Unterschied zwischen Nutzfläche und Wohnfläche: Warum ist das wichtig?

Was gilt als Nutzfläche und Wohnfläche bei der Miete?

Die Unterscheidung zwischen Nutzfläche und Wohnfläche ist in der Immobilien- und Bauwirtschaft ein wichtiger Grundsatz. Denn je nach Art der Nutzung einer Fläche werden Miet- und Kaufpreise sowie die Grundsteuer bestimmt.

Doch wann genau wird zwischen Wohnfläche und Nutzfläche ein Unterschied gemacht? Was ist eine Wohnfläche und was ist eine Nutzfläche? Welche Räume gehören nicht zur Wohnfläche?

Als Nutzungsflächen werden alle Flächen bezeichnet, die der Nutzung des Gebäudes dienen. Dazu zählen auch die Wohnflächen. Liegt eine betriebliche Nutzung vor, handelt es sich also ebenfalls um Nutzflächen. Flächen, die ausschließlich zum Wohnen dienen, werden als Wohnflächen bezeichnet. Diese Unterscheidung bildet die Grundlage für die Berechnung der Miete, des Kaufpreises oder der Finanzierung im Bauwesen. Zudem spielt die Art der Flächennutzung auch bei Hausrat- und Gebäudeversicherungen sowie bei der Grundsteuer eine Rolle. 

Nutzfläche und Wohnfläche werden per Definition nach den Vorgaben der Norm DIN 277 unterschieden. Demnach gilt bei der Bestimmung der Nutzfläche Folgendes:

Nutzungsfläche NUF

Teilfläche der Netto-Raumfläche (NRF), die der wesentlichen Zweckbestimmung des Bauwerks dient

Alle Flächen, die also dazu verwendet werden können, den Nutzungszweck des Gebäudes zu erfüllen, fallen unter diese Definition. Doch welche Räume zählen nicht zur Nutzfläche? Eingangsbereiche und Treppenräume gelten als Verkehrsflächen und sind weder Nutzflächen noch Wohnflächen. Gleiches gilt für Aufzüge, Flure, Heiz-, Maschinen- und Technikräume. Auch Wände und Stützen sind keine Nutzflächen. 

Beispiele für Nutzfläche und Wohnfläche

Da die Nutzung der Flächen für die Berechnung der Miete wichtig ist, stellen sich nicht selten Fragen wie „Ist ein Flur Wohnfläche oder Nutzfläche?“ oder „Gehört das Arbeitszimmer zur Wohnfläche oder Nutzfläche?“.

Um zu bestimmen, ob der Flur oder Abstellraum zur Wohnfläche oder zur Nutzfläche zählt, ist es wichtig zu wissen, wo sich diese Flächen befinden. Innerhalb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gehören beide zur Wohnfläche. Sie fließen damit in die Berechnung dieser mit ein.

Anders sieht das aus, wenn sie sich außerhalb der Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bzw. einem Gebäude mit verschiedenen Nutzungsarten befinden. Hier zählen sie als Verkehrsflächen bzw. Zubehörräume. Das gilt auch für Keller, Trockenräume oder Waschküchen. 

WoFlV und DIN 277: Nutzfläche richtig berechnen

Für die Berechnung der Nutzfläche und Wohnfläche sind sowohl die DIN 277 als auch die nach Wohnflächenverordnung (WoFIV) wichtig. Alle Nutzflächen werden gemäß der Norm ermittelt. Ist eine Wohnflächenberechnung nicht vorhanden, kommen die Vorgaben aus der WoFIV zur Anwendung. 

Gemäß der Verordnung ist vorgegeben, welche Räume zu welchem Anteil bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden können. So zählen als Wohnfläche immer folgenden Räume:

• Wohnzimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Esszimmer
• Küche
• Bad
• Flure
• Arbeitszimmer

Wie bereits erwähnt, zählen Nebenräume wie Abstellräume oder Speisekammern nur, wenn sie sich in der Wohnung befinden. Darüber hinaus ist bestimmt, wie Wintergärten, Balkone und Terrassen in die Berechnung einfließen.

Wichtig ist zudem, dass Installationen wie Heizungen, Badewannen, Öfen oder Klimaanlagen sowie Einbaumöbel nicht von der Gesamtfläche des Raumes abgezogen werden. Nischen, die nicht tiefer als 13 Zentimeter sind, zählen nicht als Wohnfläche. Gleiches gilt unter anderem für Treppen mit mehr als drei Stufen, Schornsteine und Säulen höher als 1,5 m. Diese müssen von der Wohnfläche abgezogen werden. 

Achtung bei Dachgeschosswohnungen: Die Schrägen müssen bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden. Sie sind weder Nutzfläche noch Wohnfläche. Ist die Raumhöhe aufgrund der Schrägen geringer als ein Meter, fließt diese Fläche nicht in die Berechnung ein. Bei einer Höhe zwischen einem und zwei Metern wird zur Hälfte berücksichtigt. 

Soll die reine Nutzfläche nach DIN 277 ohne spezielle Wohnfläche berechnet werden, gelten andere Vorgaben. Da die Wohnfläche als Nutzfläche zählt, wird dann nur zwischen Nutzfläche und Verkehrsfläche unterschieden. Damit ist in der Regel die Grundfläche bei der reinen Nutzfläche höher. Die Wohnfläche ist inkludiert oder es besteht keine Wohnnutzung im Gebäude.

Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Auch nach DIN 277 kann neben der Nutzfläche die Wohnfläche berechnet werden. So zum Beispiel beim Kauf eines Einfamilienhauses. Dann ist die Berechnung sowohl für den Kaufvertrag als auch für die Grundsteuer wichtig.  Es kann durchaus ein Preisunterschied bestehen, wenn Wohnfläche und Nutzfläche nach DIN 277 bestimmt werden. Das bedeutet, dass die Größe der Nutzfläche und der Wohnfläche beim Kaufpreis entscheidend sein können.

Ausgangspunkt ist die Netto-Grundfläche, von der Verkehrs- und Funktionsflächen abgezogen werden. Anders als nach WoFIV gelten nun Balkone, Terrassen und Loggien zu 100 % als Wohnfläche. Gleiches gilt bei Wintergärten, Schwimmbädern, Kellern, Waschküchen oder Heizungsräumen. Die Raumhöhe spielt nur bei Dachschrägen eine Rolle.

Nutzfläche in Wohnfläche umwandeln: Geht das?

Nicht jede Nutzfläche ist eine Wohnfläche. Wird erstere als solche nicht benötigt, stellt sich die Frage, ob Eigentümer eine Nutzfläche in eine Wohnfläche ändern lassen können. Ist eine Fläche für eine bestimmte Nutzung festgelegt, kann eine Änderung nur unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen.

Eine Nutzungsänderung muss bei der zuständigen Baubehörde beantragt werden. Sollen beispielsweise Büros zukünftig als Wohnungen genutzt werden, ist zu prüfen, ob eine Umwandlung in dem Gebiet überhaupt möglich ist. Ist es als Gewerbegebiet ausgewiesen, ist eine solche Umwandlung meist nicht zulässig. In Mischgebieten ist das meist einfacher durchzuführen. 

Es kommt also immer auch auf den jeweiligen Einzelfall an, ob Sie eine Nutzfläche zu einer Wohnfläche machen können. 

Quellen und weiterführende Links

• § 2 WoFlV

Bildnachweise