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Loading...Das Wichtigste zum Nießbrauch und Wohnrecht
Der Hauptunterschied liegt im Nutzungsumfang: Das Wohnrecht erlaubt Berechtigten, selbst in der Immobilie zu wohnen. Der Nießbrauch bzw. das Nießbrauchrecht gestattet ihnen darüber hinaus, die Immobilie zu vermieten.
Das lässt sich nicht pauschal beantworten, da es von den persönlichen Zielen abhängt. Die Rechtsgrundlage beider Rechte finden Sie hier.
Nein, in der Praxis ist dies nicht notwendig, da der Nießbrauch das Wohnrecht bereits vollständig beinhaltet. Inwiefern der Nießbrauch das umfassendere Recht ist, zeigt diese Tabelle.
Inhaltsverzeichnis
Wohnrecht vs. Nießbrauch: Rechtsgrundlage
Sowohl das Wohnrecht als auch der Nießbrauch bzw. Nießbrauchrecht ermöglichen Immobilieneigentümern, ihre Immobilie nach dem Verkauf oder der Schenkung weiterhin zu bewohnen. Beide Rechte gewähren eine langfristige Sicherheit für die Berechtigten.
Sie sind besonders für ältere Immobilieneigentümer vorteilhaft, die ihre Immobilie verkaufen oder an Erben verschenken möchten und dennoch bis an ihr Lebensende in der Wohnung bleiben möchten.
Der Nießbrauch und das Wohnrecht unterscheiden sich jedoch in einer Reihe wichtiger Punkte. Die Definitionen beider Begriffe sind im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt.
Keine Zeit zu lesen? Der Nießbrauch und das Wohnrecht in diesem Video erklärt
§ 1093 BGB
§ 1093 BGB umfasst das lebenslange Wohnrecht – auch Wohnungsrecht genannt. Es ist das Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.
Der Berechtigte darf in der Regel auch seine Familie und die zur standesgemäßen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufnehmen. Eine Vermietung der Immobilie durch den Wohnrechtsinhaber ist jedoch grundsätzlich ausgeschlossen.
§ 1030 BGB
§ 1030 BGB regelt den Nießbrauch. Dieser gewährt dem Berechtigten nicht nur das Recht zur Selbstnutzung der Immobilie, sondern auch das Recht, die Immobilie z. B. an Dritte zu vermieten und die Einnahmen davon zu behalten. In wirtschaftlicher Hinsicht tritt der Berechtigte an die Stelle des Eigentümers, ohne dass ihm die Immobilie tatsächlich gehört.
Wer trägt beim Nießbrauch bzw. beim Wohnrecht die Nebenkosten?
Der Inhaber des Wohnrechts trägt nur die gewöhnlichen Nebenkosten, die auch auf einen Mieter umgelegt werden könnten. Der Nießbraucher muss hingegen nicht nur die gewöhnlichen Betriebskosten tragen, sondern ist auch für die gesamte Instandhaltung und für alle öffentlichen und privaten Lasten (wie z. B. die Grundsteuer oder die Gebäudeversicherung) verantwortlich.
Der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht im direkten Vergleich
Zur Veranschaulichung der Gemeinsamkeit und dem Unterschied von Wohnrecht und Nießbrauch dient folgende Tabelle:
| Merkmal | Wohnrecht (§ 1093 BGB) | Nießbrauch (§ 1030 BGB) |
|---|---|---|
| Nutzungsumfang | Nur Eigennutzung durch den Berechtigten und dessen Familie/Pflegepersonal | Eigennutzung oder Vermietung und Vereinnahmung der Mieteinnahmen |
| Wirtschaftliche Erträge | Der Berechtigte darf die Immobilie nicht vermieten | Die Mieteinnahmen stehen dem Nießbraucher zu |
| Pflichten | Der Berechtigte trägt gewöhnliche Unterhaltungskosten (Schönheitsreparaturen) | Der Nießbraucher trägt alle gewöhnlichen Unterhaltskosten, öffentliche und private Lasten |
| Flexibilität | Gering - Beim Umzug erlischt das Recht in der Praxis, ohne dass ein finanzieller Ausgleich erfolgt | Hoch - Beim Umzug kann die Immobilie vermietet werden, um z.B. die Pflegekosten zu decken |
| Übertragbarkeit | Nicht übertragbar und nicht vererbbar | Das Recht selbst ist nicht übertragbar, die Ausübung (z.B. Vermietung) kann Dritten überlassen werden |
Sowohl das Wohnrecht als auch der Nießbrauch müssen notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Dieser Punkt ist besonders wichtig, da er das Recht gegenüber Dritten schützt. Das bedeutet: Wenn der neue Eigentümer die Immobilie verkaufen möchte, bleibt das Wohnrecht bzw. der Nießbrauch bestehen und muss vom neuen Eigentümer respektiert werden.
Nießbrauch oder Wohnrecht im Pflegefall?
Bevor Eigentümer sich dazu entscheiden, das Haus zu überschreiben und zwischen dem Nießbrauch oder dem Wohnrecht zu wählen, sollten sie einige Punkte in Betracht ziehen. Verschiedene Lebenssituationen und deren finanzielle Folgen können die Entscheidung nämlich beeinflussen.
Ein wichtiger Punkt dabei ist die Entscheidung zwischen dem Wohnrecht oder dem Nießbrauch im Pflegefall. Muss der Berechtigte nämlich ins Pflegeheim umziehen, gelten je nachdem, welches Recht ihm zusteht, unterschiedliche Regeln.
- Beim Wohnrecht: Wenn der Berechtigte sein Wohnrecht aus gesundheitlichen Gründen dauerhaft nicht mehr ausüben kann, weil beispielsweise ein Umzug in ein Pflegeheim notwendig wird, erlischt sein Recht. Da das Wohnrecht streng an die Person gebunden ist und keine Vermietung erlaubt, wird es sozusagen wertlos. Er hat keinen Anspruch auf eine Ausgleichszahlung durch den Eigentümer oder auf die Erlaubnis zur Vermietung der Wohnung. Der Eigentümer kann die Immobilie wieder uneingeschränkt nutzen.
- Bei Nießbrauch: Im Fall des Nießbrauchs bleibt das Recht grundsätzlich bestehen, wenn der Nießbraucher ins Pflegeheim zieht. Es steht ihm in dieser Situation zu, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen einzuziehen. Diese Mieteinnahmen sind im Pflegefall besonders vorteilhaft, da sie einen Teil der Pflegekosten decken können und den Nießbraucher dadurch finanziell entlasten.
Ist eine Umwandlung vom Nießbrauch in das Wohnrecht möglich?
Eine direkte Umwandlung von Nießbrauch in Wohnrecht kann nicht vorgenommen werden, da sich beide Rechte nicht gleichwertig sind. Zunächst müsste der Nießbrauch gelöscht werden. Anschließend könnte ein neues, begrenztes Wohnrecht bestellt werden.
Welche Rechte hat das Sozialamt?
Sobald die eigenen finanziellen Mittel für die Deckung von Pflegeheimkosten nicht mehr genügen, wird geprüft, ob der Zugriff auf den Nießbrauch oder das Wohnrecht für das Sozialamt besteht.
Beim Nießbrauch ist das Sozialamt befugt, die finanziellen Ansprüche aus diesem Recht auf sich zu übertragen. Es kann also die Vermietung der Immobilie veranlassen, um mit den Mieteinkünften die Pflegekosten zu bezahlen. Der Eigentümer kann nicht verpflichtet werden, sich um die Vermietung zu kümmern, sondern diese Aufgabe übernimmt das Sozialamt selbst.
Wenn die Behörde die Einnahmen für sich beansprucht, ist sie im Gegenzug nach § 1041 BGB auch für die laufenden, gewöhnlichen Instandhaltungskosten verantwortlich. Größere, außergewöhnliche Sanierungsmaßnahmen verbleiben in der Zuständigkeit des Eigentümers.
Beim Wohnrecht bleiben die Zugriffsmöglichkeiten des Sozialamts eher begrenzt, da ein reines Wohnrecht keine wirtschaftlichen Erträge wie Mieteinnahmen generiert. Es existieren also keine Zahlungsansprüche, die die Behörde auf sich überleiten könnte.
Das gibt es bei Schenkungen zu Lebzeiten zu beachten
Bei einer Schenkung ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht auch steuerlich relevant. So kann die Schenkungssteuer zum Beispiel verringert werden. Durch die Eintragung eines Nießbrauchs- oder Wohnrechts wird der steuerliche Wert der Schenkung nämlich gemindert. Der Wert des Rechts (Kapitalwert) wird vom Immobilienwert abgezogen. Da der Nießbrauch umfassender ist, ist sein Kapitalwert meist höher, was zu einer größeren Steuerersparnis führen kann.
Was passiert, wenn die 10-Jahresfrist besteht?
Beim Nießbrauch und beim Wohnrecht ist die 10-Jahresfrist ein wichtiger Aspekt im Schenkungs- und Erbrecht. Sie ist relevant für den Pflichtteilsergänzungsanspruch und die Schenkungssteuer.
Bei einer Schenkung mit vorbehaltenem Wohnrecht beginnt die 10-Jahresfrist sofort mit der Umschreibung im Grundbuch zu laufen. Das bedeutet: Nach Ablauf von 10 Jahren wird die Schenkung bei der Berechnung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen nicht mehr berücksichtigt. Zudem steht der volle Freibetrag der Schenkungssteuer erneut zur Verfügung.
Wird die Immobilie unter dem Vorbehalt des Nießbrauchrechts verschenkt, startet die 10-Jahresfrist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch nicht sofort. Der Grund dafür ist, dass der Schenker die Immobilie wirtschaftlich nicht wirklich aus seinem Vermögen ausgegliedert hat.
Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn der Nießbrauch erlischt – in der Regel also erst mit dem Tod des Schenkers. Die Schenkung kann somit auch nach mehr als 10 Jahren noch voll für Pflichtteilsergänzungsansprüche herangezogen werden.
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