Eigenbedarfskündigung bei einem Zweifamilienhaus – Hier greifen Sonderregelungen

Eigenbedarf für ein Zweifamilienhaus anmelden

Eine Eigenbedarfskündigung für ein Zweifamilienhaus muss nicht begründet werden.
Eine Eigenbedarfskündigung für ein Zweifamilienhaus muss nicht begründet werden.

Ein Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung für ein Zweifamilienhaus genauso aussprechen, wie für alle anderen Arten von vermieteten Wohnimmobilien. Dennoch stellt ein Zweifamilienhaus in Bezug auf Eigenbedarf eine Sonderform dar.

Wohnen Vermieter im selben Haus wie ihre Mieter und handelt es sich um ein Zweifamilienhaus, kann die Kündigung wegen Eigenbedarf einfacher veranlasst werden als sonst üblich.

Was bei der Anmeldung von Eigenbedarf bei dem Kauf von vermieteten Immobilien zu beachten ist, welche Regelungen bezüglich der Kündigungsfrist gelten und welche andere gesetzlichen Vorgaben erfüllt sein müssen, wird im folgenden Ratgeber näher betrachtet und erläutert.

Das ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf für ein Zweifamilienhaus zu beachten

Hat das Haus, in dem Vermieter und betroffener Mieter wohnen, nicht mehr als zwei Wohnungen, kann der Vermieter gemäß § 573a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vereinfacht kündigen. In diesem Fall muss kein, wie bei allen anderen Eigenbedarfskündigungen, berechtigtes Interesse vorliegen.

Eigenbedarf in einem Zweifamilienhaus erlaubt eine erleichterte Kündigung durch den Vermieter.
Eigenbedarf in einem Zweifamilienhaus erlaubt eine erleichterte Kündigung durch den Vermieter.

Allerdings muss der Vermieter bereits im Haus wohnen. Diese erleichterten Regelungen greifen nicht, wenn Interessenten ein Zweifamilienhaus kaufen und dann Eigenbedarf für die vermietete Wohnung anmelden.

Denn diese Regelungen wurden für den Fall geschaffen, wenn es zwischen Mieter und Vermieter aufgrund der räumlichen Nähe zu Spannungen kommt. So ist es dem Vermieter möglich die Kündigung leichter zu veranlassen
Wichtig ist hier, dass der Vermieter im Haus wohnt. Wohnt der Eigentümer zwar in der Immobilie, ist jedoch nicht der Vermieter, hat er nicht das Recht, eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach § 573a BGB auszusprechen.

Damit eine Eigenbedarfskündigung für ein Zweifamilienhaus wirksam wird, muss es sich auch um ein Gebäude mit zwei Wohnungen handeln. Sind die Wohneinheiten jedoch ausreichend räumlich getrennt, wie zum Beispiel bei einem Reihenhaus oder bei Doppelhaushälften, greifen die Regelungen aus § 573a BGB nicht. Hier müssen wieder alle Vorgaben für vermieteten Wohnraum bei einer Eigenbedarfskündigung – auch im Zweifamilienhaus – beachtet werden.

Möchte der Vermieter aufgrund der erleichterten Regelungen kündigen, muss dies explizit im Kündigungsschreiben erwähnt sein. Das heißt, in der Eigenbedarfskündigung muss eindeutig der oben genannte Paragraph angeführt sein, andernfalls ist diese Kündigung unwirksam.
Auch in diesem Fall hat der Mieter das Recht, der Kündigung zu widersprechen.

Der Vermieter hat jedoch auch die Möglichkeit, eine ganz normale Eigenbedarfskündigung für das Zweifamilienhaus auszusprechen. Allerdings muss hier das berechtige Interesse dann wieder ausführlich begründet werden. Dabei ist zu beachten, dass nur bestimmte Gründe als Eigenbedarf anerkannt werden.

Eigenbedarfskündigung im Zweifamilienhaus: Diese Kündigungsfristen gelten

Der Vermieter muss zwar sein Interesse im Fall der erleichterten Kündigung des Mietvertrages nicht begründen, dennoch gelten gesetzlich geschriebene Kündigungsfristen.

Ein Zweifamilienhaus kaufen um Eigenbedarf vereinfacht anmelden zu können, ist nicht möglich.
Ein Zweifamilienhaus kaufen um Eigenbedarf vereinfacht anmelden zu können, ist nicht möglich.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen verlängern sich bei einer erleichterten Eigenbedarfskündigung in einem Zweifamilienhaus um drei Monate.

Wurden im Mietvertrag andere Fristen festgelegt, die die gesetzlichen jedoch nicht unterschreiten, werden diese um die genanten drei Monate verlängert. Die Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfskündigung in einem Zweifamilienhaus liegen also zwischen sechs und zwölf Monaten

Wohnen Mieter länger als fünf oder länger als acht Jahre in der betroffenen Wohnung, werden sowohl die Fristen im Mietvertrag als auch die gesetzlichen um jeweils weitere drei Monate verlängert – liegen hier dann zwischen neun und 15 Monaten.

Eine Eigenbedarfskündigung bei einem Zweifamilienhaus kann vom Gesetz her einfacher geregelt werden, jedoch auch nur, wenn die oben genannten Bedingungen erfüllt sind.

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10 thoughts on “Eigenbedarfskündigung bei einem Zweifamilienhaus – Hier greifen Sonderregelungen

  1. Kaia

    Guten Tag,
    ich habe eine Frage:
    “Diese erleichterten Regelungen greifen nicht, wenn Interessenten ein Zweifamilienhaus kaufen und dann Eigenbedarf für die vermietete Wohnung anmelden.”
    Wir wollen ein Einfamilienhaus kaufen das aber in zwei Wohnungen mal aufgeteilt wurde.
    Wir wollen erstmal die leere Wohnung bewohnen und später mit Kindern gerne aber auch die Gartenwohnung nutzen.
    Ab wann gilt denn dann für uns die erleichterten Regelungen? Oder greifen die dann niemals für uns?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Kaia,
      ab wann die erleichterten Regelungen gelten, können wir pauschal nicht bestimmten. Lasen Sie sich hier an besten von einem Anwalt beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  2. Hannah

    Guten Tag,
    ich habe folgende Frage: Meine Eltern wohnen in einem Doppelhaus. Meine Eltern sind Eigentümer der rechten Doppelhaushälfte, bewohnen die untere Wohnung. Die obere Wohnung, die durch eine eigene Wohnungstür zugänglich ist, wird derzeit vermietet. Aus gegebenen Anlässen besteht Interesse, dass ich in die obere Wohnung einziehen möchte.
    Handelt es sich hier um den Sonderfall des Zweifamilienhauses, sodass sich die Kündigungsfrist um 3 Monate verlängert, auch bei einer ganz normale Eigenbedarfskündigung für das Zweifamilienhaus mit Angabe des Interesses? Oder besteht die Möglichkeit der 3 Monatsfrist? Handelt es sich in diesem Fall außerdem um ein Zweifamilienhaus?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Hannah,
      bei einem Zweifamilienhaus, in dem auch der Vermieter wohnt, bestehen zwei Möglichkeiten der Kündigung. Die Sonderkündigungsregelung sowie auch die normale Kündigung aufgrund von Eigenbedarf. Beides ist nicht gleichzusetzen. Im ersten Fall gelten die verlängerten Kündigungsregelungen und es muss kein Grund angegeben werden. Im zweiten Fall muss der Eigenbedarf begründet und die gesetzlichen Kündigungsfristen bzw. die im Mietvertrag vereinbarten beachtet werden.
      Die Kündigungsfrist ist in beiden Fällen von der Mietdauer abhängig. Die gesetzliche Frist verlängert sich also je nach Mietdauer und nach Art der Kündigung.
      Ob es sich in Ihrem Fall tatsächlich um ein Zweifamilienhaus handelt, sollten Sie am besten mit einem Anwalt abklären. Eine rechtliche Beratung bieten wir nicht an.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  3. Klaus

    Hallo.
    Folgende Frage. Mein privater Vermieter verkauft seine Doppelhaushälfte. Es gibt 2 Wohnungen, ich selbst wohne seit 6,5 Jahren in meiner Wohnung. Kann der neue Eigentümer Eigenbedarf für beide Wohnungen geltend machen, und wie lange ist dann die Kündigungsfrist ?
    P.S.
    Der jetzige Vermieteter wohnt nicht im Haus.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Klaus,
      benötigt der neue Eigentümer beide Wohnungen und kann den Bedarf nachvollziehbar darlegen, ist eine Kündigung möglich. Sie haben allerdings dann auch die Möglichkeit gegen diese Widerspruch einzulegen, wenn ein Grund vorliegt, der einem Auszug entgegensteht. In Ihrem Fall beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist 6 Monate, sofern im Mietvertrag keine längere Frist vereinbart ist. Lassen Sie sich am besten auch ausführlich bei einem Mieterverein beraten. Wir können keine rechtliche Unterstützung bzw. Beratung anbieten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  4. Janine C.

    Hallo,
    Mein Mann und ich haben eine 3 Zimmer Eigentumswohnung. Nun möchten wir ein Zweifamilienhaus kaufen. Geplant ist, dass die Eigentumswohnung vermietet wird und wir mit den Schwiegereltern das Zweifamilienhaus beziehen. Eine Wohnung in dem Zweifamilienhaus ist vermietet. Können wir den jetzigen Mietern wegen Eigenbedarf kündigen oder wird das problematisch wegen der vorhandenen Eigentumswohnung?
    Vielen Dank und liebe Grüße.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Janine C.,
      Sie müssen den Bedarf im Zuge der Kündigung ausführlich und nachvollziehbar begründen können. Ob die Eigentumswohnung ein Hindernis für den Eigenbedarf darstellen kann, können wir rechtlich nicht einschätzen. Das sollten Sie ausführlich mit einem Anwalt abklären und mit diesem gemeinsam eventuell auch das Kündigungsschreiben verfassen. Dabei sollten Sie beachten, dass ein Kündigung erst dann möglich ist, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  5. S. Verena

    Hallo, meinem Vater wurde nach über 20 Jahre seine Mietwohnung wegen Eigenbedarf gekündigt.
    Der Vermieter wohnt im 1. Stock und mein Vater im Erdgeschoss.
    Es ist ein 2-Parteien-Haus.
    Laut Kündigungsschreiben erfolgt die Kündigung gemäss Paragraf 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
    Es wird mit Begründungen und Hinweis zu Widerspruch gekündigt mit 9 Monate Frist.
    Meine Frage: Zählt hier die reguläre Kündigungsfrist oder die erleichterte mit 3 Monaten Verlängerung?
    Danke für eine baldige Antwort
    Gruss Verena

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Verena,
      kündigt der Vermieter aufgrund berechtigtem Interesses und nicht über die vereinfachte Kündigung, gelten üblicherweise die Kündigungsfristen der Eigenbedarfskündigung. In diesem Fall wären das neun Monate. Die Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung müssen jedoch erfüllt sein. Lassen Sie die Kündigung am besten rechtlich bei einem Mieterverein prüfen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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