Teilkauf: Haus oder Immobilie verkaufen und drin wohnen bleiben

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 15. September 2021

Altersvorsorge mit Wohnrecht durch Teilverkauf der Immobilie als Option

Teilkauf von Immobilien: Diese werden zu eine bestimmten Prozentsatz veräußert und meist mit einem Wohnrecht für die Verkäufer versehen.
Teilkauf von Immobilien: Diese werden zu eine bestimmten Prozentsatz veräußert und meist mit einem Wohnrecht für die Verkäufer versehen.

Möchten sich Haus- oder Wohnungseigentümer im alter finanziell absichern, aber ihr gewohntes Zuhause nicht verlassen, kann der Teilverkauf der Immobilie eine Option darstellen. In der Regel beteiligen sich spezialisierte Unternehmen oder Firmen am Teilkauf für ein Haus oder eine Immobilie und stellen das notwendige Kapital zur Verfügung. Doch lohnt sich ein Teilkauf der Immobilie auch privat?

Was ein Teilkauf beim Haus bedeutet, welche Vor- und Nachteile es haben kann, ein Haus durch Teilkauf zu erwerben bzw. zu verkaufen und was sowohl Verkäufer als auch Verkäufer bei diesem Vorgehen beachten sollten, betrachten wir im nachfolgenden Ratgeber näher.

Das Wichtigste zum Teilkauf beim Haus

Was ist ein Teil-Hausverkauf?

Beim Teilverkauf einer Immobilie veräußern Eigentümer nur einen bestimmten Prozentsatz (bis zu 50 maximal) ihres Grundbesitzes und lassen sich diesen auszahlen. Mit dem Teilkauf vom Haus ist in der Regel ein Wohnrecht oder die Eintragung eines Nießbrauchs verbunden. Weitere Informationen dazu lesen Sie hier.

Wer kann einen Teilkauf für eine Immobilie durchführen?

Grundsätzlich kann jeder einen Teil seiner Immobilie verkaufen. Welche Voraussetzungen zu erfüllen sind, hängt vom jeweiligen Angebot ab. Unternehmen, die eine solche Immobilie kaufen, können bestimmte Punkte oftmals auch individuell gestalten.

Wie läuft ein Teilverkauf ab?

Der Teilverkauf von Immobilien läuft in der Regel nach einem bestimmten Muster ab, welches jedoch auch individuell angepasst werden kann. Welche Punkte besonders wichtig sind, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Wie funktioniert ein Teilverkauf bzw. Teilkauf einer Immobilie?

Teilkauf: Das Haus bleibt Eigentum des Verkäufers.
Teilkauf: Das Haus bleibt Eigentum des Verkäufers.

Kann man Teiles eines Hauses verkaufen? Die Antwort darauf lautet: Ja. Nur einen Teil seiner Immobilien zu veräußern und sich ein Wohnrecht sichern, bedeutet für einige zum Beispiel dann eine Option, wenn im Alter die Rente aufgebessert werden soll. Das Modell des Immobilienverkaufs an sich ist noch relativ jung und besteht in dieser Form erst seit 2018. Erhalten Sie aufgrund Ihres Alters keine Darlehen von der Bank, kann ein Teilverkauf von Haus oder Wohnung eine Alternative darstellen.

Vor der Durchführung sollten sich Verkäufer überlegen, wie viel finanzielle Mittel sie benötigen und aus der Immobilie lösen möchten. Steht das fest, können Interessierte nach passenden Anbietern und Angeboten suchen. Meist ist es möglich, bis zu 50 Prozent der Immobilie in ungebundenes Kapital umzuwandeln.

Wichtig ist, dass der Käufer durch einen Teilkauf einer Immobilie nicht automatisch zum neuen Eigentümer wird. In der Regel handelt es sich dabei um Unternehmen, die sich auf diese Art des Immobilienkaufs spezialisiert haben. Diese werden dann zum stillen Teilhaber, Verkäufer bleiben jedoch Eigentümer und Bewohner. Das bedeutet auch, dass Sie als Verkäufer alle Rechte und Pflichten in Bezug auf ihre Immobilie behalten. So sind Sie aber auch weiterhin für alle Instandsetzungen und Reparaturen zuständig.

Der stille Teilhaber gibt demnach tatsächlich nur das Kapital und hat ansonsten kein Mitspracherecht. Er erhält lediglich monatliche Zahlungen vom Verkäufer für die weitere Nutzung des gesamten Hauses oder der Wohnung. Diese kommen einer Miete gleich. Daher ist ein Teilkauf einer Immobilie (Haus oder Wohnung) in der Regel auch nur für diese gewerblichen Anbieter eine rentable Option. Privatpersonen als Geldgeber sind zwar prinzipiell auch möglich, in der Regel jedoch relativ selten, da sie selbst die Immobilie nicht nutzen können.

Das Nutzungs- bzw. Wohnrecht wird bei einem Immobilien-Teilkauf bzw. -Teilverkauf notariell beglaubigt, sodass es rechtlich abgesichert ist. Oft sind sowohl das lebenslange Nutzungs- als auch ein Wohnrecht in Form eines Nießbrauchs vereinbart. Im Gegensatz zum reinen Wohnrecht ermöglicht ein Nießbrauch die Vermietung der Immobilie, auch wenn diese dem Eigentümer nicht mehr komplett gehört.

Voraussetzungen für einen Teilkauf bei Haus oder Wohnung

Unternehmen, die durch Teilkauf eine Immobilie teilweise erwerben, legen bestimmte Voraussetzungen dafür fest.
Unternehmen, die durch Teilkauf eine Immobilie teilweise erwerben, legen bestimmte Voraussetzungen dafür fest.

Doch wie kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben? Denken Sie darüber nach, Ihr Haus per Teilkauf anzubieten, sollten Sie also sicherstellen, dass mit diesem Verkauf auch ein Wohnrecht bzw. ein Nießbrauch für Sie bestehen bleibt und eingetragen wird. Denn nur so können Sie beim Teilverkauf des bzw. eines Hauses weiterhin in diesem wohnen.

Zudem sollten Sie auch überlegen, ob der Teilverkauf der Immobilie überhaupt sinnvoll ist oder eine gänzliche Veräußerung und ein Umzug in eine kleinere Wohnung oder ein kleineres Haus am Ende mehr Vorteile mit sich bringt.

In der Regel lassen sich die Angebote für den Teilkauf bei einem Haus oder einer Wohnung individuell anpassen, doch am Ende stehen weiterhin die Kosten für den Unterhalt der Immobilie sowie die Zahlungen an den Teilhaber zu Buche. Um aber das Haus für einen Teilverkauf anbieten zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

Zum einen darf die Immobilie nicht durch Schulden belastet sein bzw. nur mit einer geringen Restschuld. Diese wird bei bestimmten Angeboten mit der Auszahlung des Kaufpreises verrechnet. Auf diese Art kann die Immobilie wieder lastenfrei werden.

Zum anderen spielt das Alter des Verkäufers oft eine Rolle. Prinzipiell kann jeder einen Teilkauf seiner Immobilie vereinbaren. Je länger die Nutzungsdauer ist, desto höher können jedoch die Nutzungsentgelte an den Teilhaber ausfallen. Diese werden auf Grundlage der Nutzungsdauer und dem Wert der verkauften Anteile berechnet.

Verkäufer sollten immer prüfen, ob sich ein Teilverkauf vom Haus auch lohnt.
Verkäufer sollten immer prüfen, ob sich ein Teilverkauf vom Haus auch lohnt.

Des Weiteren spielt der Wertfaktor für Immobilien beim Teilverkauf eine große Rolle. Denn oftmals muss ein bestimmter Verkehrswert vorhanden sein, damit ein Unternehmen überhaupt einschätzen können, ob sich ein solches Vorgehen rechnet.

So gibt es bei vielen Angeboten eine Mindesthöhe der Auszahlungsbeträge, die durch den Wert der Immobilie abgedeckt sein muss. Liegt der Mindestbetrag beispielsweise bei 150.000 Euro, muss die Immobilie mindestens 300.000 Euro wert sein, damit bei einem 50-prozentigen Teilkauf vom Haus der Mindestauszahlungsbetrag erreicht werden kann.

Wie läuft bei Immobilien ein Teilverkauf ab?

Haben Sie ein passendes Angebot gefunden, gestaltet sich ein Teilverkauf einer Immobilie in der Regel nach gleichen Mustern. Wichtig ist, dass sie das Angebot des Teilhabers gut durchlesen und eventuell von einem Anwalt prüfen lassen. Auch ein Vergleich verschiedener Angebote und Konditionen ist empfehlenswert. Sagt Ihnen ein Angebot zu, kann es meist Ihren Bedürfnissen weiter angepasst werden.

Ein Teilkauf von einem Haus läuft also üblicherweise wie folgt ab:

  • Festlegung des zu verkaufenden Anteils (wie viel Prozent verkauft werden sollen)
  • Festlegung der Nutzungsdauer für Wohnrecht bzw. Nießbrauch
  • Unterbreitung eines vorläufigen Angebots (in der Regel unverbindlich)
  • Wertermittlung durch Gutachter
  • Vertragsvorlage für den Verkauf
  • Termin beim Notar

Der Nießbrauch sowie auch ein Wohnrecht werden dann ins Grundbuch eingetragen und für die Immobilie festgehalten.

Vor- und Nachteile beim Teilkauf: Haus oder Immobilie zu Geld machen

Ein Vorteil eines Teilverkaufs ist die Möglichkeit, aus einem sonst gebundenen Vermögen Kapital zu ziehen. Ist das Haus oder die Wohnung das einzig vorhandene Vermögen, kann ein Teilverkauf vom Haus die Aufgabe des Zuhauses verhindern und dennoch die Rente etwas aufbessern.

Haus: Ein Teilverkauf kann auch Nachteile habe, besonders was die Kosten anbelangt.
Haus: Ein Teilverkauf kann auch Nachteile habe, besonders was die Kosten anbelangt.

Besonders im fortgeschrittenen Alter kann ein Umzug auch einigen Stress mit sich bringen. Nicht nur das Packen und das Neueinrichten, sondern auch das Verlassen der gewohnten Umgebung sind oftmals Faktoren, die nicht außer Acht gelassen werden sollten. Besonders wenn es um die Gesundheit und Lebensqualität geht.

Zudem bleiben Verkäufer bei einem Teilverkauf der Immobilie Eigentümer. Sie sind für Umbauten, Renovierungen oder Reparaturen allein verantwortlich. Darüber hinaus könnten Sie auch von einer eventuellen Wertsteigerung profitieren. Entscheiden Sie sich später für einen kompletten Verkauf, kann die Abwicklung dann durch den Anbieter des Teilkaufs ebenfalls übernommen werden. Wollen Sie oder Ihre Erben den verkauften Anteil zurückkaufen, besteht bei den meisten Vereinbarungen ein Vorkaufsrecht auf Ihrer Seite. Der Rückkauf sollte dann nicht schwierig sein.

Ein Teilverkauf vom Haus kann allerdings auch Nachteile mit sich bringen. So kann der Wert der Immobilie sinken, was sich bei einem eventuellen späteren Verkauf negativ auswirkt. Zudem sind Sie weiterhin für alle Instandhaltungen verantwortlich, was durchaus kostspielig werden kann. Ein Teilkauf beim Haus sollte also grundsätzlich immer gut durchdacht sein.

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