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Loading...Rechte der Mieter bei einem Wohnungsverkauf?
Besteht ein besonderer Kündigungsschutz bei einem Wohnungsverkauf?
Wird die Wohnung verkauft, machen sich Mieter oft Sorgen, ob sie in dieser bleiben können. Denn oft ist nicht ganz klar, welche gesetzlichen Grundlagen hier gelten.
Grundsätzlich gilt bei einem Wohnungsverkauft, dass der neue Eigentümer an Stelle des Vermieters tritt und somit alle Rechte sowie Pflichten übernimmt. Denn laut Mietrecht bricht ein Kauf nicht Miete und alle Regelungen im bestehenden Mietvertrag bleiben erhalten.
Doch wie sieht es in diesem Fall mit der Kündigung des Mietverhältnisses aus? Gibt es einen Kündigungsschutz nach einem Wohnungsverkauf? Was muss hier beachtet werden? Diese und weitere Fragen beleuchtet der nachfolgenden Artikel etwas näher.
Das Wichtigste zum Kündigungsschutz beim Wohnungsverkauf
Ein Verkauf der Wohnung stellt in der Regel noch keinen ausreichenden Grund für eine Kündigung durch den Vermieter dar. Üblicherweise gehen die bestehenden Mietverhältnisse bei einem Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Dieser kann Eigenbedarf gelten machen.
Handelt es sich um eine während der Mietdauer in Wohneigentum umgewandelte Wohnung, treten oft Sperrfristen in Kraft. Diese schließen dann eine Kündigung wegen Eigenbedarf für eine bestimmten Zeitraum aus.
In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt, liegt die gesetzliche Sperrfrist bei drei Jahren. Kommunen oder Städte können diese bis auf zehn Jahre erweitern. Neue Eigentümer können keinen Eigenbedarf anmelden.
Inhaltsverzeichnis
Wohnungsverkauf: Eine Kündigung ist nicht so einfach
Mieter befürchten oft, dass ihnen sofort nach Verkauf gekündigt wird und sie die Wohnung auch sofort verlassen müssen. Dies ist jedoch rein rechtlich nicht möglich. Der neue Eigentümer kann den Mietern nur dann ordentlich kündigen, wenn er Eigenbedarf anmeldet. Und auch dann gelten die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen von drei Monaten und die Vorgabe, dass der Bedarf vorliegen sowie nachweisbar sein muss.
Wurde im Mietvertrag eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgeschlossen, kann der neue Eigentümer dies auch nicht ändern. Er übernimmt den Mietvertag so wie er ist. Einseitige Änderungen sind ausgeschlossen.
Der Vermieter kann dem Mieter bei einem anstehenden Verkauf nur dann ordentlich kündigen, wenn ihm durch das bestehende Mietverhältnis großer wirtschaftlicher Schaden entsteht. Dies muss jedoch eindeutig vom Vermieter nachgewiesen werden.
Ausnahme bei umgewandeltem Wohnraum
Ein wirklicher Kündigungsschutz nach einem Wohnungsverkauf besteht in einem besonderen Fall, nämlich dann, wenn es sich bei der betreffenden Wohnung um umgewandelten Wohnraum handelt.
Dies bedeutet, wenn die Wohnung während der Mietzeit des Mieters in Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft wurde, besteht eine sogenannte Sperrfrist. In dieser Zeit ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder einer Verwertungskündigung nicht zulässig. Für diese Wohnung gilt nach der Umwandlung als ein Kündigungsschutz, was unter anderem vom Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt wurde (BGH, Urteil v. 11.3.2009, VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808).
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Meine Wohnung wurde nach 24Jahren an einen Eigentümer mit Eigenbedarf verkauft muß ich jetzt gleich ausziehen welche Rechte habe ich nach 24Jahren
Sehr geehrter Herr Voigt,
ich bitte um Auskunft bzgl. Kündigungsfrist. Es wurde ein 4 Familienhaus in 4 EGW umgewandelt. Wann darf ein eventueller Käufer einer Wohnung mit welcher Frist kündigen. Bei Eigenbedarf oder auch wenn nur als Geldanlage gekauft zwecks höherer Rendite (Mieterhöhung?)
Wie hoch ist die Sperrfrist
Der Stand des Hauses liegt in (Adresse durch Redaktion editiert). vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe.
MfG – Inge