Eigentumswohnung: Ab wann Eigenbedarf angemeldet werden kann

Eigentumswohnung: Ist Eigenbedarf anmelden überhaupt möglich?

Anmelden von Eigenbedarf: Für eine Eigentumswohnung meist immer möglich.
Anmelden von Eigenbedarf: Für eine Eigentumswohnung meist immer möglich.

Es kommt bei Erwerb von Wohneigentum oftmals vor, dass die neuen Eigentümer für eine vermietete Eigentumswohnung Eigenbedarf anmelden wollen. Auch wenn die Eigentumswohnung vermietet ist, kann Eigenbedarf grundsätzlich angemeldet werden. Hierbei müssen jedoch einige Voraussetzungen und rechtliche Regelungen beachtet werden.

Zunächst übernimmt der Käufer den bestehenden Mietvertrag so wie er ist. Ein Mietvertrag kann nicht mit der Begründung des Kaufes der Wohnung gekündigt werden. Will der Käufer also eine Eigentumswohnung kaufen und dem Mieter kündigen, ist dies nicht so einfach durchführbar. Der neue Vermieter muss bestimmte Anforderungen erfüllen, bevor er für die erworbene Eigentumswohnung Eigenbedarf anmelden kann.

Wann nach dem Kauf für eine vermietete Immobilie Eigenbedarf angemeldet werden kann, wann dies nicht geht und welche Fristen oder Sperrzeiten genau beachtet werden müssen, soll im nachfolgenden Ratgeber erläutert werden.

Eigenbedarf für eine Eigentumswohnung

Es gelten Sonderregelungen für Wohnungen, die erst nach Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden. Hat der Eigentümer aus den Mietwohnungen Eigentumswohnungen gemacht und diese dann an Dritte verkauft, sind Kündigungssperrfristen einzuhalten.

Eine Eigentumswohnung kaufen und dem Mieter kündigen: Gesetzliche Vorgaben sind zu beachten.
Eine Eigentumswohnung kaufen und dem Mieter kündigen: Gesetzliche Vorgaben sind zu beachten.

Auch wenn das Miethaus nach Einzug des Mieters verkauft wurde und dann in Wohneigentum umgewandelt werden soll, kommt es bezüglich der Anmeldung von Eigenbedarf zu Sperrfristen. Für diese Art der Eigentumswohnung kann Eigenbedarf nach der Sperrfrist angemeldet werden.
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 577a liegt der Umwandlungsfall dann vor, wenn die Wohnung nach Abschluss von einem Mietvertrag und nach Übergabe der Wohnräume an den Mieter, in Eigentum umgewandelt wurde.

Darüber hinaus muss die Wohnung verkauft werden. Nur die Aufteilung des Hauses in Wohneigentum reicht nicht aus. Dem Gesetz nach müssen für einen Umwandlungsfall folgenden Voraussetzungen vorliegen:

  • Der betroffene Mieter wohnt in der Wohnung.
  • Die Wohnung wurde nach dem Einzug des Mieters in Wohneigentum umgewandelt.
  • Die Wohnung wurde nach der Umwandlung in Wohneigentum vom Eigentümer an einen Dritten verkauft.

Sind diese Voraussetzungen gegeben, kann der Käufer für die Eigentumswohnung den Eigenbedarf nicht sofort anmelden, sondern muss die Sperrfrist abwarten. Alle Kündigungen innerhalb der Kündigungssperrfrist wären unwirksam.

Darüber hinaus hat der Mieter der Wohnung nach der Umwandlung ein Vorkaufsrecht, das ihm angeboten werden muss. Sobald ein Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung zustande gekommen ist und dieser notarielle beglaubig wurde, muss der Verkäufer dies dem Mieter mitteilen. Der Mieter kann dann auf Grundlage des Kaufpreises innerhalb von zwei Monaten von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Dies ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnung an Familienangehörige verkauft.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt im § 577a außerdem fest, dass die allgemeine Kündigungsfrist in diesen Fällen drei Jahre beträgt. Sie beginnt, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. In Gebieten wo Wohnraumknappheit herrscht, kann diese Sperrfrist auch bis zu zehn Jahre betragen.

Bei nachvollziehbaren Gründen kann der Käufer die Eigentumswohnung selbst nutzen.
Bei nachvollziehbaren Gründen kann der Käufer die Eigentumswohnung selbst nutzen.

Will der neue Eigentümer die Eigentumswohnung selbst nutzen, muss er sich an diese Sperrfrist halten, auch wenn er für die Anmeldung des Eigenbedarfs nachvollziehbare Gründe aufweisen kann. Daher sollte ein Käufer, der eine vermietete Eigentumswohnung kaufen möchte und Eigenbedarf anmelden will, vorher prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Eigennutzung bereits bei Kaufvertragsunterzeichnung vorliegen.

Wann kann der Käufer einer Eigentumswohnung dem Mieter kündigen?

Der Käufer oder neue Vermieter kann grundsätzlich eine ordentliche und fristgerechte Kündigung aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses berechtige Interesse kann vorliegen, wenn der Vermieter für die bei Kauf bereits vermietete Eigentumswohnung Eigenbedarf anmelden möchte oder wenn der Mieter sich vertragswidrig verhält. Ein vertragswidriges Verhalten besteht zum Beispiel dann, wenn beträchtliche Mietrückstände vorliegen.

Für die Anmeldung von Eigenbedarf für eine Eigentumswohnung nach dem Kauf gelten grundsätzlich die gleichen Regelungen wie für alle Vermieter, die Eigenbedarf geltend machen wollen. Der Käufer, in diesem Fall der neue Vermieter, muss nachvollziehbare Gründe vorweisen und notfalls auch beweisen können.

Im Mietrecht ist Eigenbedarf für Vermieter und Mieter meist eindeutig geregelt. Ob in einem Urteil oder in Rechtsbescheiden, Entscheidungen zum Berdarf und was als solcher gewertet werden kann, gibt es viele. Der Bundesgerichtshof hat bereits in einem Rechtsentscheid vom 20.01.1988 (BGH, 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87) entscheiden, dass nur die Angabe von Eigenbedarf nicht ausreicht.

Für die Annahme von Eigenbedarf reicht die Absicht des Vermieters, in den vermieteten Räumen selbst zu wohnen oder eine der in § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen wohnen zu lassen, nur aus, wenn er hierfür vernünftige Gründe hat. Unzureichende Unterbringung des Vermieters ist nicht erforderlich.“

Wenn der Käufer der Eigentumswohnung Eigenbedarf geltend machen will, reicht als Grund zum Beispiel aus, wenn er selbst zur Miete wohnt und die neu erworbene Wohnung nun für sich und/oder seine Familie nutzen möchte. Auch wenn der Käufer des Hauses im eignen Haus wohnen möchte, damit er es warten und verwalten kann, wird als Grund für die Eigenbedarfskündigung zugelassen.

Für eine Eigentumswohnung Eigenbedarf anmelden: Die Fristen sind wichtig.
Für eine Eigentumswohnung Eigenbedarf anmelden: Die Fristen sind wichtig.

Steht eine Alternativwohnung zur Verfügung, die den angegebenen Wohnbedarf ohne größere Abstriche auch befriedigt, muss der neue Vermieter diese selbst in Anspruch nehmen oder sie dem Mieter anbieten. Kommt er dieser Anbietpflicht nachweislich nicht nach, wird die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof diese Anbietpflicht eingeschränkt. Die Wohnung muss während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehen, das heißt sie muss vor Ablauf der Kündigungsfirst frei sein. Wird die Ersatzwohnung erst später frei, muss der Vermieter diese nicht anbieten. Darüber hinaus muss der Vermieter die Wohnung auch nur anbieten, wenn sie sich entweder im gleichen Haus oder der gleichen Wohnanlage befindet (VIII ZR 311/02, WuM 2003,463 und (VIII ZR 276/02, WuM 2003,464).

Wird die Eigenbedarfskündigung mit einem eventuellen Ereignis in der Zukunft begründet, wie zum Beispiel einem steigendem Wohnraumbedarf sobald Familienzuwachs zu erwarten sei, ist die Kündigung unzulässig. Hier handelt es sich um eine Vorratskündigung, die das Landgericht in einem Urteil von 2001 untersagt hat (LG Hamburg 311 S 10/01, 20.4.2001).

Eigentumswohnung: Eigenbedarf anmelden und Fristen wahren

Will der Eigentümer einer Eigentumswohnung Eigenbedarf anmelden, muss er die gesetzliche Kündigungsfrist beachten. Ist nach dem Kauf der Eigentumswohnung bei Eigenbedarf keine Sperrfrist zu beachten oder ist diese bereits abgelaufen, müssen die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.

Die Fristen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt. Laut § 573c des BGB muss die Kündigung eines Mietvertrages bis spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats eingegangen sein, damit sie zum Ablauf das übernächsten Monats zulässig ist. Ist die Wohnung bereits seit fünf oder acht Jahren an den Mieter vermietet, verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate. Daher muss der Vermieter mitunter eine Frist von bis zu neun Monaten beachten.

Hier zählt das Eingangsdatum an dem die Kündigung nachweislich beim Mieter eingegangen ist. Daher ist eine Zustellung der Kündigung mit Nachweis zu empfehlen. Werden diese Fristen nicht eingehalten, kann die Kündigung unwirksam werden oder die Fristen verlängern sich bis zur gesetzlich vorgegebenen Zeit. Daher sollten sich Käufer einer Eigentumswohnung bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf vorher über die zu beachtenden Fristen informieren.

Ist die Eigentumswohnung vermietet, kann sich der Eigenbedarf verzögern.
Ist die Eigentumswohnung vermietet, kann sich Eigenbedarf verzögern.

Bei Zweifamilienhäusern wird hier jedoch eine Ausnahme gemacht, und zwar dann, wenn der Vermieter selbst im Haus wohnt und für die zweite Wohnung Eigenbedarf anmeldet. Dies kann er ohne besondere Gründe tun, jedoch verlängern sich die Kündigungsfristen um jeweils drei Monate, liegen also zwischen sechs und zwölf Monaten.

Auch das Kündigungsschreiben an sich muss einige Anforderungen erfüllen, damit der Käufer einer Eigentumswohnung dem Mieter kündigen und Eigenbedarf geltend machen kann. Diesbezüglich hat der BGH in einem Urteil vom 06.07.2011 festgelegt, dass ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf Folgendes beinhalten muss:

  • Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird
  • Darlegung des Interesses, das diese Person an der Wohnung hat

Der Eigenbedarf für die Eigentumswohnung muss ausführlich und nachvollziehbar erklärt werden. Als Bedarfsperson kann nicht jede beliebige Person benannt werden, wichtig sind hier die persönliche Beziehung sowie der Verwandtschaftsgrad.

Der BGH hat für eine Eigenbedarfskündigung entschieden, dass der Kreis der Angehörigen auf nahe Verwandte begrenzt ist. Zu diesen gehören Kinder, Enkel, Eltern sowie Großeltern. Auch Geschwister zählen hierzu (BGH, 09.07.2003, Az. VIII ZR 276/02). Darüber hinaus kann auch für Nichten, Neffen und Stiefkinder Eigenbedarf geltend gemacht werden (BGH, 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09).

Kauf einer Eigentumswohnung: Ist die Eigennutzung garantiert?

Sobald Käufer einer Eigentumswohnung dem Mieter dieser kündigen, müssen sie mit dem Widerspruch des Mieters rechnen. Der Mieter hat die Möglichkeit gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch einzulegen. Dies muss er sogar tun, wenn er seine Interessen darlegen möchte. Denn widerspricht der Mieter der Kündigung nicht oder nicht rechtzeitig, werden seine Interessen nicht berücksichtigt.

Der Mieter kann Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen, wenn zum Beispiel der damit verbundene Auszug eine besondere Härte für ihn, seine Familie und/oder Haushaltsangehörige bedeuten würde.

Die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters ist im § 574 des BGB geregelt:

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.”

Umgewandelte Eigentumswohnung: Bei Eigenbedarf liegt  eine Sperrfrist vor.
Umgewandelte Eigentumswohnung: Bei Eigenbedarf liegt eine Sperrfrist vor.

Eine besondere Härte kann unter anderem der Fall sein, wenn es sich um ältere, kranke oder schwangere Personen handelt. Es kann sich zum Beispiel auch um einen Härtefall handeln, wenn der Mieter Kinder im Schulalter hat und diesen ein Schulwechsel nicht zumutbar ist. Auch ein unzureichendes Einkommen oder sogar ein bevorstehendes Examen können als Härtefall bewertet werden.

Auch wenn der Mieter einen vorgetäuschten Eigenbedarf vermutet und dies zumindest ansatzweise begründen kann, wird ein Widerspruch zugelassen. In dem Fall liegt die Beweislast jedoch beim Mieter.

Daher kann es mitunter Zeit in Anspruch nehmen, bevor ein Käufer seine Eigentumswohnung mit Eigenbedarf selbst nutzen kann. Vor dem Kauf der Wohnung kann ein Käufer sich beispielsweise schriftlich zu sichern lassen, dass Mieter die Wohnung zu einer bestimmten Frist verlassen. Da dies in der Praxis oft kaum umsetzbar ist – Mieter sind nicht zur Unterschrift verpflichtet – wird hier oft seitens des Käufers Abfindungen angeboten. Der Mieter ist jedoch auch hier nicht dazu verpflichtet diese anzunehmen.

Eine weitere Möglichkeit für den Käufer einer Eigentumswohnung den Eigenbedarf sofort in Anspruch nehmen zu können, ist den Verkäufer mit dem Kaufvertrag dazu zu verpflichten die Wohnräume nicht weiter zu vermieten. Dann kann der Käufer, nach abgeschlossenem Kauf, die Eigentumswohnung sofort zur Eigennutzung beziehen.
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