Immobilien als Investment: Was ist hierbei zu beachten?

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 21. Februar 2022

Investition in Immobilien als beliebte Altersvorsorge

Immobilien als Investment: Eine Definition der gewünschten Ziele ist notwendig.
Immobilien als Investment: Eine Definition der gewünschten Ziele ist notwendig.

Immobilien als Investment können unter bestimmten Voraussetzungen durchaus sinnvoll und gewinnbringend sein. Dabei kann ein Investor Immobilien selbst kaufen und vermieten oder in Aktien oder Fonds investieren. Welche Art der Investition in Frage kommt, hängt neben dem vorhandenen Eigenkapital auch von den Wünschen des Investors ab.

Welche unterschiedlichen Arten in Investmentimmobilien es gibt, wie sich die Investitionsarten unterscheiden und worauf Sie immer achten sollten, wenn Sie als Investor für Immobilien auftreten wollen, erläutern wir im folgenden Ratgeber näher.

Das Wichtigste zu Immobilien als Investment

Wie funktioniert es, in Immobilien zu investieren?

Immobilien als Investment können auch zwei Wegen funktionieren. Zum einen kann durch eine direkte Investition eine Immobilie erworben werden, zum anderen können Investoren Anteile an Immobilienfirmen oder Projekten kaufen. Mehr zu den jeweiligen Investitionsarten erfahren Sie hier und hier.

Wann lohnt es sich in Immobilien zu investieren?

Das hängt davon ab, welche Ziele mit einem Investment verfolgt werden. Pauschal ist das nicht zu beantworten. Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, kommt es auf die Entwicklung der Marktpreise an, bei Aktien und Anleihen sind die Börsenkurse von Bedeutung.

Kann eine Investition auch ohne Eigenkapital erfolgen?

In der Regel muss ein bestimmtes Eigenkapital vorhanden sein, damit ein Immobilien-Investment durchgeführt werden kann. Warum das so ist, erfahren Sie hier.

Wie funktionieren Immobilieninvestments?

Immobilien als Investment zu nutzen, ist nicht neu und durchaus ein beliebter Weg, Gewinne zu machen oder etwas für die Altersvorsorge zu tun. Grundsätzlich ist Immobilieneigentum immer eine Art von Investition. Ein Investment stellen sie in der Regel aber nur dann dar, wenn Gewinne erzielt werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Gebäude oder Wohnungen in Form von Aktien bzw. Fonds als Kapitalanlage dienen oder durch die Vermietung langfristige Einnahmen bringen.

Immobilien-Investment: Ein Vergleich der möglichen Investitionsformen ist empfehlenswert.
Immobilien-Investment: Ein Vergleich der möglichen Investitionsformen ist empfehlenswert.

Soll die Investition in eine Immobilie als Investment fungieren, dann ist die Eigennutzung in der Regel keine Option. Denn durch eine solche Nutzung fallen die erwarteten Einnahmen weg. Gleiches gilt, wenn das Eigenheim als Altersvorsorge gebaut wird.

In beiden Fällen ist die gewinnbringende Veräußerung bzw. der Rückfluss von Kapital eher unwahrscheinlich. Daher werden solche Investitionen in der Regel nicht als Investment in Immobilien gewertet. Das Kaufen und Selbernutzen von Wohnungen, Häuser oder Gewerbeflächen spielt also bei der Betrachtung von Immobilien als Investment keine Rolle.

Dienen Immobilien dann als Investment, sind in Deutschland zwei Arten der Investition üblich. Es wird zwischen direkten und indirekten Investments unterschieden. Zum einen gibt es den Kauf und die Vermietung der Immobilien (direkte Investments) und zum anderen stellt der Kauf von Kapitalanteilen über Aktien, Anleihen und Fonds (indirekte Investments) eine Option dar.

Beim Kauf der Immobilie müssen Eigentümer in der Regel auch dafür sorgen, dass die Gebäude nutzbar sind und gegebenenfalls weiter investieren, um wirtschaftliche Einnahmen zu erzielen. Sind Investoren nur Anteilseigner oder Aktienbesitzer an Unternehmen, die Immobilien besitzen, sind sie üblicherweise nicht für deren Unterhalt und Instandhaltung verantwortlich. Sie dienen hier lediglich als Geldgeber.

Immobilien als Investment in Deutschland: Direkte Investments

Je nachdem, welche Anlageart Investoren bevorzugen und mit welchen Gewinnen (Renditen) sie rechnen, können verschiedene Arten der direkten Investments genutzt werden. Auch eine Kombination aus mehreren direkten Investments ist möglich, sofern das Kapital dies hergibt.

Es bestehen folgende Optionen für einen Kauf:

  • Vermietete Eigentumswohnung
  • Vermietete Ein- oder Zweifamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser mit Vermietung an mehrere Mietparteien
  • Möblierte Kleinapartments oder Studentenwohnungen
  • Gewerbeimmobilien wie Büros, Lagerflächen oder Werkstätten (meist als Investment durch Firmen oder Unternehmen)
  • Pflegeimmobilien mit der Vermietung von Pflegeheimplätzen (Bewirtschaftung und Vermietung meist durch einen Pächter / Träger)
  • Denkmalimmobilien mit Vermietung und steuerlichen Vorteilen bei der Sanierung
Oft kommen auch Gewerbeimmobilien als Investment in Frage, da die Einnahmen höher ausfallen.
Oft kommen auch Gewerbeimmobilien als Investment in Frage, da die Einnahmen höher ausfallen.

Bei einem direkten Investment sind die Investoren also in der Regel auch Eigentümer der Immobilien und erhalten aus deren Vermietung Gewinne. Eine Immobilie als Investment über den direkten Weg eignet sich meist für private Investoren, die längerfristig investieren wollen und können.

In diesem Zusammenhang ist in der Regel auch wichtig, dass genügend Grundlagen vorhanden sind. Immobilien als direktes Investment ohne Eigenkapital zu kaufen, ist oft nicht möglich, da Finanzierungen bzw. Kredite ein solches bis zu einem bestimmten Maße voraussetzen und als Sicherheit verlangen. Wie viel Eigenkapital ist für Immobilien als Investment notwendig? Das hängt von den Bedingungen für Immobilienkredite der jeweiligen Bank ab.

Achtung: Bei einer direkten Investition in Immobilien müssen Käufer auch den Verwaltungsaufwand bedenken. Entweder sie haben genügend Zeit, sich damit zu befassen oder müssen eine Immobilienverwaltung beauftragen. Letzteres bedeutet allerdings auch wieder zusätzliche Investitionen.

Indirekte Investition: Immobilien als Anlagemöglichkeit

Ein indirektes Immobilien-Investment bietet Grundlagen für Anleger mit geringem Eigenkapital. Auch sind hier keine Verwaltungsaufgaben zu beachten, sodass Anleger keine Zeit aufwenden müssen, um sich um die Immobilie als Investment kümmern zu müssen. Darüber hinaus lassen sich Anteile, Anleihen oder Aktien in der Regel auch schneller veräußern als eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus.

Die folgenden Formen der indirekten Investitionen gibt es:

  • Immobilienaktien: Immobilien-Investment in Unternehmen, die auf dem Immobilienmarkt agieren, Investitionen sind eng an die Börsenkurse gebunden
  • Immobilienanleihen: verzinste Wertpapiere, die Immobilienunternehmen nutzen, um Kapital für Bauprojekte zu generieren           
  • Offene Immobilienfonds: Portfolio von mehreren Immobilien (Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder ein gemischtes Angebot) entweder auf Deutschland beschränkt oder weltweit agierend
  • Geschlossene Immobilienfonds: Konzentration auf eine Immobilie, Kapital meist auf mehrere Jahre gebunden
  • Crowdfunding in Immobilien: mehrere Investoren beteiligen sich an einem bestimmten Immobilienprojekt

Ein indirektes Immobilien-Investment über Firmen kann sowohl für Privatinvestoren als auch für Unternehmen als Kapitalanlage interessant sein. Welche Form der Anlage in Frage kommt, hängt davon ab, wie viel investiert werden kann und soll. Aber auch davon, wie risikobereit Anleger sind. Wichtig ist in jedem Fall, dass Anleger sich über die Risiken einer solchen Investition bewusst sind. Das gilt auch für direkte Investments.

Immobilien als Investment: Strategien ohne Eigenkapital?

Immobilien: Ein Investor muss in der Regel Eigenkapital vorweisen können.
Immobilien: Ein Investor muss in der Regel Eigenkapital vorweisen können.

Oftmals werden Immobilien bei direktem Investment so dargestellt, als ob Eigenkapital so gut wie nicht notwendig ist, dass die Finanzierungsraten aus der Vermietung gedeckt werden könnten. Das ist aber in der Regel nicht das ganze Bild, das Investoren im Blick haben sollten. Denn um eine Finanzierung zu erhalten, verlangen die meisten Banken und Kreditinstitute eine Sicherheit. Und diese ist üblicherweise in Form von Eigenkapital zu erbringen. Meist werden 20 Prozent des Kaufpreises als solches vorausgesetzt.

Auch bei indirekten Investitionen geht nichts ohne vorhandenes Kapital, das investiert werden kann. Den ohne diese ist der Lauf von Anleihen oder Aktien nicht möglich. Auch wenn hier weitaus geringere Summen als bei einem direkten Investment auch zum Erfolg führen können.

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