Kündigungsfrist bei Eigenbedarf – Mit diesen Tipps verhalten Sie sich korrekt

Kündigungsfrist bei Eigenbedarf : Was muss beachtet werden?

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss eine Frist eingehalten werden. Diese ist gesetzlich vorgeschrieben.
Bei einer Eigenbedarfskündigung muss eine Frist eingehalten werden. Diese ist gesetzlich vorgeschrieben.

Es ist eine Kündigungsfrist einzuhalten, wenn Eigenbedarf für eine Immobilie angemeldet werden soll. Der Gesetzgeber hat hier die einzuhaltenden Fristen und eventuellen Sperrzeiten eindeutig festgelegt.

Dennoch gibt es Unterschiede bei den Kündigungsfristen wegen Eigenbedarf für eine Eigentumswohnung, einen umgewandelte Eigentumswohnung, für ein vermietetes Haus oder ein Zweifamilienhaus.

Je nach Art der Immobilie muss ein Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung aussprechen will, Fristen von bis zu zehn Jahren beachten. Welche Rechte haben Vermieter bei Eigenbedarf?


Welche Fristen sind das genau? Was muss der Vermieter, der Eigenbedarf anmelden will, bei den Fristen beachten? Gibt es bestimmte Anforderungen, die unbedingt beachtet werden müssen und wie genau setzen sich die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf zusammen?

Auch müssen Gründe für den Eigenbedarf aufgeführt werden und wie muss das geschehen?

Dies und weitere Fragen sollen nachfolgend in diesem Ratgeber betrachtet und geklärt werden.

Kündigungsfrist bei Eigenbedarf: Diese Vorgaben gelten

Der Vermieter kann grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung erteilen. Die Fristen sind jedoch gesetzlich vorgeschrieben und sollten für eine wirksame Kündigung eingehalten werden. Dies wurde auch in Urteilen bereits festgehalten. Damit die Kündigung rechtmäßig ist, muss der angemeldete Eigenbedarf nach dem Mietvertragsabschluss entstanden sein.

Eine Eigenbedarfskündigung für die Zweitwohnung muss Vorgaben entsprechen.
Eine Eigenbedarfskündigung für die Zweitwohnung muss Vorgaben entsprechen.


Lag der Eigenbedarf bereits bei Mietvertragsabschluss vor, ohne dass der Vermieter dies mitgeteilt hat, verliert dieser die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung. Die Fristen gelten hier nicht. Das Gesetz sieht jedoch vor, dass der Kündigungsausschluss nicht unbegrenzt gültig ist. Liegt der Mietbeginn fünf Jahre oder länger zurück, kann die Kündigung wegen Eigenbedarf wieder erfolgen.

Kündigt ein Vermieter, muss der Bedarf während der Kündigungsfrist bereits be- oder entstehen. Liegt dieser erst nach der Kündigungsfrist vor, kann kein Eigenbedarf mehr geltend gemacht werden. Fällt der Bedarf während der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter umgehend darüber informieren.

Auch das Kündigen „auf Vorrat“ ist nicht möglich. Wird der Bedarf damit begründet, dass er wahrscheinlich oder möglicherweise eintreten wird, ist die Kündigung unwirksam.
Die Fristen bezüglich der Kündigung durch den Vermieter sind im § 573 c Bürgerliches Gesetzbuch dargelegt. Dieser Paragraph sagt zu den Kündigungsfristen Folgendes:

“(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.”

Das heißt, die Kündigung des Mietvertrages muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt sein, wenn diese zum Ablauf des übernächsten Monats gültig sein soll. Die Kündigunsfrist verlängert sich jedoch um jeweils drei Monate, wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre oder länger als acht Jahre besteht. Daher muss der Vermieter mitunter eine Frist von bis zu neun Monaten beachten.

Die gesetzliche Staffelung der Kündigungsfristen sieht bei einem Mietvertrag, wenn nichts anderes vereinbart wurde, dann wie folgt aus:

Miet­dauergesetzliche Kündi­gung­sfrist
null bis fünf Jahredrei Monate
fünf bis acht Jahresechs Monate
ab acht Jahrenneun Monate

Bei Zweifamilienhäusern wird hier jedoch eine Ausnahme gemacht, wenn der Vermieter selbst im Haus wohnt und für die zweite Wohnung Bedarf anmeldet. Dies kann er ohne besondere Gründe tun, jedoch verlängern sich die Kündigungsfristen um jeweils drei Monate, liegen also zwischen sechs und zwölf Monaten.

Für die Wirksamkeit der Kündigung ist der Eingang des Kündigungsschreibens beim Mieter von Bedeutung. Der Mieter muss das Schreiben nachweislich erhalten haben. Ist der Nachweis seitens des Vermieters nicht möglich, kann sich die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf verlängern oder die Kündigung unwirksam werden.

Sonderfall umgewandelte Wohnung – Eigenbedarf anmelden und richtige Frist wahren

Umgewandelte Immobilie: will der Vermieter hier Eigenbedarf anmelden, ist die Frist besonders zu beachten.
Umgewandelte Immobilie: will der Vermieter hier Eigenbedarf anmelden, ist die Frist besonders zu beachten.

Wohnungen, die vor dem Verkauf in Wohneigentum umgewandelt wurden, stellen in Bezug auf die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf einen Sonderfall dar. Hier kann es zu einer Kündigungssperrfrist kommen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.

Wer eine umgewandelte Wohnung oder ein Haus kaufen und Eigenbedarf anmelden möchte, ist zunächst an die Kündigungssperrfrist nach § 577 a Abs. 1 des BGB gebunden.

In diesem Paragraph wird Folgendes zur Kündigungsfrist bei Eigenbedarf in einer umgewandelten Wohnung dargelegt:

1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.”

Der Eigentümer muss sich an diese besonderen Kündigungsfristen bei Eigenbedarf halten. Tut er dies nicht, wird die Kündigung unwirksam. Handelt es sich um umgewandelte Immobilien, kann erst nach einer Frist von drei Jahren oder länger Bedarf angemeldet werden.

In Gebieten, in denen Wohnraumknappheit herrscht, kann diese Frist bis zu zehn Jahre betragen. Die Verlängerung der Sperrfrist wird meist durch die Rechtsverordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt.

Kündigung wegen Eigenbedarf – Frist für den Widerspruch

Der Mieter kann der Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 574 Abs. 1 BGB widersprechen und die Weiterführung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für ihn, seine Familie oder andere Angehöriges seines Haushaltes eine übermäßige Härte bedeuten würde. Auch wenn das Interesse des Vermieters berechtigt ist, kann eine übermäßige Härte signalisieren, dass er dies nicht durchsetzen kann.

Auch in diesem Fall müssen Fristen eingehalten werden, denn der Mieter muss seinen Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses eingereicht haben. Geschieht dies nicht, kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus formellen Gründen ablehnen.

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24 thoughts on “Kündigungsfrist bei Eigenbedarf – Mit diesen Tipps verhalten Sie sich korrekt

  1. Lothar D.

    Seit 28 Jahren wohne ich in einem ein Familien Haus .Das Haus wurde jetzt verkauft. Der neue Käufer besteht auf Eigen bedarf,
    nach wie viel Monaten darf er mich kündigen.
    ?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Lothar D.,
      in der Regel kann der Eigenbedarf nach dem Kauf, wenn er bereits besteht auch angemeldet werden.
      Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag und ist an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden. Ab einer Mietzeit von mehr als 8 Jahren beträgt dies 9 Monate. Wichtig ist allerdings auch, ob im Mietvertrag eventuell längere Kündigungsfristen vereinbart wurden.
      Lassen Sie sich am besten von einem Mieterverein rechtlich beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  2. Annett M.

    Hallo, ich möchte Eigenbedarf anmelden ab November. Bis welchem Monat gilt die Kündigungsfrist? Mieter wohnt 10 Monate in meiner Wohnung.

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Annett M.,
      sofern im Mietvertrag keine längeren Fristen vereinbart sind, gilt die rechtliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Sie können mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag vereinbaren, wenn dieser sich bereit erklärt früher auszuziehen. Ein Kürzerer Zeitraum als die gesetzlichen Fristen ist in der Regel nicht zulässig.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  3. kleines Vermieterwürstchen

    Achtung, eine Ergänzung zu Ihrer Tabelle der Kündigungsfristen:
    da gibt es noch Sonderfälle.
    Mein Mieter hat einen Mietvertrag seit über 35 Jahren, das wäre nach ihrer Tabelle eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.
    Jedoch gab es eine Novellierung des Mietrechtes, und bei sog. Altfällen können Ausnahmen gelten.
    Im Fall meiner Mieter war im alten Mietvertrag 12 Monate vereinbart, die nun als Kündigungsfrist zugrunde gelegt werden.
    Uraltverträge also besonders prüfen, bzw. sollte der Anwalt selber dran denken.

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo kleines Vermieterwürstchen,
      in der Tabelle sind die gesetzlich festgelegten Fristen aufgeführt, die gelten, wenn keine Regelung im Mietvertrag getroffen wurde. Wir haben den Hinweis dazu präzisiert. In Ihrem Fall handelt es sich um Fristen, die im Mietvertrag vereinbart wurden und somit in der Regel vorrangig zu behandeln sind, sofern sie dem Mieter nicht zum Nachteil gereichen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  4. mizim

    Hallo,
    leider wurde versäumt darzustellen, welche Definition für “übermäßige Härte” gilt. Das berechtigte Eigeninteresse unterliegt dann immer? Selbst unter Wahrung von Fristen und dem Umstand, daß der Eigentümer bei Abweisen des Eigenbedarfskündigung selbst prekär würde? Welche Härte gewinnt dann?
    mizim

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo mizim,
      was als übermäßige Härte gelten kann, ist einzelfallabhängig. Daher ist eine pauschale Definition nicht möglich. Welche Gründe überwiegen, muss im Zweifelsfalls vor Gericht entschieden werden.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  5. Gerardo

    Hallo liebes Eigenbedarskuendigung – Team,
    uns wurde nach dem Verkauf unserer Mietwohnung, wegen Eigenbedarf gekündigt. Allerdings gibt es ein paar Punkte die aus unserer Sicht bei der Kündigung nicht korrekt abgelaufen sind.
    1. Widerspruchsfrist
    Gekündigt wurde zum 1.5.2019. Es wurde auf die Widerspruchsfrist aus §574 hingewiesen, d.h. 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Aus unserer Sicht wäre das der 1.3.2019. In der Kündigung wird auf den 1.2.2019 verwiesen. Handelt es sich dabei um einen Formfehler und ist die Kündigung damit unwirksam?
    2. Grundbucheintrag
    Nachdem uns gekündigt wurde, gab es eine Renovierungsmaßnahme innerhalb der Wohnung, die durch die alte Vermieterin koordiniert wurde. Als Grund nannte sie Verzögerungen mit dem Notartermin und dem Grundbucheintrag. Daher vermuten wir dass zum Zeitpunkt der Kündigung noch kein Grundbucheintrag vorhanden war. Können wir diesen als Mieter einsehen?
    Aus unserer Sicht ergeben sich für uns auch folgende Härtefälle:
    1. Abschlussarbeit
    Meine Lebenspartnerin schreibt ihre Bachelorthesis in Stuttgart (130 km vom Heimatort) von März bis August. Ein Umzug in dieser Zeit wird schwierig zu organisieren, da unser Hausstand schon sehr hoch ist.
    2. Wohnungssuche / Doppelter Umzug
    Bei den bisherigen Besichtigungen geben wir an, dass wir im kommenden Jahr bauen möchten. Eine Zusage der Gemeinde haben wir bereits, so dass wir dann ab März innerhalb von 12 Monaten bauen werden. Das schreckt leider viele Vermieter ab, da diese an längerfristigen Mietverhätlnissen interessiert sind. Eine andere Alternative zur Zwischenmiete haben wir nicht. Sollte unser Zeitplan auch so aufgehen, müssten wir innerhalb von einem Jahr auch zweimal umziehen. Das ist nicht nur finanziell und organisatorisch eine Herausforderung, sondern würde einen gewissen Schwund des Hausstands nach sich ziehen (Ab- und aufbau von Möbeln).
    Wären diese Gründe für Härtefälle relevant?
    Vorab vielen lieben Dank für Ihre Rückmeldung.
    Grüße,
    Anna & Gerardo

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Anna & Gerardo,
      wir bieten keine rechtliche Beratung an, daher können wir die Fragen pauschal nicht beantworten. Wir empfehlen Ihnen sich an einen Mieterverein oder einen fachkundigen Anwalt zu wenden. In der Regle muss der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein, damit bestehende Mietvertrag auf ihn übergehen und Kündigungen ausgesprochen werden können. Ein Grundbucheintrag müsste einsehbar sein, ob und wie Sie das beantragen, sollten Sie ebenfalls mit einem Mieterverein klären.
      Ob ein Härtefall anwendbar ist oder ein Formfehler vorliegt, ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig, was wir rechtlich nicht beurteilen können.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  6. Thomas

    Hallo,
    Sie schreiben:
    “Damit die Kündigung rechtmäßig ist, muss der angemeldete Eigenbedarf nach dem Mietvertragsabschluss entstanden sein.
    Lag der Eigenbedarf bereits bei Mietvertragsabschluss vor, ohne dass der Vermieter dies mitgeteilt hat, verliert dieser die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung.”
    Sollte nun eine Eigenbedarfsabsicht bei Mietvertragsabschluss vorliegen, der Zeitpunkt jedoch noch unbekannt sein, ist dies in welcher Form dem Mieter bei Mietvertragsabschluss mitzuteilen?
    Muss und/oder kann das im Mietvertrag festgehalten werden und wenn ja, wie?
    Viele Grüße

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Thomas,
      wann es sich bei Vertragsschluss um absehbaren Eigenbedarf handelt, ist in der Regele eine Einzelfallentscheidung. Tragen Vermieter sich mit der Absicht, den Wohnraum später selbst zu nutzen, sollte das dem Mieter mitgeteilt werden. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten, sollten Sie mit einem fachkundigen Anwalt abklären, ob es sich in Ihrem Fall im einen absehbaren Bedarf handeln könnte.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  7. Newhome2019

    Hallo,
    Ich habe eine Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt und bin eingezogen. Gibt es eine Mindestmietdauer nach Kündigung wegen Eigenbedarfs, die ich einhalten muss?
    Vielen Dank, newhome2019

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Newhome2019,
      diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Meist handelt es sich um eine Einzelfall. Lassen Sie sich diesbezüglich am besten von einem Anwalt beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  8. S.,Ulrich

    Ulrich S. says
    08.02.2019
    Liebes Eigenbedarfskündigungsteam,
    Ein Eigenbedarfs Kündigungstermin liegt beim 31.10.2019. Bei der Suche nach einer neuen Wohnung ergibt es sich, dass ich schon im Aprill umziehen kann/muss. Kann der Vermieter meiner derzeitigen Wohnung von mir verlangen, dass ich für die Monate bis zur offiziellen Frist (31.10.) weiterhin die Kaltmiete bezahle?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo S.,Ulrich,
      das Mietverhältnis endet in der Regel mit dem Ende der Kündigungsfrist, sodass die Miete bis zu diesem Zeitpunkt zu zahlen ist. Wollen Sie früher ausziehen und die Wohnung vor dem Ende der Kündigungsfrist zurückgeben, müssen Sie dies mit dem Vermieter klären. Eventuell kann hierein Aufhebungsvertrag ein Alternative darstellen. Lassen Sie sich am besten auch von einem Mieterverein beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  9. Felix

    Hallo,
    ich beabsichtige eine kleine Eigentumswohnung zu erwerben in die meine Schwiegermutter einziehen soll.
    Meine Schwiegermutter hat sehr starkes Rheuma und kann sich nur noch sehr schlecht und sehr eingeschränkt bewegen. Das Haus in dem Sie z. Z. wohnt ist alles aber auf keinen Fall geeignet um mit dieser Erkrankung dort weiterhin zu wohnen zum Mal ihr kürzlich verstorbener Mann Ihr nun auch nicht mehr helfen kann.
    In der zu erwerbenden Wohnung wohnt zur Zeit ein 83-jährige Frau, die dort auch schon bereits sein 23 Jahren lebt.
    Nun stellt sich mir die Frage welche Chance ich habe, dass mein Eigenbedarf schwerer wiegt als der Härtefall der 83-jährigen Dame die schon über 2 Jahrzehnte dort wohnt. (unabhängig von der moralischen Frage die ich mir natürlich auch stelle)
    Über eine Einschätzung wäre ich Ihnen sehr dankbar.
    VG

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Felix,
      eine rechtliche Einschätzung können wir nicht anbieten und den Sachverhalt nicht beurteilen. Wenden Sie sich am besten an einen fachkundigen Anwalt.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  10. Leonardo

    Hallo,
    Ich lebe seit 15 jahre in der Wohnunf und der neue eigentumer hat seit 3jahre den wohnung gekauft, darf mein neue Vermieter mich Kündigen wegen eigenen bedarf für ihre Freundin,weil sie macht eine fordbildung in der stadt in der ich auch wohne und muss zwei mal in der woche hin.
    Viele Grüsee

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Leonardo,
      eine Eigenbedarf kann nur für einen bestimmten Personenkreis angemeldet werden In der Regel handelt es sich dabei um engste Verwandte oder Personen mit einem besonders engen Verhältnis zum Eigentümer. Ob die Freundin dazu zählt, können wir pauschal nicht beurteilen. Wenden Sie sich am besten an einen Mieterverein und klären Sie dort ab, ob die Kündigung wirksam ist.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  11. Johannes

    Guten Abend, es gibt doch Übergangsregelungen, in der unter bestimmten Voraussetzungen auch bei Altverträgen neue Fristen gelten, also statt 12 Monaten nur 9 Monate?
    Leider sind mit dieser Frage einige Anwälte bisher überfordert und wissen es selbst nicht genau.
    Kann man in der Eigenbedarfskündigung das Fristdatum mit 9 Monaten angeben und behilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Johannes,
      hier kommt es darauf an, wann der Vertrag abgeschlossen wurde und welchen Wortlaut dieser bezüglich der Kündigungsfristen beinhaltet. Übergangsfristen sind in der Regel nur bei einer bestimmten Konstellation zu beachten. Wir können leider keine rechtliche Beratung anbieten und empfehlen Ihnen dies dennoch mit einem Anwalt anzugehen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  12. mich

    Die Familie meines Freundes hat ein eigenes Haus mit 2 Wohnungen. Eine davon ist seit ca 10 Jahren vermietet in der anderen wohnt mein Partner. Nun wollen wir zusammen ziehen, beide Wohnungen zu einer verbauen. Wieviel Monate Frist müssen wir dem Mieter einräumen? 9 Monate wären eine Zumutung, da wir einige km getrennt sind und er im Moment nur eine 1,5 Zimmer Wohnung hat.

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hall mich,
      die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß den Bestimmungen in § 573c BGB für Vermieter ist von der Mietdauer abhängig und beträgt nach acht Jahren neun Monate. Sind im Mietvertrag kürzere Fristen zum Nachteil des Mieters festgehalten, sind diese in der Regel nicht wirksam. Wenden Sie sich für eine rechtliche Beratung am besten an einen Anwalt.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten

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