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Loading...Das Wichtigste zur Heizkostenabrechnung
Sofern Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart sind, müssen diese verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Ist das nicht der Fall, haben Mieter das Recht den eigenen Anteil zu kürzen. Mehr dazu erfahren Sie hier.
Ja. Vermieter haben 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, Ihnen die Heizkosten- und Betriebskostenabrechnung zukommen zu lassen. Versäumen sie diese Frist, entfällt Ihre Pflicht zur Nachzahlung. Guthaben bleiben weiterhin bestehen und müssen ausgezahlt werden.
Sie haben 12 Monate nach Zugang der Abrechnung Zeit, um einen formalen Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung einzulegen. Sie haben das Recht, die Rechnungen einzusehen und die Heizkostenabrechnung prüfen zu lassen, z. B. durch einen Mieterverein.
Inhaltsverzeichnis
Heizkostenabrechnung durch den Vermieter: Das sind die rechtlichen Grundlagen
Heizkosten sind Teil der Betriebs- oder Nebenkosten und werden im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt. Für die Heizkosten muss eine Abrechnung erstellt werden, die transparent und für Mieter verständlich ist. Diese Heizkostenabrechnung muss also nachvollziehbar sein. Daher gelten bestimmte gesetzliche Vorgaben, die zu beachten sind.
Am Wichtigsten ist, dass eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung nur dann erfolgen muss, wenn die Zahlung von Nebenkosten per Mietvertrag vereinbart wurde. Und auch nur dann, wenn es sich um eine Nebenkostenvorauszahlung handelt. Zahlen Mieter eine Pauschale, ist die verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich.
Die rechtlichen Grundlagen bilden zum einen das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und zum anderen die Heizkostenverordnung (HeizkostenV). So ist in § 556 BGB unter anderem Folgendes definiert:
„Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“
Darüber hinaus ist in § 4 HeizkostenV festgelegt, dass eine Heizkostenabrechnung verbrauchsabhängig erfolgen muss. Zudem muss die Heizkostenabrechnung auch formelle Anforderungen erfüllen.
Zu diesen zählen beispielsweise:
- transparente Rechnung
- Aufschlüsselung zwischen Gesamtkosten und Anteil des Mieters
- Nennung des genutzten Verteilerschlüssels
Heizkostenabrechnung: Korrekte Umlage auf Mieter ist wichtig
Doch wie genau werden die Heizkosten berechnet? Ist eine Heizkostenabrechnung nach Quadratmetern (qm) zulässig? Bei den Heizkosten wird zwischen den gesamten anfallenden Kosten und dem individuellen Verbrauch unterschieden. Zu den Gesamtkosten zählen unter anderem die Brennstoffe, die zur Wärmeerzeugung verwendet werden, aber auch alle Kosten zur Wartung und für den Strom zum Betrieb der Anlage.
Um eine Heizkostenabrechnung in einem Mehrfamilienhaus auf die Mieter umlegen zu können, wird in der Regel ein Verteilerschlüssel verwendet. In der Heizkostenabrechnung muss dieser klar aufgeführt sein. Der Energieverbrauch des Mieters kann zu mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden (§§ 7,8 HeizkostenV). Üblich ist, dass eine Aufteilung nach dem 30/70-Prinzip erfolgt. Das heißt, die Gesamtkosten sind in 30 Prozent Grundkosten und 70 Prozent Verbrauchskosten unterteilt.
Die Grundkosten werden nach Quadratmetern abgerechnet. Zu diesen gehören beispielsweise:
- Brennstoffe
- Strom für die Anlage
- Wartungskosten
- Mieten / Kosten für die Messgeräte (Zähler)
So ist es auch möglich, dass in der Heizkostenabrechnung der Schornsteinfeger bzw. die Gebühren und Kosten für die Anlagenwartung durch diesen aufgeführt sind.
Die Kosten durch den tatsächlichen Heizverbrauch der Mieter müssen zwingend über Zähler erfasst werden. Wärmemengenzähler an der Anlage und Heizkostenzähler an den Heizkörpern müssen also vorhanden sein. Manchmal wird bei sehr ungünstig gelegenen Wohnungen (z.B. Dachgeschoss) ein Klimafaktor in der Heizkostenabrechnung berücksichtigt, um die Kosten gerechter zu verteilen.
Heizkostenabrechnung nach 30/70: Ein Beispiel
Nachfolgend finden Sie eine fiktive Beispielrechnung für die anteilige Heizkostenabrechnung für zwei Wohnungen in einem Abrechnungsjahr:
Die Gesamtkosten für die Heizung betragen 3000 Euro. Das Haus hat eine Fläche von 100 m². Die Wohnung A hat 60 m², die Wohnung B 40 m².
Sie haben also einen Anteil von 60 und 40 Prozent an den Gesamtkosten und umgekehrt 40 Prozent und 60 Prozent an Heizkosten.
Die Gesamtkosten von 3.000 € werden zunächst in Grund- und Verbrauchskosten aufgeteilt.
- Grundkosten (30 %): 3.000 € × 0,30 = 900 €
- Verbrauchskosten (70 %): 3.000 € × 0,70 = 2.100 €
Die Grundkosten von 900 € werden proportional zur Wohnfläche verteilt.
- Anteil Wohnung A (60%): 900 € × 0,60 = 540 €
- Anteil Wohnung B (40%): 900 € × 0,40 = 360 €
Die Verbrauchskosten von 2.100 € werden proportional zum gemessenen Verbrauch (Heizeinheiten) verteilt.
- Anteil Wohnung A (40%): 2.100 € × 0,40 = 840 €
- Anteil Wohnung B (60%): 2.100 € × 0,60 = 1.260 €
Die Summe aus Grund- und Verbrauchskosten ergibt die finalen Heizkosten für jede Wohnung.
- Gesamtkosten Wohnung A: 540 € + 840 € = 1.380 €
- Gesamtkosten Wohnung B: 360 € + 1.260 € = 1.620 €
Nachfolgend haben wir die Berechnung für eine Heizkostenabrechnung nach dem 30/70-Beispiel nochmals grafisch dargestellt:
Wichtig: Nur für den Grundkostenanteil ist eine Heizkostenabrechnung nach qm zulässig. Auch eine Heizkostenabrechnung zu 100 Prozent nach Verbrauch ist nicht der Regelfall. Nur in Ausnahmen kann von den Regelungen der Heizkostenverordnung abgewichen werden.
Zum Beispiel dann, wenn der Vermieter im Haus wohnt und es nur zwei Wohneinheiten gibt. Hier entfällt die Pflicht der verbrauchsabhängigen Abrechnung. Sie kann jedoch im Mietvertrag vereinbart sein.
Ziehen Mieter im Abrechnungszeitraum ein oder aus, muss sich das auch in der Heizkostenabrechnung widerspiegeln. Diese darf nur den tatsächlichen Verbrauch während der Mietzeit ausweisen. Es muss eine anteilige Abrechnung der Heizkosten bei einem Mieterwechsel erstellt werden. Idealerweise wird der Verbrauch am Stichtag abgelesen; andernfalls wird er zeitanteilig berechnet.
Abrechnung der Heizkosten ohne Zähler?
Wie erwähnt muss die zentrale Erfassung der Kosten bei der Heizkostenabrechnung mit einem Wärmemengenzähler und der individuelle Verbrauch über Zähler an den Heizkörpern erfolgen. Ist dann eine Heizkostenabrechnung ohne Zähler überhaupt zulässig?
Eine Berechnung ohne Zähler ist nur in bestimmten Ausnahmen möglich. Ist aus technischen Gründen zum Beispiel kein Einbau von Zählern möglich, kann die Heizkostenabrechnung nach qm (per Formel) erfolgen. Eine Heizkostenabrechnung nach Brennwert ist nicht zulässig.
Fällt ein Messgerät aus, muss der Verbrauch für diesen Zeitraum geschätzt werden. Die Schätzung erfolgt in der Regel anhand des Verbrauchs aus Vorperioden oder des Verbrauchs vergleichbarer Räume. Dasselbe gilt für eine Heizkostenabrechnung bei defekter Heizung, wenn dadurch keine verlässlichen Werte ermittelt werden können.
Heizkostenabrechnung prüfen und Widerspruch einlegen
Vermuten Mieter, dass ihre Heizkostenabrechnung fehlerhaft ist, können sie diese prüfen oder prüfen lassen und Widerspruch einlegen. Wichtig ist, dass sie dabei Frist beachten.
Zunächst muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen. Ist das nicht der Fall, können Nachzahlungen nicht mehr eingefordert werden. Guthaben müssen Vermieter jedoch auszahlen.
Die Heizkostenabrechnung an sich sollte auf formelle Mängel überprüft werden. Stimmen alle Angaben zu den Zeiträumen? Ist der Verteilerschlüssel angegeben? Sind die Gesamtkosten aufgeführt? Sie können beim Vermieter die Einsicht in alle Belege verlangen (Rechnungen für Brennstoff, Wartung, Schornsteinfeger etc.). Zudem können Sie Ihre Heizkostenabrechnung durch Mietervereine prüfen lassen
Haben Sie Fehler festgestellt, können Sie Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung einlegen. Die Frist dafür beträgt 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung.
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