Fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückstand: Was ist zu beachten?

Mietrückstand: Häufig ein Grund für eine fristlose Kündigung

Mieter zahlt nicht: Für eine Mahnung dienen als Vorlage zahlreiche Muster im Internet, die ein Vermieter verwenden kann.
Mieter zahlt nicht: Für eine Mahnung dienen als Vorlage zahlreiche Muster im Internet, die ein Vermieter verwenden kann.

Zahlt ein Mieter die regelmäßig monatliche Miete nicht, kann das ein Grund für eine fristlose Kündigung von Seiten des Vermieters sein. Auch unregelmäßige oder unvollständige Mietzahlungen können dazu führen, dass der Vermieter zu solch harten Mitteln greift.

Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter kann häufig vermieden werden, wenn der Mieter ein ruhiges, klärendes Gespräch sucht. Oftmals sind es nämlich Missverständnisse oder ungewollte Umstände, die eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag aufgrund von Zahlungsverzug zur Folge haben. Lesen Sie in diesem Ratgeber nach, was dies eigentlich genau bedeutet.

Das Wichtigste zur fristlosen Kündigung aufgrund von Mietrückständen

Können Rückstände bei der Mietzahlung eine fristlose Kündigung begründen?

Ja. Ist ein Mieter mit zwei Monatsmieten oder mehr im Verzug bzw. zahlt die Miete unregelmäßig, kann das ein Grund für eine fristlose Kündigung sein.

Muss eine Abmahnung der Kündigung vorausgehen?

Eine Abmahnung ist auch bei Zahlungsverzug notwendig, damit Vermieter dann eine fristlose Kündigung aussprechen können.

Kann eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen abgewendet werden?

Zahlen Mieter die Außenstände nach der Abmahnung oder kurz nach der Kündigung des Mietvertrags können letztere unwirksam machen.

Der Mieter zahlt nicht: Fristlose Kündigung als Folge?

Was steckt konkret hinter dem Ausdruck „fristlose Kündigung bei einem Mietrückstand“? Zusammengefasst heißt das, dass der Vermieter die Option der fristgerechten Kündigung ausgeschlossen hat. Hat dessen Mieter seine Zahlungen von mehreren Monaten nicht geleistet, zu welchen er sich im Mietvertrag verpflichtet hat, kann ihm der Vermieter fristlos kündigen.

Ein Mietrückstand kann also eine fristlose Kündigung deshalb zur Folge haben, weil es als außerordentlicher Kündigungsgrund gilt.

Wird die Miete nicht bezahlt, kann eine fristlose Kündigung auf nachfolgender gesetzlicher Grundlage erfolgen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) besagt nämlich im § 543 zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund:

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
[…]

Vor allem im § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist zu erkennen, dass eine fristlose Kündigung aufgrund von einem Mietrückstand nur unter ganz speziellen Voraussetzungen erfolgen kann.

Erst ab einer gewissen Summe der Mieten über einen bestimmten Zeitraum gilt dies als außerordentlich wichtiger Kündigungsgrund.

Fristlose Kündigung von einem Mietvertrag durch Zahlungsverzug

Ein Mietrückstand kann eine fristlose Kündigung verursachen.
Ein Mietrückstand kann eine fristlose Kündigung verursachen.

Der Mieter zahlt nicht und die fristlose Kündigung droht – Das ist kein seltener Fall. Wichtig zu beachten für einen Vermieter ist hierbei unter anderem, dass die Miete alle Betriebskosten beinhalten sollte, die zu tragen sind vom Mieter. Zahlt dieser die Nebenkosten im erheblichen Maße nicht, kann dies eine der Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aufgrund eines Mietrückstands sein.

Achtung: Folgende Dinge können eine fristlose Kündigung unwirksam machen:

  • Es wurde keine Abmahnung aufgrund der fehlenden Zahlung eingereicht.
  • Wohnungsmängel, die den Mieter zur Kürzung der Zahlungen berechtigen
  • Aufholung des Zahlungsverzugs und Begleichung aller bestehender Schulden bevor der Vermieter die Kündigung einreicht oder direkt nach der erhaltenen Kündigung
  • Begleichung der Mietschulden innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage – es sei denn, der Mieter hat innerhalb der vergangenen zwei Jahre schon einmal eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen erhalten

In den meisten Fällen machen diese Punkte eine fristlose Kündigung unwirksam.

Bildnachweise: fotolia.com/© Axel Bueckert, fotolia.com/© Tiberius Gracchus

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One thought on “Fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückstand: Was ist zu beachten?

  1. Elfriede K

    Der Untermieter meiner selbst gemieteten möblierten Wohnung hat trotz laufender Zusagen inzwschen 5 Monate Mietrückstand zuzüglich Rundfunkgebühren 2019 und 2020 ca. EURO 2500.Ich kündige nunmehr fristlos zum 30.6.20 und werde eine Anzeige bei der Polizei wegen Mietbetrugs erstatten.Ich habe seinerzeit einen Untermietvertrag gemacht,weil ich aufgrund einer Fußoperation nicht in den 2.Stock laufen konnte.Aber jetzt wird es mir möglich sein.Der Mieter,der laufend Versprechungen,zu zahlen,gemacht hat,meldet sich nicht auf meine Anschreerist Rumäne und müßte eigentlich vom Amt auch bei Arbeitslosigkeit die Miete bezahlt bekommen.iben.

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