Mietrecht: Bei der Heizung gibt es einiges zu beachten

Von Dörte L.

Letzte Aktualisierung am: 28. November 2023

Geschätzte Lesezeit: 5 Minuten

Was ist zur Mindesttemperatur in der Mietwohnung bestimmt?

Mietrecht: Muss die Heizung eine bestimmte Temperatur haben?
Mietrecht: Muss die Heizung eine bestimmte Temperatur haben?

Schön warm und mollig, so soll das Zuhause an den kalten Tagen des Jahres sein. Wenn dann etwas nicht funktioniert oder die Temperaturen in den Wohnungen zu niedrig sind, sind sich viele nicht sicher, wer zuständig ist. Auch die rechtliche Lage in Bezug auf eine Mindesttemperatur in der Wohnung oder was das Mietrecht für die Heizung überhaupt vorschreibt, ist meist nicht wirklich bekannt.

Wie kalt darf eine Wohnung ohne Heizung sein? Ob es Vorgaben zu Raumtemperatur in einer Mietwohnung gibt und was bei einer defekten Heizung zu tun ist, betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher. Darüber hinaus klärt er auch, welche Möglichkeiten Mieter haben, wenn die Reparatur einer Heizung nicht erfolgt.

Das Wichtigste zur Heizung im Mietrecht

Gibt es bezüglich der Heizung gesetzliche Vorschriften zu beachten?

Mieter und Vermieter haben bezüglich des Heizens sowohl Pflichten als auch Rechte. Gesetzlich sind bestimmte Temperaturen nicht festgelegt, allerdings hat die Rechtsprechung diesbezüglich Vorgaben definiert.

Welche Temperaturen müssen in der Wohnung möglich sein?

Während der Heizperiode zwischen dem 01.10. und 30.04. müssen zwischen 06:00 und 23:00 Uhr in den Wohnräumen 20 °C und im Bad 21 °C erreichbar sein. In der Nacht sind es dann 18 °C. Im Mietvertrag sind unterschiedliche Regelungen möglich.

Ist eine Mietminderung möglich, wenn die Heizung nicht funktioniert?

Ja, funktioniert die Heizung während der Heizperiode nicht, kann eine Mietminderung möglich sein. Weitere Informationen diesbezüglich bietet der Ratgeber zum Thema „Mietminderung bei defekter Heizung“.

Wichtige Themen rund um die Heizung

→ Fernwärme → Heizperiode → Heizpflicht

Heizung in einer Mietwohnung: Gesetzliche Vorschriften

Eine Mietwohnung ohne Heizung ist heutzutage ungewöhnlich. Zwar gibt es durchaus unsanierte Wohnungen, in denen noch Öfen vorhanden sind, doch diese sind in den letzten 20 Jahren doch eher selten geworden. Die meisten Mieter haben eine Heizung in jedem Zimmer ihrer Wohnung und können die Raumtemperatur selbst bestimmen. Doch gibt das Mietrecht bezüglich der Heizung eigentlich vor, wie warm oder kalt diese sein darf?

Für Temperaturen bei der Heizung sind keine gesetzlichen Vorschriften vorhanden. allerdings sind Urteil hier oft eindeutig.
Für Temperaturen bei der Heizung sind keine gesetzlichen Vorschriften vorhanden. allerdings sind Urteile hier oft eindeutig.

Zunächst ist wichtig, dass sowohl Mieter als auch Vermieter Rechte und Pflichten haben. Das trifft auch auf die Nutzung und Wartung der Heizung zu. Mietern ist im Mietrecht bezüglich der Heizung nicht vorgeschrieben, wie sie diese einstellen müssen. Allerdings sind Mieter dazu gehalten, die Mietsache so zu nutzen, dass diese keine Schäden nimmt. Wird falsch oder gar nicht geheizt, kann das beispielsweise eine Schimmelbildung fördern oder zu Feuchtigkeitsschäden führen. Um dies zu verhindern, darf die Wohnung nicht zu kalt oder zu feucht sein.

Vermieter hingegen müssen sicherstellen, dass die Heizung funktioniert und eine bestimmte Raumtemperatur in der Mietwohnung erreicht wird. Gesetzlich sind diese Werte jedoch nicht bestimmt. Es gibt allerdings Urteile im Mietrecht zur Heizung und deren Temperatur. So hat beispielsweise das Landgericht Berlin bereits 1998 entschieden, dass in der Zeit zwischen 06:00 und 23:00 Uhr in der Wohnung mindestens eine Temperatur von 20 Grad Celsius möglich sein muss (LG Berlin, 26.05.1998, Az.: 64 S 266/97). Die Urteile folgen hier den Festlegungen der Norm DIN 4701.

Das Urteil bestimmt auf Basis dieser Norm auch, dass eine Heizung in einer Mietwohnung während der Heizperiode folgende Temperaturen erreichen muss:

  • Wohnräume: 20 °C
  • Bad, Toilette: 21 °C
  • In der Zeit zwischen 23:00 und 06:00 Uhr sind dann generell 18 °C ausreichend

Die Heizperiode bestimmte das Gericht mit der Zeit vom 01. Oktober bis zum 30. April. Für diesen Zeitraum müssen Vermieter also sicherstellen, dass die Heizungen in den Wohnungen diese genannten Temperaturen erreichen. Demnach ist eine Nachtabsenkung der Heizung im Mietrecht durchaus erlaubt. Eine solche Absenkung bestätigte auch das Amtsgericht Köln im Urteil vom 05.07.2016 (Az.: 205 C 36/16). Eine gesetzliche Regelung zur Nachtabsenkung der Heizung gibt es jedoch nicht.

Was im Mietvertrag zu Heizung bestimmt sein kann

Wichtig ist, dass im Mietvertrag auch andere Vereinbarungen möglich sind. Allerdings dürfen diese nicht zum Nachteil des Mieters führen oder den Bestimmungen der Rechtsprechung entgegenstehen. Ist beispielsweise eine Nachtabsenkung erst ab 24:00 Uhr bestimmt, ist das in der Regel zulässig.

Gemäß den Bestimmungen im Mietrecht zur Heizung sind Klauseln, die bestimmte Temperaturen zu verschiedenen Uhrzeiten vorschreiben oder festlegen, dass beispielsweise auch tagsüber 18° C ausreichend sind, nicht wirksam. Ebenfalls nicht zulässig ist, wenn Klauseln bestimmen, dass die Heizung nachts aus ist. Das Mietrecht bzw. die Rechtsprechung legen auch hier fest, dass während der Heizperiode die Heizung nachts funktionieren muss.

Mietminderung: Wenn die Heizung in der Mietwohnung während der Heizperiode zu kalt ist

Temperaturen unter 18 bzw. 20 Grad sieht die Rechtsprechung in der Regel als Mangel an, welcher unter Umständen eine Mietminderung begründet. Ist eine Heizung defekt und der Vermieter reagiert nicht, kommt dieser seinen Pflichten nicht nach, was ebenfalls eine Minderung der Miete begründen kann.

Für eine Heizung in der Mietwohnung ist eine Nachtabsenkung zulässig, wenn diese nicht zu niedrig ausfällt.
Für eine Heizung in der Mietwohnung ist eine Nachtabsenkung zulässig, wenn diese nicht zu niedrig ausfällt.

Vermieter sind also dazu angehalten, dafür zu sorgen, dass Heizungen während der Heizperiode ausreichend Leistung erbringen, um die genannten Temperaturen zu gewährleisten. Das gilt übrigens auch für die Warmwasserversorgung. Denn hier muss gemäß dem bereits genannten Urteil des LGs Berlin zu jeder Zeit eine Temperatur von mindestens 40 °C herrschen. Das Mietrecht bestimmt zu Heizung und zur Warmwasserversorgung also, dass Mieter zu kalte Temperaturen nicht akzeptieren müssen.

Mieter haben das Recht, bis zur Behebung des Mangels, die Miete zu mindern. Um wie viel das dann möglich ist, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Hier ist es ratsam, sich bei einem Mieterverein beraten zu lassen. Denn eine zu viel geminderte Miete kann auch zu einer Kündigung aufgrund von ausstehenden Mietzahlungen führen.

Fällt die Heizung komplett aus, kann das in der Heizperiode bei Außentemperaturen von unter null Grad durchaus auch eine Minderung von 100 Prozent für den Zeitraum des Ausfalls nach sich ziehen. Eine fristlose Kündigung durch den Mieter ist allerdings nur in Ausnahmefällen eine Option. Ist der Verbleib in der Wohnung unzumutbar, weil die Heizung konstant defekt ist, der Vermieter sich jedoch nicht um eine Behebung kümmert, kann eine solche Kündigung gerechtfertigt sein.

Möglich ist laut Mietrecht bei einer Heizung eine Mietminderung auch, wenn sich die Temperatur nicht runterregeln lässt. Ist die Heizung konstant zu heiß und verursacht deshalb hohe Kosten, kann das ebenfalls einen Mangel an der Mietsache darstellen.

Mietrecht: Was bei einem Heizungsausfall wichtig ist

Ärgerlich ist es natürlich immer, wenn etwas in der Wohnung defekt ist. Meist stellt sich dann die Frage, wer für die Reparatur zuständig ist und wer für die Kosten aufkommt. Ist die Heizung kaputt, muss der Vermieter in der Regel tätig werden. Aber Achtung: Kleinere Wartungsarbeiten können zu den Pflichten des Mieters zählen, wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart ist. Ist beispielsweise zu wenig Wasser im Heizkörper, ist das Auffüllen Mieteraufgabe.

Mietrecht: Ist eine Heizung defekt, müssen Vermieter in der Regel sofort reagieren.
Mietrecht: Ist eine Heizung defekt, müssen Vermieter in der Regel sofort reagieren.

Das Mietrecht bestimmt zur Heizung Pflichten des Vermieters, wenn es sich nicht um kleine Wartungsarbeiten, sondern um Defekte oder einen Funktionsausfall der Heizungsanlage handelt. Melden Mieter einen Heizungsausfall, müssen Vermieter unverzüglich reagieren und wenn nötig eine Fachfirma mit der Reparatur beauftragen.

Ist ein Vermieter beispielsweise im Urlaub, ist eine angemessene Frist zu gewähren. Üblicherweise gelten drei bis vier Tage als angemessen. Nach dieser Frist können Mieter eine Firma für die Behebung des Defekts beauftragen und die Arbeiten dem Vermieter in Rechnung stellen. Allerdings müssen sie den Heizungsausfall dann auch nachweisen.

Ist ein Schaden oder Defekt jedoch auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen, haben Vermieter das Recht, die Kosten für die Reparatur von diesem Mieter zu verlangen.

1 Stern2 Sterne3 Sterne4 Sterne5 Sterne (92 Bewertungen, Durchschnitt: 4,04 von 5)
Loading ratings...Loading...

Über den Autor

Dörte
Dörte L.

Dörte schreibt seit 2016 für mietrecht.com. Nach dem Studium an der Universität Potsdam hat sie im Bereich der Haus- und Liegenschaftsverwaltung gearbeitet und kann die dort gesammelten Erfahrungen in der Redaktionsarbeit einbringen. Neben Ratgebern verfasst sie auch News zu wichtigen mietrechtlichen Themen.

40 Gedanken über “Mietrecht: Bei der Heizung gibt es einiges zu beachten

  1. Ivan C

    Hallo,
    wir haben seit 09.11.23 bis Heute kein Heizung, Warmwasser und kein sauberes Leitungswassers. Welche strafe droht Hausbesitzer?
    Gruß
    Ivan Cepcik
    P.S. Meine Frau ist in Depression rückfällig, erkältet, ich bin erkältet dadurch. Temperatur ist bis zum 11 Grad zurückgegangen, Aktuell ist 16 Grad in der Wohnung.

  2. Anastasia S

    Hallo,
    ich arbeite im Schichtdienst und muss alle 2/3 Wochen um 4 Uhr nachts/morgens raus und wollte mal nachfragen wie sich das zu der Heizperiode und dem Mietrecht verhält.
    Ich habe um diese Uhrzeit ca. +/- 16 °C (sogar schon mal 12°C) und sich dabei mal abzuduschen kostet manchmal wirklich schon Überwindung oder wenn man Nachts vor lauter kalter Luft in der Lunge aufwacht und nach Atem ringt.
    Meine Vermieter haben schon (ungern) die Heizdauer von 22 auf 01 Uhr Nacht verschoben da ich nach meiner Tagesschicht erst um 23 zu Hause ankomme. Noch dazu ist es eine DG Wohnung dh sie kühlt schneller ab. Gibt es ein spezielles Gesetz dazu oder wie kann ich am besten argumentieren? Mittlerweile sehe nur noch die Lösung durch einen Anwalt da die letzten Gespräche sich ins nichts verlaufen habe.

    Vielen lieben Dank schon mal im voraus!

  3. Heike M

    Hallo ich hätte mal eine Frage.
    Wir wohnen in einer Mietwohnung und
    Unsere Heizkörper im wohn- und Schlafzimmer,sowie in der Küche
    befinden sich nicht in der Nähe der Fenster ,sondern
    Genau hinter der Zimmertür versteckt!
    Vielen Dank

  4. Frau Zsolnai

    Guten Morgen
    Ich wohne in München in einer Erdgeschosswohnung bei Gewofag
    Schon im letzten Jahr wurde die Fernheizung gedrosselt!Lauwarm dafür volle Leistung abgerechnet.Jetzt ist es genauo !Die Wohnung ist überhaupt kalt !ich habe zwangslüftung drin womit die Raumtemperatur dazu gekühlt wird.Die Heizung wird ab 23:00 Uhr abgeschaltet!Laut Heizungsprüfer die Temperatur wird an die Aussentemperatur angepasst !Das Bad ist kalt weil über die Nacht kühlt ohne Heizung die gesamte Wohnung ab.Ich habe mehrere Mails an die Gewofag geschickt !Die argumentieren das die Heizung so angepasst ist!Latzes Jahres bei minus 10 Grad Temperatur wurde überhaupt lauwarm geheizt!Ich bin Rentner habe wenig Geld zum Umziehen aus dieser eiskalten Erdgeschoss Wohnung
    Würden Sie mir weiter Helfen was man machen kann
    Vielen Dank für Ihre Antwort
    Mit freundliche Grüße
    Frau Zsolnai
    Aus München

  5. Noah

    Ich würde es sogar vorziehen, wenn der Mieter einen Spezialisten für Heizungen beauftragen würde. Der Vermieter hat da meistens nicht den großen Überblick. Was meinen zur Heizung?

  6. KPC

    Leute Leute, steht da irgendwo:Jetzt bitte eure Fragen kostenlos stellen?

    Nein, da steht: Kommentar!

    Das Menschen immer wieder so dumm sind und hierrunter schreiben. Leute, ihr müsst zurecht Geld für diese Auskünfte zahlen. Da das nur ein Jurist beantworten kann und darf…..

  7. B

    Guten Tag, ich habe eine Frage als Vermieter.
    Wir wohnen als Vermieter gemeinsam mit einer Familie ( vermietete Wohnung) in einem Zweifalilienhaus.
    Diese Familie nutzt diese Wohnung allerdings nur als Zweitwohnung, sodass sie selten vor Ort ist.
    Jetzt in der Winterperiode ist folgendes Problem: Die Mieter haben während ihrer Abwesenheit die Heizungen auf Frostschutz gestellt. Das reicht bei der extremen Kälte allerdings nicht aus. Uns wurde berichtet, von der Tochter, die immer mal nach dem rechten schaut, dass es eiskalt in der Wohnung ist.
    Problem: ich habe jetzt Befürchtung, dass die Wohnung davon Schaden nimmt, wenn nicht regelmäßig geheizt und gelüftet wird ( ggf. sogar Schimmelbildung). Bis vor einigen Monaten gab es glaube ich eine Klausel, wonach auch hier der Mieter in der Pflicht war, im Winter eine Mindesttemperatur in der Wohnung zu schaffen. Aufgrund der ganzen Energiekrise hat glaube ich der Wirtschaftsminister Habeck diese Mindesttemperatur ausgesetzt.
    Ist dem so? Für wie lange? Was habe ich als VM für Möglichkeiten dem Mieter eine Mindesttemperatur aufzuerlegen, und dann auch wenn er wochenlang nicht da ist?
    Danke für Ihre Antwort. Gruß Fam. B.

  8. Brigitte

    Hallo,

    wir wohnen seit fünf Jahren in einem Mietshaus.In dieser Zeit wurde vom Vermieter die Heizungsanlage nie gewartet.Kleinere Probleme haben wir sebst erledigt. Jetzt warten wir seit über vier Monaten auf einen Heizungsmonteur.Wenn ich die Heizung im Bad angestellt hatte, musste ich alle anderen Heizkörper schließen, nur so konnte ich das Bad anheizen.Jetzt geht die Heizung im Bad gar nicht mehr,( Ventil, Stifte überprüft,. In einem anderem Raum heizt die Heizung auf Sternchen, kann sie nicht abschalten, in einem anderem Raum brummt bei eins die Heizung und istglühend heiss.Unser Vermieter reagiert gelassen, er werde den Monteur anrufen.Wie lange muss ich diese Halung des Vermieters noch akzeptieren? Kann ich bei Totalausfallin diesen kalten Zeiten , auf Kosten des Vermieters in ein Hotel ziehen?

    Vielen Dank und herzliche Grüße

Hinterlassen Sie einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert