Was ist eigentlich ein Mietvertrag?
Der Mietvertrag regelt die Vermietung eines Mietobjekts zwischen zwei Parteien: dem Mieter und dem Vermieter. Dem Mieter wird im Mietvertrag das entsprechende Objekt zum Gebrauch überlassen. Im Gegenzug entrichtet er dem Vermieter einen vereinbarten Mietzins.
Obgleich sich eine Menge verschiedener Sachen mieten lassen – Autos, Möbel etc. –, findet im deutschen Mietrecht vor allem der Wohnraummietvertrag Beachtung.
Was es bei diesem „Mietvertrag für Haus und Grund“ zu beachten gilt, verrät Ihnen dieser Ratgeber.
Das Wichtigste zum Mietvertrag
Im Mietvertrag wird die Höhe der Miete vereinbart. Betriebskosten sind vom Mieter nur zu zahlen, wenn dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde.
Ein befristeter Mietvertrag kann nur zustanden kommen, wenn der Vermieter einen Grund für die Befristung angeben kann. Ein Untermietvertrag kann zum Beispiel oftmals befristet sein.
Für die ordentliche Kündigung vom Mietvertrag gelten für Mieter und Vermieter unterschiedliche Fristen.
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Wichtige Themen rund um den Mietvertag
Inhalt
Mietvertrag für Wohnraum – Was Mieter und Vermieter beachten sollten
In Deutschland gilt das soziale Mietrecht, bei dem vor allem der Mieter eines Wohnraums geschützt wird. Dabei ist unerheblich, ob der Mietvertrag für ein Einfamilienhaus, ein Appartement oder ein sonstiges Wohnobjekt geschlossen wird.
Der Mieterschutz gilt allerdings nicht für Räume, die zu gewerblichen Zwecken vermietet werden.
Die Rechte von Mieter und Vermieter für Wohnverhältnisse sind in den §§ 549 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt, der Mietvertrag wiederum ist die praktische Anwendung dieses Mietrechts: Die allgemeinen Vorschriften, die das BGB für das Mietverhältnis von Wohnräumen festschreibt, werden hier konkret auf die betreffende Wohnung oder das Haus angepasst. Der Mietvertrag wird in der Regel vom Vermieter formuliert.
Nicht immer ist das Verhältnis von Mieter und Vermieter konfliktfrei. Besteht keine Einigkeit, wer welche Rechte und Pflichten gegenüber dem anderen hat, ist Ärger häufig vorprogrammiert. Viele Streitpunkte lassen sich jedoch schon vorher im Mietvertrag regeln, wie Schönheitsreparaturen, Kündigung oder die Hausordnung.
Mit dem Mietvertrag können beide Parteien noch vor Beginn des Mietverhältnisses eine Vereinbarung hinsichtlich der einzelnen Sachverhalte treffen und diese später bei Bedarf nachlesen. Je präziser und ausführlicher ein Mietvertrag formuliert ist, umso weniger bietet er Raum für Streitigkeiten.
Wer einen Mietvertrag für eine Wohnung abschließt, sollte ihn sich sehr genau durchlesen. Denn obgleich in Deutschland Mieterschutz gilt, gibt es Mittel und Wege, einen Mietvertrag so zu formulieren, dass er dem Mieter schnell zum Nachteil gereichen kann.
Vermieter wiederum sollten beim Aufsetzen vom Wohnungsmietvertrag darauf achten, ihn vermieterfreundlich zu verfassen. Andernfalls kann das soziale Mietrecht den Mieter überbevorteilen, was den Vermieter mit verschiedenen Schwierigkeiten konfrontiert.
Diese Punkte sollte ein Mietvertrag beinhalten, um für beide Parteien möglichst fair zu sein:
Personenangaben
Gemeint sind hier alle wichtigen Angaben zu Vermieter und Mieter. Ziehen mehrere Personen in die Wohnung ein, sollten alle volljährigen Mieter in den Mietvertrag aufgenommen werden.
Die Höhe und Art der Miete
Neben der Kaltmiete müssen Mieter häufig auch die Mietnebenkosten zahlen – allerdings nur, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt ist. Vermieter sollten deshalb darauf achten, die Zahlung der Betriebskosten explizit im Mietvertrag zu vereinbaren.
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten prüfen, ob die Zahlung der Nebenkosten im Mietvertrag als Pauschale oder in Form einer Vorauszahlung festgelegt ist. Sonst tappt einer von beiden unter Umständen in eine Kostenfalle.
Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung – Wo ist der Unterschied?
Legt der Mietvertrag fest, dass die Nebenkosten als Pauschale gezahlt werden müssen, zahlt der Mieter monatlich einen pauschalen Betrag für Kosten wie Strom, Heizung und Wasser. Und zwar unabhängig davon, wie viel er tatsächlich verbraucht. Deswegen kann es vorkommen, dass er mehr zahlen muss, als sein Verbrauch eigentlich rechtfertigt.
Weil er der Pauschale jedoch im Mietvertrag zugestimmt hat, hat er keine Möglichkeit, gegen die Überzahlung Einspruch einzulegen. Gleiches gilt allerdings auch für den Vermieter, wenn die realen Kosten für den Verbrauch die monatliche Pauschale überschreiten.
Wird im Mietvertrag stattdessen eine Vorauszahlung vereinbart, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter am Ende des Jahres eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Bei dieser werden die real entstandenen Nebenkosten mit den Zahlungen des Mieters abgeglichen.
Hat dieser insgesamt während des Jahres zu viel bezahlt, bekommt er den überschüssigen Betrag zurückerstattet. Hat er zu wenig gezahlt, muss er die restlichen Kosten in Form einer Nachzahlung entrichten.
Im Gegensatz zur Pauschale wird also bei der Vorauszahlung am Jahresende exakt so viel bezahlt, wie auch verbraucht wurde.
Die Mietkaution
Auch die Mietkaution ist optional und muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Die Kaution darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen.
Die Vertragsdauer
Es sollte unbedingt festgelegt werden, ob der Mietvertrag unbefristet oder befristet ist. Wollen Vermieter einen befristeten Mietvertrag aufsetzen, muss dieser den Bestimmungen von § 575 BGB genügen. Andernfalls ist er ungültig.
Der Kündigungsverzicht
Ein befristeter Mietvertrag kann eine Klausel enthalten, dass das Mietverhältnis für die gesamte vereinbarte Dauer unkündbar ist. Darauf sollten sich Mieter jedoch nur dann einlassen, wenn sie mit absoluter Sicherheit sagen können, dass vor Ablauf des Vertrags kein Grund für einen erneuten Umzug besteht.
Der zulässige Gebrauch der Wohnung
Beide Parteien sollten sich im Mietvertrag über den zulässigen Gebrauch der Wohnung einigen, z. B. ob eine gewerbliche Nutzung der Wohnung gestattet ist oder nicht.
Kleinreparaturen
Enthält der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel, wird der Mieter verpflichtet, die Kosten für eine vom Vermieter beauftragte Kleinreparatur zu tragen. Der Mietvertrag muss genau festlegen, bis zu welcher Höhe pro Reparatur und im Jahr insgesamt sich der Mieter beteiligen muss. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten darauf achten, dass die Klausel gemäß den Vorgaben des Deutschen Mieterbunds formuliert ist. Andernfalls ist sie ungültig.
Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Soll der Mieter bestimmte Arbeiten wie das Streichen und Tapezieren der Wohnung übernehmen, muss der Mietvertrag eine entsprechende Klausel beinhalten. Andernfalls kann er nicht dazu verpflichtet werden. Zudem ist eine solche Klausel nicht immer zulässig. Dies muss bei Bedarf von einem Sachverständigen geprüft werden.
Die Hausordnung
Die Hausordnung konkretisiert die im Mietvertrag vereinbarten Punkte und kann z. B. genaue Ruhezeiten oder die Haltung von Haustieren in der Wohnung regeln.
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Der Mietvertrag für eine WG
Rein rechtlich gesehen ist ein WG-Mietvertrag ein einfacher Mietvertrag, wie er auch für konventionelle Wohnverhältnisse geschlossen wird. Er kann jedoch in drei Varianten auftreten:
- Ein WG-Bewohner ist Hauptmieter, die anderen sind seine Untermieter. In dieser Variante besteht ein Mietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter sowie jeweils ein Untermietvertrag zwischen dem Hauptmieter und jedem seiner Untermieter.
- Alle WG-Bewohner sind Hauptmieter. In dieser Variante besteht ein einziger Mietvertrag zwischen dem Vermieter und allen Hauptmietern.
- Alle WG-Bewohner sind eigenständige Mieter. In dieser Variante schließt der Vermieter mit jedem Mieter einen separaten Mietvertrag ab.
Am häufigsten tritt die Variante auf, dass alle Mitbewohner als Hauptmieter im Mietvertrag aufgeführt sind. Das hat den Vorteil, dass sie alle gleichberechtigt sind. Keiner kann dem anderen gegenüber eine Kündigung aussprechen – wie es z. B. bei einem Untermietvertrag der Fall wäre – und jeder erhält alle wichtigen Schreiben vom Vermieter.
Der Nachteil für die Mieter (und der Vorteil für den Vermieter) ist die gesamtschuldnerische Haftung. Das bedeutet, dass alle WG-Bewohner für etwaige Forderungen durch den Vermieter aufkommen müssen, selbst wenn nur ein einziger diesen verschuldet hat. Ist z. B. einer der Mitbewohner mit der Zahlung seiner Miete im Rückstand, kann der Vermieter die Schulden von jedem beliebigen Mieter in voller Höhe einklagen.
Was ist ein Einheitsmietvertrag?
Ein Einheitsmietvertrag gilt als Standard für den Mietvertrag und ist als Muster auf verschiedenen Internetseiten zu finden.
Es handelt sich hier um einen vorformulierten Mietvertrag, der das Mietverhältnis allgemein gültig regelt und in den nur noch die individuellen Daten der Beteiligten eingetragen werden müssen.
Vorteil bei einem solchen Standardmietvertrag ist, dass er alle möglichen rechtlichen Probleme abdeckt, die bei der Wohnraummiete auftreten können.
Die Formulierungen erfüllen die Vorgaben des Gesetzgebers, weshalb keine Unsicherheit vonseiten des Vermieters bestehen muss, ob der Vertrag aufgrund eines Formfehlers als ungültig erklärt werden kann.
Ist ein mündlicher Mietvertrag gültig?
Ein mündlicher Mietvertrag gilt als abgeschlossen, wenn eine Partei der anderen ein mündliches Angebot unterbreitet und dieses angenommen wird. Das Angebot sollte die beteiligten Personen, das Mietobjekt, die Höhe der Miete, die Dauer der Vereinbarung und den Zeitpunkt des Einzugs beinhalten.
Der mündliche Mietvertrag unterliegt den gleichen mietrechtlichen Bestimmungen wie der schriftliche. Damit der Mietvertrag absolut gültig ist, müssen sich Mieter und Vermieter über den Abschluss einig sein und dies unmissverständlich zum Ausdruck bringen. Sonst kann der Vertrag später nach § 119 des BGB wegen Irrtums angefochten werden. Inwieweit diese Anfechtung rechtens ist, muss individuell von einem Anwalt geprüft werden.
Der mündliche Mietvertrag hat für Mieter den Vorteil, dass er in der Regel weniger detailliert aufgestellt ist als ein schriftlicher und weniger Sachverhalte regelt. Enthält der Mietvertrag z. B. keine Klausel über Nebenkostenzahlungen, Schönheits- und Kleinreparaturen, Hausordnung und dergleichen, kann der Vermieter diese Punkte nicht im Nachhinein regeln und den Mieter in die Pflicht nehmen.
Im Streitfall ist es allerdings schwer zu beweisen, welche Vereinbarungen bei einem mündlichen Mietvertrag geschlossen wurden.
Wie funktioniert ein befristeter Mietvertrag?
Ein befristeter Mietvertrag wird häufig auch als Zeitmietvertrag bezeichnet. Er kann nur unter bestimmten Voraussetzungen geschlossen werden, die im § 575 Absatz 1 BGB festgelegt sind:
Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
- in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
- die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Kann der Vermieter keinen konkreten Befristungsgrund nennen oder ist dieser nicht im Mietvertrag angegeben, ist die Befristung ungültig. Der Mietvertrag wird dann automatisch auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Bei Zeitmietverträgen gilt eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses: Das bedeutet, dass ein bestehender Mietvertrag nach Ablauf der Vertragsdauer auf unbestimmte Zeit verlängert wird, wenn
- der Mieter den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und
- der Vermieter ihn nicht zur Zurückgabe der Mietsache auffordert.
Der Zeitmietvertrag findet z. B. Anwendung, wenn ein Mietvertrag für eine Ferienwohnung geschlossen wird.
Ist ein Rücktritt vom Mietvertrag möglich?
Für viele Verträge gilt ein allgemeines Widerrufsrecht mit einer Frist von 14 Tagen, in denen ein Vertragspartner von einem bereits unterschriebenen Vertrag zurücktreten kann. Allerdings gilt dieses nicht automatisch beim Mietvertrag.
Der Vermieter kann aber selbst entscheiden, ein Widerrufsrecht im Mietvertrag festzulegen, und so das Recht auf Rücktritt vertraglich vereinbaren. In diesem Fall ist es möglich, den Vertrag aufzulösen, sofern der Mieter die Wohnung noch nicht bezogen hat.
Wurde im Mietvertrag kein Widerrufsrecht festgelegt, kann der Rücktritt vom Mietvertrag nur über einen Aufhebungsvertrag erfolgen. Dieser kann sowohl vor als auch nach dem Einzug geschlossen werden und erfordert das Einverständnis beider Parteien. Wird die Aufhebung nur von einem Vertragspartner gewünscht, hat dieser keinen rechtlichen Anspruch darauf, den Aufhebungsvertrag durchzusetzen.
Der Aufhebungsvertrag ist nicht gleichzusetzen mit der Kündigung des Mietvertrags.
So wird ein Mietvertrag gekündigt
Eine Kündigung kann nur für einen zeitlich unbefristeten Mietvertrag ausgesprochen werden. Zeitmietverträge sind in der Regel unkündbar.
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Handelt es sich um eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter, muss dieser ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung der Mietvereinbarung haben. Die Gründe dafür hat er dem Mieter schriftlich in Form eines Kündigungsschreibens mitzuteilen.
Als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses versteht das Mietrecht vor allem:
- eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter, sofern er diese selbst verschuldet hat,
- die Anmeldung von Eigenbedarf durch den Vermieter für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (Eigenbedarfskündigung) und
- erhebliche Nachteile für den Vermieter, die durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen, sofern dieses eine angemessen wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert.
Die ordentliche Kündigung durch den Mieter
Im Gegensatz zum Vermieter muss ein Mieter keine Gründe angeben, wenn er seinen Mietvertrag kündigen möchte. Die ordentliche Kündigung muss ebenfalls in schriftlicher Form erfolgen.
Anders als bei der Kündigung durch den Vermieter richtet sich die Kündigungsfrist nicht nach Dauer des Wohnverhältnisses, sondern beträgt stets 3 Monate. Im Mietvertrag kann allerdings eine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter (nicht jedoch für den Vermieter) vereinbart werden.
Die außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag
Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung unterliegt die außerordentliche Kündigung keinerlei Fristen und kann von beiden Vertragspartnern ausgesprochen werden. Allerdings müssen wichtige Gründe bestehen, weshalb es einem der Beteiligten nicht zugemutet werden kann, den Mietvertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen.
Solche Gründe sind u. a.:
- Der Mieter entrichtet nicht oder zu spät die im Mietvertrag vereinbarte Miete.
- Der Mieter beschädigt mutwillig oder fahrlässig die Wohnung in erheblichem Maße.
- Der Mieter überlässt die Wohnung unbefugt einem Dritten.
- Der Vermieter stellt die Wohnung nicht zum Zeitpunkt zur Verfügung, der im Mietvertrag vereinbart wurde.
Wann besteht kein Mietvertrag für Wohnraum?
Unter das Wohnraummietrecht fällt nicht der Mietvertrag für eine Garage, es sei denn, sie ist Bestandteil des Mietverhältnisses über Wohnraum. Andernfalls gilt hier kein Mieterschutz.
Gleiches betrifft den Mietvertrag für einen Stellplatz.
(57 Bewertungen, Durchschnitt: 4,42 von 5)
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Sehr geehrtes ‚Team vom Mietrecht,
meine Frage lautet:
unser Mieter hat nach 45 Jahren seine Wohnung gekündigt, weil er ins Altenheim gegangen ist.
Im Mietvertrag wurde damals – 1975 eine Kündigungsfrist von 6 Monaten für beide Parteien (Mieter und Vermieter eingetragen. Es handelt sich um einen Einheits Mietvertrag aus 1975.
Ist diese Kündigungsfrist für den Mieter bindend? oder gilt hier die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten für den Mieter?