Räumungsklage wegen Eigenbedarf: So sieht das rechtlich gültige Vorgehen aus

Eigenbedarfskündigung: Ist eine Räumungsklage möglich?

Der Räumung wegen Eigenbedarf geht immer eine Klage voraus.
Der Räumung wegen Eigenbedarf geht immer eine Klage voraus.

Eine Eigenbedarfskündigung kann ein konfliktreiches Thema sein. Doch bevor es zu einer Räumungsklage wegen Eigenbedarf kommt, muss oft schon Einiges vorgefallen sein. Dass eine Kündigung wegen Eigenbedarf oft schwierig und langwierig werden kann, ist bekannt. Nicht nur der Vermieter hat das Recht den Bedarf anzumelden, der Mieter hat auch in vielen Fällen das Recht Widerspruch einzulegen.

Doch in einigen Fällen ist die Situation oft so kompliziert, dass als letzte Möglichkeit rechtliche Schritte eingeleitet werden. Auf Seiten des Vermieters ist dies die Räumungsklage.
Unter welchen Voraussetzungen diese eingereicht werden kann, wann es zu einer Zwangsräumung wegen Eigenbedarf kommen kann und welche Rechte sollten Vermieter beim Eigenbedarf beachten, soll im nachfolgenden Ratgeber erläutert werden.

Rechtliche Grundlagen

Sprechen Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf aus, kommt es oft vor, dass die Mieter den Bedarf anzweifeln. Kann der Vermieter jedoch nachvollziehbare Gründe anführen und so den Eigenbedarf nachweisen, hat ein Widerspruch meist keine Aussicht auf Erfolg. Vermieter können den Mietvertrag auch nur dann wegen Eigenbedarf kündigen, wenn der Grund den Bedarf eindeutig nachweist. Dies muss bereits im Kündigungsschreiben begründet werden.

Ist die Eigenbedarfskündigung wirksam, muss der Mieter die Mietsache zu einem angegebenen Zeitpunkt räumen. Tut er dies nicht und können sich die Parteien nicht außergerichtlich einigen, ist die Räumungsklage bei Eigenbedarf oft die einzige Möglichkeit den Mieter zur Räumung zu bewegen.

Zieht der Mieter jedoch nicht aus, darf der Vermieter die Räumung nie selbst durchführen und die Mietsache eigenmächtig in Besitz nehmen.

Nach § 585 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) macht sich ein Vermieter durch ein solches Handeln schadensersatzpflichtig und auch strafbar. In diesem Fall kann der Tatbestand eines Hausfriedensbruchs sowie auch der Nötigung vorliegen.

Eine Räumungsklage bei Eigenbedarf ist manchmal die einzige Möglichkeit für den Vermieter die Mietsache zu nutzen.
Eine Räumungsklage bei Eigenbedarf ist manchmal die einzige Möglichkeit für den Vermieter die Mietsache zu nutzen.

Daher ist die Räumungsklage bei Eigenbedarf die einzig legale und rechtlich mögliche Variante, den Mieter aus der Mietsache zu bekommen. Die Klage an sich muss vor dem Amtsgericht eingereicht werden, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die Mietsache befindet. Dies geschieht unabhängig vom Streitwert.

Bewohnt nicht nur der Mieter die Mietsache, sollte der Vermieter auch schon rein vorsorglich die Räumungsklage gegen alle Bewohner richten. Ist das Mietverhältnis beendet, verlieren auch Mitbewohner und Untermieter das Recht die Mietsache zu nutzen. Ist jedoch in der Räumungsklage wegen Eigenbedarf nur der Hauptmieter benannt, kann auch nur gegen diesen mögliche Urteil vollstreckt werden.

Eigenbedarf: Wie eine Räumungsklage abläuft

Der Ablauf einer Eigenbedarfskündigung ist meist sehr ähnlich, da bestimmte Voraussetzungen rechtlich vorgegeben sind.

Oft wehren sich betroffene Mieter gegen die Kündigung des Mietverhältnisses. Ein Widerspruch muss immer geprüft werden. Zieht der Mieter weiterhin nicht aus, kann eine Nachfrist gesetzt werden. Verstreicht auch diese, wird Räumungsklage wegen Eigenbedarf eingereicht.

Der Vermieter muss dann zunächst den Gerichtskostenvorschuss begleichen, während dem betroffenen Mieter die Klage zugestellt wird. Es kommt zur Gerichtsverhandlung, wenn sich der Mieter gegen die Klage verteidigt. Hier wird dann ein Urteil gesprochen, dass vier Wochen nach der Verhandlung rechtskräftig ist und so vollstreckt werden kann.

Ergeht vor Gericht ein Urteil, dass den Mieter zur Räumung der Wohnung auffordert, liegt ein Räumungstitel vor. Der Staat darf nun vollstrecken. Dies geschieht durch eine Zwangsvollstreckung mit dem Gerichtsvollzieher.

Der Mieter muss über den Termin der Zwangsvollstreckung vom Gerichtsvollzieher informiert werden. Tag und Uhrzeit werden in einem Schreiben mitgeteilt. Der Gerichtsvollzieher verweist den Mieter aus der Wohnung und gewährt dem Vermieter dann Zutritt.

Dauer einer Räumungsklage bei Eigenbedarf

Räumungsklage bei Eigenbedarf: Die Dauer ist von der Bearbeitung abhängig.
Räumungsklage bei Eigenbedarf: Die Dauer ist von der Bearbeitung abhängig.

Bei einer Räumungsklage wegen Eigenbedarf hängt die Dauer von verschiedenen Faktoren ab und ist gesetzlich nicht geregelt. Hier zählen die Bearbeitung der Klage sowie die Dauer des gesamten Verfahrens. Auch der Widerspruch des Mieters und dessen Verteidigung gegen die Klage nehmen Zeit in Anspruch.

In der Praxis ist oft mit einer Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zu einem Jahr zu rechnen. Mitunter kann sich das Verfahren auch länger hinziehen und so die Räumung der Wohnung oder des Hauses weiter hinauszögern.

n der Praxis ist oft mit einer Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zu einem Jahr zu rechnen. Mitunter kann sich das Verfahren auch länger hinziehen und so die Räumung der Wohnung oder des Hauses weiter hinauszögern.

Räumungsklage bei Eigenbedarf: Die Kosten

Die Kosten die Räumungsklage wegen Eigenbedarf, für die Vollstreckung sowie für den Gerichtsvollzieher und den eventuell notwendigen Schlüsseldienst müssen vom Vermieter vorgestreckt und meist auch endgültig getragen werden.

Auch die Kosten für die Räumung der Wohnung sowie für die Einlagerung, wenn der Mieter seine Möblierung sowie anderen Besitz hinterlassen hat, muss der Vermieter tragen. Dies jedoch nur, wenn es in der Vollstreckung festgelegt wurde. Verlangt der Mieter nicht innerhalb eines Monats die Herausgabe seiner Sachen, kann der Vermieter diese verwerten.

Die Kosten des Gerichtsverfahrens werden nach dem Streitwert festgelegt. Dieser ist abhängig von der Jahreskaltmiete des betroffenen Mietverhältnisses. Der Vermieter muss diese Kosten zunächst auslegen. Das Verfahren geht also erst einmal zu Lasten des Vermieters, obwohl eine gültige Kündigung vorliegt.
Der Vermieter hat auch die Möglichkeit Prozesskostenhilfe zu beantragen, wenn es die persönliche und wirtschaftliche Lage nicht erlaubt, die Kosten zu tragen. Auch muss die Klage Aussicht auf Erfolg haben.
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19 thoughts on “Räumungsklage wegen Eigenbedarf: So sieht das rechtlich gültige Vorgehen aus

  1. christian h.

    rechtsanwalt droht mit räumungsklage obwohle termin 31.12.2016
    jetzt kommt es der ,der einziehen will hat erst antrag auf einen aufenthaltstitel für deutschland gestellt .
    das ist der hammer
    bitte um info was ich machen kann
    mfg hinze

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Christian H.,
      wir dürfen keine Rechtsberatung anbieten und möchten Sie daher bitten, sich in diesem Fall an einen Anwalt zu wenden. Dieser kann Sie bezüglich der weiteren Vorgehensweise beraten. Wir möchten Ihnen auch empfehlen sich mit dem örtliche Mieterbund in Verbindung zu setzen und sich dort beraten zu lassen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  2. Jacob B.

    Guten Tag,
    ich habe eine Frage zur folgenden Passage:
    “Die Kosten die Räumungsklage wegen Eigenbedarf, für die Vollstreckung sowie für den Gerichtsvollzieher und den eventuell notwendigen Schlüsseldienst müssen vom Vermieter vorgestreckt und meist auch endgültig getragen werden.”
    Kommt es dazu, dass ein Gerichtsvollzieher nötig wird, hat der Vermieter die entsprechende Klage doch gewonnen. Hat er dann tatsächlich sämtliche Kosten zu tragen? Was bedeutet das “meist” in diesem Zusammenhang, sprich was müsste ein Mieter getan haben um die Kosten selbst tragen zu müssen?
    Vielen Dank schon mal für diese tolle Seite schon mal und freundliche Grüße!

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Jacob B.,
      in der Regel ist der Vermieter der Auftraggeber und veranlasst somit eine Räumung. Gerichtsvollzieher und/oder Schlüsseldienst handeln dann in seinem Auftrag. Daher fallen die Kosten üblicherweise auf Seiten des Vermieters an. “Meist” kann hier bedeuten, dass die Kosten per Kaution oder Forderungen an den Mieter geltend gemacht werden können.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  3. monika h.

    hallo,wie ist es ,wenn der mieter suzitgefährtet ist undmit der begründung widerspruch gegen eigenbedarf einlegt?was kann der vermieter tun?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo monika h.,
      in diesem Fall sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen. Dieser kann Ihnen Möglichkeiten und Wege für das weitere Vorgehen aufzeigen. Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  4. Schlüter

    Ich habe meine Eigentumswohnung wegen Eigenbedarf gekündigt. Der Mieter zieht jedoch nicht aus. Nun möchte ich die Wohnung renovieren lassen bevor ich einziehe und muss Handwerkertermine machen, die die Räume ausmessen. Der Mieter lässt mich aber nicht mehr in die Wohnung und reagiert nicht auf meine Bitten bei den Terminen. Wie kann ich den Mieter zwingen mich in die Wohnung zu lassen, da ich eigentlich am 1. Sept. einziehen möchte.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Schlüter,
      in diesem Fall sollten Sie sich an einen Anwalt wenden und mit diesen die korrekte Vorgehensweise besprechen. Wir dürfen eine rechtliche Beratung nicht anbieten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  5. Anne G.

    Ich bin Mieter und habe von meinem Vermieter die reibungslose bekommen. Ich möchte ja aus der Wohnung raus, bekomme aber keine, da der Wohnungsmarkt sehr schlecht ist. Was kann ich tun

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Anne G.,
      Sie können versuchen sich mit dem Vermieter auch einen späteren Zeitpunkt zu einigen, zum anderen können Sie einen Räumungsaufschub beantragen. Wir können keine rechtliche Beratung anbieten und empfehlen Ihnen, sich diesbezüglich von einem Mieterverein beraten zu lassen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  6. Dominik H

    Meine Eltern habe ein 2 Haus wo ich eigentlich einziehen soll. Da wir ja schon die Kündigung und eine Räumungsklage denen mit unserem Anwalt geschickt habe und die jetzt Wiederspruch eingelegt wengen Krankheit Alkohol Probleme kann ich nicht in mein Haus einziehen. Jetzt sitze ich auf der Straße und habe nichts keine Wohnung und ich kann nicht in mein Haus ich Übernachte bei meinen Freunden und Verwanschaft. Kann mir vielleicht jemand helfen wie ich irgendwie in meine Haus einziehen kann ich weiß einfach nicht mehr weiter..

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Dominik H,
      rechtlich können wir den Sachverhalt nicht beurteilen. Daher empfehlen wir Ihnen, dies weiterhin mit Ihrem Anwalt zu tun. Dieser kann Sie bezüglich der richtigen Vorgehensweise beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Grit,
      eine pauschale Aussage hierzu ist nicht möglich. Ist die Klage unbegründet, kann sie auch zurückgewiesen werden. Für eine rechtliche Beratung wenden Sie sich am besten an einen Anwalt oder einen Mieterverein.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  7. Krzikawski

    Ich habe am 01.10.2017 eine Eigenbedarfskündigung zum 30.09.2018 erhalten.
    Ich möchte mich dagegen wehren.
    Bisher ( 08.12.2018) habe ich vom Vermieter nichts mehr gehört.
    Gibt es eine Frist bis wann die Räumungsklage nach Ablauf der Kündigungsfrist vom Vermieter eingereicht werden muss ? Muss der Vermieter vor Einreichen der Klage nochmals zur Räumung auffordern ?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Krzikawski,
      da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen, sich mit diesen konkreten Fragen an einen Mieterverein zu wenden. Dieser kann Sie entsprechend aufklären und Sie beim Widerspruch unterstützen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  8. Hauenstein

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    wie hoch belaufen sich die Kosten in etwa bei einer monatlichen Miete des Mieters in Höhe von 250,– €. Eine evtl. Summe wäre schon recht hilfreich.
    Gerichtskosten, Rechtsanwalt, Schlüsseldienst, Gerichtsvollzieher usw. Kosten für das Verfahren wenn Eigenbedarf angekündigt wurde und der Mieter sich quer stellt. Eine ungefähre Angabe würde mir schon weiterhelfen um mich zu entscheiden.
    Vielen Dank.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Hauenstein,
      je nach Region und Streitwert können die Kosten unterschiedlich hoch ausfallen. Im Durchschnitt sollte jedoch mit Kosten von ca. 2000 bis 3000 Euro gerechnet werden. Diese Summen können jedoch stark variieren. Ein Anwalt sollten Ihnen die Kosten in Ihrer Region detaillierte aufzeigen können.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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