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Loading...Das Wichtigste zur Obhutspflicht
Der Mieter muss dafür sorgen, die Wohnung vor Schäden zu schützen und Mängel umgehend dem Vermieter zu melden. Eine Liste der genauen Pflichten für Mieter finden Sie hier.
Der Vermieter muss grundsätzlich dafür sorgen, dass die Wohnung bewohnbar und sicher ist. Er hat eine sogenannte Fürsorgepflicht. Diese Punkte veranschaulichen die Aufgaben des Vermieters.
Verstoßen Mieter gegen die Pflicht, droht neben dem Schadensersatz bei Schäden auch eine Abmahnung oder sogar eine fristlose Kündigung des Mietvertrags.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Obhutspflicht?
Ein Mieter hat neben seinen Mieterrechten auch eine Reihe Pflichten. Im Mietrecht ist die Obhutspflicht laut Definition die Pflicht des Mieters, eine Wohnung sorgfältig zu behandeln und Schäden zu vermeiden. Es geht in erster Linie darum, das Eigentum des Vermieters zu schützen. Die Obhutspflicht und die Sorgfaltspflicht sind eng aneinander geknüpft, da sie vor allem dazu dienen, den Zustand der Mietsache zu erhalten.
Schäden, die während des Mietverhältnisses entstehen, muss der Mieter dem Vermieter gemäß § 536c BGB unverzüglich mitteilen. Ist der Mieter für den Schaden verantwortlich, muss er je nachdem für den Schadensersatz aufkommen. Die Obhutspflicht der Mieter beginnt, sobald ihnen die Wohnungsschlüssel übergeben werden, und endet erst, wenn sie die Wohnung wieder zurückgeben.
Inwiefern besteht die Obhutspflicht für Mieter?
Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung in einem guten Zustand zu halten. Leichte Gebrauchsspuren oder Abnutzung sind Teil der vertragsgemäßen Abnutzung und gehören möglicherweise nicht zur Obhutspflicht des Mieters, da sie schlicht nicht zu vermeiden sind.
Um die Obhutspflicht zu respektieren, sollten Mieter auf folgende Punkte achten:
- Sorgsamer Umgang mit Böden, Wänden, Türen, Fenstern und sanitären Anlagen
- Richtiges Heizen und Lüften
- Die Wohnung vor Wetterereignissen schützen – z. B. das Fenster bei Sturm und Hagel schließen
- Wohnungs- und Hausschlüssel sicher aufbewahren
- Den Vermieter umgehend über Mängel und Schäden informieren
- Sicherstellen, dass auch bei längerer Abwesenheit kein Schaden entsteht
Folgende Urteile veranschaulichen diverse gerichtliche Entscheidungen zur Obhutspflicht in der Wohnung.
Kratzer im Parkett – Schaden oder normale Gebrauchsspuren?
Kleine Kratzer oder Dellen im Parkett, die durch die übliche Nutzung entstehen, sind laut einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vertragsgemäße Nutzungsspuren (Az. I-10 U 46/03). Das Landesgericht Osnabrück hat zudem entschieden, dass Gebrauchsspuren nach zehn Jahren normal sind und der Mieter nicht für diese Schäden aufkommen muss.
Größere Schäden am Boden sind jedoch vom Mieter zu übernehmen. So hat das Landesgericht Osnabrück zum Beispiel entschieden, dass Dellen im Parkett, die durch das Tragen von Stilettos entstanden sind, gegen die Obhutspflicht verstoßen und auf die Kosten des Mieters fallen (Az. 12 S 9/72).
Obhutspflicht für den Mieter bei Schimmel
Der Mieter muss sich darum kümmern, potenziellen Schimmelbefall vorzubeugen. Ist der Schimmelbefall auf einen Baumangel zurückzuführen, so muss der Vermieter für den Schaden haften. In den meisten Fällen führten die gerichtlichen Urteile den Befall jedoch auf den Mieter zurück.
Ein Urteil des Landesgerichts Landshut vom 08.01.2025 legte beispielsweise fest, dass der Mieter die Wohnung mindestens zweimal am Tag für eine Dauer von zehn Minuten durchlüften müsste. In diesem Fall wurde dem Mieter falsches Lüftungsverhalten nachgewiesen und er wurde schadenersatzpflichtig (Az. 15 S 339/23).
Schimmel in der Wohnung mit folgenden Tipps vermeiden
- Zwei- bis viermal am Tag stoßlüften – gekippte Fenster sind eher ineffektiv, da sie die Wände abkühlen.
- Eine konstante Raumtemperatur von ca. 20 Grad Celsius hilft, Schimmel zu vermeiden. Richtiges Heizen beugt zudem Frostschäden vor.
- Große Möbelstücke sollten einen Abstand von 5-10 cm zu Außenwänden haben, damit die Luft zirkulieren kann.
- Das Bad und die Küche sofort nach dem Duschen bzw. Kochen lüften, um die Feuchtigkeit schnell abzuführen.
Kann eine Verletzung der Obhutspflicht zur Abmahnung führen?
Eine Abmahnung wegen verletzter Obhutspflicht ist durchaus möglich. Mieter, die beispielsweise einen Wasserschaden erst Tage später melden oder trotz mehrfacher Hinweise des Vermieters falsch lüften, können eine Abmahnung durch den Vermieter erhalten. Bei wiederholten oder besonders schweren Verstößen kann eine solche Pflichtverletzung sogar zur fristlosen Kündigung führen.
Besteht die Obhutspflicht auch für Vermieter?
Auch der Vermieter hat Pflichten, die den Zustand der Wohnung gewährleisten sollen. Vermieter müssen sich an die sogenannte Fürsorge- oder Verkehrssicherungspflicht halten. Die Obhutspflicht des Vermieters ist quasi das Gegenstück zu den Pflichten des Mieters. Zu den wichtigsten Pflichten des Vermieters gehören:
- Der Vermieter muss die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand halten
- Notwendige Reparaturen müssen durchgeführt werden
- Von Grundstücken dürfen keine Gefahren ausgehen. Der Vermieter muss z. B. bei Glatteis den Gehweg streuen, lose Dachziegel sichern oder die Beleuchtung im Treppenhaus sicherstellen
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