Mietrecht: Bei der Heizung gibt es einiges zu beachten

Was ist zur Mindesttemperatur in der Mietwohnung bestimmt?

Schön warm und mollig, so soll das Zuhause an den kalten Tagen des Jahres sein. Wenn dann etwas nicht funktioniert oder die Temperaturen in den Wohnungen zu niedrig sind, sind sich viele nicht sicher, wer zuständig ist. Auch die rechtliche Lage in Bezug auf eine Mindesttemperatur in der Wohnung oder was das Mietrecht für die Heizung überhaupt vorschreibt, ist meist nicht wirklich bekannt.

Wie kalt darf eine Wohnung ohne Heizung sein? Ob es Vorgaben zu Raumtemperatur in einer Mietwohnung gibt und was bei einer defekten Heizung zu tun ist, betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher. Darüber hinaus klärt er auch, welche Möglichkeiten Mieter haben, wenn die Reparatur einer Heizung nicht erfolgt.

Wichtige Themen rund um die Heizung

→ Fernwärme → Heizperiode → Heizpflicht

Heizung in einer Mietwohnung: Gesetzliche Vorschriften

Eine Mietwohnung ohne Heizung ist heutzutage ungewöhnlich. Zwar gibt es durchaus unsanierte Wohnungen, in denen noch Öfen vorhanden sind, doch diese sind in den letzten 20 Jahren doch eher selten geworden. Die meisten Mieter haben eine Heizung in jedem Zimmer ihrer Wohnung und können die Raumtemperatur selbst bestimmen. Doch gibt das Mietrecht bezüglich der Heizung eigentlich vor, wie warm oder kalt diese sein darf?

Zunächst ist wichtig, dass sowohl Mieter als auch Vermieter Rechte und Pflichten haben. Das trifft auch auf die Nutzung und Wartung der Heizung zu. Mietern ist im Mietrecht bezüglich der Heizung nicht vorgeschrieben, wie sie diese einstellen müssen. Allerdings sind Mieter dazu gehalten, die Mietsache so zu nutzen, dass diese keine Schäden nimmt. Wird falsch oder gar nicht geheizt, kann das beispielsweise eine Schimmelbildung fördern oder zu Feuchtigkeitsschäden führen. Um dies zu verhindern, darf die Wohnung nicht zu kalt oder zu feucht sein.

Vermieter hingegen müssen sicherstellen, dass die Heizung funktioniert und eine bestimmte Raumtemperatur in der Mietwohnung erreicht wird. Gesetzlich sind diese Werte jedoch nicht bestimmt. Es gibt allerdings Urteile im Mietrecht zur Heizung und deren Temperatur. So hat beispielsweise das Landgericht Berlin bereits 1998 entschieden, dass in der Zeit zwischen 06:00 und 23:00 Uhr in der Wohnung mindestens eine Temperatur von 20 Grad Celsius möglich sein muss (LG Berlin, 26.05.1998, Az.: 64 S 266/97). Die Urteile folgen hier den Festlegungen der Norm DIN 4701.

Was im Mietvertrag zu Heizung bestimmt sein kann

Wichtig ist, dass im Mietvertrag auch andere Vereinbarungen möglich sind. Allerdings dürfen diese nicht zum Nachteil des Mieters führen oder den Bestimmungen der Rechtsprechung entgegenstehen. Ist beispielsweise eine Nachtabsenkung erst ab 24:00 Uhr bestimmt, ist das in der Regel zulässig.

Gemäß den Bestimmungen im Mietrecht zur Heizung sind Klauseln, die bestimmte Temperaturen zu verschiedenen Uhrzeiten vorschreiben oder festlegen, dass beispielsweise auch tagsüber 18° C ausreichend sind, nicht wirksam. Ebenfalls nicht zulässig ist, wenn Klauseln bestimmen, dass die Heizung nachts aus ist. Das Mietrecht bzw. die Rechtsprechung legen auch hier fest, dass während der Heizperiode die Heizung nachts funktionieren muss.

Mietminderung: Wenn die Heizung in der Mietwohnung während der Heizperiode zu kalt ist

Temperaturen unter 18 bzw. 20 Grad sieht die Rechtsprechung in der Regel als Mangel an, welcher unter Umständen eine Mietminderung begründet. Ist eine Heizung defekt und der Vermieter reagiert nicht, kommt dieser seinen Pflichten nicht nach, was ebenfalls eine Minderung der Miete begründen kann.

Vermieter sind also dazu angehalten, dafür zu sorgen, dass Heizungen während der Heizperiode ausreichend Leistung erbringen, um die genannten Temperaturen zu gewährleisten. Das gilt übrigens auch für die Warmwasserversorgung. Denn hier muss gemäß dem bereits genannten Urteil des LGs Berlin zu jeder Zeit eine Temperatur von mindestens 40 °C herrschen. Das Mietrecht bestimmt zu Heizung und zur Warmwasserversorgung also, dass Mieter zu kalte Temperaturen nicht akzeptieren müssen.

Mieter haben das Recht, bis zur Behebung des Mangels, die Miete zu mindern. Um wie viel das dann möglich ist, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Hier ist es ratsam, sich bei einem Mieterverein beraten zu lassen. Denn eine zu viel geminderte Miete kann auch zu einer Kündigung aufgrund von ausstehenden Mietzahlungen führen.

Fällt die Heizung komplett aus, kann das in der Heizperiode bei Außentemperaturen von unter null Grad durchaus auch eine Minderung von 100 Prozent für den Zeitraum des Ausfalls nach sich ziehen. Eine fristlose Kündigung durch den Mieter ist allerdings nur in Ausnahmefällen eine Option. Ist der Verbleib in der Wohnung unzumutbar, weil die Heizung konstant defekt ist, der Vermieter sich jedoch nicht um eine Behebung kümmert, kann eine solche Kündigung gerechtfertigt sein.

Möglich ist laut Mietrecht bei einer Heizung eine Mietminderung auch, wenn sich die Temperatur nicht runterregeln lässt. Ist die Heizung konstant zu heiß und verursacht deshalb hohe Kosten, kann das ebenfalls einen Mangel an der Mietsache darstellen.

Mietrecht: Was bei einem Heizungsausfall wichtig ist

Ärgerlich ist es natürlich immer, wenn etwas in der Wohnung defekt ist. Meist stellt sich dann die Frage, wer für die Reparatur zuständig ist und wer für die Kosten aufkommt. Ist die Heizung kaputt, muss der Vermieter in der Regel tätig werden. Aber Achtung: Kleinere Wartungsarbeiten können zu den Pflichten des Mieters zählen, wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart ist. Ist beispielsweise zu wenig Wasser im Heizkörper, ist das Auffüllen Mieteraufgabe.

Das Mietrecht bestimmt zur Heizung Pflichten des Vermieters, wenn es sich nicht um kleine Wartungsarbeiten, sondern um Defekte oder einen Funktionsausfall der Heizungsanlage handelt. Melden Mieter einen Heizungsausfall, müssen Vermieter unverzüglich reagieren und wenn nötig eine Fachfirma mit der Reparatur beauftragen.

Ist ein Vermieter beispielsweise im Urlaub, ist eine angemessene Frist zu gewähren. Üblicherweise gelten drei bis vier Tage als angemessen. Nach dieser Frist können Mieter eine Firma für die Behebung des Defekts beauftragen und die Arbeiten dem Vermieter in Rechnung stellen. Allerdings müssen sie den Heizungsausfall dann auch nachweisen.

Ist ein Schaden oder Defekt jedoch auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen, haben Vermieter das Recht, die Kosten für die Reparatur von diesem Mieter zu verlangen.

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Über den Autor

Dörte L.

Dörte schreibt seit 2016 für mietrecht.com. Nach dem Studium an der Universität Potsdam hat sie im Bereich der Haus- und Liegenschaftsverwaltung gearbeitet und kann die dort gesammelten Erfahrungen in der Redaktionsarbeit einbringen. Neben Ratgebern verfasst sie auch News zu wichtigen mietrechtlichen Themen.