Unbefristeter Mietvertrag – Eigenbedarf ist rechtlich erlaubt

Ein unbefristeter Mietvertrag schützt nicht vor einer Kündigung

Unbefristeter Mietvertrag: Eigenbedarf anzumelden, ist hier möglich.
Unbefristeter Mietvertrag: Eigenbedarf anzumelden, ist hier möglich.

Im Mietrecht ist ein unbefristeter Mietvertrag Standard. Eigenbedarf ist jedoch auch hier oft ein Thema. Die Eigenbedarfskündigung ist die einzig legale Möglichkeit für Vermieter, ihren Mietern zu kündigen, wenn diese sich nicht vertragswidrig verhalten haben.

Ein unbefristeter Mietvertrag bedeutet nicht, dass Mieter nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden können. Im Gegenteil, diese Art von Mietvertrag ermöglicht es erst, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.

Wie die rechtlichen Grundlagen zum Eigenbedarf beim Kauf von Mietobjekten aussehen und was Mieter tun können, wenn der Eigenbedarf vorhersehbar war, soll dieser Ratgeber näher betrachten und erläutern.

Berechtigtes Interesse – Ein unbefristeter Mietvertrag erlaubt Eigenbedarf

Ein unbefristeter Mietvertrag bedeutet, dass keine Mietdauer festgelegt wird und der Mietvertrag so lange Bestand hat, bis er gekündigt wird. Dass der Vertrag keine festgelegte Laufzeit hat, beeinflusst nicht das Recht von Vermieter, Eigenbedarf anzumelden.

Denn nur ein unbefristeter Mietvertrag erlaubt es, Eigenbedarf geltend zu machen. Ist der Vertrag befristet, wäre die Nutzung durch den Vermieter ab einer bestimmten Zeit möglich und muss nicht durch eine Kündigung angemeldet sein. Die unbegrenzte Laufzeit macht es Vermietern schwer, Mieter zu kündigen, wenn diese sich vertragsgerecht verhalten.

Liegt also ein berechtigtes Interesse des Vermieters vor, kann Bedarf geltend gemacht werden.

Eine Ausnahme stellt der Eigenbedarf bei Zweifamilienhäusern dar. Hier können Vermieter ohne eine Angabe von Gründen kündigen, egal ob es sich um einen unbefristeten Mietvertrag oder Eigenbedarf handelt.

Ein unbefristeter Mietvertrag ist auch erlaubt, wenn Eigenbedarf vorhersehbar war

Bis zu einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 04.02.2015 wurde bei einer Eigenbedarfskündigung nach kurzer Mietdauer oftmals angenommen, dass Vermieter den angemeldeten Eigenbedarf hätten voraussehen müssen oder dass dieser bereits bei Vertragsabschluss vorlag.

Unbefristeter Mietvertrag: Diesen durch Kündigung wegen Eigenbedarf zu beenden, ist zulässig.
Unbefristeter Mietvertrag: Diesen durch Kündigung wegen Eigenbedarf zu beenden, ist zulässig.

Das Urteil des BGH hat diesbezüglich Klarheit geschaffen. So kann vom Vermieter bei Vertragsabschluss keine Vorschau auf einen eventuellen Bedarf verlangt werden. Ein unbefristeter Mietvertrag ist zulässig.

Eigenbedarf kann jeder Zeit nach Abschluss entstehen. Auch wenn der Bedarf vorhersehbar war, muss kein Nutzungsinteresse bei Vertragsschluss vorgelegen haben.

Wird ein unbefristeter Mietvertrag durch Kündigung wegen Eigenbedarf aufgelöst, ist die Kündigung nur dann unwirksam, wenn Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits entschlossen war, Bedarf anzumelden.

Haben Vermieter vorsätzlich falsche Angaben gemacht und wurde so ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen, ist Eigenbedarf nicht zulässig. Die Kündigung ist in diesem Fall unwirksam, da rechtsmissbräuchlich.
Die Beweislast liegt hier beim Mieter.
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25 thoughts on “Unbefristeter Mietvertrag – Eigenbedarf ist rechtlich erlaubt

  1. Tessa S.

    Hallo, ich möchte die zweite Wohnung in meinem Haus, in de ich auch selber lebe, vermieten. Ich bin nach Unfall körperlich behindert. Meine Mutter (75j) ist mir eine dabei eine große Unterstützung. Wenn sie mal nicht mehr da ist, müsste ich die zweite Wohnung als Eigenbedarf anmelden, da dann dort mein Bruder zu meiner Unterstützung einziehen würde.
    Wenn die Mieter aber schon länger als 8 Jahre dort wohnen, muss ich dann dennoch die Kündigungsfristen von bis zu 9 Monaten abwarten? Denn die Hilfe meines Bruders bräuchte ich dann eher gleich als später. Oder kann man das als Sonderkündigungsrecht sehen, dass dann nur 3 Monate Kündigsfrist sind? Die potentiellen Mieter sind über diesen Fall informiert und wären mit 3 Monaten einverstanden – aber vor Mietvertrag kann das viel heißen.
    Würde mich über Ihr Feedback freuen. Vielen Dank
    Mit freundlichen Grüßen
    Tessa S.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Tessa S.
      in der Regel müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Sie können im Mietvertrag durchaus andere Fristen festlegen, allerdings dürfen diese nicht zum Nachteil des Mieters sein. Informieren Sie sich am besten vor Vertragsschluss bei einem Anwalt und gehen sie mit diesem die Möglichkeiten durch.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  2. Andre G.

    Hallo ihr,
    ich stehe vor folgendem Problem:
    Mitte 2013 ging es mir plötzlich immer schlechter, dann verließ mich auch noch meine Frau, und da ich keinen Job hatte konnte ich zum Glück bei meinen Großeltern ins Haus in die separate Wohnung ziehen. Ende 2013 ging es mir so schlecht, (lange rede kurzer sinn) ich kam ins Krankenhaus, es wurde [M]ultiple [S]klerose diagnostiziert. Ich bin heute zu 50 % behindert, habe nur Harz 4 und jetzt kommt mein Onkel (Der das Haus erbt, Oma lebt noch) und er will mich jetzt schnell hier raus haben, weil er sich ja “um Oma kümmern will” haha, guter witz. Aber das ist ne andere Geschichte 🙂
    Da Oma noch lebt, und mein Onkel das Haus erst tatsächlich *besitzt* wenn Oma Tot ist, kann er mich dann so einfach an die Luft setzen? Ich meine, ich habe damals mit meinem Opa einen Mietvertrag gemacht, und zahle immerhin Miete von 350 ,- € ich habe mich auch nicht falsch verhalten. Hoffe es kann mir hier jemand helfen.
    Vorab schon mal lieben Dank und
    MfG Andre G.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Andre G.,
      ein bestehendes Mietverhältnis kann in der Regel auch nur von den eigentlichen Vertragsparteien beendet werden. Ist Ihr Onkel nicht Ihr Vermieter, kann er das Mietverhältnis üblicherweise auch nicht kündigen. Hier sollten Sie sich eventuell an einen Mieterverein wenden, dieser kann Sie rechtliche beraten. Möchten Sie einen Abwalt konsultieren, haben Sie womöglich Anspruch auch eine Beratungshilfe, was die Kosten decken kann.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  3. Michael

    Hallo,
    ich bin seit letzter Woche stolzer Eigentümer einer Eigentumswohnung. Diese war für den Eigengebrauch gedacht, jedoch hat es sich jetz so ergeben, dass ich mitsamt meiner Familie für 2 Jahre ins Ausland gehe.
    Eigentlich wäre das naheliegendste nun, die Wohnung zu vermieten. Im österreichischen MRG ist eine Mindestdauer von 3 Jahren festgelegt, jedoch möchte ich die Wohnung natürlich nach unserer Rückkehr nach Österreich sofort nutzen.
    Kann ich in diesem Fall die Eigenbedarfskündigung geltend machen? Leider sind für mich als Laien die etwas widersprüchlichen Informationen im Internet verwirrend, bzw. der Gesetzestext (§30 (1) 8. im MRG) nicht klar verständlich.
    Danke vorab für die Bemühungen,
    Gruß, Michael

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Michael,
      da wir nur Informationen in Bezug auf das deutsche Mietrecht weitergeben können und zudem auch keine rechtliche Beratung anbieten, empfehlen wir Ihnen sich an einen Anwalt für Mietrecht an Ihrem Wohnort zu wenden. Dieser kann Sie bezüglich der rechtlichen Lage und der richtigen Vorgehensweise beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  4. Max

    Hallo!
    Ich stehe im Moment vor folgender Frage: Ist eine Eigenbedarfskündigung nur dann wirksam, wenn der sogenannte Eigenbedarf (Kind) für die Wohnung kein Geld bezahlt, oder darf der neue Eigenbedarfs-Mieter ebenfalls Miete bezahlen?
    Wäre super wenn ich bezüglich dieser Frage eine schnelle Antwort bekäme, wenn möglich auch mit Hinweis auf eindeutig formulierte, offizielle Gesetzestexte!
    Bin allerdings auf jedwege Antwort gespannt!
    Vielen Dank im Voraus,
    Max

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Max,
      wir bieten keine rechtliche Beratung an, dies kann nur eine Anwalt leisten. Welche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem neuen Nutzer der Wohnung getroffen wird, bleibt üblicherweise diesen überlassen. Ob eine Miete einen Eigenbedarf ausschließt, können wir in diesem konkreten Fall nicht beurteilen. Lassen Sie sich am besten von einem Mieterverein bzw. einem Anwalt beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  5. Thelma

    Guten Abend, es geht um folgende Kündigung wegen Eigenbedarf: Sehr geehrte/r Herr/Frau XYZ, leider sehen wir uns gezwungen, das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis…….Die Kündigung erfolgt nach Paragraph 573 Abs.2 Nr.2 BGB wegen Eigenbedarf. Die 33qm große Wohnung soll zukünftig von uns selbst, Eheleute XYZ, und später zur Unterbringung einer Pflegekraft genutzt werden….. Widerspruchsklausel blablabla…. So, nun meine eigentliche Frage. Meine Vermieter kündigten mir vor 2 Wochen mit einem Einzeiler (Wir kündigen ihnen wegen Eigenbedarf) meine Wohnung nach 14 Jahren Mietzeit. Sie wohnen direkt in der Wohnung neben mir(ca. 75qm), deren Eigentümer sie ebenfalls sind. Ich bat meine Vermieter mir bitte eine formell korrekte Kündigung zukommen zu lassen. Nun habe ich die oben beschriebene Kündigung erhalten. Meine Vermieter sind beide noch fit und weit entfernt von Pflegebedürftig. Vor ca. 6 Monaten musste ich etliche Besichtigungstermine über mich ergehen lassen, da sie meine Wohnung verkaufen wollten. Außerdem möchte ich noch anmerken dass ich für meine Wohnung in Köln, top Zustand und Lage mit Gartenterrasse, Autofrei, etc. nur 400 Euro zahle.Vor kurzem gab es erst eine Mieterhöhung. Meine Vermutung ist, dass meine Vermieter die Wohnung für mehr Miete vermieten wollen. Ist die Kündigung so rechtens? Dass nur erwähnt wird, dass die beiden die Wohnung nutzen wollen und später Mal eine Pflegekraft? Vielen lieben Dank ps.: Sorry für den Doppelpost

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Thelma,
      wird Eigenbedarf angemeldet, muss dieser zum Ende der Kündigungsfrist auch vorliegen. Eine Kündigung auf “Vorrat” für eine zukünftige Nutzung ist üblicherweise nicht zulässig. Vermuten Sie, dass kein Bedarf besteht, ist es ratsam, sich von einem Mieterverein bzw. einem Anwalt beraten zu lassen. Eine rechtliche Beurteilung können wir nicht anbieten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  6. Christopher

    Guten Tag,
    ich wohne seit genau einem Jahr in meiner Wohnung. Meine Vormieter wurden damals auf Eigenbedarf für die Enkeltochter gekündigt. Der Vermieter hatte sich dann mit seiner Enkeltochter verkracht und es kam nicht zum Eigenbedarf. Da die Vormieter sowieso mit Kind eine größere Wohnung wollten, sind sie trotzdem umgezogen und haben das mit dem angeblichen Eigenbedarf so hingenommen. Ich war dann der Nachmieter. Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit gemacht. Der Vermieter meinte, ihm kommt keine Familie mehr in das Haus, weil es bisher nur ärger gegeben hat. Jetzt will er seiner Enkeltochter doch vorzeitig das Haus überschrieben und kündigt mir auf Eigenbedarf ein Jahr später wieder die Wohnung. Angeblich ist er und seine Frau zu alt und krank um sich noch um das Haus bzw. Garten zu kümmern. Jetzt soll seine Enkelin rein und das machen. Wenn das Haus schon überschrieben wäre, müsste mir doch die Enkeltochter als neue Eigentümerin die Wohnung kündigen? Der alte Vermieter macht das aber. Desweiteren bestand nachweislich bei Mietvertragsabschluss bereits Pläne, dass die Enkeltochter in naher Zukunft in die Wohnung ziehen will. Ist hier die eindeutige Vorhersehbarkeit nicht gegeben?
    Was soll ich machen? Ich mag die Wohnung und ein Umzug nach einem Jahr belastet mich finanziell auch. Der Stress usw ganz zu schweigen. Langfristig möchte ich nicht in einem gestörtem Mietverhältnis leben, aber mich so herumschubsen geht halt auch nicht.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Christopher,
      in diesem Fall sollten Sie sich am besten von einem Mieterverein oder einem Anwalt rechtlich beraten lassen. Wir können keine rechtliche Beurteilung abgeben. In der Regel muss bei einem anstehenden Verkauf, der neue Eigentümer die Kündigung aussprechen, da der alte die Immobilie selbst ja nicht mehr aufgrund von Bedarf nutzen kann. Dies sollten Sie jedoch am besten mit einem Anwalt abklären.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  7. S. Baum

    Ich habe eine Eigentumswohnung gekauft. Diese steht aktuell leer. Ich ca. vier Jahren möchte ich sie selber beziehen. Kann ich einen unbefristeten Mietvertag abschließen und den Mieter vorher sagen, dass ich in ca. 4 Jahren Eigenbedarf habe oder muss ich gleich einen befristeten Mietvertrag abschließen?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo S. Baum,
      ist bekannt, dass in absehbarer Zeit ein Bedarf bestehen wird, sollte in der Regel ein befristetet Mietvertrag abgeschlossen werden. Dieser kann, bei Bedarf, verlängert werden. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, sollten Sie den Sachverhalt mit einem Anwalt abklären.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  8. Margarete

    Guten Tag,
    meine Tochter möchte sich gerne eine Wohnung kaufen, die vermietet ist! Es besteht hier ein unbefristeter Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zwischen Vermieter und Mieter. Die Wohnung ist lt. Mietvertrag an eine Firma vermietet, deren Mitarbeiterin die Wohnung bewohnt. Ist es ratsam, eine quasi untervermietete Wohnung zu kaufen – mit einer Absicherung durch Mietaufhebungsvertrag, der den Passus enthält, daß der neue Eigentümer zur Eigenbedarfsanmeldung berechtigt ist – da meine Tochter aufgrund privater Ereignisse einen Wohnortwechsel anstrebt. Für Ihre schnellstmögliche Rückantwort herzlichen Dank im Voraus!

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Margarete,
      wir können nicht beurteilen ob eine solche Entscheidung in diesem Fall ratsam ist. Haben Sie Zweifel, ob der Eigenbedarf durchgesetzt werden kann, sollten Sie sich vor dem Kauf von einem Anwalt beraten lassen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  9. Magerquark

    Mein Vermieter kündigt mir wegen Eigenbedarfs, sein Sohn soll in unsere 85 qm Wohnung einziehen. Der Sohn bewohnt derzeit eine Wohnung, die sein Eigentum ist.
    Bitte gebt mir einen Hinweis wie ich verfahren soll.

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Magerquark,
      lassen Sie sich am besten bei einem Mieterverein oder von einem Anwalt bezüglich der Vorgehensweise beraten. Wir können keine rechtliche Beratung anbieten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  10. laco

    Hallo, ich habe eine Wohnung gekauft die momentan an zwei Leute vermietet ist. Die Mieter sind erst seit 2 Jahren in der Wohnung. Die Mietzahlungen sind aber sehr gering und ich würde die Wohnung gerne als WG anbieten. Kann ich den jetztigen Mietern kündigen?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo laco,
      eine Eigenbedarfskündigung oder eine Kündigung zur besseren wirtschaftlichen Verwertung ist in der Regel an besondere Bedingungen geknüpft. Eine Nutzung als WG oder der reine Wunsche nach mehr Mieteinnahmen reichen in der Regel nicht als Begründung für eine solche Kündigung. Wir können keine rechtliche Beratung anbieten und empfehlen Ihnen daher, sich an einen Anwalt zu wenden.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  11. Adriana

    Ich habe ein mietvetrag umbefristed mit Kündigung wegen eigenebedarf ausgeschlossen, der Wohnung gehort papa von meine Vermieterin sie ist leider gestorben in Februar, wir werde in Mai 3 Jahre hier sein, jetzt versucht ihre ex Mann mit ein Vollmacht von der papa von ihr, uns rausschmeißen mit Kündigung wegen eigene bedarf für ihre Enkel Kinder, Ist das möglich?? Viele Leute sagt zu uns keine Angst aber es Nerv mich und mach mich stress das ich bist jetzt 3 Brief bekomme habe.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Adriana,
      hier ist wichtig, was im Mietvertrag konkret vereinbart wurde. Ist der Eigenbedarf ausgeschlossen, sollte einen Kündigung nicht möglich sein. Da wird keine rechtliche Beratung anbieten, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Mieterverein oder einen Anwalt zu wenden.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  12. Jelica

    Hallo, wir haben zur Wohnung einen Garten den mein Verlobter beim Einzug der Wohnung abgelehnt hat. (Gab einige Interessenten aus der Nachbarschaft die den Garten haben wollten, weil der Vormieter nichts am Garten gemacht hat)
    Meinen Verlobten könnte ich heute noch in den A…. treten, weil ich den Garten gerne hätte. Mit 2 kleinen Kindern ist das verständlich.
    Kann ich den Garten zurück fordern bzw wegen Eigenbedarf zurück haben?
    Liebe Grüße

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Jelica,
      Eigenbedarf kann in der Regel nur für Wohnraum und nur durch den Vermieter bzw. den Besitzer angemeldet werden. Sind Sie nicht der Vermieter des Gartens, können Sie die Nutzung in der Regel nicht zurückfordern. Wünschen Sie diesbezüglich eine rechtliche Beratung, kann Ihnen ein Mieterverein oder ein Anwalt helfen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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