Eigenbedarf und Nießbrauch müssen sich nicht ausschließen
Nießbrauch ist eine gängige Methode, sich bei einer vorweggenommen Erbfolge, Überschreibung oder Schenkung ein Nutzungsrecht auch einer Sache zu sichern, die einem nicht mehr gehört. Soll der vermietetet Wohnraum, für den ein solches Recht besteht, nun von einem Familienmitglied genutzt werden, stellt sich die Frage, ob bei einem Nießbrauch eine Eigenbedarfskündigung möglich ist.
Welches Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hier bedeutend ist, welche weiteren rechtlichen Vorgaben hier gelten und wann Eigenbedarf bei einem Nießbrauch nicht angemeldet werden kann, betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher.
Das Wichtigste zum Nießbrauch bei einer Eigenbedarfskündigung
Ja, wenn der Nießbrauchnehmer der Vermieter des betreffenden Wohnraums ist, kann dieser Eigenbedarf anmelden
Ja, eine Eigenbedarfskündigung ist zum Beispiel nicht möglich, wenn Nießbrauchnehmer nicht der Vermieter ist. Nutzen Nießbrauchnehmer den Wohnraum selbst, ist eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ebenfalls nicht möglich.
Nein, denn in diesem Fall kann der Wohnraum nur durch den Nießbrauchnehmer genutzt werden.
Inhalt
Wann kann Eigenbedarf bei vorliegendem Nießbrauch angemeldet werden?
Bei einem Nießbrauch handelt es sich, wie erwähnt, um das Recht, eine fremde Sache, ein fremdes Recht oder fremdes Vermögen zu nutzen. Dieses Recht ist unveräußerlich und auch unvererblich, es endet also mit dem Tod des Nießbrauchers. Rechtlich ist Nießbrauch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Wichtig sind hier die Paragraphen 100 BGB, 1030 BGB sowie 1089 BGB.
Wird eine Immobilie durch den ursprünglichen Eigentümer an andere überschrieben oder verschenkt, kann sich dieser einen Nießbrauch an der Sache sichern. Das heißt, auch wenn er nicht mehr im Haus oder der Wohnung lebt, kann er Mieteinnahmen beziehen, wenn der Wohnraum vermietet ist. Nießbrauch kann also Teil des Mietrechts sein.
Doch wann kann bei einem Nießbrauch der Fall „Eigenbedarfskündigung“ eintreten? Ist der Nießbraucher der Vermieter des Wohnraums und wird dieser für einen Familienangehörigen bzw. eine Person aus dem im BGB definierten privilegierten Kreis benötigt, kann Eigenbedarf angemeldet werden.
Diesbezüglich ist das Urteil des BGHs vom 27. Januar 2010 (BGH, 27. Januar 2010, Az. VIII ZR 159/09) wichtig. In diesem legt der BGH fest, dass, wenn Nießbraucher Vermieter sind, ein Eigenbedarf berechtigt sein kann, wenn die üblichen Gründe und Vorgaben erfüllt sind. Die anzuführenden Gründe sowie geltenden Kündigungsfristen sind hier wie bei jeder anderen Eigenbedarfskündigung zu beachten.
Wann ist bei Nießbrauch eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen?
Ein Eigenbedarf kann bei Nießbrauch aus verschiedenen Gründen nicht möglich sein. Ist beispielsweise der Nießbraucher nicht Vertragspartner im Mietverhältnis, kann er eine solche Kündigung nicht aussprechen, denn dies ist nur durch den Vermieter möglich.
Andersherum kann ein Nießbraucher, der den Wohnraum selbst nutzt, durch den Eigentümer nicht aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden. Denn hier besteht das Recht, die Sache zu nutzen.
Diese Nutzung kann dem Recht nach auch auf Dritte übertragen werden. Ebenfalls nicht möglich ist es, bei einem Nießbrauch eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, wenn der Bedarf nicht besteht oder dieser für nicht berechtigte Personen angemeldet wird. In der Regel ist eine solche Kündigung des Mietverhältnisses dann unwirksam.
Gemäß § 1030 BGB kann eine bestimmte Nutzung der Sache in der Vereinbarung zum Nießbrauch auch ausgeschlossen werden.
(1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).
(2) Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden.
Ist also die Nutzung durch Dritte ausgeschlossen, kann ebenfalls keine Eigenbedarfskündigung erfolgen, da der Nießbraucher die Sache nur selbst nutzen kann.
Haben Nießbraucher, Eigentümer oder Vermieter Zweifel, wie sie mit dem Thema „Nießbrauch und Eigenbedarfskündigung“ umgehen sollten, ist eine Konsultation bei einem Anwalt für Mietrecht empfehlenswert. Auch eine Beratung bei einem Mieterverein kann hier weiterhelfen.
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Kann ein Miteigentümer (Teil einer Erbengemeinschaft) bei einer vom Nießbrauchenden (ebenfalls Teil der Erbengemeinschaft) an Dritte vermieteten Wohnung Eigenbedarf anmelden? Muss er dann Miete zahlen?