Eigenbedarfskündigung bei einem Zweifamilienhaus – Hier greifen Sonderregelungen

Eigenbedarf für ein Zweifamilienhaus anmelden

Eine Eigenbedarfskündigung für ein Zweifamilienhaus muss nicht begründet werden.
Eine Eigenbedarfskündigung für ein Zweifamilienhaus muss nicht begründet werden.

Ein Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung für ein Zweifamilienhaus genauso aussprechen, wie für alle anderen Arten von vermieteten Wohnimmobilien. Dennoch stellt ein Zweifamilienhaus in Bezug auf Eigenbedarf eine Sonderform dar.

Wohnen Vermieter im selben Haus wie ihre Mieter und handelt es sich um ein Zweifamilienhaus, kann die Kündigung wegen Eigenbedarf einfacher veranlasst werden als sonst üblich.

Was bei der Anmeldung von Eigenbedarf bei dem Kauf von vermieteten Immobilien zu beachten ist, welche Regelungen bezüglich der Kündigungsfrist gelten und welche andere gesetzlichen Vorgaben erfüllt sein müssen, wird im folgenden Ratgeber näher betrachtet und erläutert.

Das Wichtigste zum Eigenbedarf bei einem Zweifamilienhaus

Kann bei einem Zweifamilienhaus Eigenbedarf angemeldet werden?

Eine Eigenbedarfskündigung ist auch bei einem vermieteten Zweifamilienhaus möglich, sofern der Bedarf nachweislich vorliegt.

Gibt es besondere Regelungen bei einem Zweifamilienhaus?

Ja. Wenn der Vermieter mit im Haus wohnt, kann eine erleichterte Kündigung ohne Begründung ausgesprochen werden. Hier verlängern sich die Kündigungsfristen um drei Monate. Meldet der Vermieter allerdings Eigenbedarf an, gelten die rechtlichen Voraussetzungen für eine solche Kündigung.

Können Mieter Widerspruch einlegen?

Sowohl bei der erleichterten Kündigung als auch bei der Eigenbedarfskündigung haben Mieter das Recht, Widerspruch gegen diese einzulegen.

Das ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf für ein Zweifamilienhaus zu beachten

Hat das Haus, in dem Vermieter und betroffener Mieter wohnen, nicht mehr als zwei Wohnungen, kann der Vermieter gemäß § 573a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vereinfacht kündigen. In diesem Fall muss kein, wie bei allen anderen Eigenbedarfskündigungen, berechtigtes Interesse vorliegen.

Eigenbedarf in einem Zweifamilienhaus erlaubt eine erleichterte Kündigung durch den Vermieter.
Eigenbedarf in einem Zweifamilienhaus erlaubt eine erleichterte Kündigung durch den Vermieter.

Allerdings muss der Vermieter bereits im Haus wohnen. Diese erleichterten Regelungen greifen nicht, wenn Interessenten ein Zweifamilienhaus kaufen und dann Eigenbedarf für die vermietete Wohnung anmelden.

Denn diese Regelungen wurden für den Fall geschaffen, wenn es zwischen Mieter und Vermieter aufgrund der räumlichen Nähe zu Spannungen kommt. So ist es dem Vermieter möglich die Kündigung leichter zu veranlassen
Wichtig ist hier, dass der Vermieter im Haus wohnt. Wohnt der Eigentümer zwar in der Immobilie, ist jedoch nicht der Vermieter, hat er nicht das Recht, eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach § 573a BGB auszusprechen.

Damit eine Eigenbedarfskündigung für ein Zweifamilienhaus wirksam wird, muss es sich auch um ein Gebäude mit zwei Wohnungen handeln. Sind die Wohneinheiten jedoch ausreichend räumlich getrennt, wie zum Beispiel bei einem Reihenhaus oder bei Doppelhaushälften, greifen die Regelungen aus § 573a BGB nicht. Hier müssen wieder alle Vorgaben für vermieteten Wohnraum bei einer Eigenbedarfskündigung – auch im Zweifamilienhaus – beachtet werden.

Möchte der Vermieter aufgrund der erleichterten Regelungen kündigen, muss dies explizit im Kündigungsschreiben erwähnt sein. Das heißt, in der Eigenbedarfskündigung muss eindeutig der oben genannte Paragraph angeführt sein, andernfalls ist diese Kündigung unwirksam.
Auch in diesem Fall hat der Mieter das Recht, der Kündigung zu widersprechen.

Der Vermieter hat jedoch auch die Möglichkeit, eine ganz normale Eigenbedarfskündigung für das Zweifamilienhaus auszusprechen. Allerdings muss hier das berechtige Interesse dann wieder ausführlich begründet werden. Dabei ist zu beachten, dass nur bestimmte Gründe als Eigenbedarf anerkannt werden.

Eigenbedarfskündigung im Zweifamilienhaus: Diese Kündigungsfristen gelten

Der Vermieter muss zwar sein Interesse im Fall der erleichterten Kündigung des Mietvertrages nicht begründen, dennoch gelten gesetzlich geschriebene Kündigungsfristen.

Ein Zweifamilienhaus kaufen um Eigenbedarf vereinfacht anmelden zu können, ist nicht möglich.
Ein Zweifamilienhaus kaufen um Eigenbedarf vereinfacht anmelden zu können, ist nicht möglich.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen verlängern sich bei einer erleichterten Eigenbedarfskündigung in einem Zweifamilienhaus um drei Monate.

Wurden im Mietvertrag andere Fristen festgelegt, die die gesetzlichen jedoch nicht unterschreiten, werden diese um die genanten drei Monate verlängert. Die Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfskündigung in einem Zweifamilienhaus liegen also zwischen sechs und zwölf Monaten

Wohnen Mieter länger als fünf oder länger als acht Jahre in der betroffenen Wohnung, werden sowohl die Fristen im Mietvertrag als auch die gesetzlichen um jeweils weitere drei Monate verlängert – liegen hier dann zwischen neun und 15 Monaten.

Eine Eigenbedarfskündigung bei einem Zweifamilienhaus kann vom Gesetz her einfacher geregelt werden, jedoch auch nur, wenn die oben genannten Bedingungen erfüllt sind.

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Eigenbedarfskündigung bei einem Zweifamilienhaus – Hier greifen Sonderregelungen
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22 thoughts on “Eigenbedarfskündigung bei einem Zweifamilienhaus – Hier greifen Sonderregelungen

  1. Kaia

    Guten Tag,
    ich habe eine Frage:
    “Diese erleichterten Regelungen greifen nicht, wenn Interessenten ein Zweifamilienhaus kaufen und dann Eigenbedarf für die vermietete Wohnung anmelden.”
    Wir wollen ein Einfamilienhaus kaufen das aber in zwei Wohnungen mal aufgeteilt wurde.
    Wir wollen erstmal die leere Wohnung bewohnen und später mit Kindern gerne aber auch die Gartenwohnung nutzen.
    Ab wann gilt denn dann für uns die erleichterten Regelungen? Oder greifen die dann niemals für uns?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Kaia,
      ab wann die erleichterten Regelungen gelten, können wir pauschal nicht bestimmten. Lasen Sie sich hier an besten von einem Anwalt beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  2. Hannah

    Guten Tag,
    ich habe folgende Frage: Meine Eltern wohnen in einem Doppelhaus. Meine Eltern sind Eigentümer der rechten Doppelhaushälfte, bewohnen die untere Wohnung. Die obere Wohnung, die durch eine eigene Wohnungstür zugänglich ist, wird derzeit vermietet. Aus gegebenen Anlässen besteht Interesse, dass ich in die obere Wohnung einziehen möchte.
    Handelt es sich hier um den Sonderfall des Zweifamilienhauses, sodass sich die Kündigungsfrist um 3 Monate verlängert, auch bei einer ganz normale Eigenbedarfskündigung für das Zweifamilienhaus mit Angabe des Interesses? Oder besteht die Möglichkeit der 3 Monatsfrist? Handelt es sich in diesem Fall außerdem um ein Zweifamilienhaus?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Hannah,
      bei einem Zweifamilienhaus, in dem auch der Vermieter wohnt, bestehen zwei Möglichkeiten der Kündigung. Die Sonderkündigungsregelung sowie auch die normale Kündigung aufgrund von Eigenbedarf. Beides ist nicht gleichzusetzen. Im ersten Fall gelten die verlängerten Kündigungsregelungen und es muss kein Grund angegeben werden. Im zweiten Fall muss der Eigenbedarf begründet und die gesetzlichen Kündigungsfristen bzw. die im Mietvertrag vereinbarten beachtet werden.
      Die Kündigungsfrist ist in beiden Fällen von der Mietdauer abhängig. Die gesetzliche Frist verlängert sich also je nach Mietdauer und nach Art der Kündigung.
      Ob es sich in Ihrem Fall tatsächlich um ein Zweifamilienhaus handelt, sollten Sie am besten mit einem Anwalt abklären. Eine rechtliche Beratung bieten wir nicht an.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  3. Klaus

    Hallo.
    Folgende Frage. Mein privater Vermieter verkauft seine Doppelhaushälfte. Es gibt 2 Wohnungen, ich selbst wohne seit 6,5 Jahren in meiner Wohnung. Kann der neue Eigentümer Eigenbedarf für beide Wohnungen geltend machen, und wie lange ist dann die Kündigungsfrist ?
    P.S.
    Der jetzige Vermieteter wohnt nicht im Haus.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Klaus,
      benötigt der neue Eigentümer beide Wohnungen und kann den Bedarf nachvollziehbar darlegen, ist eine Kündigung möglich. Sie haben allerdings dann auch die Möglichkeit gegen diese Widerspruch einzulegen, wenn ein Grund vorliegt, der einem Auszug entgegensteht. In Ihrem Fall beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist 6 Monate, sofern im Mietvertrag keine längere Frist vereinbart ist. Lassen Sie sich am besten auch ausführlich bei einem Mieterverein beraten. Wir können keine rechtliche Unterstützung bzw. Beratung anbieten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  4. Janine C.

    Hallo,
    Mein Mann und ich haben eine 3 Zimmer Eigentumswohnung. Nun möchten wir ein Zweifamilienhaus kaufen. Geplant ist, dass die Eigentumswohnung vermietet wird und wir mit den Schwiegereltern das Zweifamilienhaus beziehen. Eine Wohnung in dem Zweifamilienhaus ist vermietet. Können wir den jetzigen Mietern wegen Eigenbedarf kündigen oder wird das problematisch wegen der vorhandenen Eigentumswohnung?
    Vielen Dank und liebe Grüße.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Janine C.,
      Sie müssen den Bedarf im Zuge der Kündigung ausführlich und nachvollziehbar begründen können. Ob die Eigentumswohnung ein Hindernis für den Eigenbedarf darstellen kann, können wir rechtlich nicht einschätzen. Das sollten Sie ausführlich mit einem Anwalt abklären und mit diesem gemeinsam eventuell auch das Kündigungsschreiben verfassen. Dabei sollten Sie beachten, dass ein Kündigung erst dann möglich ist, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  5. S. Verena

    Hallo, meinem Vater wurde nach über 20 Jahre seine Mietwohnung wegen Eigenbedarf gekündigt.
    Der Vermieter wohnt im 1. Stock und mein Vater im Erdgeschoss.
    Es ist ein 2-Parteien-Haus.
    Laut Kündigungsschreiben erfolgt die Kündigung gemäss Paragraf 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
    Es wird mit Begründungen und Hinweis zu Widerspruch gekündigt mit 9 Monate Frist.
    Meine Frage: Zählt hier die reguläre Kündigungsfrist oder die erleichterte mit 3 Monaten Verlängerung?
    Danke für eine baldige Antwort
    Gruss Verena

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Verena,
      kündigt der Vermieter aufgrund berechtigtem Interesses und nicht über die vereinfachte Kündigung, gelten üblicherweise die Kündigungsfristen der Eigenbedarfskündigung. In diesem Fall wären das neun Monate. Die Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung müssen jedoch erfüllt sein. Lassen Sie die Kündigung am besten rechtlich bei einem Mieterverein prüfen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  6. Jenni

    Hallo,
    ich besitze ein 2-Familienhaus. Meine Tochter wohnt in einer Wohnung, die andere soll vermietet werden.
    Da wir Angst haben, dass der Mieter evtl. nicht passen könnte, möchte ich nun diese Wohnung zusammen mit meiner Tochter vermieten. Somit könnten wir ggf. gemäß § 573a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vereinfacht kündigen, da meine Tochter ja auch Vermieter wäre und im selben Haus wohnt, ist das korrekt? Oder Soll meine Tochter die Wohnung alleine vermieten als Verwalter, wäre das sinnvoller? Was müsste man steuerlich beachten? Die Mieteinnahmen fließen komplett an mich.
    VG Jenni

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Jenni,

      um in einem Zweifamilienhaus das vereinfachte Kündigungsrecht nutzen zu können, muss der Vermieter selbst im Haus wohnen. Eine Verwaltertätigkeit reicht in der Regel nicht aus. Wir bieten keine rechtliche Beratung an und können daher den Sachverhalt nicht beurteilen. Wenden Sie sich am besten an einen fachkundigen Anwalt.

      Ihr Team von mietrecht.com

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  7. Jana

    Huhu, unser Vermieter verkauft sein 2 Familienhaus, es ist ein Pärchen was das Haus kaufen wird. Die obere Wohnung wird ab nächsten Monat frei.der Verkauf des Hauses findet so viel ich weiss auch im März statt. Wir wohnen derzeit im Erdgeschoss. Darf das Pärchen uns wegen Eigenbedarf kündigen und das komplette Haus für sich alleine in Anspruch nehmen? Oder haben wir evtl ein Recht wenigstens nach oben zu ziehen, falls wir so schnell nix passendes finden? Falls wir komplett raus müssen wie viel Zeit haben wir dann? Liebe Grüße Jana 🙂

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Jana,

      ist der Bedarf begründet und liegt nachweislich vor, kann eine Kündigung möglich sein. Wir können jedoch nicht beurteilen, ob das in Ihrem Fall möglich wäre. Es kann darüber hinaus möglich sein, dass Vermieter eine vergleichbare Wohnung in gleichen oder einem ihrer Objekte als Ersatz anbieten müssen. Auch hier können wir nicht einschätzen. ob das möglich ist.

      Die gesetzliche Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange Sie bereits in der Wohnung wohnen. Bis fünf Jahre Mietdauer sind es drei Monate, zwischen fünf und acht Jahren sind es sechs Monate, bei ein Mietdauer länger als acht Jahren sind es neun Monate. Sind im Mietverträge längere Fristen benannt, gelten in der Regel dann diese.

      Wenden Sie sich am besten an einen Mieterverein, um eine rechtliche Beratung für ihre Fragen zum Eigenbedarf zu erhalten. Wir können eine solche nicht anbieten.

      Ihr Team von mietrecht.com

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  8. Julian

    Hallo,
    ich bin Eigentümer eines Einfamilienhauses mit einer vermieteten Einliegerwohnung. Das Haus wurde mir vor ca. 2,5 Jahren von meinem Vater überschrieben, der auch weiterhin das Erdgeschoss bewohnt (könnte hieraus ein Problem resultieren?). Ich würde nun gerne den Mietern auf Eigenbedarf kündigen (wir erwarten ein zweites Kind und benötigen den Wohnraum) und habe eine Frage zur Kündigungsfrist. Zum Eingang der Kündigung würde die Wohndauer der Mieter noch bei vier Jahren und zehn Monaten liegen. Wäre in diesem Fall die Kündigungsfrist noch bei drei Monaten oder bereits bei sechs? Also ist der Zeitpunkt der Kündigung das relevante Kriterium für die Berechnung der Wohndauer?
    Ich bedanke mich sehr herzlich für eine Auskunft und verbleibe
    Julian

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Julian,

      aus dem Datum der Kündigung ergibt sich in der Regel dann auch die Kündigungsfrist. Liegt die Mietdauer zu diesem Zeitpunkt unter 5 Jahren, gilt üblicherweise die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Ist allerdings im Mietvertrag eine längere Frist vereinbart, gilt in der Regel dann diese. Lassen Sie sich im Zweifelsfall am besten von einem Anwalt beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  9. R Ingeborg

    Hallo! Meine Tochter und ihr Mann trennen sich. Beide wohnen in einen Eigenheim und sind auch gleichzeitig Besitzer eines Zweifamilienhauses in welchem ich seid 40 Jahren wohne und ein anderer Mieter seid 10 Jahren in der anderen Wohnung.Jetzt trennen sich beide,meine Tochter bleibt im Eigenheim wohnen und mein Schwiegersohn will uns beiden Mietern vom Zweifamilienhaus gleichzeitig kündigen ,weil er hier einziehen möchte. Meine Frage: darf er beide Wohnungen gleichzeitig zwecks Eigenbedarf kündigen.Viele Grüße an das Team von Ingeborg

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Ingeborg,

      kann er einen Bedarf für beide Wohnungen nachvollziehbar darlegen und begründen, kann eine Eigenbedarfskündigung möglich sein. Ob er das in diesem Fall kann, können wir leider nicht beurteilen. Hier kommt aus auf die Begründung im Kündigungsschreiben an. Im Zweifelsfalls können Sie der Kündigung widersprechen und sich rechtliche beraten lassen.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  10. fatima y

    Hallo! Mein Mann und ich haben im März 2020 eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus gemietet, und nach drei Monaten hat uns unser Vermieter durch dieses Gesetz ein Kündigungsschreiben gegeben. Aber wir haben in diesem Haus viel Geld ausgegeben, wie z.B. eine neue Küche für 4000 Euro zu kaufen und zu installieren, und er sagte, er werde nicht für unsere finanziellen Verluste aufkommen.
    Ich möchte wissen, ob ich vor Gericht eine Beschwerde einreichen kann. Liebe Grüße Fatima

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo fatima y,

      in diesem Fall sollten Sie sich rechtlich bei einem Mieterverein oder von einem Anwalt beraten lassen. Wir können eine solche Unterstützung nicht anbieten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  11. Alisa

    Guten Tag,
    Mein Freund und ich möchten in unsere erste gemeinsame Wohnung ziehen, da wir beide noch in unserem Elternhaus wohnen. Im Haus der Großmutter meines Freundes gibt es die Wohnung der Oma (EG, etwas größer) und eine Mietwohnung (OG, etwas kleiner). Nun würde seine Oma gerne in das OG ziehen, da ihr das EG zu groß ist, seitdem ihr Mann verstorben ist und wir würden dann ins EG ziehen.
    Es gibt aber einen Keller, der theoretisch als Wohnraum genutzt werden könnte (wurde früher mal von einem Cousin bewohnt, nun befindet sich dort eine Kellerbar und der Rest wird als Stauraum genutzt), es besteht momentan aber weder Interesse diesen je zu vermieten, noch diesen selbst als Wohnraum zu nutzen. Muss der Keller trotzdem angeboten werden? Bzw. ist die Eigenbedarfskündigung überhaupt möglich, wenn man den Keller theoretisch bewohnen könnte?
    Danke und Liebe Grüße!

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Alisa,

      in der Regel müssen Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung eine vergleichbare Wohnung anbieten, wenn ihnen eine solche gehört und diese im Objekt bzw. in der Wohnanlage liegt. Ob der Keller als vergleichbare Wohnung gelten könnten, können wir leider nicht beurteilen. Ob der Keller Ihren Bedarf bzw. der Ihrer Oma decken würde und somit die Kündigung unzulässig machen könnte, ist ebenfalls zu klären. Am besten sollten Sie dies mit einem Anwalt besprechen und genau abklären, wie der Bedarf zu begründen ist und ob der Keller als Wohnraum gelten kann oder nicht.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten

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