Betriebskostennachzahlung: Was tun bei Unstimmigkeiten?

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 6. April 2021

Die Nachzahlung nach der Betriebskostenabrechnung

Eine Betriebskostennachzahlung folgt auf die jährliche Betriebskostenabrechnung.
Eine Betriebskostennachzahlung folgt auf die jährliche Betriebskostenabrechnung.

Wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter mit einer monatlichen Betriebskostenvorauszahlung sich anteilig an den entstandenen Nebenkosten der Wohnung beteiligt, muss der Vermieter ihm nach einem Zeitraum von 12 Monaten eine Abrechnung vorlegen.

In dieser wird verglichen, ob der Gesamtbetrag der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen die tatsächlichen Betriebskosten, die durch den Verbrauch des Mieters entstanden sind, abdeckt. Denn hat er am Ende weniger gezahlt, als von ihm verbraucht wurde, hat der Vermieter Anspruch auf die Zahlung des Differenzbetrags: die sog. Betriebskostennachzahlung.

Doch nicht immer sind sich Mieter und Vermieter über die Nachzahlung der Betriebskosten einig. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was bei Unstimmigkeiten zur Betriebskostennachzahlung zu beachten ist.

Das Wichtigste zur Betriebskostennachzahlung

  • Mieter haben nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung 12 Monate Zeit Widerspruch einzulegen und die Höhe der Betriebskostennachzahlung zu prüfen.
  • Das Verweigern der Betriebskostennachzahlung kann ein berechtigter Grund für die fristlose Kündigung durch den Vermieter sein.

Betriebskostenabrechnung: Nachzahlung ist zu hoch! So können Mieter vorgehen

Gemäß § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) haben Vermieter Anspruch auf eine Nachforderung der Betriebskostenzahlung, wenn die zuvor getätigten Vorauszahlungen den tatsächlichen Verbrauch während des Abrechnungszeitraums nicht abdecken. Demzufolge sind Mieter in der Regel verpflichtet, die Betriebskostennachzahlung zu tätigen.

Mieter haben 12 Monate Zeit, die Betriebskostennachzahlung zu prüfen.
Mieter haben 12 Monate Zeit, die Betriebskostennachzahlung zu prüfen.

Wenn Sie als Mieter allerdings den Eindruck haben, dass die Betriebskostennachzahlung unverhältnismäßig hoch angesetzt ist, können Sie Ihren Vermieter schriftlich um eine Erläuterung der Kostenaufstellung bitten. Dieser ist zur Auskunft verpflichtet und muss Ihnen ggf. Einblick in alle Unterlagen gewähren, die für die Betriebskostenabrechnung relevant sind. Für diesen Widerspruch haben Sie ab dem Erhalt der Abrechnung 12 Monate Zeit.

Setzen Sie dem Vermieter eine Frist, innerhalb der Sie eine Erklärung für die hohe Betriebskostennachzahlung wünschen, und teilen Sie mit, dass Sie die Nachzahlung bis zur Klärung Ihrer Frage zurückbehalten. Alternativ dazu können Sie die Betriebskostennachzahlung auch schon tätigen, kündigen dabei aber an, dass dies unter Vorbehalt geschieht.

Da die Prüfung einer Betriebskostenabrechnung kompliziert sein kann, empfiehlt es sich, Hilfe beim Mieterverein oder von einem Anwalt für Mietrecht in Anspruch zu nehmen. Wird ein Fehler in der Abrechnung entdeckt, weisen Sie Ihren Vermieter schriftlich darauf hin und bitten ihn um Stellungnahme.

Kann Ihnen Ihr Vermieter einleuchtend erklären, warum es sich bei dem betreffenden Posten doch nicht um einen Fehler handelt, müssen Sie die Betriebskostennachzahlung zahlen – sofern Sie dies nicht schon unter Vorbehalt getan haben. Ansonsten können Sie den Betrag einbehalten, bis der Sachverhalt geklärt ist.

Mieter zahlt die Betriebskostennachzahlung nicht – so können Vermieter vorgehen

Der Mieter zahlt die Nachzahlung nicht? Dies kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Der Mieter zahlt die Nachzahlung nicht? Dies kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Was aber können wiederum Vermieter tun, wenn die Höhe der Betriebskostennachzahlung korrekt ist, der Mieter aber trotzdem nicht zahlt?

Tatsächlich besteht für die Nachzahlung der Nebenkosten eine Frist: Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter 30 Tage Zeit, die Nachzahlung zu tätigen. Lässt er diese verstreichen, ohne zu zahlen und legt auch keinen Widerspruch ein, kann der Vermieter zunächst die Betriebskostennachzahlung anmahnen.

Hat der Mieter die Zahlung verweigert, weil er Zweifel an der Richtigkeit der Kostenhöhe hat, kann der Vermieter ihm die Aufstellung der Kosten präsentieren und seine Einwände entkräften. Erfolgte keine Betriebskostennachzahlung, weil der Mieter finanziell nicht dazu in der Lage war, kann sich der Vermieter wiederum zu einer Ratenzahlung bereiterklären.

Bleibt trotz aller Klärungen und Lösungsvorschläge die Betriebskostennachzahlung aus, hat der Vermieter die Möglichkeit, Klage gegen den Mieter einzureichen. Die grundlose oder selbstverschuldete Verzögerung der Betriebskostennachzahlung kann eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter rechtfertigen. Dies ist im Streitfall von einem Gericht zu entscheiden.
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Betriebskostennachzahlung: Was tun bei Unstimmigkeiten?
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17 thoughts on “Betriebskostennachzahlung: Was tun bei Unstimmigkeiten?

  1. Ralf S.

    Hallo es geht um folgendes ,
    Meine Mutter lebte mit ihrem Freund zusammen in einer Wohnung . Der Mietvertrag lief allerdings nur auf seinen Namen. Er zahlte Miete einschließlich Nebenkosten. Aufgrund des Alters musste er in ein Pflegeheim. Deshalb kündigte er den Mietvertrag. Meine Mutter hat dann einen neuen Mietvertrag auf ihren Name bekommen . Kurz darauf ist der Freund meiner Mutter verstorben . Da die beiden nicht verheiratet waren mussten sich seine Kinder um Beerdigung und alle Formalitäten kümmern . Jetzt hat die Vermieterin die Betriebskostenabrechnung für 2018 an meine Mutter geschickt und verlangt das sie diese zahlen müsste weil sie ja zusammen gelebt hätten .
    Meine Frage nun , ist das so zulässig oder müssen nicht die Erben diese Kosten übernehmen da ja der Mietvertrag auf ihn lief .
    MfG Ralf S.

    1. mietrecht.com

      Hallo Ralf S.,

      in der Regel ist die Betriebskostenabrechnung vom Mieter zu tragen und geht im Erbfall auf die Erben über. In diesem besonderen Fall empfehlen wir Ihnen, sich rechtlich beraten zu lassen. Ein Mieterverein oder auch ein fachkundiger Anwalt können klären, inwiefern Ihre Mutter für die Kosten aufkommen muss bzw. mitverantwortlich ist. Wir können eine solche Beratung leider nicht anbieten.

      Ihr Team von mietrecht.com

  2. Karla

    Hallo,
    ich habe eine Frage, mein Vater besitzt ein kleines Mehrfamilienhaus (3 Parteien) eine Partei ist mit folgenden Zahlungen in Rückstand
    Nebenkostennachzahlung 2017 i.H.v. 22,63€ (wurde pünktlich zugestellt und mehrfach angemahnt) keine Reaktion vom Mieter
    Nebenkostennachzahlung 2018 i.H.v. 68,47€ (wurde 1x angemahnt) keine Reaktion vom Mieter
    Mietzahlung Monat Mai 2019 i.H.v. 415€ (wurde heute angemahnt Frist 14 Tage)

    Er hat das persönliche Gespräch mit dem Mieter gesucht, doch der lehnt ab und ist sich keiner Schuld bewußt. Meine Frage, kann mein Vater, wenn die Rückstände nicht binnen 14 Tagen beglichen werden die ordentliche Kündigung aussprechen oder muß er warten bis der Mieter mit 2 Mieten im Rückstand ist?

    ich muß dazu sagen, daß mein Vater viel in den Wohnraum investiert und die Wohnungen teilweise besser ausgestattet sind als in manchen Neubauten und die Miete liegt bei 9,40€/qm.
    Ausstattung: Einbauküche mit E-Geräten (außer Waschmaschine), Parkettboden, neue Wohnungstüre (2017) die ist Schall, Wärme und Einbruch geschützt, da diese eine 3fach Verriegelung besitzt, neue Fenster (2017) ebenfalls Schall, Wärme geschützt, sowie Rolläden (elektr. Einbau 2016)

    Für eine zeitnahe Rückmeldung danke ich vorab

    Beste Grüße
    Karla H.

    1. mietrecht.com

      Hallo Karla,

      eine Kündigung ist bei Mietrückständen ist in der Regel dann möglich, wenn Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete bezahlt haben oder bei Teilzahlungen in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Rückstände insgesamt höher sind als eine Monatsmiete. Zahlt der Mieter mehr als zwei Monate nur Teilbeträge, ist die Kündigung dann möglich, wenn die Gesamtsumme der Rückstände mindestens zwei Monatsmieten beträgt. Inwieweit die Nebenkostenzahlungen in die Begründung einfließen können, sollten Sie mit einem Anwalt abklären.

      Ihr Team von mietrecht.com

  3. Kamila

    Hallo,

    den Fehler aus dem letzen Jahr haben wir erstmal jetzt entdeckt. Als Folge haben wir 800€ nachgezahlt. Jetzt, nach dem Erhalt des drittes Abrechnung sehe ich es erst, dass die Werte für 2016-2017 doppelt so hoch gerechnet sind – Grund : Ablesewert vor dem Vorjahr = 0. Was kann ich damit noch tun, die Rechnung ist glatt vor einem Jahr angekommen, das Geld haben wir über Ratenzahlung (6 Raten) nachgezahlt.

  4. Natalie H.

    Hallo,

    darf der ehemalige Vermieter bei Offenständen das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung, trotz festen Ratenplan welcher monatlich bedient wird, ohne gegenseitige Absprache einbehalten um das Guthaben und die Offenstände zu verrechnen?

    Ich bin letztes Jahr umgezogen, woraus sich einige Differenzen ergaben. Über diese Differenzen wurde über anwaltlichen Weg ein Ratenplan mit festen Raten vereinbart. Nun kam letzten Monat die Nebenkostenabrechnung vom letzten Jahr, aus dem sich ein Guthaben ergibt.
    Nach Mitteilung der Bankverbindung hätte das Guthaben zum 12.09. ausgezahlt werden sollen. Stattdessen erhielt ich an diesem Tag ein Schreiben, in dem steht, dass das Guthaben verrechnet wird.
    Darf der Vermieter das so praktizieren?

    Vielen Dank und mit besten Grüßen

    Natalie H.

  5. Maria

    Hallo, ich habe eine Frage. Wir haben Ende Dezember 2019 unsere Betriebskostenabrechnung für 2018 bekommen. Was für uns völlig u verstandlich ist, dass wir auf einmal über 200 € nachzahlen sollen, obwohl wir in den Vorjahren nie nachzahlen mussten. Das kommt uns nicht ganz koscher vor. Zum anderen gibt es keine lückenlose Dokumentation über unsere Abrechnungen. Wir wohnten von 2010 – 2019 in besagter Wohnung. Allerdings fehlen uns die Abrechnungen für 2010, 2012 und 2015. Sind wir nun verpflichtet die Nachzahlung zu leisten oder ist der Vermieter erst einmal verpflichtet die fehlenden Abrechnungen nachzureichen? Mit freundlichen Grüßen Maria

  6. Nina

    Hallo, ich möchte fragen, wir leben seit dem 1. Februar 2019 in einer staatlichen Wohnung, aber heute hat der Eigentümer unseres vorherigen Hauses angerufen und gesagt, wir haben Schulden für 2018, nachdem wir 800 Euro bezahlt haben, und die Wohnung ist 40qm groß das ist nicht real. Das Jahr war 1200 €, dann 800 € jetzt wieder 800 € für 2018. 2018 war ich im Jobcenter, aber jetzt bin ich nicht mehr. Ich habe keine Möglichkeit, diese Anzahlung zu bezahlen, die für ein 40 Quadratmeter großes Haus nicht real sein kann. Was ich tun kann, gibt er mir den Brief für 2018, und jetzt sind wir 2020.

    1. mietrecht.com

      Hallo Nina,

      wenn es sich hierbei um die Nebenkostenabrechnung handelt, muss diese in der Regel spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen. Kommt diese zu spät, können in der Regel keine Nachforderungen angebracht werden. Sie sollten die Abrechnung von einem Mieterverein prüfen lassen und bestimmen, ob diese rechtzeitig eingetroffen bzw. die Summen gerechtfertigt sind. Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten.

      Ihr Team von mietrecht.com

  7. Frank

    Hallo,
    wir sind Mieter bei der Vonovia und müssen uns leider seit Jahren mit fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen herumärgern. Ich will hier gar nicht von den internen Rechnungen für angebliche Hausmeister- und andere Dienstleistungen sprechen. Konkret geht es um die Stromnebenkosten in der Heizkostenabrechnung, die so um 5% liegen sollten, bei uns aber zwischen 40-50% liegen und den seit letzten Jahr um 2300% !!! gestiegenen Wartungskosten. Natürlich erheben wir jedes Jahr Einspruch, nur ändern tut sich nichts. Mein eigentliches Anliegen ist nun, dass durch die vollkommen unrealistisch gestiegenen Wartungskosten Nachzahlungen anstehen. Da es wohl inhaltliche Fehler sind, müssten wir diese bezahlen. Nur ändert sich dann erst recht nichts, da nutzt auch das Zurückbehaltungsrecht nichts. Schreiben werden ohnehin so gut wie nie beantwortet. Der logische Schritt wäre nun, einen Anwalt einzuschalten, aber auch das ist nicht so einfach. Erst einmal mit Kosten verbunden und dann haben wir auch noch keinen gefunden, der sich dem Thema annehmen würde, da viel Arbeit im Gegensatz zu dem geringen Streitwert steht…
    Was können Sie uns raten? Vielen Dank.

    1. mietrecht.com

      Hallo Frank,

      eine rechtliche Beratung sowie Unterstützung kann auch ein örtlicher Mieterverein anbieten. Auch der Mieterschutzbund bietet in der Regel eine Rechtsberatung an und kann bei der Prüfung der Abrechnung unterstützen.

      Ihr Team von mietrecht.com

  8. M. Thoermer

    Hallo,

    2018 habe ich mein Atelier für ein Jahr untervermietet. Abgeschlossen hatten wir einen Untermietvertrag für “Kontore, gewerbliche Räume und Grundstücke”. Das Mietverhältnis war problemlos, Miete und Nebenkosten wurden bezahlt und die Kaution auch zurückgezahlt. Nun kam die Betriebskostennachzahlung mit einem erhöhten Verbrauch den die Untermieterin nicht zahlen möchte. Im Vertrag steht “Die Energiekosten und andere vom Mieter aufzubringende Entgelte sind Teil des Mietzinses i. S. §554 BGB.”. Ist Sie zur Zahlung der zusätzlichen Betriebskosten verpflichtet?

    Vielen Dank vorab!

    1. mietrecht.com

      Hallo M. Thoermer,

      sind verbrauchsabhängige Nebenkosten auch im Untermietvertrag vereinbart, sind dies in der Regel dann vom Untermieter auch zu zahlen. Das schließt üblicherweise auch Nachzahlungen ein. Im Zweifel sollen Sie sich rechtliche Unterstützung holen und den Mietvertrag auch entsprechen nochmals überprüfen lassen.

      Ihr Team von mietrecht.com

  9. Nadine

    Guten Morgen,

    ich habe eine Frage. Wir sind am 01.06.2019 in die Wohnung eingezogen die Vorher leer stand und nun haben wir eine Betriebskostenabrechnung erhalten bis zum 31.12.2019.
    1. Frage
    – eigentlich muss eine Abrechnung für den Zeitraum von 12 Montaen erstellt werden und nicht für ein Kalenderjahr oder?
    – der Verteilungsschlüssel ist nun bei den Gradtagen mit 430 Gradtage (Nutzung) und 470 Gradtagen berechnet worden und bei dem Tagen sind sie von Nutzungstagen von 214 Tagen und 245 Tagen ausgegangen. Normal hätte aber bei den Gradtagen mit einem Wert von 1000 und bei den Nutzungstagen 365 Tage gerechnet werden müssen und nicht wie hier mit 470 und 245.

  10. Manuela H

    Hallo und guten Abend!
    Ich bin Mitte November letzten Jahres aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Bei der Wohnungsübergabe habe ich nach der aktuellen Nebenkostenabrechnung gefragt und mein Ex-Vermieter antwortete, dass er sie mir per WhatsApp schicken würde. Da bis Mitte Dezember jedoch nichts kam, habe ich ihn an die Erstellung der Nebenkostenabrechnung erinnert. Er hat mir daraufhin ein Foto davon geschickt, mit den Worten: “Hier die von Ihnen geforderte Kopie der NK-Abrechnung!”
    Es ergibt sich für mich eine Nachzahlung, jedoch ohne Fristsetzung oder Angabe seiner Bankverbindung. Nun meine Fragen:
    Bin ich verpflichtet, auf diese Nachricht zu reagieren (z.B. Frage nach seiner Bankverbindung und Zahlungsfrist)? Ist diese “Zustellung” der Abrechnung überhaupt rechtens? Wenn ja, kann er davon ausgehen, dass ich seine Bankdaten noch habe und mit Zusendung des Fotos der Abrechnung meine Zahlungsfrist zu laufen begann?
    Ich bin gespannt auf Ihre Antwort! Vielen Dank schonmal!

    Viele Grüße, Manuela

  11. Leyla

    Hallo.
    Ich habe eine Frage. Im Februar 2020 erhielt ich eine Rechnung für das Kalenderjahr 2018. Ich habe die Zahlung nicht geleistet, weil mein Vermieter (eine Firma) meine E-Mails nicht beantwortet hat. Muss ich diese Zahlung trotzdem leisten? Ist es normal, dass ich 2020 sowohl für 2018 als auch für 2019 Jahre erhalten habe? Ich habe meinen Vertrag am 01/07/2018 begonnen. Vielen Dank im Voraus.

  12. Edgar2020

    Hallo und guten Tag,

    ich habe folgendes Problem:
    In den Jahren 2015 – 2017 wurde in dem Miethaus in welchem ich zur Miete wohne, das Dachgeschoss aufgestock und 5 neue Wohnungen geschaffen. In der BK-Abrechnung für 2017 wurde einmalig die Gesamtfläche des Hauses um 30,00 m2 (1 kleine Wohung mit 30,00 m² )nach oben angepasst. Die großen Dachgeschosswohnungen (insgesamt mind. 300 m²) tauchen seid dem nicht in den Abrechnungen auf und wir haben exorbitant hohe NAchzahlungen – mein Vermieter ignoriert meine Einwände dazu. Ich habe die Zahlung mit Hinweis auf die fehlenden Dachgeschossflächen und damit einer falschen Verteilung der Kosten zurückbehalten. Was kann ich tun??

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