Rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung: Was verbirgt sich dahinter?

Vermieter können nicht immer Eigenbedarf geltend machen

Oft ist nicht klar, wann eine rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung vorliegt.
Oft ist nicht klar, wann eine rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung vorliegt.

Haben Vermieter ein berechtigtes Interesse ein bestehendes Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, können sie dies mit einer Eigenbedarfskündigung durchsetzen. Allerdings müssen für ein solches berechtigtes Interesse bestimmte Gründe vorliegen, damit eine Kündigung gerechtfertigt ist.

Kündigen Mieter aus anderen Gründen, ist ein Eigenbedarf nicht gegeben. Eine rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung, bei der der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wird, kann dann rechtliche und auch finanzielle Konsequenzen für Vermieter haben. Wann im Mietrecht genau eine rechtsmissbräuchliche Kündigung wegen Eigenbedarf vorliegt, was Vermieter und auch Mieter beachten müssen und was rechtlich in einem solchen Fall vorgeschrieben ist, betrachtet der folgende Ratgeber zum Thema näher.

Wann liegt ein rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf vor?

Eigenbedarf anzumelden, kann sowohl für Vermieter als auch für Mieter zu einer Geduldsprobe werden. Haben sich Vermieter nicht eingehend genug darüber informiert, wann und wie sie Eigenbedarf anmelden dürfen und können, kann durchaus eine rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung vorliegen.

BVerfG und BGH haben definiert, wann ein rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf besteht.
BVerfG und BGH haben definiert, wann ein rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf besteht.

Doch wann ist das eigentlich genau der Fall? Wann ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht zulässig? Sowohl das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) als auch der Bundesgerichtshof (BGH) haben darüber geurteilt, wann eine rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung vorliegt. Gemäß dem Urteil des BVerfG aus dem Jahr 1989, ist eine solche Kündigung rechtsmissbräuchlich und unwirksam, wenn der Bedarf bereits beim Abschluss des Mietvertrags bestand und der Mieter nicht informiert wurde (BVerfG, 14.02.1989, Az.: 1 BvR 308/88).

Die Rechtsprechung hat oftmals auch jene Kündigungen für unwirksam erklärt, die nach kurzer Mietdauer ausgesprochen wurden und bei denen der Bedarf hätte vorhersehbar sein können. Allerdings bestand hier oft das Problem diese Vorhersehbarkeit zu definieren. Mit dem Urteil des BGHs von 2015 wurde klar gestellt, welche Anforderungen für eine rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung vorliegen müssen (BGH, 04.02.2015, Az.: VIII ZR 154/14).

So kann vom Vermieter nicht verlangt werden, eine Bedarfsvorschau zu erstellen, also zu erklären, wann eventuell ein Eigenbedarf vorliegen könnte. Eine rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung liegt nur dann vor, wenn Vermieter bei Vertragsabschluss schon entschlossen waren die Mietsache bald selbst zu nutzen oder dies in Erwägung gezogen haben. Auch vorsätzlich falsche Angaben bzw. Aussagen des Vermieters in Bezug auf einen zukünftigen Bedarf, entweder von sich aus oder auf Nachfragen des Mieters, können dazu führen, dass die Kündigung dann nicht zulässig ist.

Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf: Die Beweislast liegt beim Mieter

Rechtsmissbräuchliche Kündigung: Lag der Eigenbedarf bei Vertragsschluss vor, ist die Kündigung nicht zulässig.
Rechtsmissbräuchliche Kündigung: Lag der Eigenbedarf bei Vertragsschluss vor, ist die Kündigung nicht zulässig.

Nachzuweisen, dass es sich um eine rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung handelt, ist für Mieter nicht einfach. Sie müssen nachweisen, dass der Vermieter bereits bei Vertragsabschluss eine Kündigung geplant oder erwogen hat.

Da Mieter eher nicht in die Gedankenwelt von Vermietern schauen können, hat der BGH im oben genannten Urteil die Beweisführung dahingehend erleichtert, dass auch Indizien, die eine rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung vermuten lassen, als Beweis gewertet werden können. Dies ist jedoch immer vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Insofern können Mieter ihre Rechte wahrnehmen.

Die Gesamtumstände der jeweiligen Kündigung sollten betrachtet werden, sodass hier auch bestimmte Indizien als Nachweise herangezogen werden können. So lässt beispielsweise eine Kündigung nach nur dreimonatiger Mietdauer bei einem unbefristeten Mietvertrag darauf schließen, dass eventuell der Bedarf bereits bei Vertragsabschluss vorlag oder erwogen wurde.
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