Eigenbedarf im Gewerbe: Ist das zulässig?

Gewerbe: Ist eine Eigenbedarfskündigung vorgesehen?

Eigenbedarf: Für Gewerbe ist eine Anmeldung nicht möglich.
Eigenbedarf: Für Gewerbe ist eine Anmeldung nicht möglich.

Eigenbedarf ist dem Großteil der Mieter und Vermieter ein Begriff. Besonders wenn eine vermietete Immobilie gekauft werden soll oder Eigentümer den vermieteten Wohnraum selbst nutzen möchten, ist die ordentliche Eigenbedarfskündigung die einzig rechtlich mögliche Option. Doch wie seht es zum Beispiel bei einem Büro oder einer Werkstatt aus? Kann Eigenbedarf auch für Gewerbe angemeldet werden?

Das Mietrecht ist in diesem Fall eindeutig und regelt den Anspruch auf Eigenbedarf in mehreren Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Es müssen bestimmte Bedingungen vorliegen, damit ein Bedarf überhaupt angemeldet werden kann und nicht für jede Immobilie ist dies eine Option.

Ob eine Eigenbedarfskündigung für Gewerbe ausgesprochen werden kann und was hierbei zu beachten ist, betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher.

Das Wichtigste zum Eigenbedarf im Gewerbe

Kann Eigenbedarf auch für Gewerberäume angemeldet werden?

Nein, § 573 BGB trifft nur auch Wohnraummietverhältnisse zu und findet bei Gewerbemietverträgen keine Anwendung.

Ist es von Bedeutung was für eine Mietvertrag abgeschlossen wurde?

Ja, denn dieser definiert, ob es sich um eine gewerbliche Nutzung handelt oder um Wohnraum. Letztes würde eine Eigenbedarfskündigung ermöglichen.

Kann wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn die Wohnräume zukünftig gewerblich genutzt werden sollen?

Das kann pauschal nicht beantwortet werden. Hierbei handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, bei der zu klären ist, ob diese Nutzung ein berechtigtes Interesse darstellt.

Eigenbedarf im Gewerbe: Ja oder Nein?

Diese Frage kann mit einem eindeutigen Nein beantwortet werden. Eigenbedarf ist nach dem Mietrecht nur für Wohnräume zulässig. Das Gewerbemietrecht kennt eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht.

Das BGB schließt eine Eigenbedarfskündigung für Gewerbe aus.
Das BGB schließt eine Eigenbedarfskündigung für Gewerbe aus.

Für Wohnräume bestimmt das BGB in § 573, dass Vermieter einen Mietvertrag nur dann kündigen können, wenn ein berechtigtes Interesse vorhanden ist. Die Nutzung des Wohnraums durch den Vermieter oder dessen Familie ist ein solches Interesse und kann einen Eigenbedarf begründen. Bei einem Gewerbe besteht diese rechtliche Einschränkung nicht.

Im Gewerbemietrecht gibt es einen Mieterschutz, der im Wohnmietrecht durch die Einschränkung der Möglichkeiten für eine Kündigung durch den Vermieter geschaffen wurde, nicht. Ein gewerblicher Vermieter kann also einen Gewerbemietvertrag nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen.

Benötigt der Vermieter die Gewerberäume selbst, ist er hier weiterhin an den bestehenden Mietvertrag gebunden, da er Eigenbedarf für Gewerbe nicht anmelden kann.

Der Vermieter hat hier jedoch die Möglichkeit, den Vertrag ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen zu kündigen. Im Falle eines befristeten Mietvertrags muss der Ablauf des vertraglich festgelegten Zeitraums abgewartet werden.

Ein Sonderkündigungsrecht besteht nur dann, wenn die Gewerberäume durch eine Zwangsversteigerung erworben wurden. In diesem Fall kann eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen erfolgen. Ein Eigenbedarf für Gewerbe ist auch hier ausgeschlossen.

Was ist Wohnraum und was ist Gewerbe?

Nutzen Mieter Räume für Gewerbe, kann eine Eigenbedarfskündigung für dies nicht ausgesprochen werden.
Nutzen Mieter Räume für Gewerbe, kann eine Eigenbedarfskündigung für dies nicht ausgesprochen werden.

In einigen Fällen kann es durchaus auch unklar sein, ob Gewerberäume oder Wohnraum angemietet beziehungsweise vermietet wurden. Hier ist dann entscheidend, was für ein Mietvertrag unterzeichnet wurde und wie die Räumlichkeiten genutzt werden.

Gewerbe oder auch Geschäftsräume werden zu geschäftlichen Zwecken vermietet. In den Räumen wird dann einer Tätigkeit nachgegangen, die einem wirtschaftlichen Erwerb dient. Wie ein Vertrag benannt ist, kann in einigen Fällen unerheblich sein, wichtig ist der Gebrauchszweck, der im Vertrag festgehalten wurde. Sind die Räume für die geschäftliche Nutzung bestimmt, kann Eigenbedarf aufgrund von Gewerbe nicht angemeldet werden.

Es ist also von Bedeutung, wie der Mieter die Räume nutzt und welcher Nutzungszweck im Mietvertrag vereinbart wurde. Werden die Räumlichkeiten hauptsächlich zu Wohnzwecken durch den Mieter und seiner Familie genutzt und tritt die gewerbliche Nutzung, etwa durch ein einzelnes Büro, in den Hintergrund, überwiegen die wohnlichen Zwecke.Hier wäre Eigenbedarf möglich. Im Gewerbe, also wenn die Räume vorwiegend als Büro, Werkstatt oder Geschäft genutzt werden, besteht diese Option nicht mehr.

Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung über die gewerbliche Nutzung von Wohnraum nach einer Eigenbedarfskündigung an die Vorinstanz zurückgewiesen, da ein berechtigtes Interesse mitunter auch dann bestehen kann, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten gewerblich nutzen möchte (BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 330/11). Allerdings handelt es sich immer um eine Einzelfallentscheidung, sodass nicht jede Nutzung für eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist.

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