Immobilienverrentung: Vor- und Nachteile dieser Verkaufsvariante

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 26. Juli 2021

Verrentung der Immobilie für monatliche Zahlungen und lebenslanges Wohnrecht

Die Immobilienverrentung kann mit einer Zusatzrente den Unterhalt aufbessern und ein Wohnrecht sichern.
Die Immobilienverrentung kann mit einer Zusatzrente den Unterhalt aufbessern und ein Wohnrecht sichern.

Altersvorsorge ist immer ein wichtiges Thema. Fällt die Rente gering aus oder reicht das Angesparte nicht, um das Haus bzw. die Wohnung altersgerecht umzubauen, kann der Verkauf der eigenen Immobilie eine Option darstellen. Doch wohin ziehen, wenn der Wohnungsmarkt angespannt ist und die Mieten immer weiter steigen? Manchmal ist ein Umzug aufgrund des Alters oder des gesundheitlichen Zustands auch gar nicht zumutbar. In diesem Fall ist eine Immobilienverrentung eventuell die bessere Alternative.

Doch was ist eine Immobilienverrentung genau und welche Formen dieser gibt es? Diese Fragen beantworten wir im nachfolgenden Ratgeber. Darüber hinaus gehen wir näher auf die Vor- und Nachteile dieser Option ein und betrachten, wenn es sich lohnt, eine Immobilie zu verrenten.

Das Wichtigste zur Immobilienverrentung

Was bedeutet Immobilienverrentung?

Eine Immobilienverrentung ist für Wohneigentum möglich. Eigentümer verkaufen ihre Immobilie, erhalten einen Teil des Kaufpreises als monatliche Rente und haben in der Regel lebenslanges Wohnrecht.

Wie funktioniert eine Immobilienverrentung?

Das Haus oder die Wohnung zu verrenten kann auf verschiedenen Wegen geschehen. Welche Optionen bzw. Varianten der Verrentung möglich sind, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Für wen lohnt sich eine Immobilienrente?

Pauschale Aussagen sind hier nicht möglich, da viele Faktoren die Höhe der Rente beeinflussen. Welche Vor- und Nachteile eine Immobilienverrentung haben kann, lesen Sie hier.

Immobilienverrentung: Was ist das?

Die übliche Form ist eine Immobilienverrentung mit Wohnrecht auf Lebenszeit.
Die übliche Form ist eine Immobilienverrentung mit Wohnrecht auf Lebenszeit.

Besitzen Rentner eine Immobilie, in der sie selbst leben, kann diese unter Umstände dazu beitragen, den Unterhalt aufzubessern, ohne dass sie ausziehen müssen. Eine sogenannte Immobilienverrentung stellt eine Möglichkeit dar, das Haus oder die Eigentumswohnung für den Lebensunterhalt zu nutzen. Im Prinzip verkaufen Eigentümer ihre Immobilie unter Marktwert und lassen sich eine monatliche Rente mit festen Laufzeiten auszahlen. Zusätzlich wird in der Regel auch ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart.

Oftmals können bestimmte Angebote an die persönlichen Bedürfnisse der Rentner angepasst werden. Daher lohnt sich ein Vergleich der Anbieter. Ein solcher ist in der Regel immer empfehlenswert, da sich so auch feststellen lässt, ob das eigene Haus zu verrenten überhaupt eine lohnenswerte Alternative ist.

Je nach Vereinbarungen kann die Verrentung von Immobilien folgende Optionen beinhalten:

  • Monatliche Zusatzrente
  • Tilgung von Restschulden (durch Einmalzahlung) und Zusatzrente
  • Zahlung für Umbauten und Zusatzrente
  • Instandhaltungskosten an den Käufer abgeben
  • Einmalige Zahlung des Kaufpreises mit Wohnrecht
  • Einmalige Zahlung des Kaufpreises mit Nießbrauch
  • Zusatzrente mit Wohnrecht

Für welche Varianten sich Verkäufer entscheiden, hängt von ihren persönlichen Wünschen und Situationen ab und davon, welchen Wert die Immobilien insgesamt hat. Ein Haus oder Eigentumswohnung zu verrenten, sollte in jedem Fall gut überlegt und recherchiert sein.

Immobilienverrentung: Wer ist Anbieter?

Bei einer Immobilienverrentung wird meist zwischen institutionellen und privaten Investoren unterschieden. Erstere sind in der Regel Kapitalgesellschaften, Bausparbanken, Immobiliengesellschaften, kirchliche Institutionen oder gemeinnützige Organisationen. Private Investoren können ebenfalls in Form von Unternehmen auftreten, die auf diese Art der Finanzierung spezialisiert sind. Eher selten lassen sich private Einzelpersonen oder kleinere Unternehmen als Käufer auf eine Vereinbarung zur Immobilienverrentung ein, möglich ist es aber dennoch.

Immobilienverrentung: Ab welchem Alter das möglich ist, hängt vom Anbieter ab.
Immobilienverrentung: Ab welchem Alter das möglich ist, hängt vom Anbieter ab.

Wichtig bei der Entscheidung für einen Anbieter ist, dass Käufer auf die Bonität und auf dessen Erfahrung auf diesem Gebiet achten. Referenzen sind hier eine gute Grundlage, um Anbieter vergleichen zu können. Denn Rentner müssen sich darauf verlassen können, dass die Zahlungen pünktlich und zuverlässig erfolgen.

Die Grundlage der Immobilienverrentung ist dann ein notariell beglaubigter Kaufvertrag mit dem Anbieter. In diesem müssen alle Leistungen und Vereinbarungen schriftlich festgehalten sein. Zudem wird ein vereinbartes Wohnrecht oder ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen. Hier sollten verheiratete Eigentümer darauf achten, dass ein Wohnrecht auch nach dem Tod des Ehepartners bestehen bleibt. Ebenfalls von Bedeutung ist, was mit dem Guthaben geschieht, wenn ein Umzug ins Pflegeheim notwendig wird. Hier ist üblicherweise eine Mitnahme vereinbart sowie eine Auszahlung an die Erben im Todesfall.

Die verschiedenen Formen der Immobilienverrentung

Der Begriff Immobilienrente fast jegliche Formen von Leib- oder Zeitrenten, die im Zusammenhang mit Wohneigentum bestehen, zusammen. Bei der Leibrente bestehen sowohl die Zahlungen als auch das Wohnrecht lebenslang, bei einer Zeitrente sind bestimmte Zeiträume vereinbart.

Ein solcher definierter Zeitraum hat in der Regel auch dann Bestand, wenn der Rentner verstirbt. Das heißt, die Zahlungen sind bis zum Ablauf weiterhin an die Erben zu leisten. Die Leibrente ist oftmals an die Inflationsrate gebunden und verändert sich also entsprechend. Zwar gilt diese lebenslang, doch auch hier kann eine Mindestlaufzeit vereinbart sein. Die Höhe der monatlichen oder jährlichen Zahlungsbeträge hängt

  • vom Alter und Geschlecht des Eigentümers (Lebenserwartung),
  • vom Wert des Wohnrechts (ortsübliche Mietpreise)
  • vom Wert der Immobilie ab.

Den Wert der Immobilien sollten Sie immer von einem Experten durch ein Gutachten bestimmen lassen. Denn dieser Faktor ist für den Kaufpreis besonders wichtig und beeinflusst die Höhe der Rente entsprechend stark.

Bei der Immobilienverrentung wird die Berechnung von einigen Faktoren beeinflusst.
Bei der Immobilienverrentung wird die Berechnung von einigen Faktoren beeinflusst.

Bei einem Wohnrecht dürfen die Verkäufer das Haus oder die Wohnung ganz bzw. teilweise weiter bewohnen. Für die Dauer des Rechts mindert sich der Wert der Immobilie, da eine eigene Nutzung durch den neuen Eigentümer oder eine Vermietung nicht möglich sind.

Wichtig ist hier, dass nur die im Vertrag benannten Personen das Recht haben, in der Immobilie zu wohnen.

Allerdings können sich Eigentümer den um die Dauer des Wohnrechts geminderten Kaufpreis auch als Einmalzahlung auszahlen lassen oder einen größeren Betrag und kleinere monatliche Zahlungen vereinbaren.

Darüber hinaus kann bei einer Immobilienverrentung auch ein Nießbrauch eingetragen werden. Im Gegensatz zum Wohnrecht kann der Verkäufer bei vereinbartem Nießbrauch die Immobilie auch anderweitig nutzen und muss nicht in der dieser wohnen. Eine solche Vereinbarung kann ebenfalls lebenslang oder zeitlich befristet gelten. In diesem Fall kann der Rentner die Immobilie ganz oder teilweise vermieten, ist jedoch im gleichen Sinn dann auch für die Instandhaltung des Hauses oder Wohnung verantwortlich.

Sinnvoll ist eine solche Vereinbarung beispielsweise, wenn Rentner planen, in ein Pflegeheim oder mit der Familie zusammenzuziehen. Der Nießbrauch wird ebenso vom Kaufpreis der Immobilie abgezogen. Zudem erfolgt die Zahlung des Kaufpreises hier als Gesamtsumme und muss für eine Rentenzahlung entsprechend selbst angelegt werden.

Teilverkauf bei der Immobilienverrentung

Eine Immobilie zu verrenten, kann auch über einen Teilverkauf erfolgen.
Eine Immobilie zu verrenten, kann auch über einen Teilverkauf erfolgen.

Eine andere mögliche Variante der Immobilienverrentung ist beispielsweise ein Teilverkauf. Wollen Eigentümer nur einen Teil Ihrer Immobilie veräußern, kann auch dies im Rahmen einer Immobilienverrentung geschehen. Je nach wie hoch der benötigte Kaufpreis ausfallen soll, kann ermittelt werden, wie viel Prozent von der Immobilie verkauft werden.

Üblich ist bei diesem Verfahren auch, dass ein Nießbrauch eingetragen und der Betrag als Einmalzahlung ausgehändigt. Allerdings erhält der Käufer vom Rentner eine monatliche Zahlung, die einer Miete gleichkommt. Wichtig ist hier zudem, dass der neue Eigentümer nur stiller Teilhaber ist. Der Rentner kann daher ohne Absprache auch Veränderungen an der Immobilie vornehmen.

Wohnung oder Haus verrenten: Ein Rechenbeispiel

Doch wie berechnet man die Leibrente bzw. die Höhe der Zahlungen bei einer Immobilienverrentung? Für die Berechnung der Immobilienverrentung können Sie Rechner online nutzen oder sich an einen Berater wenden. Letzterer ist ratsam, wenn Sie keine Erfahrungen im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf haben. Nachfolgenden haben wir bezüglich der Immobilienverrentung einige Beispiele für Sie zusammengestellt.

Beispiel 1:

Der Eigentümer ist 60 Jahre alt und vereinbart ein Wohnrecht auf 20 Jahre. Der Wert der Immobilie liegt bei 300.000 Euro. Es werden fiktive Mietkosten von etwa 10.000 Euro pro Jahr angenommen. Diese Mieteinnahmen werden mit dem Wohnrecht multipliziert. Sie haben also zusammen einen Wert von 200.000 Euro. Dieser Wert wird vom Immobilienwert abgezogen.

Immobilienwert (300.000 Euro) – Wohnrecht (200.000 Euro) = Zahlbetrag von 100.000 Euro

Beispiel 2:

Der Rentner hat eine Leibrente für eine Immobilie von 400.000 Euro und ein Wohnrecht im Wert von 150.000 Euro. Der Wert nach Abzug des Wohnrechts liegt bei 250.000 Euro. Der Wert wird durch zwölf (Monate) geteilt und dann entweder durch die statistische Lebenserwartung oder einen vereinbarten Zeitraum erneut geteilt. Nehmen wir hier einen Wert von 15 Jahren an, sieht die Rechnung wie folgt aus:

Immobilienwert (250.000 Euro) : 12 (Monate) : 15 (Jahre des Wohnrechts z. B.) = 1.388,88 Euro pro Monat als Leibrente

Ähnliche Rechnungen kommen dann auch beim Nießbrauch und Teilverkauf zum Tragen.

Immobilienverrentung: Kosten und Steuern

Immobilienverrentung: Ob eine Steuer anfällt, kommt auf den Einzelfall an.
Immobilienverrentung: Ob eine Steuer anfällt, kommt auf den Einzelfall an.

Wer eine Immobilienverrentung in Erwägung zieht, sollte sich ausführlich beraten lassen. Berater mit Erfahrung auf diesem Gebiet sind empfehlenswert und können bei der Einschätzung der Situation und Bewertung der Immobilie helfen. Interessierte sollten zudem betrachten, ob ein normaler Verkauf und ein Umzug in eine kleinere Immobilie oder eine Mietsache lukrativer ausfallen würde.

Wie bei jedem Immobilienverkauf dürfen auch bei der Immobilienverrentung die Steuer und anfallende Kosten nicht außer Acht gelassen werden. So kommen zwar Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten auf den Käufer zu, der Verkäufer muss dann jedoch auch damit rechnen, dass die Zusatzrente einkommensteuerpflichtig sein kann. Wird das vereinbarte Wohnrecht als Schenkung angesehen, kann das eine Schenkungssteuer nach sich ziehen.

Achtung bei einem Nießbrauch: Vermietet der Rentner die Immobilie, muss er diese Einkünfte versteuern.

Ob Sie letztendlich Steuern zahlen müssen, hängt vom Einzelfall ab. Es ist immer ratsam, sich diesbezüglich an einen Steuerberater zu wenden und mit diesem zu klären, welche steuerlichen Verpflichtungen bei einer Immobilienverrentung auf Sie zukommen können.

Immobilienverrentung: Pro und Contra

Eine Immobilienverrentung kann Vorteile, aber auch Nachteile haben. Der jeweilige Einzelfall und verschiedene Faktoren bestimmen, ob diese Art der Rente sinnvoll ist. Pauschale Aussagen sind daher eher selten möglich. Das Wohnrecht und die Rentenzahlungen stellen durchaus Vorteile der Immobilienverrentung dar. Dass der neue Eigentümer in der Regel für die Instandhaltung verantwortlich ist, kann sich als Vorteil aber auch als Nachteil erweisen.

Ob es sich lohnt ein Haus oder eine Wohnung zu verrenten, muss individuell entscheiden werden.
Ob es sich lohnt ein Haus oder eine Wohnung zu verrenten, muss individuell entscheiden werden.

Für Erben kann eine Immobilienverrentung ebenfalls ein Nachteil bedeuten, da der Wert der Immobilie sich stark verringert oder im schlimmsten Fall wegfällt. Daher ist eine solche Verrentung meist nur für Rentner ohne Erben eine gute Option. Auch gilt allgemein, je jünger die Verkäufer sind, desto weniger Ertrag bringt ein Verkauf mit Leibrente, da die monatlichen Zahlungen eher gering ausfallen.

Oftmals beschränken Anbieter die Verrentung und verlangen ein Mindestalter, um die Laufzeit besser abschätzen zu können. So können Vereinbarungen teilweise erst ab dem 60. Lebensjahr geschlossen werden. Aber auch Verträge ab 70 oder 75 sind möglich.

Für Ehepaare kann eine Immobilienverrentung nachteilig sein, da üblicherweise verschiedene Lebenserwartungen angesetzt werden und eine eventuell längere Laufzeit durch geringere monatliche Zahlungen der Rente ausgeglichen werden.

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