Eigenbedarfskündigung: Wann ist Schadensersatz möglich?

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 29. September 2020

Schadensersatz: Nur unter bestimmten Bedingungen möglich

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss Schadensersatz in einem bestimmten Fall gezahlt werden.
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss Schadensersatz in einem bestimmten Fall gezahlt werden.

Das Thema Eigenbedarfskündigung und Schadensersatz kann mitunter ein sehr heikles und kompliziertes sein. Denn oftmals ist weder Mietern noch Vermietern richtig bewusst, in welchen Situationen Schadensersatzansprüche entstehen und wie diese beglichen werden müssen.

Wird Mietern eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen, kann Schadensersatz dann ein Thema werden, wenn Vermieter ihre Vertragspflichten nicht erfüllen oder vernachlässigen. Wann dies der Fall ist, regelt die Rechtsprechung.

Welche Rechte Mieter hier haben, wann ein Mieter Schadensersatz bei einer Eigenbedarfskündigung verlangen und wie dieser aussehen kann, wird in diesem Ratgeber zum Thema näher betrachtet und erläutert.

Das Wichtigste zum Schadensersatz bei einer Eigenbedarfskündigung

Gibt es eine rechtliche Grundlage für Schadensersatz bei einer Eigenbedarfskündigung?

In BGB unter § 280 Abs.1 ist geregelt, dass bei einer Pflichtverletzung, Vertragspartner Schadensersatz verlangen können. Das kann unter Umständen auch bei eine Eigenbedarfskündigung der Fall sein.

Wann können Mieter Schadensersatz geltend machen?

Vermieter begehen eine vertragliche Pflichtverletzung, wenn sie angemeldeten Eigenbedarf nur vortäuschen oder Mieter nicht über den Wegfall des Bedarfs informieren. In diesem Fall ist die Kündigung nicht zulässig und Mieter können Schadensersatz verlangen.

Wann ist Schadensersatz nicht möglich?

Haben Mieter beispielsweise keinen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung eingelegt, obwohl dies zu erwarten gewesen wäre, kann der Anspruch auf Schadensersatz entfallen.

Schadensersatz bei Eigenbedarf: Die rechtliche Grundlage

Vorgeschobene Eigenbedarfskündigung: Der Schadensersatz ist rechtlich geregelt.
Vorgeschobene Eigenbedarfskündigung: Der Schadensersatz ist rechtlich geregelt.

Wann bei einer Eigenbedarfskündigung Schadensersatz gezahlt werden muss, ist von bestimmten Voraussetzungen abhängig und gesetzlich auch klar geregelt. Verletzen Vermieter ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft, machen sie sich schadensersatzpflichtig.

Bei einer Eigenbedarfskündigung liegt ein solcher Vertragsbruch dann vor, wenn diese Kündigung mit einem vorgetäuschten Bedarf ausgesprochen wurde.

Das berechtigte Interesse, das für eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs.1 S.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorliegen muss, besteht dann nicht. Vermieter täuschen hier bewusst ein Nutzungsinteresse vor. Die Beweislast liegt hier jedoch beim Mieter, wodurch ein solcher Sachverhalt nur schwer nachzuprüfen ist.

Wird die Täuschung nach dem Auszug des Mieters jedoch erkennbar und zur Anzeige gebracht, sind Vermieter schadensersatzpflichtig. Liegt also eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung vor, kann Schadensersatz verlangt werden. Dies ist im BGB unter § 280 Abs.1 geregelt.

Mieter haben hier das Recht, Ersatz für die finanziellen Ausgaben für den Auszug zu verlangen. Ist eine vorgetäuschte Kündigung des Mietverhältnisses belegt, kann Schadensersatz verlangt werden.

Wann sonst bei Eigenbedarf Schadensersatz fällig wird

Wurde zwischen Mietern und Vermietern eine Aufhebungsvereinbarung getroffen, die faktisch das Mietverhältnis beendet, kann bei einer vorliegenden Eigenbedarfskündigung dennoch Schadensersatz möglich sein.

Hier kommt es auf die Voraussetzungen an, unter denen die Vereinbarung getroffen wurde. Gehen Mieter bei der Unterzeichnung davon aus, dass das Mietverhältnis ohnehin wegen Eigenbedarfs gekündigt wird, obwohl der Bedarf nicht vorliegt, stehen diesen die gleichen Rechte zu wie bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung von einem Mietvertrag (BGH Urteil, 08. 04. 2009 – VIII ZR 231/07).

Schadensersatz bei Eigenbedarf wird nur für Wohnraum gewährt.
Schadensersatz bei Eigenbedarf wird nur für Wohnraum gewährt.

Auch im Fall einer Unterlassung einer Mitteilung über einen weggefallenen Bedarf, macht den Vermieter gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig – aber auch nur dann, wenn der Wegfall während der Kündigungsfrist erfolgt.

Der Schadensersatz beläuft sich auf die mit dem Umzug zusammenhängenden Kosten – wie die Suche einer neuen Wohnung, Ummeldekosten, alle Umzugskosten, Kosten für die Renovierung der neuen Wohnung, eventuelle Mehrkosten bei einer höheren Miete sowie auch Anwaltskosten des Mieters.

Wurden Abstandszahlungen bei einem Aufhebungsvertrag vereinbart und gezahlt, müssen diese angerechnet werden.

Wegfall von Schadensersatz bei Eigenbedarf

Darüber hinaus gibt es auch Gründe, warum bei einer Eigenbedarfskündigung kein Schadensersatz möglich ist.

Haben sich Mieter zum Beispiel, obwohl es hätte erwarten werden können, nicht gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf gewehrt, ist Schadensersatz nur teilweise oder gar nicht möglich. Hier liegt ein Mitverschulden der Mieter vor.

Auch wenn die Kündigung aus formellen Gründen unwirksam ist, steht Mietern hier kein Schadensersatz zu. Ziehen Mieter aus, weil sie die Kündigung für wirksam halten, ist der Vermieter nicht schadensersatzpflichtig.
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Eigenbedarfskündigung: Wann ist Schadensersatz möglich?
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2 thoughts on “Eigenbedarfskündigung: Wann ist Schadensersatz möglich?

  1. christine k.

    Mietverhältnis von 1996 bis 2019
    Verkauf der Wohnung Mai 2018
    bei Übergabe: 100 %-ige Sicherheit, kein Eigenbedarf, keine Renovierung
    neuem Eigentümer Mietvertrag vorgelegt
    Aussage: jaaaaaaaa, sie zahlen ja sehr wenig miete, da müssen wir jetzt andere Seiten aufziehen
    2 Monate später 15 % Mieterhöhung
    2 Wochen später NK-Erhöhung
    schriftl.: wir sind ja kein Sozialamt, sie leben doch von uns
    bis heute kein Nachweis, wo meine Kaution von 1996 geblieben ist
    Schadensmeldung bis heute nicht erledigt
    Frage: kann ich aus genannten Gründen Schadenersatz verlangen?
    Eigenbedarfskündigung am 23.07.2019 zum 30.04.2019

    Antworten
  2. Kerstin

    Liebe.Christine. Du hast einen Anspruch auf Rückzahlung deiner hinterlegten Kaution vom neuen Wohnungseigentümer., es sein denn, es wurden Mängel bei der Wohnungsübergabe festgestellt. Derartige Schäden werden mittels.Kaution getilgt. Dann steht dir nur die Differenz zu. Die Kaution ist nicht Eigentum des Vermieters, er hat sie lediglich während der Mietdauer im Besitz, ist jedoch nicht Eigentümer. Eigentümerin bist du. Sobald das Mietverhältnis beendet ist, muss sie innerhalb von 6 Monaten ausgezahlt werden. Der Vermieter ist ebenfalls verpflichtet, die Kaution aufveinem Ander-Konto zinsbrigend anzulegen. Ich wünsche dir viel Erfolg. Liebe Grüße. Kerstin.

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