Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung – Klauseln im Mietvertrag immer bindend?

Der Ausschluss von Eigenbedarf im Mietvertrag

Der Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung kann zwischen den Mietparteien vereinbart sein.
Der Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung kann zwischen den Mietparteien vereinbart sein.

Ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung kann durchaus ein legitimer Bestandteil eines Mietvertrags sein. Allerdings gab es in der Vergangenheit immer wieder Unklarheiten, wann ein solcher Verzicht wirksam wird und wie dieser festgehalten sein muss.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2007 darüber in einem wegweisenden Urteil entschieden, welches nun auch als Grundlage für jegliche Vereinbarungen diesbezüglich herangezogen werden kann.

Wie ein Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung bei einem Mietverhältnis aussehen muss, um wirksam zu sein und wann ein solcher Ausschluss trotz Festlegung im Mietvertrag nicht gültig ist, beleuchtet der nachstehende Artikel näher.

Ist der Verzicht auf Eigenbedarf geregelt?

Der Verzicht auf Eigenbedarf kann nur vom Vermieter ausgehen.
Der Verzicht auf Eigenbedarf kann nur vom Vermieter ausgehen.

Grundsätzlich ist es im Mietrecht möglich eine Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag auszuschließen. Dieser Verzicht kann nur auf Seiten des Vermieters erfolgen, da nur dieser das Recht auf Eigenbedarf ausüben kann.

Möchten Mieter einen Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung für ein Mietverhältnis erwirken, kann dies nicht gegen den Willen des Vermieters geschehen. Mieter können die Vereinbarung zwar anbringen, diese jedoch nicht einseitig durchsetzen. Ein Vermieter muss nicht auf sein Recht auf Eigenbedarf verzichten.

Ist ein Verzicht auf Eigenbedarf vorhanden und wirksam in einem unbefristeten Mietvertrag festgelegt, können neue Eigentümer nach einem Verkauf der Immobilie den Mietern nicht aufgrund eines bestehenden Bedarfs kündigen.

Allerdings ist der Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung nur unter gewissen Umständen wirksam, nämlich dann, wenn er schriftlich in einer bestimmten Form festgehalten ist.

Wie muss der Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung aussehen?

Die Vereinbarung über den Ausschluss von Eigenbedarf zwischen den Mietparteien muss dann in Schriftform im Mietvertrag festgehalten sein, wenn dieser Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung für länger als ein Jahr gültig sein soll.

Stimmen Vermieter einem Verzicht auf Eigenbedarf nicht zu, haben Mieter nicht das Recht, dies zu fordern.
Stimmen Vermieter einem Verzicht auf Eigenbedarf nicht zu, haben Mieter nicht das Recht, dies zu fordern.

Dies hat der Bundesgerichtshof, wie bereits erwähnt, 2007 (04.04.2007, Az: VIII ZR 223/06) entschieden. Hier wird festgehalten, dass der Verzicht dann nicht wirksam ist, wenn dieser nicht schriftlich oder nur auf einem einzelnen Blatt ohne Bezug zum Mietvertrag festgehalten ist.

Wird also ein Verzicht auf den Eigenbedarf vereinbart, muss dies im Mietvertrag direkt hinterlegt sein – entweder als einzelner Paragraph beziehungsweise als Abschnitt in einem solchen oder als Anlage, die im Vertrag an sich bereits aufgeführt ist.

Die Anlage als gesondertes Schriftstück muss deutlich und zweifelsfrei als zum Mietvertrag zugehörig gekennzeichnet sein. Kommt es hier zu Unstimmigkeiten, obliegt die Entscheidung, ob das Schriftstück ausreichend und zweifelsfrei gekennzeichnet ist, dem Gericht. Meist ist dies dann eine Auslegungssache und eine Einzelfallentscheidung.

Sonderfall Formularmietverträge

Mieter sollten allerdings vorsichtig sein, wenn sie einen Formularmietvertrag, wie sie zum Beispiel von Mietervereinen zur Verfügung gestellt werden, verwenden und dem Vermieter diesen zum Abschluss vorlegen.

Ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung muss im Mietvertrag festgehalten sein.
Ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung muss im Mietvertrag festgehalten sein.

Sind in diesen die Rechte des Vermieters in Bezug auf eine Eigenbedarfskündigung von vornherein ausgeschlossen, kann dies zur Unwirksamkeit dieser Klauseln führen, da der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung hier dann einseitig stattfinden würde.

Das Amtsgericht Hamburg-Altona hat dies 2010 in einem Urteil (Az: 315 A C 204/09) bestätigt. Kündigt der Vermieter in diesem Fall trotzdem wegen Eigenbedarf, kann ein Formularmietvertrag hier zur Wirksamkeit dieser Kündigung des Mietvertrages führen, auch wenn er einen Verzicht auf den Eigenbedarf darstellt. Allerdings ist dies immer eine Einzelfall­entscheidung.

Hat der Vermieter auch hier dem Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung in einer Anlage zugestimmt, gelten die gleichen Voraussetzungen, wie bei jedem anderen Mietvertrag. Diese sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt.
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