Nachmietervereinbarung: Was sollte enthalten sein?

Was bedeutet „Nachmietervereinbarung“?

Haben Vermieter zugestimmt, dass ein Nachmieter die Wohnung übernimmt und steht die Wohnungsübergabe an, stellt sich meist die Frage, was der Nachmieter alles übernimmt. Diese Punkte sollten zwischen altem Mieter und Nachmieter in einer Nachmietervereinbarung geregelt werden.

Das schriftliche Festhalten sorgt für eine Absicherung und kann die Übergabe erleichtern. Aber ist eine solche Nachmietervereinbarung bindend? Was kann in einer solchen Vereinbarung zwischen Mieter und Nachmieter festgelegt werden und was nicht? Das betrachten wir im nachfolgenden Ratgeber näher. 

Eine schriftliche Nachmietervereinbarung kann sowohl Möbel als auch Auslegware bzw. die Ablöse für diese oder das Renovieren umfassen. Es kann also neben der Übernahme von Einrichtungsgegenständen auch die von Pflichten geregelt werden. Wichtig ist, dass eine solche Absprache nur zwischen Mietern und Nachmietern besteht. Der Vermieter hat in der Regel mit diesen Abmachungen nichts zu tun. 

Eine schriftliche Form ist nicht vorgeschrieben, aber empfehlenswert. So können beide Parteien festhalten, was vereinbart ist und haben im Streitfall einen Nachweis.

Was kann in einer Nachmietervereinbarung stehen?

Was Mieter und Nachmieter in die Vereinbarung aufnehmen, ist grundsätzlich ihnen überlassen und je nach Einzelfall unterschiedlich. Ob die Nachmietervereinbarung die Küche umfasst oder die Vereinbarung die Übernahme der Möbel durch den Nachmieter ausschließt, hängt also immer von den Wünschen beider Parteien ab.  

In der Nachmietervereinbarung sollte auch festgehalten sein, dass die Zustimmung des Vermieters für die Übernahme vorliegt. Darüber hinaus kann eine Vielzahl an weiteren Vereinbarungen zwischen Mieter und Nachmieter aufgenommen werden. 

Wie die Abmachung aussieht, hängt auch davon ab, ob das alte Mietverhältnis bereits beendet ist und es sich lediglich um eine Übergabe handelt oder ob der Nachmieter einen bestehenden Mietvertrag übernimmt. 

Eine Nachmietervereinbarung im Gewerbe ist ebenfalls möglich. Hier ist es dann wichtig, was bezüglich eines Nachmieters im Mietvertrag vereinbart ist. Vereinbarungen zwischen Mieter und Nachmieter können den Vermieter mit einschließen, insbesondere dann, wenn der bestehende Mietvertrag übertragen wird. 

Vereinbarung zwischen Mieter und Nachmieter: Ist die Renovierung Bestandteil?

Wie bereits erwähnt, können Nachmieter auch bestimmte Pflichten des alten Mieters übernehmen. Dazu können Schönheitsreparaturen gehören. Das gilt insbesondere dann, wenn der Nachmieter in den bestehenden Mietvertrag eintritt. 

Werden solche Vereinbarungen getroffen, haben diese Auswirkungen auf das Mietverhältnis und somit auch auf den Vermieter. Daher sollten beide Parteien sicherstellen, dass das Übertragen dieser Pflichten wirksam ist.

Werden durch die Nachmietervereinbarung das Streichen und die Schönheitsreparaturen an den Nachmieter übertragen und der alte Mieter von diesen befreit, gilt dies nur mit Zustimmung des Vermieters. Es muss also eine Genehmigung vorliegen. 

Der alte Mieter kann durch eine Nachmietervereinbarung Schönheitsreparaturen also nicht ohne Weiteres auf den Nachmieter übertragen. Ohne Zustimmung des Vermieters bleiben alte Mieter in der Pflicht und müssen den Mietvertrag dahingehend erfüllen. Das gilt jedoch nur, wenn die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag wirksam sind. Wurde die Wohnung unrenoviert übernommen, kann eine Übertragung ebenfalls unwirksam sein. Gleiches gilt übrigens auch für den Rückbau, den Ausbau von Möbeln oder das Entfernen von Einrichtungen. 

Auch die gängige Rechtsprechung geht bei der Übertragung von Pflichten davon aus, dass gemäß BGB zunächst der Vermieter in der Verantwortung steht und dieser nur mit dem alten Mieter eine mietvertragliche Vereinbarung hat. Sofern diese also nicht auf den Nachmieter übergeht, ist der alte Mieter oder eben der Vermieter in der Pflicht, trotz Nachmietervereinbarung (siehe BGH, 22.08.218, Az.: VIII ZR 277/16).

Was gehört nicht in eine Nachmietervereinbarung?

Es gibt aber auch Punkte, die eine Nachmietervereinbarung rechtlich nichtig machen. So zum Beispiel bei Abmachungen, die Wucher vermuten lassen. Sind die Ablösen unverhältnismäßig hoch oder werden ungerechtfertigte Abstandszahlungen verlangt, kann das gemäß § 4a Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) zur Unwirksamkeit führen. 

Hier ist unter anderem Folgendes definiert: 

Ein Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluß eines Mietvertrages über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben, ist im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, daß der Mietvertrag zustande kommt. Die Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Mißverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht.

Sowohl Mieter als Nachmieter sollten also darauf achten, dass die Vereinbarungen nicht übermäßig hoch ausfallen oder Punkte übertragen werden, die nicht möglich sind. Das kann beispielsweise auch die Übernahme von Mietzahlungen betreffen, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet oder übergeben ist.

Im Zweifel sollten Mieter und Nachmieter die Vereinbarungen durch einen Mieterverein oder einen Anwalt prüfen lassen. 

Ist eine Nachmietervereinbarung bindend?

Ist die Nachmietervereinbarung geschlossen und schriftlich festgehalten, handelt es sich um einen Vertrag. Das bedeutet, es gelten die Vorschriften des BGB zu Verträgen. Sind die Vereinbarungen wirksam, sind sie in der Regel dann auch bindend.

Hat sich der Nachmieter zur Übernahme von Einrichtungen und / oder Kosten verpflichtet, muss er dies auch erfüllen.

Bestehen Zweifel an der Wirksamkeit der Vereinbarungen, sollte dies mithilfe von rechtlichen Beratungen abgeklärt werden.

Wichtig ist zudem auch, dass der Vermieter, sofern er nicht der Vereinbarung beigetreten ist, keine Forderungen stellen kann, die über den eigentlichen Mietvertrag hinausgehen. Er kann aber verlangen, dass der alte Mieter seine Pflichten erfüllt. 

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