Umlagefähige Betriebskosten: Für Mieter oft nicht einfach zu erkennen

Von Dörte L.

Letzte Aktualisierung am: 14. Juni 2024

Geschätzte Lesezeit: 3 Minuten

Welche Betriebskosten sind eigentlich umlagefähig?

Miete: Umlagefähige Betriebskosten gehören in der Regel dazu.
Miete: Umlagefähige Betriebskosten gehören in der Regel dazu.

Viele kennen es: Bei der Anmietung von Wohnungen oder Räumen spielen nicht nur die reinen Mietkosten eine Rolle. Um zu wissen, was am Ende wirklich zu zahlen ist, müssen Mieter auch die anfallenden Betriebs- bzw. Nebenkosten betrachten. Genau deshalb kalkulieren Vermieter diese Posten bei der Angabe des Mietpreises in der Regel mit ein. Kommt dann die Abrechnung, ist es für Mieter oft nicht so einfach zu erkennen, ob es sich wirklich auch um umlagefähige Betriebskosten bei der Miete handelt.

Wann Betriebskosten umlagefähig sind, welche Posten in einer Betriebskostenabrechnung nicht vorhanden sein dürfen und welche rechtlichen Grundlagen es für das Umlegen der Kosten auf Mieter gibt, betrachtet der folgende Ratgeber näher.

Das Wichtigste zum Thema „umlagefähige Betriebskosten“

Wo ist definiert, welche Betriebskosten umlagefähig sind?

Sowohl das Bürgerliche Gesetzbuch als auch die Betriebskostenverordnung bestimmen, welche Kosten als Betriebskosten gelten und in welcher Form diese auf Mieter umgelegt werden können.

Welche Betriebskosten dürfen in einer Abrechnung aufgeführt sein?

Betriebskosten, welche bei der Nutzung des Gebäudes bzw. Grundstücks laufend anfallen, können Vermieter umlegen. Um welche Kosten es sich dabei genau handelt, erfahren Sie hier.

Welche Kosten dürfen Vermieter nicht umlegen?

Vermieter dürfen Kosten der Verwaltung und für die Instandhaltung bzw. die Instandsetzung nicht auf die Mieter umlegen. Mehr dazu können Sie hier nachlesen.

Betriebskosten auf Mieter umlegen: Auf welcher Grundlage ist das möglich?

Umlagefähige Betriebskosten: Eine Liste dieser ist in § 2 BetrKV enthalten.
Umlagefähige Betriebskosten: Eine Liste dieser ist in § 2 BetrKV enthalten.

Wollen Vermieter anfallende Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen, müssen sie einiges beachten. Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen in Bezug auf umlagefähige Betriebskosten bilden das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Es ist zum einen definiert, wann Kosten umlegbar sind, und zum anderen, welche Arten von Kosten dies konkret betrifft.

So ist in § 556 BGB beispielsweise bestimmt, dass die Betriebskosten nur dann umlegbar sind, wenn dies zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wurde. Darüber hinaus, legt das BGB fest, was unter Betriebskosten zu verstehen ist und wie diese umgelegt werden können (§ 556 Abs. 2 BGB).

Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

Was umlagefähige Betriebskosten bei einer Mietwohnung sind, bestimmt dann ausführlich die BetrKV in §§ 1 und 2. Vermieter müssen diese definierten Kosten nicht alle einzeln aufzählen, wenn im Mietvertrag eine eindeutige Formulierung vorhanden ist. So kann es ausreichen, wenn Mieter bestimmen, dass in der BetrKV definierte umlagefähige Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind.

Umlagefähige Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Betriebskosten sind in der Regel jene Kosten, die durch die Nutzung von Gebäuden, Grundstücken und Anlagen laufend entstehen. Welche Kosten nun durch Mieter zu leisten sind, ist in § 2 BetrKV festgehalten. Demnach beinhalten umlagefähige Betriebskosten, die auf Mieter übertragen werden können, unter anderem Ausgaben für Versicherungen, Steuern, Wasser- und Heizmittelverbrauch oder die Müllbeseitigung.

Namentlich benannt sind im erwähnten Paragraphen jedoch noch weitaus mehr Positionen. Umlagefähige Betriebskosten in einer Wohnung sind in der nachfolgenden Übersicht zusammenfassend aufgeführt:

  • Grundsteuer
  • Versicherungen (Sach- und Haftpflichtversicherung)
  • Entwässerung
  • Warmwasser und Heizung
  • Müllbeseitigung, Straßenreinigung, Gebäudereinigung
  • Gartenpflege
  • Hausstrom (Flur, Keller, Gemeinschaftsräume), Beleuchtung
  • Aufzugskosten
  • Kabelanschluss, Antenne, Fernsehen (falls vorhanden und genutzt)
  • Kosten für Hausmeister
  • Waschraum
  • Sonstige Betriebskosten
Umlagefähige Betriebskosten: Vermieter dürfen z. B. Dacharbeiten nicht zu diesen zählen.
Umlagefähige Betriebskosten: Vermieter dürfen z. B. Dacharbeiten nicht zu diesen zählen.

Sonstige Betriebskosten, die umlagefähig sind, bestimmt § 1 BetrKV. So sind beispielsweise Reparaturkosten, die durch eine laufende Nutzung entstehen, ebenfalls auf die Mieter übertragbar. Auch die Nutzung von Gemeinschaftsanlagen wie einer Sauna, einem Fitnessraum oder eines Pools verursacht Kosten, welche Vermieter dann umlegen können.

Welche Ausgaben dürfen nicht umgelegt werden?

Nicht alle Kosten, die anfallen, sind letztendlich auch umlegbar. So ist in § 1 BetrKV auch definiert, welche Positionen allein durch den Vermieter zu tragen sind. Dabei handelt es sich dann um nicht umlagefähige Betriebskosten, welche unter anderem bestimmte Ausgaben für die Verwaltung und die Instandhaltung beinhalten.

Welche Verwaltungsausgaben nicht umlegbar sind, ist in Absatz 2 § 1 BetrKV festgehalten:

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:

die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),

Des Weiteren dürfen Vermieter Kosten für Reparaturen an Heizungsanlagen oder am Dach nicht umlegen. Auch die Aufwendungen für Gebäudeversicherungen, die Mietausfallversicherung oder den Steuerberater gelten nicht als umlagefähige Betriebskosten.

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Über den Autor

Dörte
Dörte L.

Dörte schreibt seit 2016 für mietrecht.com. Nach dem Studium an der Universität Potsdam hat sie im Bereich der Haus- und Liegenschaftsverwaltung gearbeitet und kann die dort gesammelten Erfahrungen in der Redaktionsarbeit einbringen. Neben Ratgebern verfasst sie auch News zu wichtigen mietrechtlichen Themen.

14 Gedanken über “Umlagefähige Betriebskosten: Für Mieter oft nicht einfach zu erkennen

  1. A. Fernandes

    Wir als VERmieter haben eine Regenwasserversorgungsanlage für die Toilettenspülung und Waschmaschinenanschlüsse für jeden Mieter einzel samt Wasserzähler. Im Vertrag wurde vereinbart, dass der Mieter seinen verbrauchten Anteil je M³ -Regenwasser zu 50% des Preises des Gemeindewassers (einschl. Schmutzwasserbereinigungszuschlag) zu Zahlung hat, dies wegen der Wartungskosten der Anlage z.B. Veröhrunge, Tankwartung, Regenwasserpumpenerneuerung, als Pauschal. Also eine Einsparung für den Mieter, die er im Vertrag akzeptiert hat.

    Ist das zu unserem Gunsten Rechtens?
    Oder kann der Mieter diese Berechnung im Nachhinein anfechten? Obwohl er davon profitiert hat?

  2. Jennifer K

    Wenn die Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden, darf der Vermieter auch die Kosten für Anfangs-/Endbestand der Ölheizung umlegen?

  3. Ralf

    Danke für die Erklärungen.
    Eine Frage hätte ich zu Ihrer Angabe:
    „So sind beispielsweise Reparaturkosten, die durch eine laufende Nutzung entstehen, ebenfalls auf die Mieter übertragbar.“
    Welche Rechnungen kann man hier verwenden
    – Heizungs-Reparaturen
    – Elektro-Reparaturen, z.B. elektrische Rolläden
    – ….
    Vielen Dank im Voraus

  4. Bernd H

    Hallo,
    darf ich als Vermieter die Miete für den Flüssiggastank umlegen?

  5. Regina

    Können Individualkosten – wie in diesem Fall eine Rechnung für 4 neue Namensschilder (Name vom Mieter hat sich geändert) – auf den Mieter umgelegt werden? In der Betriebskostenabrechnung?

  6. Ines

    Hallo, kann mir bitte jemand beantworten, ob die Miete der Stadt XYZ für einen Abfallbehälterstandplatz auf dem Fußweg vor dem Mehrfamilienhaus auf die Mieter in der Betriebskostenabrechnung umlegbar ist.

  7. S. Petra

    Guten Tag,

    ich bin Mieterin einer kleinen Wohnung und frage nach ob der Modernisierungszuschlag (Balkonanbau 2018) von 51,- Euro monatlich zur Bruttokaltmiete gehört?

  8. Gabriele P

    Mein Vermieter hat bei Auszug alle „Mängel“ mit einer Kostennote beziffert (nicht per Rechnung belegt) und inklusive meiner Nebenkostenabrechnung mit meiner Kaution verrechnet. Er hat so meine 1.500 EUR Kaution (487.00 EUR Nebenkostennachzahlung) einbehalten.

    Ich will ihn jetzt auffordern, mir wenigstens 500 EUR zurück zu erstatten und werde dies über den Mieterbund geltend machen. Ich hoffe, er kann meine Interessen durchsetzen.

  9. Ludwig W

    Zwischen der eingekauften Wassermenge und der Summe der in den einzelnen Wohnungen lt. Kalt- und Warmwasserzählern verbrauchten Wassermengen entstand durch nicht feststellbare Wasserverluste in Leitungssystem der Wohnanlage ein Verlust von ca. 1900m³ (= 54 %. Ist dieser Verlust auf die Mieter umlegbar?

  10. Stephan H

    Das wirft weitere Fragen auf:

    Wie siehr das bei Vermietung von einem Einfamilienhaus aus, gibt es da Unterschiede?

    Die Gebäudeversicherung ist ausgeschlossen, aber Sach- und Haftpflicht ist umlegbar: Ist eine Gebäudeversicherung denn keine Sachversicherung?

    Kann man dem Mieter z.B. den Einkauf von Heizöl schlichtweg überlassen, denn dann kann der auch den Anbieter auswählen- wie er auch Gas- und Stromanbieter auswählen kann?

    Kann jemand eine Vermieterorganisation empfehlen, die gute Hilfen bei Vermietung in kleinem Rahmen bietet?

  11. K,Peter

    Darf ein Vermieter den Baumverschnitt (hier Kürzung auf Wunsch der Mieter des Nachbargrundstücks ) in den Betriebskosten ( Gartenpflege ) seiner Mieter weitergeben. Die Platanen sind ca. 30 Meter hoch, wurden in 2015 gepflanzt, aber nie gekürzt. Regelmäßige Kontrollen sind durch den Vermieter erfolgt. Die Mieter des Nachbargrundstücks befürchten wohl Sturmschäden durch die Bäume bzw. sehen sich in Ihrem Anspruch auf Sonnenlicht eingeschränkt. Ist hier nicht die Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers tangiert ? Und somit kann dieser die Kosten in den Betriebskosten m.E. nicht weitergeben.

  12. M. Lucas

    Hallo, wir haben unsere Nebenkostenabrechnung erhalten.

    In dieser hat der Vermieter die Elementargebäudeversicherung mit umgelegt. Diese ist doch eigentlich nicht umzulegen?

    Können Sie mir bitte darauf eine Antwort geben.? Vielen Dank Familie Lucas.

  13. G, Hans-Joachim

    Ich bin Mieter einer Wohnung. im Mehrfamilienhaus.In meiner Jahresabrechnung
    erscheint der Posten Gebäudeversicherung. Anteil in Höhe von ca.250€.
    Ist das zulässig? Grundsteuer und Grundstückshaftpflicht werden schon umgelegt.

    Mfg G, Hans-Joachim

  14. Elke

    Wo kann ich als neuer Eigentümer erfahren, wie und was bei der Nebenkostenabrechnung alles auf den Mieter umlegen darf?
    Danke

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