Kündigungsschutz bei Eigenbedarf – Mieter haben mehrere Möglichkeiten

Mieter genießen besonderen Kündigungsschutz

Bei angemeldetem Eigenbedarf besteht Kündigungsschutz für Mieter.
Bei angemeldetem Eigenbedarf besteht Kündigungsschutz für Mieter.

Das Mietrecht sichert Mietern, im Falle einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter, einen besonderen Kündigungsschutz, besonders bei Eigenbedarf, zu. Dies soll der Ausnutzung dieser Art der Kündigung vorbeugen und Mietern eine gewisse Sicherheit in einer solchen Situation geben.

Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen im Falle einer Eigenbedarfskündigung bestimmte gesetzliche Vorgaben und Fristen einhalten, damit diese wirksam ist. Neben dem Personenkreis, für den Eigenbedarf angemeldet werden darf und den Gründen, die angeführt werden können, regelt das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) auch die Kündigungsfristen sowie Situationen, in denen eine Eigenbedarfskündigung nicht zulässig ist.

Wie genau der Kündigungsschutz (auch vor Eigenbedarf) aussieht und welche Rechte Mieter haben, stellt der folgende Ratgeber genauer dar.

Eigenbedarf – der Kündigungsschutz ist gesetzlich geregelt

Im Allgemeinen handelt es sich beim Begriff „Kündigungsschutz“ um gesetzliche Regelungen, die das Kündigen eines Vertrages erschweren oder ausschließen. Auf das Mietrecht bezogen, bedeutet dies, dass Vermieter nicht ohne weiteres den Mietvertrag für Wohnraum einseitig kündigen können.

Im Mietrecht ist der Kündigungsschutz, auch bei Eigenbedarf, meist so ausgelegt, dass er einer sozial ungerechtfertigten oder nach der Abwägung der Interessen beider Seiten ungerechtfertigt harten Kündigung vorbeugen soll. Die soll auch einer Willkür von Seiten der Vermieter entgegenwirken und dem Mieter eine adäquate Zeit zur Suche einer neuen Wohnung einräumen.

Der Kündigungsschutz vor Eigenbedarf greift nicht, wenn es sich um erhebliche Pflichtverletzungen im Mietverhältnis durch den Mieter handelt, wie zum Beispiel massive Mietrückstände oder das Ausbleiben der Mietzahlungen. Hier ist eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter möglich.

Vermieter haben für eine ordentliche Kündigung nur die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung. Der Kündigungsschutz bei Eigenbedarf bezieht sich hauptsächlich auf die einzuhaltenden Kündigungsfristen sowie auf die anwendbaren Gründe für Eigenbedarf.

Möchten Vermieter den Wohnraum selbst nutzen, haben sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Eigenbedarf ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein solches Interesse.
Gründe, die als Eigenbedarf anerkannt werden, sind unter anderem die Nutzung durch den Vermieter selbst oder durch Familienangehörige. Auch die Nutzung als Zweitwohnung kann den Bedarf begründen. Darüber hinaus muss das Nutzungsinteresse des Vermieters auch realisierbar sein.

Ist dies nicht der Fall, zum Beispiel wenn ein Rollstuhlnutzer in das Dachgeschoß eines Hauses ohne Fahrstuhl ziehen soll, ist die Kündigung unwirksam. Hier greift dann der Kündigungsschutz gegen den Eigenbedarf.

Welche Fristen gelten bei einer ordentlichen Kündigung durch Vermieter?

Nach § 573 c BGB muss ein Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingegangen sein, wenn die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats gültig sein soll.

Der Kündigungschutz bei Eigenbedarf umfasst unter anderem Kündigungs- und Sperrfristen
Der Kündigungschutz bei Eigenbedarf umfasst unter anderem Kündigungs- und Sperrfristen

Diese Frist darf nicht zum Nachteil des Mieters im Mietvertrag geändert werden. Es muss also immer eine Frist von drei Monaten geben, die vom Vermieter eingehalten werden muss. Dies betrifft die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses.

Die Frist verlängert sich um jeweils drei weitere Monate, wenn Mieter länger als fünf beziehungsweise länger als acht Jahre in der Wohnung wohnen. So greift auch hier wieder der Kündigungsschutz bei Eigenbedarf.

Darüber hinaus ist auch der Sonderfall der Sperrfristen bei umgewandeltem Wohnraum ein Teil des Kündigungsschutzes. Hier ist eine Eigenbedarfskündigung für mindestens drei Jahre gesetzlich untersagt.

Weitere Gründe für einen Kündigungsschutz bei Eigenbedarf

Eine weitere Möglichkeit für Mieter, Kündigungsschutz bei Eigenbedarf zu erhalten, stellt die sogenannte Sozialklausel dar. Diese bestimmt, wann ein Härtefall vorliegt, der das Interesse des Mieters, in der Wohnung zu bleiben über das Nutzungsinteresse des Vermieters stellt.

Als Härtefall können zum Beispiel hohes Alter, Verwurzelung in der Umgebung, Krankheit oder auch eine Schwangerschaft gelten. In diesen Fällen kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf für eine bestimmte Zeit oder insgesamt untersagt sein. Dieser Kündigungsschutz bei Eigenbedarf muss vom Mieter aktiv durch Einspruch gegen die Kündigung eingefordert werden.
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