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Loading...Kann Eigenbedarf vorgetäuscht werden?
Ist vorgetäuschter Eigenbedarf bei Mietwohnungen oder gemieteten Häusern eine Seltenheit oder kommt es häufiger vor? Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann praktisch jeden Mieter treffen. Gerade wenn ein Langzeitmieter noch einen günstigen Mietvertrag besitzt oder sich die Wohnung in einer besonderen Lage befindet, setzen Vermieter öfters auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf.
Auch wenn das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter nicht das Beste ist, versuchen einige Vermieter durch Ankündigung des Eigenbedarfs den Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Welche Rechte haben Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung? Wie steht es um die Mieterrechte?
Das Wichtigste zum vorgetäuschten Eigenbedarf
Wird eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen, muss der Bedarf auch tatsächlich bestehen. Ist ein solcher nicht nachweislich vorhanden, gilt der Kündigungsgrund als vorgetäuscht.
Vermieter müssen den Eigenbedarf begründen. Erscheinen die Gründe nicht ausreichend oder vorgeschoben, obliegt es Mietern dies zu beweisen.
Wird Eigenbedarf angemeldet, obwohl dieser nicht besteht, kann es sich um den Straftatbestand des Betruges handeln. Neben strafrechtlichen Konsequenzen können Mieter zudem auch Schadensersatzansprüche geltend machen.
Inhaltsverzeichnis
Literatur zum Thema Eigenbedarf
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich gestattet, wenn der Vermieter zum Beispiel die Wohnung selber nutzen möchte. Oder wenn Verwandte, Haushaltshilfen oder auch Pfleger einziehen sollen. Der Eigenbedarf muss jedoch begründet sein.
Die wichtigsten Themen rund um den vorgetäuschten Eigenbedarf
Welche Varianten von vorgetäuschtem Eigenbedarf gibt es?
Vermieter begründen den angemeldeten Eigenbedarf oft mit der zukünftigen Nutzung durch Verwandte oder, dass Bedarfspersonen, durch Lebensumstände, einen Wohnortwechsel vornehmen müssen. Diese Gründe sind in einigen Fällen konstruiert und gelten somit als vorgetäuschter Eigenbedarf. Beratungsstatistiken der Mietvereine sowie die steigende Anzahl an Gerichtsverfahren zum Thema Eigenbedarfskündigung, lassen vermuten, dass Probleme mit vorgetäuschtem Bedarf nicht gerade selten sind.
Eine andere Variante Eigenbedarf anzugeben, war das sogenannte „Münchner Modell“. Hierbei wurden Miethäuser von Personengesellschaften erworben, um diese den Gesellschaftern zur Nutzung zur Verfügung zu stellen. Die Wohnungen wurden nach dem Erwerb des Hauses in Eigentum umgewandelt.
Meist wurde den Mietern jedoch schon vor der Umwandlung wegen Eigenbedarfs gekündigt. Waren die Wohnungen dann in Eigentum umgewandelt, wurden diese durch die Eigentümer meist an andere Personen weitervermietet. Somit wurde der Mieterschutz des Paragraphen 577 des BGB umgangen, obwohl tatsächlich ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorlag.
Daher wurde der § 577 des BGB 2013 durch den Absatz 1 ergänzt:
[…] Wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. […]
Wird ein Gebäude verkauft und wurde der Wohnraum zuvor in Eigentumswohnungen umgewandelt, kommt es zu einer Sperrfrist von drei Jahren. In dieser Zeit sind Kündigungen wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen. Mancherorts kann diese Sperrfrist auch zehn Jahre betragen. Hier ist jedoch zu beachten, dass der Mieterschutz nicht greift, wenn Familienangehörige oder Haushaltsangehörige zu den Gesellschaftern oder Erwerbern gehören.
Auch wenn die Wohnung vor der Anmietung bereits Eigentum war, kann der § 577 nicht angewendet werden.
Vorgetäuschter Eigenbedarf – wie beweisen?
Der Vermieter muss den Eigenbedarf begründen und dem Mieter eine Eigenbedarfserklärung übergeben. Hierfür werden von der Rechtsprechung bestimmte Anforderungen vorgegeben. Dem Mieter muss durch die Begründung die Möglichkeit gegeben werden, seine Interessen frühzeitig vertreten zu können. Das heißt der Vermieter muss eine umfangreiche Begründung des Eigenbedarfs erstellen und diese muss nachvollziehbar sein.
Hat der Mieter den Verdacht, dass der angemeldete Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist, muss er dies beweisen können, um einen Schadensersatzanspruch zu haben. Der Bundesgerichtshof urteilte in einem Urteil vom 18.05.2005, dass der Mieter den Beweis für den vorgetäuschten Eigenbedarf erbringen muss.
Es ist jedoch meist schwierig zu prüfen, ob der Nachmieter in der alten Wohnung auch die Person ist, für die der Bedarf angegeben wurde oder ob die Bedarfslage an sich wirklich besteht. Meist können und dürfen Mieter nicht so tief in die Privatsphäre des Vermieters eingreifen.
Es wird empfohlen, nach der alten Wohnung in Immobilienanzeigen zu suchen und darauf zu achten, ob eventuell weitere Wohnungen im Haus zur gleichen Zeit frei werden. Der Mieter kann beispielsweise auch darauf achten, welcher Name auf dem Klingelschild angegeben wird und eventuell auch Nachbarn befragen, wer jetzt in der Wohnung wohnt. Der Blick ins Grundbuch kann auch eine Möglichkeit sein, allerdings muss dafür ein begründetes Interesse vorliegen. Die Mitnahme das alten Mietvertrages sowie der Eigenbedarfserklärung vom Vermieter können hier hilfreich sein.
Auch wenn der Mieter der Kündigung widerspricht und nicht auszieht, da er den Eigenbedarf anzweifelt, muss er seinen Verdacht belegen können. Sind genug Indizien vorhanden, die eindeutig gegen den angegebenen Eigenbedarf sprechen, muss der Vermieter diese entkräften.
Für entfernte Verwandte kann daher auch kein Eigenbedarf angemeldet werden.
Begründet ein Vermieter die Kündigung mit dem Einzug eines entfernten Verwandten, kann das schon Anlass zum Widerspruch geben.
Wird im gleichen Haus zur selben Zeit eine weitere Wohnung frei, muss der Vermieter diese dem Mieter, der wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde, anbieten. Tut er dies nicht und vermietet er diese zweite Wohnung anderweitig, kann der Mieter auf Schadenersatz klagen.
Diesbezüglich urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) am 09.07.2003:
[…]b) Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich die Anbietpflicht nicht.
c) Kommt der Vermieter seiner Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmißbrauch unwirksam. […]
Vorgetäuschter Eigenbedarf – Schadenersatz möglich?
Der Mieter hat bei begründetem Verdacht, dass ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegt, das Recht, Schadenersatz geltend zu machen. Wird der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, macht der Vermieter sich laut Gesetz schadensersatzpflichtig und muss mit rechtlichen Konsequenzen rechnen. Nach Urteilen des Oberlandesgerichts Koblenz und des Bayrischen Oberlandesgerichts macht sich ein Vermieter bei vorgetäuschtem Eigenbedarf auch strafbar. In diesem Fall liegt Betrug vor.
Die Gerichte urteilen meist so, dass nicht nur die Umzugskosten, Malerkosten und Kosten für die neue Wohnungseinrichtung erstattet werden müssen, sondern auch, wenn dies der Fall ist, ein Ausgleich zu den höheren Mietkosten der neuen Wohnung geschaffen werden muss. Darüber hinaus kann der Mieter auch die Wiedereinräumung seines Hausstandes in die alte Mietwohnung verlangen, allerdings nur, wenn dies auch möglich ist. Sollte die Wohnung bereits anderweitig weiterverkauft worden sein, ist eine Wiedereinräumung ausgeschlossen.
Wird vor Gericht oder anderweitig jedoch ein Räumungsvergleich geschlossen, der die Angelegenheit auch endgültig abschließt, auch wenn kein Eigenbedarf vorliegt, kann der Mieter keine Schadensansprüche mehr geltend machen.
Fällt der Eigenbedarf nach der Kündigung des Mieters weg, muss der Vermieter dies mitteilen. Diese Mitteilungspflicht besteht solange bis der Mieter die Wohnung geräumt hat und zwar auch dann, wenn es zu einem gerichtlichen Räumungsvergleich gekommen ist.
Weiterführende Literatur zum Thema Eigenbedarf
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Eigenbedarf:
- Hans Reinold Horst (Autor)
- WEIMARANER DOGS KALENDER 2017
- Product Dimensions: 30.5 x 30.2 x 0.5 cm
- 14 PAGES SQUARE WALL KALENDER
- Albrecht, Jana (Autor)
Letzte Aktualisierung am 2025-12-19 / Affiliate Links / Bilder von der Amazon Product Advertising API
Über den Autor
guten tag ,wir wurden letztes jahr von unserer vermieterin wegen angeblichem eigenbedarf nach 13 jahren gekuendigt.
ihr sohn wollte in meine wohnung ziehen da er angeblich auf der strasse lebt ,dabei wohmter seit einiger zeit bei seiner freundin.und hat nochei e wohnu g bei seiner ex frau von der er geschieden ist.Mein Mann hatte knochenkrebs am bein und hat eine behinderung von 80% und einen schwer behinderten ausweiss. der sohn der vermieterin macht uns zusammen mit seiner freundin das leben zur hoelle und bedroht uns tag und nacht ,sogar mit drohanrufen.da meinMann nicht mehr schwer heben darf,kommt ein umzug fur uns nicht in frage.durfen wir trotz all der drohungen in der wohnung bleiben? der sohn gab an in unsere wohnung zuehen zu wollen,was aber gelogen war und jetzt bekommen wir noch zu hoeren das er das haus verkaufen willum an geld zu kommen .unsere nerven liegen blank .wir wollen wieder in ruhe weiterleben was aber zz nicht mehr geht,der sohn der vermieterin greifft auch unsere tochter an und hetzt uns damit wir schneller versvhwinden das jugendamt auf den hals .die freundin von ihm hat mich schon mit angezyendeten raketen beworfen und sich darueber lustig gemacht. polizei anzeigen haben nichts gebracht ,polizei hilft lieber solchen tatern als uns opfern.