Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens: Ist das erlaubt?

Störung des Hausfriedens: Ist das ein Grund für eine fristlose Kündigung?

Eine erhebliche Störung vom Hausfrieden durch den Mieter kann ein fristloser Kündigungsgrund sein.
Eine erhebliche Störung vom Hausfrieden durch den Mieter kann ein fristloser Kündigungsgrund sein.

Manchmal ist eine fristlose Kündigung nicht zu vermeiden – sei es durch den Mieter oder Vermieter.

Jedoch gelten auch hierfür bestimmte Regelungen, die eingehalten werden müssen, wenn eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtskräftig werden soll.

Die wohl wichtigste Voraussetzung ist, dass ein triftiger Kündigungsgrund vorhanden sein muss. Schließlich kann ein Vermieter nicht einfach nach Lust und Laune einem Mieter die Wohnung kündigen.

Ein solcher Grund ist beispielsweise die Störung des Hausfriedens durch den Mieter. Was genau hinter diesem Begriff steckt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Was gilt laut Mietrecht bei der „Störung des Hausfriedens“?

Im starken und dauerhaften Maße kann eine Störung des Hausfriedens eine fristlose Kündigung durch den Vermieter als Konsequenz haben. Dieses Recht der außerordentlichen Kündigung ist in Deutschland laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter gegeben. Der § 543 Abs. 1 BGB besagt dazu Folgendes:

Mietrecht: Eine Störung des Hausfriedens kann eine außerordentliche Kündigung als Konsequenz haben.
Mietrecht: Eine Störung des Hausfriedens kann eine außerordentliche Kündigung als Konsequenz haben.

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Dazu zählt eben auch das Recht auf eine fristlose Kündigung wegen einer Störung des Hausfriedens. Die nachfolgenden Umstände können solch eine radikale Form der Kündigung begünstigen und verursachen:

  • eine permanente Verletzung der Hausordnung, wie zum Beispiel nicht unerhebliche Ruhestörungen durch laute Musik in der Nacht, laute familiäre Auseinandersetzungen in der Nacht
  • Diebstahl (auch von Strom aus einer gemeinsamen Leitung für das gesamte Haus, zum Beispiel im Keller)
  • Handgreiflichkeiten gegenüber dem Vermieters oder anderen Bewohnern des Hauses, Beschimpfungen oder Drohungen gegenüber der Hausverwaltung
  • Diskriminierungen, hochgradige Beleidigungen oder Sachbeschädigungen gerichtet an andere Hausbewohner
  • Verleumdung des Vermieters
  • eine Straftat – wenn beispielsweise der Vermieter schwer beleidigt wird
  • weitere Beleidigungen oder Beschimpfungen, die durch die Kinder des Mieters erfolgen (auch gegenüber von Mitarbeitern der Hausverwaltung)
  • Brandstiftung
  • falsches und unsachliches Reden über die betreffende Wohnung bei vorhandenen Kaufinteressenten

Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens: Muss eine Abmahnung erfolgen?

Diese Frage ist im Regelfall mit einem klaren Ja zu beantworten. Vor der Einreichung einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter muss eine Abmahnung an den betreffenden Mieter erfolgen.

Beschweren sich andere Bewohner des Hauses immer wieder und die Störung des Hausfriedens bleibt weiterhin gegeben, greift eine fristlose Kündigung in der Regel selbst, wenn der Mieter krank ist oder ein jahrelanges Mietverhältnis ohne negative Vorfälle gegeben ist.

Eine anhaltende Störung des Hausfriedens gilt als Verletzung der Pflichten des Mieters, denen er laut des Mietvertrags nachzukommen hat.

Dem Mieter, welcher seine Pflichten des Mietverhältnisses verletzt hat, muss vor einer fristlosen Kündigung zunächst die Gelegenheit gegeben werden, sein Verhalten zu ändern und sich gegebenenfalls auch dafür zu entschuldigen.

Nur unter seltenen Umständen kann eine fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens auch ohne Abmahnung als rechtskräftig gewertet werden, wenn …

  • eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht
  • die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist

Diese Bedingungen sind im § 543 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 2 BGB zu finden.

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