Sonderkündigungsrecht für die Wohnung: Wann gilt das?

Wohnung kündigen: Sonderkündigungsrecht im Mietrecht

Unter bestimmten Umständen kann es notwendig sein, einen bestehenden Mietvertrag außerordentlich zu kündigen. Das heißt, der Vertrag soll außerhalb der gesetzlich bestimmten oder vertraglich festgelegten Kündigungsfrist beendet werden. Das kann sowohl von Mietern als auch von Vermietern ausgehen. In der Regel bedarf es aber triftiger Gründe, warum das sogenannte Sonderkündigungsrecht zur Anwendung kommen kann.

Grundsätzlich beträgt die Kündigungsfrist im Mietrecht drei Monate. Das gilt immer dann, sofern vertraglich oder gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Wichtig ist, dass Mieter durch vertragliche Regelungen nicht benachteiligt werden dürfen. Heißt, längere Fristen sind für Mieter nicht zulässig. Anders sieht das bei Vermietern aus. So knüpft sich die gesetzliche Kündigungsfrist mitunter an die Dauer des Mietverhältnisses. Je länger Mieter in der Wohnung leben, desto länger kann die Kündigungsfrist sein.

Wann ein Sonderkündigungsrecht zur Anwendung kommen kann, ist ebenfalls gesetzlich definiert. Von Bedeutung sind hier gleich mehrere Paragraphen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Wann ein Grund dazu führt, dass die Regelungen greifen, hängt immer vom jeweiligen Einzelfall ab. Üblicherweise können für das Sonderkündigungsrecht bei der Wohnung nur bestimmte Gründe herangezogen werden. Doch wann greift das Sonderkündigungsrecht für eine Wohnung genau? Das haben wir nachfolgend zusammengefasst.

Was sind gängige Gründe für ein Sonderkündigungsrecht von Mietern?

Haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn die Wohnung Schimmel, Defekte oder andere Mängel aufweist? Wie sieht es bei einem Umzug oder bei einer Mieterhöhung aus?  Wie bei allen Verträgen kann auch bei einem Mietvertrag eine Preiserhöhung die außerordentliche Kündigung begründen. Die rechtliche Grundlage für eine Sonderkündigung der Wohnung nach einer Mieterhöhung bildet § 561 BGB.

In diesem ist Folgendes festgehalten:

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

In diesem Fall verkürzt das Sonderkündigungsrecht für die Wohnung also die Frist auf zwei Monate. Innerhalb dieser können Mieter aufgrund der Mieterhöhung außerordentlich kündigen. Vermieter dürfen dies nicht untersagen und müssen eine Kündigung dann akzeptieren. Das gilt auch, wenn die Erhöhung aufgrund einer Modernisierung erfolgt. 

Ein weiterer wichtiger Grund, warum ein Sonderkündigungsrecht für die Wohnung greift, sind Mängel an der Mietsache. Wurden diese Mängel mit der Aufforderung zur Beseitigung dem Vermieter mitgeteilt, muss dieser tätig werden. Und das innerhalb einer angemessenen Frist. Tut er dies nicht, können Mieter außerordentlich kündigen, wenn der Mangel eine vertragsgemäße Nutzung verhindert oder eine Gefährdung darstellt.

Zu den Mängeln können zum Beispiel der Befall mit Schimmel, der Ausfall von Heizung, Wasser oder Strom sowie bauliche Mängel zählen. Letztere gelten insbesondere auch dann, wenn sie die Sicherheit der Mieter beeinträchtigen. 

Sonderkündigungsrecht für die Wohnung wegen Jobwechsel, Schwangerschaft

Bei einigen Kündigungsgründen spielen die Gegebenheiten des Einzelfalls eine größere Rolle. So gibt es bestimmte Sonderfälle, in denen vom Sonderkündigungsrecht für die Wohnung Gebrauch gemacht werden kann, aber die Zulässigkeit von den jeweiligen Umständen abhängt.

So ist es nicht automatisch gegeben, dass Mieter ein Sonderkündigungsrecht für die Wohnung bei einem Arbeitsplatzwechsel anwenden können. Mieter müssen sich diesbezüglich an die Vermieter wenden und darlegen, warum ein neuer Job eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag begründet. In der Regel ist eine außerordentliche Kündigung hier nicht möglich. Gleiches gilt übrigens bei einer Schwangerschaft. Auch sie hat keinen Einfluss auf die Kündigungsfrist.

Anders kann das aussehen, wenn Mieter in ein Pflegeheim oder ins betreute Wohnen ziehen. Hier kann ein Sonderkündigungsrecht für die Wohnung bei einem Umzug greifen. 

Sonderkündigungsrecht für die Wohnung im Todesfall: Was gilt hier?

Einen weiteren Sonderfall stellt es dar, wenn Mieter sterben. Hier treten die Ehe- oder Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Sie haben in der Regel einen Monat Zeit, zu entscheiden, ob der Mietvertrag fortgesetzt wird oder nicht. Wollen Ehepartner dies nicht, geht der bestehende Vertrag auf die weiteren Erben über. 

Diese haben dann ein Sonderkündigungsrecht im Todesfall. Die Wohnung kann innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung des Todesfalls gekündigt werden. Wichtig ist allerdings, dass die Kündigungsfrist auch hier drei Monate beträgt. Nur bei befristeten Mietverhältnissen ist das Sonderkündigungsrecht für eine Wohnung bei Tod des Mieters wirklich von Vorteil.

Sonderkündigungsrecht: Kann die Wohnung durch den Vermieter gekündigt werden?

Nicht nur Mieter können von einem Sonderkündigungsrecht für eine Wohnung Gebrauch machen, sondern auch Vermieter. Liegt ein gewichtiger Grund vor, warum das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden muss, ist dieses immer zu begründen.

Eine Ausnahme stellen ein Zweifamilienhaus oder eine Einliegerwohnung dar, wenn Vermieter mit im Haus wohnen. Gemäß § 573a BGB besteht ein Sonderkündigungsrecht für die Wohnung und eine Kündigung kann ohne berechtigtes Interesse erfolgen. Die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings um drei Monate.

Unter Umständen kann auch eine Umwandlung in eine Eigentumswohnung ein Sonderkündigungsrecht für die Wohnung begründen. Allerdings gibt es hier in der Regel Sperrfristen zu beachten, die eine Kündigung zwischen drei und zehn Jahren untersagen. 

Quellen und weiterführende Links

• § 314 BGB

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