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Loading...Das Wichtigste zum Wohnrecht
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit bleibt selbst dann bestehen, wenn der Eigentümer des Hauses stirbt. Das Wohnrecht kann in den seltensten Fällen umgangen werden. Welche Bedingungen es dafür gibt, erfahren Sie an dieser Stelle.
Das Wohnrecht ist gültig, jedoch unter Umständen nicht lebenslang. Mehr Informationen dazu erhalten Sie hier.
Für den Nutznießer des Wohnrechts existieren kaum Nachteile. Allerdings sinkt der Wert des Hauses bzw. der Wohnung. Dies kann für den Eigentümer zum Ärgernis werden, wenn er eines Tages die Immobilie verkaufen möchte.
Inhaltsverzeichnis
Was ist das Wohnrecht?
Das Wohnrecht, auch als Wohnungsrecht oder dingliches Wohnrecht bezeichnet, ist eine besondere Variante der sogenannten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Es ist ein Vertrag, der notariell beglaubigt werden muss und in der Regel ins Grundbuch eingetragen wird.
Es ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und erlaubt laut § 1093 Abs. 1 Satz 1 dem Berechtigten, „ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.“
Der Eigentümer und die durch das Wohnrecht begünstigte Personen haben Pflichten, die vor allen Dingen den Erhalt der Immobilie betreffen. Wer welche Aufgaben erledigen muss, ist dabei mit der Rollenverteilung zwischen Mieter (Wohnrechtsinhaber) und Vermieter (Eigentümer) vergleichbar.
Der Eigentümer ist für Instandsetzungen und Schönheitsreparaturen zuständig. Er kann auch eine Immobilienverwaltung damit beauftragen, sich darum zu kümmern.
Allerdings ist der Eigentümer nicht dazu verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Falls er sie dennoch anstrebt, kann der Wohnrechtsinhaber die Maßnahmen verweigern. Der Berechtigte darf die Wohnung nicht umgestalten. Außerdem muss er Schäden und Mängel dem Eigentümer anzeigen.
Wer darf durch das Wohnrecht wie lange in der Immobilie leben?
Das Wohnrecht wird häufig auf Lebenszeit gewährt. Der Begünstigte darf somit bis zu seinem Tod im entsprechenden Gebäude bleiben.
Darüber hinaus ist im BGB festgeschrieben, dass nicht nur der Berechtigte selbst, sondern auch „seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen“ in der Immobilie wohnen dürfen (§ 1093 Abs. 2 BGB). Gemäß eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 07.05.1982 können dazu auch nichteheliche Lebensgefährten zählen (BGH V ZR 58/81).
Das Wohnrecht ist weder übertragbar noch vererbbar.
Der Eigentümer kann ein lebenslanges Wohnrecht nicht aufheben. Streit oder ein persönliches Zerwürfnis sind dafür keine akzeptablen Gründe.
Abgesehen vom Tod des Berechtigten gibt es nur sehr wenige Umstände, unter denen ein Wohnrecht erlischt. Bei einem Auszug bleibt es ebenso bestehen wie im Fall einer Freiheitsstrafe.
Auch das Verhalten des Berechtigten hat kaum Einfluss auf sein lebenslanges Wohnrecht. Wenn es unzumutbar für den Eigentümer wird, kann er jedoch verlangen, dass der Berechtigte sein Vorrecht gemäß § 1092 Abs. 1 Satz 2 an einen Dritten abtritt. Dies ist bspw. der Fall, wenn aufgrund einer schweren Straftat ein Zusammenleben nicht mehr auszuhalten ist.
Die Abgrenzung vom Wohnrecht zum Nießbrauch und zum Dauerwohnrecht
Das Wohnrecht grenzt sich von zwei weiteren Rechtsformen ab:
- der Nießbrauch
- das Dauerwohnrecht
Der Unterschied zwischen Nießbrauch und dinglichem Wohnrecht
Das Wohnrecht ist eine Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Als solche gewährt es dem Berechtigten ebenso wie der Nießbrauch den Zugriff auf das Eigentum eines anderen. Der Unterschied liegt darin, wie weitreichend die Befugnisse für den Berechtigten sind.
Während das Wohnrecht lediglich erlaubt, dass die Immobilie als persönlicher Wohnraum genutzt wird, darf beim Nießbrauch auch ein wirtschaftlicher Nutzen aus ihr gezogen werden.
Das bedeutet, dass Nießbrauchnehmer die Wohnung bspw. vermieten dürfen. Diese Ermächtigung besitzen Personen mit einem Wohnrecht nicht.
Was unterscheidet das Dauerwohnrecht vom dinglichen Wohnrecht?
Es mag verwirren, dass das Dauerwohnrecht und das dingliche Wohnrecht, welches oft auf Lebenszeit gewährt wird, verschieden sind.
Das Dauerwohnrecht ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 31ff. geregelt. Der wichtigste Unterschied liegt darin, dass es im Gegensatz zum dinglichen Wohnrecht veräußerlich und vererbbar ist. Diese sogenannte Verkehrsfähigkeit kann nicht durch separate Vereinbarungen der beiden Parteien entfernt werden.
Ein Haus überschreiben und ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren
Das dingliche Wohnrecht kann in vielen verschiedenen Situationen zur Anwendung kommen. Gerne wird es auch von Familien genutzt, die eine Immobilie innerhalb der Verwandtschaft weitergeben möchten.
Nicht selten lassen die Eltern ihr Haus auf ihren Nachwuchs überschreiben und behalten sich selbst ein lebenslanges Wohnrecht vor. Dadurch können sie weiterhin an ihrem Standort bleiben, ohne die Eigentümer der Immobilie zu sein.
Die Eigentümer können auch den eigenen Lebensgefährten durch ein Wohnrecht auf Lebenszeit absichern. Nach der Überschreibung der Immobilie auf den Nachwuchs kann der Partner im Haus wohnen bleiben, selbst wenn die Kinder es gerne anders hätten.
Überschreiben Sie Ihr Haus an eines Ihrer Kinder, sollten Sie bedenken, dass dadurch auch die Vererbung Ihres Vermögens beeinflusst wird. Die Menge dessen, was Sie Ihrem Nachwuchs hinterlassen könnten, reduziert sich ebenso wie der Pflichtanteil, welchen Sie jedem Kind zugestehen müssen.
Wie Sie den Steuerfreibetrag optimal nutzen
Oft ist der Grund für die Überschreibung eines Hauses der steuerliche Vorteil. In Deutschland müssen Immobilien, die vererbt oder verschenkt werden, versteuert werden, sofern sie den Steuerfreibetrag übersteigen. Ein Kind kann bspw. von jedem Elternteil Vermögenswerte bis zu 400.000 € steuerfrei erhalten.
Beispiel: Eine Mutter möchte ihrer Tochter ein Haus im Wert von 700.000 € überschreiben. Der Steuerfreibetrag liegt bei 400.000 €.
Vermögenswert – Steuerfreibetrag = zu versteuernder Betrag
700.000 € – 400.000 € = 300.000 €
300.000 € müssen also versteuert werden. Der Steuersatz für eine Schenkung bis zu 300.000 € beträgt für enge Angehörige (Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Eltern, Großeltern) 11 %. Die Tochter muss also 27.272,73 € Schenkungssteuer zahlen.
Der Vorteil der rechtzeitigen Überschreibung des Hauses ist, dass die Freibeträge optimal ausgenutzt werden können. Die Freibeträge gelten für jeweils 10 Jahre. Wenn Sie eine Immobilie an Ihre Kinder übertragen wollen, die einen höheren Wert als 400.000 € hat, bietet es sich an, das Haus Stück für Stück zu überschreiben. Wenn Sie früh genug damit beginnen, können Sie das Haus nach und nach an Ihre Kinder übertragen, ohne einen Cent Schenkungssteuer bezahlen zu müssen.
Wenn Sie Ihr Haus also rechtzeitig überschreiben und ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren, sinken die Kosten für Ihre Kinder. Lediglich der Notar muss in diesem Fall bezahlt werden.
| Verwandtschaftsgrad | Steuerfreibetrag |
|---|---|
| Ehepartner, eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Stief- und Adoptivkinder, Enkelkinder bei Vorversterben der Kinder | 400.000 € |
| Enkelkinder, Urenkel | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Stief- und Schwiegereltern | 20.000 € |
Der Hausverkauf mit einem vereinbarten Wohnrecht
Neben der Überschreibung einer Immobilie ist es ebenfalls möglich, als Kind das Haus der Eltern zu kaufen und sie mit einem lebenslangen Wohnrecht zu begünstigen.
Die Vereinbarung kann im Kaufvertrag mit enthalten sein. Sie können sich als Eigentümer auch selbst ein Wohnrecht auf Lebenszeit ausstellen, bevor Sie die das Haus verkaufen.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, welche mit einem lebenslangen Wohnrecht belegt ist, gibt es einen entscheidenden Nachteil. Der Preis der Immobilie sinkt. Die Ursache dafür ist, dass eine andere Person als der Käufer in dem Haus für die komplette Dauer seines Lebens wohnen kann. Dadurch sind die Möglichkeiten zur Nutzung des Grundstücks stark eingeschränkt. Dies hat Auswirkungen auf den Wert.
Was passiert beim Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Grundbucheintrag?
Grundsätzlich ist ein dingliches Wohnrecht mit einem Grundbucheintrag verbunden.
Der Eintrag ist zwar nicht verpflichtend, jedoch unbedingt zu empfehlen. Denn wenn das Wohnrecht auf Lebenszeit ohne einen Grundbucheintrag vereinbart wurde, ist es nur für den Eigentümern und nicht gegenüber Dritten verbindlich. Das bedeutet, dass Stiftungen, Banken oder andere Personen das Wohnrecht nicht berücksichtigen müssen.
Beispiel: Eine Mutter möchte ihre Eigentumswohnung an ihren Sohn übertragen, um die steuerlichen Freibeträge ideal nutzen zu können. Gleichzeitig möchte sie, dass ihr Partner, mit dem sie nicht verheiratet ist, dort wohnen bleiben kann.
Aus diesem Grund vereinbart sie als Eigentümerin ein lebenslanges Wohnrecht mit dem Lebenspartner, jedoch ohne einen Grundbucheintrag vorzunehmen. Anschließend überschreibt sie die Immobilie an ihren Sohn.
Der Sohn als neuer Eigentümer kann nun über die Wohnung nach seinen Wünschen verfügen. Er muss das Wohnrecht, das seine Mutter mit ihrem Lebensgefährten vertraglich vereinbart hat, nicht beachten, da der Grundbucheintrag fehlt.
Auch ein Wohnrecht, welches im Testament, aber nicht im Grundbuch vermerkt ist, verliert seine Gültigkeit, da ein lebenslanges Wohnrecht nicht vererbbar oder übertragbar ist.
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