderen machen Vermieter sich wegen Betruges strafbar, wenn ein vorgeschobener Eigenbedarf nachgewiesen werden kann. Dies zieht in der Regel auch eine strafrechtliche Verfolgung nach sich, welche in einer Geld- oder ach in einer Freiheitsstrafe münden kann.
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3 thoughts on “Vorgeschobener Eigenbedarf: Wenn Vermieter unrechtmäßig kündigen

  1. Heiko

    Wir wurden von unserem Vermieter wegen Eigenbedarf gekündigt, mit der Begründung er wäre zum Pflegefall geworden .
    Er hat die Kündigung direkt vom Anwalt aufsetzten lassen .
    Nun, nachdem wir ausgezogen sind treffen wir den Vermieter in der Wohnung an, wie er gerade den Umbau der Wohnung selbst erledigt ( Bohren, Sägen, Putzen, Trockenbau etc. ) .
    Plötzlich muss er wohl nicht mehr gepflegt werden.
    Was kann ich nun tun ?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Heiko,
      in diesem Fall empfehlen wir Ihnen, sich bei einem Mieterverein oder direkt bei einem Anwalt rechtlich beraten zu lassen. Besteht der verdacht das vorgeschobenen Eigenbedarfs, können die Mitarbeiter dort Sie bezüglich der richtigen Vorgehensweise beraten. Eine solche Beratung können wir nicht anbieten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  2. Nina

    Im Wohnhaus einer Freundin haben mehrere Mieter bereits Kündigungen wegen angeblichem Eigenbedarf erhalten. Nun fürchtet sie, dass sie diese auch erhält. Ein Bekannter hat ihr empfohlen dann evtl. einen Privatdetektiv zu engagieren, um festzustellen, ob der Eigenbedarfsanspruch rechtens ist. Die hier genannten Infos zu dem Thema werden ihr sicher helfen.

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