Welcher Kündigungsschutz gilt bei Wohnungsverkauf?

Rechte der Mieter bei einem Wohnungsverkauf?

Ein besonderer Kündigungsschutz bei einem Wohnungsverkauf besteht nur in einem bestimmten Fall.
Ein besonderer Kündigungsschutz bei einem Wohnungsverkauf besteht nur in einem bestimmten Fall.

Besteht ein besonderer Kündigungsschutz bei einem Wohnungsverkauf?
Wird die Wohnung verkauft, machen sich Mieter oft Sorgen, ob sie in dieser bleiben können. Denn oft ist nicht ganz klar, welche gesetzlichen Grundlagen hier gelten.

Grundsätzlich gilt bei einem Wohnungs­verkauft, dass der neue Eigentümer an Stelle des Vermieters tritt und somit alle Rechte sowie Pflichten übernimmt. Denn laut Mietrecht bricht ein Kauf nicht Miete und alle Regelungen im bestehenden Mietvertrag bleiben erhalten.
Doch wie sieht es in diesem Fall mit der Kündigung des Mietverhältnisses aus? Gibt es einen Kündigungsschutz nach einem Wohnungsverkauf? Was muss hier beachtet werden? Diese und weitere Fragen beleuchtet der nachfolgenden Artikel etwas näher.

Wohnungsverkauf: Eine Kündigung ist nicht so einfach

Mieter befürchten oft, dass ihnen sofort nach Verkauf gekündigt wird und sie die Wohnung auch sofort verlassen müssen. Dies ist jedoch rein rechtlich nicht möglich. Der neue Eigentümer kann den Mietern nur dann ordentlich kündigen, wenn er Eigenbedarf anmeldet. Und auch dann gelten die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen von drei Monaten und die Vorgabe, dass der Bedarf vorliegen sowie nachweisbar sein muss.

Dies ist kein besonderer Kündigungsschutz bei einem Wohnungsverkauf, sondern ein gesetzlich festgeschriebener Vorgang für alle Mietverhältnisse, der den Mieter schützen soll. Auch wenn ein Härtefall vorliegt (z. B. hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft) und der Auszug aufgrund der Sozialklausel für den Mieter unzumutbar ist, greift der Kündigungsschutz.

Wurde im Mietvertrag eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgeschlossen, kann der neue Eigentümer dies auch nicht ändern. Er übernimmt den Mietvertag so wie er ist. Einseitige Änderungen sind ausgeschlossen.

Der Vermieter kann dem Mieter bei einem anstehenden Verkauf nur dann ordentlich kündigen, wenn ihm durch das bestehende Mietverhältnis großer wirtschaftlicher Schaden entsteht. Dies muss jedoch eindeutig vom Vermieter nachgewiesen werden.

Ausnahme bei umgewandeltem Wohnraum

Ein Kündigungsschutz nach einem Wohnungsverkauf besteht bei umgewandeltem Wohnraum.
Ein Kündigungsschutz nach einem Wohnungsverkauf besteht bei umgewandeltem Wohnraum.

Ein wirklicher Kündigungsschutz nach einem Wohnungsverkauf besteht in einem besonderen Fall, nämlich dann, wenn es sich bei der betreffenden Wohnung um umgewandelten Wohnraum handelt.

Dies bedeutet, wenn die Wohnung während der Mietzeit des Mieters in Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft wurde, besteht eine sogenannte Sperrfrist. In dieser Zeit ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder einer Verwertungskündigung nicht zulässig. Für diese Wohnung gilt nach der Umwandlung als ein Kündigungsschutz, was unter anderem vom Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt wurde (BGH, Urteil v. 11.3.2009, VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808).

Gesetzlich ist diese Frist auf drei Jahre festgelegt. Jedoch kann sie je nach Region auch auf zehn Jahre erweitert werden. Diese Regelung ist dann tatsächlich ein besonderer Kündigungsschutz bei einem Wohnungsverkauf.
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11 thoughts on “Welcher Kündigungsschutz gilt bei Wohnungsverkauf?

  1. G. Lambaci

    Hallo,
    leider gibt es keine eindeutigen Beispiele für die Praxis.
    Die Sperrfrist beginnt mit dem ersten Abverkauf und die Eintragung des Käufers ins Grundbuch.
    Hier stellen sich bereits die Ersten folgende Frage. Muss und kann mann erst nach Ablauf der 10 Jahre ( in Berlin )
    die Kündigung erklären oder kann mann die Kündigung gleich nach Kauf zum Ablauf von 10 Jahren erklären.
    Zum Beispiel: 2017 neuer Eigentümer darf die Kündigung erst 2027 dem Mieter gegenüber erklären oder darf der neue Eigentümer bereits 2017 eine Kündigung fürs Jahr 2027/2028 erklären.
    Wie liegt die Rechtslage im folgenden Fall:
    Erster Abverkauf ist im Jahre 2017 und der erste neue Eigentümer verkauft die Wohnung nach 7 Jahre.
    Beginnt die Sperrfrist von 10 Jahren für den neuen zweiten Eigentümer von vorne oder muss dieser nur noch
    3 Jahre abwarten damit die Sperrfrist von 10 Jahren erfüllt ist.
    Ich verstehe nämlich das Gesetz so, dass der Gesetzesgeber dem Mieter bei Umwandlung in Wohnraum einen
    Schutz von 10 Jahren gewährt und es nicht wichtig ist wie oft die Wohnung in diesen 10 Jahren den Eigentümer wechselt.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo G. Lambaci,
      eine Eigenbedarfskündigung auf Vorrat ist nicht möglich, da der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung vorliegen muss. Kann ein Vermieter zehn Jahre warten, ist meist davon auszugehen, dass der Bedarf nicht vorhanden ist. Eine Kündigung sollte in der Regel in diesem Fall erst nach Ablauf der Sperrfrist erfolgen.
      Eine Sperrfrist tritt üblicherweise nur dann ein, wenn die Mietsache während des Mietzeitraums in Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft wurde. Findet ein erneutet Verkauf statt, tritt dieser neue Eigentümer in der Regel in diese Sperrfrist ein und muss diese nicht von vorn ableisten.
      Im Zweifel berät ein Anwalt zu den richtigen Zeiträume und Vorgehensweisen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  2. Neeltje F.

    Ich bin sehr erleichter zu lesen, dass ein Kauf die Miete nicht automatisch bricht. Denn mein Vermieter hat vor meine Wohnung zu verkaufen. Ich mache mir große Sorgen, darüber, dass mein Mietverhältnis in Gefahr geraten könnte.

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  3. Olga

    Hallo, in 2011 würde die Wohnung verkauft,wir sind Mieter,in 2019 haben wir die Mitteerhohung bekommen auf 20 %, wir abgesagt, dann nach 2 Monate, haben wir Kündigung gekriegt, wegen Eigenbedarf, Tochter von Vermieter ist schwanger,haben wie 10 Jahre Kündigungschtzt oder nicht?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Olga,
      eine Sperrfrist tritt nur dann ein, wenn die Wohnung während der Mietzeit in einzelnes Mieteigentum umgewandelt und dann verkauft wurde. War die Wohnung beim Vertragsabschluss bereits eine Eigentumswohnung und nicht Teil eines Mehrfamilienhauses, kommt eine Sperrfrist nicht zum Tragen und es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Lassen Sie sich am besten bei einem Mieterverein beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  4. R. Wahl

    Hallo,
    ich habe Ende Nov. 2018 von meiner Mutter zusammen mit meinen 2 Geschwistern eine ETW geerbt und übernahm diese und glich meine Geschwister aus. Dem Mieter habe ich auf Eigenbedarf gekündigt, da sich meine Enkeltochter von ihrem Freund getrennt hatte und für die teure Wohnung nicht mehr alleine aufkommen konnte. Jetzt hat der Mieter eine Wohnung in einem Neubau in Aussicht, die jedoch nicht pünktlich fertig wird. So muss die Enkelin noch weitere 3 Monate für die hohe Miete aufkommen. Muss der Mieter evtl. Schadensersatz leisten?
    Da ich die Wohnung im Einverständnis meiner Geschwister gekündigt habe, konnte ich meine Enkelin als Eigenbedarfsgrund angeben. Jetzt möchte sie mir die Wohnung gerne abkaufen. Muss sie da wirklich ein Jahr meine Mieterin sein, bevor sie die Wohnung kaufen kann? Das wurde mir jedenfalls von einem Rechtsanwalt mitgeteilt.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo R. Wahl,
      diese Fragestellung sollten Sie rechtlich mit einem fachkundigen Anwalt abklären. Da Ihr Mieter die Verzögerung beim seiner neuen Wohnung wahrscheinlich nicht zu vertreten hat, ist es unwahrscheinlich, dass er dafür verantwortlich zu machen ist.
      Ein Verkauf an Ihre Enkelin, die die Wohnung aufgrund der Kündigung ja dann nutzt, kann in der Regel unabhängig von der Eigenbedarfskündigung gesehen werden. Allerdings sollten Sie sich diesbezüglich auch ausführlich beraten lassen, um die korrekte Vorgangsweise zu wählen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  5. Natalie M.

    Hallo,
    wir wollen uns eine Eigentumswohnung kaufen, die allerdings seit 13 Jahren Vermietet ist. Man hat mir Mitgeteilt das wenn wir die Wohnung kaufen wir die Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen müssen, und das aber bis zu einem Jahr dauern kann.
    Da wir aber gerne so schnell wie möglich aus unserem jetzigen Eigentum raus wollen ( Haus ) und das gerne noch dieses Jahr, würde ich gerne wissen ob es da eine Möglichkeit gibt das wir auch früher in die Eigentumswohnung können.
    Die Wohnung passt super in unser Budget, und mein Mann und ich wollen eigentlich dieses Jahr noch umziehen, da mein Mann an Depressionen leidet und es durch unser derzeitiges Haus es nicht besser wird bei ihm, wollen wir mit der Eigentumswohnung neu anfangen.
    Wäre super wenn man mir da weiter helfen könnte.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Natalie M.,
      ein Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfristen bzw. deren, die im Mietvertrag eventuell vereinbart sind, ist durch den Vermieter in der Regel nie möglich. Diese Fristen sind einzuhalten, wenn Eigenbedarf angemeldet wird. Sie können sich mit den Mietern in Verbindung setzen und einen einvernehmlichen Auflösungsvertrag vorschlagen. Diesem müssen beide Seiten zustimmen. Sowohl ein Auflösungsvertrag als auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sind auch erst dann möglich, wenn sie offiziell als Eigentümer eingetragen sind. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten, empfehlen wir Ihnen, sich an einen fachkundigen Anwalt zu wenden.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  6. Riedel

    Hallo,
    ich und mein Sohn wohnen seit 19 Jahren in einem Haus mit 32 Mietparteien in einer Wohnung. Der Mietvertrag wurde zwischen dem Vermieter und meinen Eltern geschlossen. Die Miete bezahle ich über mein Konto. Jetzt möchte ich im Haus in eine neue Wohnung ziehen und mein Sohn unsere alte Wohnung übernehmen. Dadurch erhalten wir beide neue Mietverträge.
    Meine Frage: Wenn jetzt das Mietshaus verkauft wird, oder in Eigentumswohnungen umgewandelt wird, wie sieht es dann mit unserer Kündigungsfrist aus? Immer noch 10 Jahre?
    Für die Rückmeldung bedanke ich mich im Voraus.
    Gruß
    Riedel

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Riedel,
      ein zehnjährige Kündigungsfrist gibt es gesetzlich nicht. Nach en Mietzeit von acht Jahren, gilt eine Frist von meun Monaten, sofern im Mietvertrag keine längeren Fristen bei einer Kündigung durch den Vermieter vereinbart wurden. Findet eine Umwandlung der Wohnungen in einzelnes Wohneigentum statt, kann eine Sperrfrist drei und zehn Jahren gelten. Wie lange eine Sperrfrist ist, hängt von den Bestimmungen in Ihrer Region ab. Lassen Sie sich diesbezüglich am besten bei einem Mieterverein beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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