Vermietete Immobilie kaufen: Eigenbedarf ist in vielen Fällen möglich
Eine vermietete Immobilie zu kaufen und Eigenbedarf anzumelden, klingt für viele als gute Alternative zum Hausbau. Die Wohnungen oder Häuser sind meist bezugsbereit und ein eventueller Umbau erscheint nicht so kostenintensiv. Allerdings sind beim Thema „Immobilie und Eigenbedarf“ einige Besonderheiten zu beachten.
So stellt sich zum Beispiel oft die Frage „Wann darf man eigentlich eine Eigenbedarfskündigung für eine Immobilie aussprechen?“. Dann es ist vielen Käufern und Neueigentümern oft nicht klar, ab wann, nach dem Kauf der Immobilie, eine Kündigung wegen Eigenbedarf zulässig ist. Diese und weitere Fragen zur Eigenbedarfskündigung nach einem Immobilienkauf sollen im folgenden Ratgeber erläutert werden.
Das Wichtigste zum Eigenbedarf bei einer vermieteten Immobilie
Sind die neuen Eigentümer im Grundbuch eingetragen und liegt ein Bedarf nachweislich vor, kann nach dem Kauf eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden.
Auch bei einer Eigenbedarfskündigung sind die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten. Diese richten sich nach der Mietdauer und betragen mindestens drei Monate. Bei umgewandeltem Wohnraum gelten oftmals auch Sperrfristen zwischen drei und zehn Jahren. In diesen ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich.
Mieter haben immer das Recht, Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen. Dieser ist von Vermietern zu prüfen und eine Ablehnung ist ausführlich zu begründen.
Inhalt
Die wichtigsten Themen rund um Eigenbedarf beim Immobilienkauf
Eigenbedarf für eine Immobilie anmelden
Nach dem Kauf einer Immobilie wollen viele Eigentümer diese auch selbst nutzen. Doch bei der Eigenbedarfskündigung für eine Immobilie müssen einige Regelungen und Anforderungen beachtet werden.
Je nach Art der Immobilie entstehen andere Kündigungsfristen, die gesetzlich vorgegeben sind. Oder es kommt zu Sperrfristen zwischen drei und zehn Jahren, während denen für die Immobilie kein Eigenbedarf angemeldet werden kann.
Daher sollten sich Käufer gut überlegen, ob sie eine vermietete Immobilie kaufen wollen. Denn Eigenbedarf für diese durchzusetzen, kann sich zu einem langwierigen Prozess entwickeln. In vielen Fällen kann die neue Immobilie erst nach Jahren selbst genutzt werden.
Fristen für die Eigenbedarfskündigung nach einem Immobilienkauf
Überlegen Interessenten eine vermietete Immobilie zu kaufen und Eigenbedarf für diese anzumelden, sollten sie vorher prüfen um welche Art von Wohnraum es sich handelt. Wird eine Wohnung oder ein Haus gekauft, bei dem bereits vor Mietvertragsabschluss Wohneigentum vorlag, muss sich der Käufer nur an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten.
Hier muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt sein, wenn diese zum Ablauf des übernächsten Monats gültig sein soll. Die Kündigunsfrist verlängert sich jedoch um jeweils drei Monate, wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre oder acht Jahre besteht.
Handelt es sich dagegen um eine Eigentumswohnung, die nach Beginn des Mietvertrags in Wohneigentum umgewandelt wurde, treten die benannten Kündigungssperrfristen in Kraft.
Nach dem Kauf der Immobilie: Wann eine Kündigung wegen Eigenbedarf wirksam ist
Nach dem Kauf einer Immobilie ändert sich für die Mieter in der betroffenen Wohnung oder dem Haus zunächst nichts. Mit dem § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wird festgelegt, dass der Käufer alle Rechte und Pflichten des Vermieters übernimmt. Hier gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Demnach übernimmt der neue Eigentümer das bestehende Mietverhältnis.
Daher muss sich der Eigentümer, der eine vermietete Immobilie kaufen und Eigenbedarf anmelden will, nach dem Kauf an die gesetzlichen Vorgaben und das Mietrecht halten. Sind im Mietvertrag Klauseln zum Schutz des Mieters festgehalten, können diese durch den neuen Eigentümer nicht geändert werden.
Stehen Immobilien zum Kauf, sind diese vermietet, kann Eigenbedarf erst dann angemeldet werden, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dem Mieter kündigen ist nicht so ohne Weiteres möglich.
Möchten der neue Vermieter die Immobilie, ob Wohnung oder Haus, selbst nutzen, ist dies meist nur über den Grund Eigenbedarf möglich. Besonders wenn der Mieter sich vertragsgerecht verhält und somit eine außerordentliche Kündigung nicht ausgesprochen werden kann. Wohnen die Mieter bereits eine relative lange zeit in der Immobilie, kann unter Umständen, die Härtefallregelung mit der sogenannten Sozialklausel greifen.
Nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss der neue Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Dieses liegt vor, wenn:
[…]der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt […]
Der Mieter hat die Möglichkeit, gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch einzulegen. Dies muss er sogar tun, wenn er seine Interessen darlegen möchte. Denn widerspricht der Mieter der Kündigung nicht oder nicht rechtzeitig, werden seine Interessen nicht berücksichtigt. Er muss seinen Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses eingereicht haben.
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Auch ich muss mich gerade um die Regelungen und Anforderungen kümmern. Da hilft mir auch mein Anwalt. Der kennt sich da ganz gut aus.
Auch für mich klingt diese Möglichkeit wie eine gute Alternative zum Hausbau. Ich habe auch mit meinem Immobilienberater darüber geredet. Er meinte, dass das vor allem auf die Situation ankommt, aber das durchaus bei mir der Fall ist. h
Guten Abend, ich wohne in einer Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus. Mein Vermieter ist leider verstorben. Nun wurde das Haus verkauft. Die Eigenbedarfskündigung, vom 15.10.2019, wurde mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum 31. Januar 2020 gekündigt.
Kopie des Kaufvertrages sowie Grundbuchauszug lag der Eigenbedarfskündigung nicht bei. Diese forderte ich am 23.10.2019 an. Bis heute habe ich den Nachweis nicht erhalten.
Am 01.11.2019 war die Käuferin kurz in meiner Wohnung und berichtete mir, da sie noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, eine Eigenbedarfskündigung nicht aussprechen durften. Das hätte ich sie erst Eigenbedarfskündigung erfahren. Darauf hin hätte sie eine befreundete Anwaltsgehilfin um Rat gefragt, was sie denn nur jetzt tun sollte. Man riet ihr die Sache auszusitzen. Was das auch immer für mich bedeutet. Aussitzen bedeutet wohl hier, die Kündigung einfach weiter laufen zu lassen?
Jetzt meine Frage, muss ich einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, die unwirksam ist? Wie ist es, wenn ich diese unwirksame Eigenbedarfskündigung auf einfach aussitzen würde?
Hallo Neumes,
widersprechen Sie der Kündigung nicht, kann das dazu führen, dass Sie diese stillschweigend akzeptieren auch wenn sie an sich nicht wirksam ist. Ob sie wirksam ist oder nicht, muss anhand des Widerspruchs geprüft werden. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Mieterverein zu wenden. Dieser kann die Kündigung in der Regel prüfen.
Ihr Team von mietrecht.com
Guten Tag,
ich möchte eine vermietete Wohnung kaufen. Der Mieter wohnt seit 5 Jahre drin, ca. 45-50 Jahre Alt, männlich und Arbeitet als Prof an einer Universität. Die Wohnung ist bereits Eigentumswohnung als die vermietet war.
Ich bin frisch geschieden, hat meine Eigentumswohnungsanteil an meinem Ehemann verkauft. Ich suche eine neue Wohnung – Eigenbedarf – für mich selbst. Ich bin berufstätig, besitze 2 Wohnungen(vermietet, 10 Jahre Sperrfrist für Kündigung).
Aus Ihrer Sicht ist hier eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich?
Hallo,
wir haben kürzlich eine vermietete Wohnung gekauft in die ich mit meiner Frau und Kind (1,5 Jahre) einziehen wollen. Die Beratung mit dem Anwalt hat ergeben, dass es keine Probleme geben sollte. Nun sitze ich an der Eigenbedarfskündigung und versuche eine „nachvollziehbare“ Begründung zu formulieren, aber es fällt mir nichts ein. Sowohl die gekaufte wie auch die von uns derzeit angemietete Wohnung sind vergleichbar in der Größe (alt: 70 m² / gekauft: 80m²) und der Kalt-/Warmmiete. Der wahre Grund des Kaufs ist Schaffung eines Eigentums für Selbstnutzung und die Wohnung nach eigenen Vorlieben zu gestallten. Nun bin ich trotz der Zusicherung des Anwalts etwas skeptisch ob diese Begründung ausreichend ist und bitte um Rückmeldung ob der reine Wunsch in die Wohnung einzuziehen ausreichend ist.
Falls diese Begründung nicht ausreichen sollte, dann wäre es ein ziemlich großer finanzieller Nachteil für uns.
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Gruß
Max
Hallo Max,
wir können keine rechtliche Beratung anbieten und daher auch nicht beurteilen, ob die von Ihnen angeführten Gründe ausreichend für einen Eigenbedarf sind. Hat der Anwalt dies bereits ausführlich geprüft und Sie haben weiterhin Zweifel, steht es Ihnen frei, sich eine zweite Meinung von einem anderen Anwalt einzuholen.
Die Redaktion von mietrecht.com
Guten Abend, wie sieht es mit einer Zwangsversteigerung bei einer Wohung aus ich möchte da gerne selbst einziehen.
Und wie sieht es dann aus wenn keine Miete bezahlt wird.?
Hallo Matthias,
wir bieten keine rechtliche Beratung an und können den Sachverhalt daher auch nicht beurteilen. Wurde für die Dauer von mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Mietzahlung geleistet oder sind Mieter mit einer Summe im Rückstand, die zusammengenommen zwei Monatsmieten überschreitet, kann das Grund für eine außerordentliche Kündigung sein. Lassen Sie sich zum richtigen Vorgehen am besten von einem Anwalt beraten.
Die Redaktion von mietrecht.com
Guten Abend
Das ist immer ein zweiseitig hin und her, bei uns siht es so aus, wir leben in Kassel in einer 2 Zimmer Wohnung zu Miete sind verheiratet und haben ein 3,5 jährigen Sohn. Wir wollen eine vermietete 4 Zimmer Eigentums Wohnung kaufen die vermietet ist, jetzt ist, die Mieter wollen das es nur jemand kauft der alskapital Anleger und es nicht selber nutzt die mite ist aber lächerlich 400€ also wird keiner 25 Jahre auf sein Geld warten, wir würden sie kaufen der kleine 3,5 Jahre wollen ein zweites Kind, selber überlegten wir zu mite oder kauf da Platz Mangel ist und wissen noch nicht weiter, wie wir die Mieter heraus bekommen, damit wir die in Aussicht gekaufte Wohnung selber nutzen können bitte um Verständnis mann muß beide seiten sehen bitten um Rat hilfe
Mein Enkel möchte eine vermietete Wohnung kaufen und selber einziehen. Wie sind die Kündigungsfristen ? Der jetzige Mieter wohnt seit ca. 2 Jahren in dieser wohnung
Hallo Renate,
bei einer Mietzeit von bis zu fünf Jahren liegen die gesetzlichen Kündigungsfristen bei drei Monaten. Sind im Mietvertrag längere Fristen vereinbart, gelten diese.
Die Redaktion von mietrecht.com
Hallo,
wir würden uns gerne eine derzeit vermietete Eigentumswohnung in München kaufen und würden gerne wissen ob es in unseren Fall zu Problemen bei Eigenbedarfskündigung kommen könnte. Wir selbst wohnen derzeit zu dritt in einer 3.Zi.-Wohnung zur Miete und würden die Wohnung (ebenfalls 3.-Zi. und unwesentlich größer) nur kaufen wenn wir selbst drin wohnen können.
Ich habe bereits unterschiedliche Urteile diesbezüglich durchgelesen und erkenne keinen offensichtlichen Härtefall der hier anwendbar wäre. Dennoch fragen wir uns ob es evtl. Härtefall werden könnte, dass die derzeitigen Mieter eine niedrigere Miete bezahlen als üblich und ggf. nicht ausreichend viel verdienen um eine andere Wohnung sich leisten zu können oder ggf . Schwierigkeiten haben sich eine andere Wohnung zu finden. Vor allem das letztere ist schwer nachzuweisen.
Ich könnte zwar meine Wohnung anbieten (liegt im selben Ort, Preis ist gleich, jedoch etwas kleiner), weiß jedoch nicht ob der aktuelle Vermieter die neuen Mieter akzeptiert.
Kennt Ihr vielleicht zutreffende Urteile die sich speziell um die Wohnungsnot in München beziehen und wo es Schwierigkeiten gegeben hat eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen wegen einer fehlenden Ersatzwohnung?
VG Maxox
Hallo Maxox,
rechtlich können wir den Sachverhalt nicht beurteilen. Gründe, die bei Ihnen eventuell zu Schwierigkeiten bei der Anmeldung von Eigenbedarf führen könnten, können wir nicht vorhersehen auch wissen wir nicht, ob ein Härtefall vorliegen könnte. Für eine rechtliche Beratung wenden Sie sich am besten an einen fachkundigen Abwalt.Dieser kann Sie bezüglich der richtigen Vorgehensweise ausführlich beraten.
Die Redaktion von mietrecht.com
🙌, wir haben ein Zweifamilienhaus gekauft die obere Wohnung muss erst renoviert werden bevor diese Bezugsfertig wäre in der unteren Wohnung sind schon Mieter (8jahre drin) wir möchten auf Eigenbedarf kündigen, da wir selbst in die untere Wohnung ziehen möchten und in ruhe und nach und nach die obere renovieren….
Verstehe ich das Richtig das die Kündigungsfrist bei 8Jahre aufwärts 9Monate beträgt?
Und man muss dies Begründung reicht da aus rein zu schreiben „das man dies selbst nutzen möchte als Familie mit Kind da momentane mietswohnung zu klein ist?
Lg Ramona
Verstehe ich das richtig
Hallo Ramona,
ab einer Mietzeit von 8 Jahren sind gesetzlich 9 Monate Kündigungsfrist festgelegt. Sie sollten auch prüfen, ob im Mietvertrag eventuell längere Fristen vereinbart sind, dann gelten diese.
Die Begründung eines Eigenbedarfs muss alle vorliegenden Gründe beinhalten und diese nachvollziehbar und ausführlich darlegen. Ob das in Ihrem Fall so ist, sollten Sie am besten mit einem Anwalt abklären. Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten.
Die Redaktion von mietrecht.com