Mietrecht: Bei der Heizung gibt es einiges zu beachten

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 21. November 2020

Was ist zur Mindesttemperatur in der Mietwohnung bestimmt?

Mietrecht: Muss die Heizung eine bestimmte Temperatur haben?
Mietrecht: Muss die Heizung eine bestimmte Temperatur haben?

Schön warm und mollig, so soll das Zuhause an den kalten Tagen des Jahres sein. Wenn dann etwas nicht funktioniert oder die Temperaturen in den Wohnungen zu niedrig sind, sind sich viele nicht sicher, wer zuständig ist. Auch die rechtliche Lage in Bezug auf eine Mindesttemperatur in der Wohnung oder was das Mietrecht für die Heizung überhaupt vorschreibt, ist meist nicht wirklich bekannt.

Wie kalt darf eine Wohnung ohne Heizung sein? Ob es Vorgaben zu Raumtemperatur in einer Mietwohnung gibt und was bei einer defekten Heizung zu tun ist, betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher. Darüber hinaus klärt er auch, welche Möglichkeiten Mieter haben, wenn die Reparatur einer Heizung nicht erfolgt.

Das Wichtigste zur Heizung im Mietrecht

Gibt es bezüglich der Heizung gesetzliche Vorschriften zu beachten?

Mieter und Vermieter haben bezüglich des Heizens sowohl Pflichten als auch Rechte. Gesetzlich sind bestimmte Temperaturen nicht festgelegt, allerdings hat die Rechtsprechung diesbezüglich Vorgaben definiert.

Welche Temperaturen müssen in der Wohnung möglich sein?

Während der Heizperiode zwischen dem 01.10. und 30.04. müssen zwischen 06:00 und 23:00 Uhr in den Wohnräumen 20° C und im Bad 21° C erreichbar sein. In der Nacht sind es dann 18° C. Im Mietvertrag sind unterschiedliche Regelungen möglich.

Ist eine Mietminderung möglich, wenn die Heizung nicht funktioniert?

Ja, funktioniert die Heizung während der Heizperiode nicht, kann eine Mietminderung möglich sein. Weitere Informationen diesbezüglich, bietet der Ratgeber zum Thema „Mietminderung bei defekter Heizung“.

Wichtige Themen rund um die Heizung

Heizperiode Heizpflicht

Heizung in einer Mietwohnung: Gesetzliche Vorschriften

Eine Mietwohnung ohne Heizung ist heutzutage ungewöhnlich. Zwar gibt es durchaus unsanierte Wohnungen, in denen noch Öfen vorhanden sind, doch diese sind in den letzten 20 Jahren doch eher selten geworden. Die meisten Mieter haben jedoch eine Heizung in jedem Zimmer ihrer Wohnung und können die Raumtemperatur selbst bestimmen. Doch gibt das Mietrecht bezüglich der Heizung eigentlich vor, wie warm oder kalt diese sein darf?

Für Temperaturen bei der Heizung sind keine gesetzlichen Vorschriften vorhanden. allerdings sind Urteil hier oft eindeutig.
Für Temperaturen bei der Heizung sind keine gesetzlichen Vorschriften vorhanden. allerdings sind Urteil hier oft eindeutig.

Zunächst ist wichtig, dass sowohl Mieter als auch Vermieter Rechte und Pflichten haben. Das trifft auch auf die Nutzung und Wartung der Heizung zu. Mietern ist im Mietrecht bezüglich der Heizung nicht vorgeschrieben, wie sie diese einstellen müssen. Allerdings sind Mieter dazu gehalten, die Mietsache so zu nutzen, dass diese keine Schäden nimmt. Wird falsch oder gar nicht geheizt, kann das beispielsweise eine Schimmelbildung fördern oder zu Feuchtigkeitsschäden führen. Um dies zu verhindern, darf die Wohnung nicht zu kalt oder zu feucht sein.

Vermieter hingegen müssen sicherstellen, dass die Heizung funktioniert und eine bestimmte Raumtemperatur in der Mietwohnung erreicht wird. Gesetzlich sind diese Werte jedoch nicht bestimmt. Es gibt jedoch Urteile im Mietrecht zur Heizung und deren Temperatur. So hat beispielsweise das Landgericht Berlin bereits 1998 entschieden, dass in der Zeit zwischen 06:00 und 23:00 Uhr in der Wohnung mindestens eine Temperatur von 20 Grad Celsius möglich sein muss (LG Berlin, 26.05.1998, Az.: 64 S 266/97). Die Urteile folgen hier den Festlegungen der Norm DIN 4701.

Das Urteil bestimmt auf Basis dieser Norm auch, dass eine Heizung in einer Mietwohnung während der Heizperiode folgende Temperaturen erreichen muss:

  • Wohnräume: 20° C
  • Bad, Toilette: 21° C
  • In der Zeit zwischen 23:00 und 06:00 Uhr sind dann generell 18° C ausreichend

Die Heizperiode bestimmte das Gericht mit der Zeit vom 01. Oktober bis zum 30. April. Für diesen Zeitraum müssen Vermieter also sicherstellen, dass die Heizungen in den Wohnungen diese genannten Temperaturen erreichen. Demnach ist eine Nachtabsenkung der Heizung im Mietrecht durchaus erlaubt. Eine solche Absenkung bestätigte auch das Amtsgericht Köln im Urteil vom 05.07.2016 (Az.: 205 C 36/16). Eine gesetzliche Regelung zur Nachtabsenkung der Heizung gibt es jedoch nicht.

Was im Mietvertrag zu Heizung bestimmt sein kann

Wichtig ist, dass im Mietvertrag auch andere Vereinbarungen möglich sind. Allerdings dürfen diese nicht zum Nachteil des Mieters führen oder den Bestimmungen der Rechtsprechung entgegenstehen. Ist beispielsweise eine Nachtabsenkung erst ab 24:00 Uhr bestimmt, ist da sind er Regel zulässig.

Gemäß den Bestimmungen im Mietrecht zur Heizung sind Klauseln, die bestimmte Temperaturen zu verschiedenen Uhrzeiten vorschreiben oder festgelegt ist, dass beispielsweise auch tagsüber 18° C ausreichend sind, nicht wirksam. Auch nicht zulässig ist, wenn Klauseln bestimmen, dass die Heizung nachts aus ist. Das Mietrecht bzw. die Rechtsprechung legen auch hier fest, dass während der Heizperiode die Heizung nachts funktionieren muss.

Mietminderung: Wenn die Heizung in der Mietwohnung während der Heizperiode zu kalt ist

Temperaturen unter 18 bzw. 20 Grad sieht die Rechtsprechung in der Regel als Mangel an, welcher unter Umständen eine Mietminderung begründet. Ist ein Heizung defekt und der Vermieter reagiert nicht, kommt dieser seinen Pflichten nicht nach, was ebenfalls eine Minderung der Miete begründen kann.

Für eine Heizung in der Mietwohnung ist eine Nachtabsenkung zulässig, wenn diese nicht zu niedrig ausfällt.
Für eine Heizung in der Mietwohnung ist eine Nachtabsenkung zulässig, wenn diese nicht zu niedrig ausfällt.

Vermieter sind also dazu gehalten, dafür zu sorgen, dass Heizungen während der Heizperiode ausreichend Leistung erbringen, um die genannten Temperaturen zu gewährleisten. Das gilt übrigens auch für die Warmwasserversorgung. Denn hier muss gemäß dem bereits benannten Urteil des LGs Berlin zu jeder Zeit eine Temperatur von mindestens 40° C herrschen. Das Mietrecht bestimmt zu Heizung und zur Warmwasserversorgung also, dass Mieter zu kalte Temperaturen nicht akzeptieren müssen.

Mieter haben das Recht, bis zur Behebung des Mangels, die Miete zu mindern. Um wie viel das dann möglich ist, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Hier ist es ratsam, sich bei einem Mieterverein beraten zu lassen. Denn eine zu viel geminderte Miete kann auch zu einer Kündigung aufgrund von ausstehenden Mietzahlungen führen.

Fällt die Heizung komplett aus, kann das in der Heizperiode bei Außentemperaturen von unter null Grad durchaus auch eine Minderung von 100 Prozent für den Zeitraum des Ausfalls nach sich ziehen. Eine fristlose Kündigung durch den Mieter ist allerdings nur in Ausnahmefällen eine Option. Ist der Verbleib in der Wohnung unzumutbar, weil die Heizung konstant defekt ist, der Vermieter sich jedoch nicht um eine Behebung kümmert, kann eine solche Kündigung gerechtfertigt sein.

Möglich ist laut Mietrecht bei einer Heizung eine Mietminderung auch, wenn sich die Temperatur nicht runterregeln lässt. Ist die Heizung konstant zu heiß und verursacht so hohe Kosten, kann das ebenfalls einen Mangel an der Mietsache darstellen.

Mietrecht: Was bei einem Heizungsausfall wichtig ist

Ärgerlich ist es natürlich immer, wenn etwas in der Wohnung defekt ist. Meist stellt sich dann die Frage, wer für die Reparatur zuständig ist und wer für die Kosten aufkommt. Ist die Heizung kaputt, muss der Vermieter in der Regel tätig werden. Aber Achtung: Kleinere Wartungsarbeiten können zu den Pflichten des Mieters zählen, wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart ist. Ist beispielsweise zu wenig Wasser im Heizkörper, ist das Auffüllen Mieteraufgabe.

Mietrecht: Ist eine Heizung defekt, müssen Vermieter in der Regel sofort reagieren.
Mietrecht: Ist eine Heizung defekt, müssen Vermieter in der Regel sofort reagieren.

Das Mietrecht bestimmt zur Heizung Pflichten des Vermieters, wenn es sich nicht um kleine Wartungsarbeiten, sondern um Defekte oder einen Funktionsausfall der Heizungsanlage handelt. Melden Mieter einen Heizungsausfall, müssen Vermieter unverzüglich reagieren und wenn nötig eine Fachfirma mit der Reparatur beauftragen.

Ist ein Vermieter beispielsweise im Urlaub, ist eine angemessene Frist zu gewähren. Üblicherweise gelten drei bis vier Tage als angemessen. Nach dieser Frist können Mieter eine Firma für die Behebung des Defekts beauftragen und die Arbeiten dem Vermieter in Rechnung stellen. Allerdings müssen sie den Heizungsausfall dann auch nachweisen.

Ist ein Schaden oder Defekt jedoch auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen, haben Vermieter das Recht, die Kosten für die Reparatur von diesem Mieter zu verlangen.

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Mietrecht: Bei der Heizung gibt es einiges zu beachten
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4 thoughts on “Mietrecht: Bei der Heizung gibt es einiges zu beachten

  1. Dietrich B

    Das ist ja was wichtiges, wenn die Heizung ersetzt werden muss und es nicht geschieht. Ich bin selber sehr dankbar, dass es Gesetzte dafür im Mietrecht gibt. Dann muss man sich als Mieter nicht darüber Sorgen machen.

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  2. Joachim H

    Vielen Dank für die Informationen über Heizsysteme. Mein Bruder braucht eine neue Heizung für seine Wohnung. Ich werde diese Informationen über das Heizen einer Wohnung mit ihm teilen, wenn er nach einem neuen Heizsystem sucht.

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  3. Jay J

    Der Beitrag zum Thema Heizungssanierung ist sehr hilfreich. Ich wollte besser informiert sein, denn ich weiß sehr wenig darüber. Nachdem ich diesen Artikel gelesen habe, weiß ich genug über dieses Thema.

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