Kündigung der Garage wegen Eigenbedarf: Ist das rechtlich durchführbar?

Eigenbedarf für die Garage

Darf der Vermieter eine Garage kündigen und Eigenbedarf anmelden?
Darf der Vermieter eine Garage kündigen und Eigenbedarf anmelden?

Garagen oder Carports werden oft mit der Wohnung oder dem Haus mitgemietet, das Thema „Kündigung der Garage wegen Eigenbedarf“ kommt in diesem Zusammenhang jedoch selten auf.

Soll eine Garage nun gekündigt werden, wissen oft weder Vermieter noch Mieter über die richtige Vorgehensweise Bescheid. Dabei gibt es in Bezug auf eine vermietete Garage bei einer Kündigung einiges zu beachten. Es spielt zum Beispiel eine große Rolle, ob die Garage mitvermietet oder ob ein einzelner Mietvertrag für diese unterzeichnet wurde. Wann ist Eigenbedarf beim Kauf einer vermieteten Immobilie dann möglich?

Ob Vermieter oder Eigentümer eine Garage wegen Eigenbedarf kündigen können und wie hier die Kündigungsfristen aussehen, soll im nachfolgenden Ratgeber dargelegt werden.

Eigenbedarfskündigung für eine Garage: Diese Möglichkeiten gibt es

Zuallererst ist eine Garage kein Wohnraum. Daher gelten hier zunächst keine der Mieterschutzvorschriften die im Mietrecht niedergelegt sind. Allerdings trifft dies nur auf Garagen zu, die separat vermietet wurden, also nicht mit der Wohnmietsache.

Da die Mieterschutzvorschriften hier nicht zur Anwendung kommen, kann auch keine Kündigung der Garage wegen Eigenbedarf erfolgen. Die Vertragsparteien können ihrerseits das Mietverhältnis, ohne besondere Fristen beachten zu müssen, kündigen. Eine Eigenbedarfskündigung ist hier nicht vorgesehen.

Die Kündigung vom Vertrag kann jeweils zum dritten Werktag eines Monats erfolgen. Sind Kündigungsfristen im Mietvertrag festgehalten, müssen diese jedoch eingehalten werden.

Darüber hinaus ist es möglich, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos zu kündigen. Dies ist in § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Dieses außerordentliche Kündigungsrecht kann in einem Mietvertrag auch nicht ausgeschlossen werden.

Liegen getrennte Mietverträge für die Wohnung beziehungsweise das Haus und auch für die Garage vor, kann davon ausgegangen werden, dass diese Verträge einzeln für sich stehen. Soll dies anders gewertet werden, muss nachgewiesen werden, dass es sich bei beiden Verträgen um eine rechtliche Einheit handelt.

Kündigungsfrist? Für eine Garage kann Eigenbedarf  rechtlich nicht angemeldet werden.
Kündigungsfrist? Für eine Garage kann Eigenbedarf rechtlich nicht angemeldet werden.

Garagen oder Carports, die mit der Wohnung oder dem Haus mitvermietet wurden, bilden ein einheitliches Mietverhältnis mit der Wohnmietsache. In diesem Fall kann die Garage nicht separat gekündigt werden, also kann auch keine Kündigung der Garage wegen Eigenbedarf ausgesprochen werden.

Wird hier eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, kann dies nur für das gesamte Mietverhältnis geschehen. Wird die Wohnung gekündigt, schließt dies die Garage mit ein. Hier gelten die gleichen Voraussetzung wie bei allen anderen Immobilien, für die Eigenbedarf angemeldet werden soll.

Wann ist die Kündigung der Garage wegen Eigenbedarf unwirksam?

Die Kündigung einer Garage wegen Eigenbedarf ist grundsätzlich immer unwirksam. Wie zuvor beschrieben, kann es für eine mitgemietete Garage, die eine Einheit mit der Wohnung oder dem Haus bildet, keine Teilkündigung geben.

Wurde die Kündigung für die gesamte Vertragseinheit ausgesprochen, kann diese nicht mit dem Eigenbedarf für die Garage begründet werden. Der Eigenbedarf kann hier nur für die Wohneinheit angemeldet werden. Da die Garage keinen Wohnraum darstellt, kann diese auch nicht als Grund herangezogen werden. Ist dies dennoch der Fall, wird die Kündigung unwirksam.

Fazit: Die Kündigung der Garage wegen Eigenbedarf kann in keinem Fall ausgesprochen werden, egal ob die Garage zur Miete in einem Einzelvertrag oder im Mietvertrag der Wohneinheit benannt ist. Die Kündigung ist auch dann unwirksam, wenn dies ein separat angemietetes Objekt betrifft. Hier bedarf es nur einer ordentlichen Kündigung, die Anmeldung von Eigenbedarf ist in diesem Fall nicht notwendig und auch nicht möglich.
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21 thoughts on “Kündigung der Garage wegen Eigenbedarf: Ist das rechtlich durchführbar?

  1. Petra

    Gut zu wissen
    Mein Vermieter möchte nämlich meine Garage die ich mit im Mietvertrag der Wohnung stehen habe zur Eigennutzung haben.
    Habe deswegen einigen Ärger,das ich schon überlege für aus zu ziehen,
    Werde jetzt warten was passiert

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  2. Tinni

    Wie ist das wenn ich die Wohnung auf Eigenbedarf gekündigt habe da eine carport mit drin steht ,aber der Mieter nicht auszieht ?Kann ich das Carport dann nutzen ?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Tinni,
      ist im Mietvertrag die Nutzung des Carports festgehalten, ist er Gegenstand des Mietverhältnisses. Solange dieses besteht, kann der Mieter den Carport nutzen. Zieht der Mieter nicht aus, sollten Sie einen Anwalt konsultieren, da ein eigenmächtiges Vorgehen ihrerseits Konsequenzen für sie haben kann. Da wir keine Rechtsberatung anbieten, können wir bezüglich des weiteren Vorgehens keine Aussagen treffen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  3. Steffen

    Wie ist es wenn die garage nicht im mietvertrag drin steht.auf einen extra zettel steht. Garage kann kostenlos genutzt werden….jetzt will sie aber die garage doch und ich soll innehalb 14tage leer haben…geht das denn?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Steffen,
      wenden Sie sich am besten an einen Mieterverein, um zu klären, ob die Forderung Bestand hat.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  4. Anna

    Guten Tag,
    ich habe ein Haus gekauft mit Grundstück und Garage. Im Baulastenverzeichnis und Kaufvertrag steht dass die Gründstücke nicht einzeln vermietet werden dürfen. Jemand hat damals allerdings einen Mietvertrag über 20 Jahre abgeschlossen und einen Zusatz angefügt die Garage zu kaufen und alle gezahlten Mietbeträge sollten somit als Anzahlung zählen. Es gibt aber keinen ordentlichen Kaufvertrag. Auch wurden bei dem Mietvertrag bauliche Veränderungen zugesagt ohne dass der Mieter diese bei Mietende rückgängig machen muss. Da ich das Grundstück mit allen dazugehörigen Grundstücken gekauft habe möchte ich natütlich meine Garage nutzen. habe ich eine Chance auf Kündigung?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Anna,
      in diesem konkreten Fall empfehlen wir Ihnen sich an einen Anwalt zu wenden, da dieser Sie bezüglich der richtigen Vorgehensweise und Erfolgsaussichten beraten kann. Wir dürfen keine rechtliche Beratung durch führen und können die Sachlage daher auch nicht beurteilen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  5. Annemarie W.

    Hallo – die Garage ist mit der Wohnung in in meinem Mietvertrag an mich vermietet. Mit Erlaubnis des Vermieters habe ich einer Hausbewohnerin die Mitbenutzung der Garage abgesprochen, dafür habe ich eine monatliche Entgeltzahlung erhalten. Nun benötige ich den Platz in meiner Garage und möchte sie wieder alleine nutzen. Die Hausbewohnerin ist damit nicht einverstanden. Sie hat darüber hinaus auch den Vermieter einbezogen. Es ist einiger Ärger entstanden .
    Wie ist die Situation zu bewerten? Wie sind meine Rechte u wie kann ich vorgehen? Sind Kündigungsfristen einzuhalten etc.?
    Vielen Dank für eine Antwort .

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Annemarie W.,
      in der Regel muss ein solcher Untermietvertrag für die Garage ebenso behandelt werden, wie ein Untermietvertrag für Wohnraum. Die vertraglich vereinbarten Bedingungen sind hier zu beachten. Sind Kündigungsfristen in diesem Vertrag festgehalten, gelten diese, ansonsten sind die gesetzlich vorgeschriebenen gültig. Gibt es weiterhin Schwierigkeiten, ist es empfehlenswert, einen Abwalt zu konsultieren.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  6. Maria D.

    Hallo,
    Ich habe 2 wohnungen frisch vermietet.
    In den mietverträgen steht, dass alle parteien die garage kostenlos mitbenutzen dürfen (zur unterbringung des mottorrads/motorrollers/fahrrad.
    Jedoch merke ich gerade, dass ein mieter uns bei einigen dingen behindert. Beii baulichen Maßnahmen, die ihm bereits vor Einzug bekannt waren . Nun ärgere ich mich sehr darüber, ihm kostenfrei die nutzung angeboten zu haben.
    Ich würde ihm die Nutzung gerne untersagen.
    Geht das?
    Lg

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Maria D.,
      in der Regel kann eine vertraglich getroffene Absprache bzw. Genehmigung nur in besonderen Ausnahmefällen zurückgenommen werden. Hier sollten Sie sich am besten von einem Anwalt ausführlich beraten lassen. Eine solche rechtliche Beratung können wir nicht anbieten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  7. Annett B.

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    wir (als Vermieter) haben einen “Pachtvertrag” mit unserem Mieter über eine Garage. Der Vertrag wurde handschriftlich am 31.12.1991 erstellt. Als Mietdauer wurden 10 Jahre angegeben. Wie verlängert sich der Vertrag automatisch, wenn keine Partei kündigt bzw. kann ich, mit welchen Fristen, normal kündigen?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Annett B.,
      in diesem Fall ist wichtig, was bezüglich der Verlängerung im Vertrag vereinbart wurde. Ist nichts definiert, gelten die Vorgaben aus § 594 BGB. Die Kündigungsfrist beträgt dann in der Regel drei Monate. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  8. Jessica

    Guten Tag,
    ich habe folgendes Problem, ich habe bei Einzug auf die zu meiner Wohnung zugehörige Garage verzichtet. Diese wurde dann an einen Dritten fremdvermietet. Nun ist aber mein Lebensgefährte zu mir gezogen und wir haben nun 2 Autos und ein Motorrad und benötigen dringend die Garage selbst. Leider ist mit dem Herr der diese gemietet hat nicht zu reden und er weigert sich mir die Garage zu überlassen. Gibt es eine Möglichkeit “Eigenbedarf” oder so etwas ähnliches anzumelden damit ich die Garage selbst nutzen kann? Da ich Mieterin bin, hoffe ich es gibt da eine Möglichkeit und mir steht die Garage zu…

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Jessica,
      Eigenbedarf kann üblicherweise nur für Wohnraum und nur durch den Eigentümer bzw. Vermieter angemeldet werden. Mieter können dies üblicherweise nicht anmelden. Haben Sie auf die Garage auch schriftlich im Mietvertrag verzichtet, wurde diese nicht an sie vermietet und der Eigentümer kann üblicherweise darüber bestimmen, wie und durch wen diese genutzt wird. Lassen Sie sich am besten durch einen Mieterverein oder einen Anwalt beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  9. Serdar

    Guten Tag Zusammen,
    ich habe folgendes Problem:
    Ich habe mir vor kurzem eine Wohnung gekauft, die ich gerne selber beziehen möchte. Bei der Wohnung ausgerechnet gab es eine mind. Kündigungsfrist von 6 Monaten nach 7 Jahre hausen. Das Passt.
    Jetzt hat man die Garage aber getrennt an einen anderen Vermietet. Dazu hat man einen Mietvertrag von einer Wohnung aufgesetzt. Die ist bereits seid 14 Jahren vermietet. Würde heißen, 12 Monate Kündigungsfrist 😀
    Ist dieser nach BGB ok, weil man es dem Mieter zugesagt hat ? oder kann man das anfechten?
    Besten Dank im Voraus u lG
    Serdar

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Serdar,
      hier ist unter anderem auch wichtig, ob die Garage gemeinsam mit einer anderen Wohnung oder getrennt vom Wohnraum vermietet wurde. Inwiefern ein Wohnraummietvertrag auf eine Garage angewendet werden kann und wie dieser zu kündigen ist, sollten Sie ausfürhlich mit einem Anwalt abklären. Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  10. Steffen W.

    Hallo,
    Bei mir ist es wie folgt, wir haben seit mehreren Jahren 2 Garagen (ist eine Doppelgarage) zu unserer Mietwohnung extra dazu gemietet, mit einem mündlichen Vertrag.
    Nun will der Vermieter mir eine davon kündigen um sie einem Neumieter zu vermieten. Seine Begründung, “Es wäre nicht nett dem Neumieter zu sagen, dass er keine Garage bekommt”. Es gibt keine schriftliche Sache, wo steht, dass zu jeder Wohnung eine Garage gehört, das wäre aber laut seiner Aussage so. Er selbst wohnt mit im Haus und nutzt ebenfalls zwei Garagen für sich. Wie ist da die rechtliche Grundlage?
    Vielen Dank schon mal
    Mit freundlichen Grüßen
    Steffen W

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Steffen W,

      bei mündlichen Verträgen kann es durchaus Schwierigkeiten beim Nachweis der Sachlagen geben. Da wir keine rechtliche Einschätzung vornehmen dürfen, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Mieterverein oder einen Anwalt zu wenden. Diese können Ihnen Ihre Möglichkeiten aufzeigen und bezüglich des weiteren Vorgehens bzw. zur Wirksamkeit der Kündigung beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

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  11. Hanna-Lena

    Hallo,
    Wir sind Mieter eines kleines Hauses mit Garage. Alles steht in einem Vertrag. Nun möchte der Vermieter sein Auto einfach so ohne Angaben von gründen in unsere Garage stellen.
    Die Frage ist darf er das? Und was können wir tun?
    Liebe Grüße und hoffentlich schnelle Rückmeldung

    Antworten
  12. Ute S.

    Wir haben eine Einzelgarage per Mietvertrag noch für 2,5 Jahre (insgesamt 7 Jahre befristet) gemietet. Nun hat der Eigentümer zum 1.12. gekündigt. Er möchte dort eigene Sachen unterstellen.

    Ist dies rechtens?

    Herzliche Grüße

    Antworten

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