Klausel im Mietvertrag: Corona könnte neue Regelungen zur Folge haben
Im Zuge der Corona-Pandemie traten besonders im Mietrecht einige Probleme zu Tage, für die es im Allgemeinen kaum entsprechende Regelungen gibt. Der Umgang mit den Pandemie-Maßnahmen ist zum Beispiel im Gewerbemietrecht ein wichtiger Punkt. Um besser mit solchen oder ähnlichen Situationen umgehen zu können, ist zukünftig davon auszugehen, dass eine spezielle Pandemie-Klausel im Gewerbemietvertrag eingebunden wird.
Darüber hinaus stellt sich auch die Frage, ob bestehende Klauseln die Folgen der Pandemie bereits jetzt abdecken. Im nachfolgenden Ratgeber erläutern wir, ob Vereinbarungen wie eine Force-majeure-Klausel auch als Pandemie-Klausel im Mietvertrag fungieren können und ob Vertragsanpassungen hier eine Option sind.
Das Wichtigste zur Pandemie-Klausel im Gewerbemietvertrag
Nein, eine gesetzliche Pflicht für Regelungen zu Pandemien im Mietvertrag besteht derzeit nicht. Wollen Mieter und Vermieter den Umgang mit solchen Situationen festlegen, ist eine entsprechende Klausel allerdings empfehlenswert. Den Link zu einem Muster finden Sie hier.
Unter Umständen ist es möglich, dass sich Mieter im Rahmen des Mietrechts unter Corona auf eine Force-majeure-Klausel beziehen können. Welche Folgen die Anwendung der Klausel hat, hängt von den Formulierungen ab. Neben einer Vertragsauflösung ist beispielsweise die Aussetzung der mietvertraglichen Pflichten möglich. Mehr dazu lesen Sie hier.
Das lässt sich pauschal nicht bestimmen. Mieter von Wohnraum fallen im Zusammenhang mit Corona in der Regel nicht unter die gesetzlichen Bestimmungen zur Störung der Geschäftsgrundlage. Ob Mieter und Vermieter dennoch spezielle Vereinbarungen treffen wollen, bleibt ihnen überlassen.
Inhalt
Gewerbemietvertrag: Höhere Gewalt als Pandemie-Klausel?
Kaum ein Gewerbemietvertrag beinhaltet derzeit besondere Regelungen oder Klauseln, die auf eine pandemische Lage ausgelegt sind. In neu abgeschlossenen Verträgen können entsprechende Formulierungen zukünftig für mehr Sicherheit und auch mehr Flexibilität sorgen. Das löst allerdings nicht das Problem bei bestehenden Vereinbarungen. Welche Möglichkeiten haben Mieter und Vermieter, wenn es darum geht, die Folgen einer Pandemie mietrechtlich abzusichern?
Auch wenn es keine spezifische Corona-Klausel im Mietvertrag beim betreffenden Gewerbe gibt, bedeutet dies nicht, dass bestimmte Aspekte nicht doch bereits geregelt sind. Zunächst sollten die Mietvertragsparteien klären, ob vorhandene Vereinbarung als Pandemie-Klausel fungieren können.
Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn in einem Gewerbemietvertrag Vereinbarungen für Szenarien zur höheren Gewalt definiert sind. Eine solche „Force-majeure-Klausel“ (Höhere-Gewalt-Klausel) umfasst in der Regel externe Ereignisse, die unverschuldet und unabwendbar eintreten. Abmachungen dieser Art sollen Streitigkeiten vorbeugen und die Auslegung bestimmter Sachverhalte klarer regeln.
Damit Mieter sich auf „Force Majeure“ berufen und sie als Pandemie-Klausel für ihren Gewerbemietvertrag nutzen können, muss geklärt werden, ob Corona unter höhere Gewalt fällt oder nicht. Je allgemeiner die Formulierungen sind, desto schwieriger kann es sein, diesen Anspruch geltend zu machen. Mieter haben jedoch oft die Möglichkeit, mit dem Vermieter über eine Erweiterung der bestehenden Vereinbarungen zu verhandeln und die Inhalte zu konkretisieren, damit diese bei zukünftigen ähnlichen Ereignissen Anwendung finden können.
Gibt es jedoch eine Anpassung oder Formulierung, welche Seuchenausbrüche schon einbezieht, ist es wahrscheinlicher, dass auch COVID-19 als höhere Gewalt anerkannt wird.
Üblicherweise gelten behördlich angeordnete Maßnahmen wie Quarantäneverordnungen, Geschäftsschließungen oder Ausgangsbeschränkungen als Indiz für das Vorliegen höherer Gewalt. Letztendlich ist es jedoch vom jeweiligen Einzelfall abhängig, ob die Klausel wirksam ist oder nicht.
Wichtig: Eine Force-majeure-Klausel muss explizit im Mietvertrag festgehalten sein. Ohne eine solche können sich Mieter nicht auf höhere Gewalt berufen.
Folgen höherer Gewalt: Was bewirkt eine solche Klausel?
Sind vertragliche Bestimmungen zur höheren Gewalt vorhanden, beinhaltet diese in der Regel auch die Folgen, die sich aus deren Anwendung ergeben. Im Allgemeinen sind dabei folgende Punkte denkbar:
- Automatische Auflösung des Vertrags bei Geltendmachung
- Aussetzung der Vertragspflichten für den Zeitraum der Geltendmachung und Wiedereinsetzung nach Ende dieser
- Zeitspanne für die Aussetzung der Vertragspflichten mit dem Zusatz, dass beim Überschreiten der Zeitspanne ein besonderes Kündigungsrecht bzw. eine Vertragsauflösung zum Tragen kommt
Welche konkreten vertraglichen Pflichten von der Geltendmachung dann betroffen sind, hängt vom Mietvertrag ab. Die jeweiligen Rechtsfolgen müssen im Vertrag allerdings immer formuliert sein. Mieter können also nicht von sich aus bestimmen, dass die Anwendung der Klausel eine Kündigung des Vertrags oder eine Kürzung der Miete zur Folge hat.
Keine Pandemie-Klausel im Mietvertrag: Welche Möglichkeiten gibt es?
Gibt es keine Force-majeure-Vereinbarung die als Pandemie-Klausel für den Gewerbemietvertrag fungieren kann, stellen auch in diesem Fall Nachverhandlungen eine Option dar. Im Rahmen der gesetzlichen Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB, kann eine Vertragsanpassung eventuell schon für die bereits vorliegenden Umstände während der Corona-Krise erfolgen.
Gesetzliche Vorgaben für den Inhalte einer Pandemie-Klausel für einen Gewerbemietvertrag existieren derzeit noch nicht. Die Vertragsparteien können im Gewerbemietrecht im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften in der Regel jedoch frei verhandeln.
Wichtig ist, dass diese Vertragserweiterungen eine Definition beinhalten, was unter höhere Gewalt zu verstehen ist. So sollte eine neu formulierte Pandemie-Klausel im Mietvertrag ausdrücklich Pandemien, Epidemien, Seuchen oder staatliche Quarantäneanordnungen sowie Geschäftsschließungen bzw. Ausgangsbeschränkungen als höhere Gewalt benennen. Eine weitere Option ist, dass sich Vereinbarungen in der Klausel auf konkrete staatliche oder behördliche Maßnahmen und deren Folgen beziehen, ohne von höherer Gewalt auszugehen. Wie Vertragspartner das vereinbaren, ist ihnen überlassen.
Neben der Definition konkreter Umstände für die Anwendung sollte auch eine neue Pandemie-Klausel in einem Gewerbemietvertrag die Folgen der Geltendmachung beinhalten. So können sich Vertragsparteien zum Beispiel auf Regelungen für ein spezifisches Rücktritts- oder Kündigungsrecht bei pandemischen Lagen einigen. Möglich sind auch Vereinbarungen zu temporären Mietreduzierungen oder zu einer Stundung von Mietzahlungen.
Ratsam ist es, die neuen Pandemie-Klauseln rechtlich durch einen fachkundigen Anwalt prüfen zu lassen. Sind sie beispielsweise zu ungenau formuliert oder bedeuten für eine Vertragspartei grobe Nachteile, können sie unwirksam sein oder im schlimmsten Fall gegen geltendes Recht verstoßen.
Wie die Formulierung einer neuen Vereinbarung oder für eine Force-majeure-Klausel aussehen kann, können Sie sich unter anderem auf der Webseite der Internationale Handelskammer (ICC Germany e. V.) ansehen. Die ICC stellt ein PDF-Dokument zum kostenlosen Herunterladen bereit, welches Sie für eine Pandemie-Klausel in einem Mietvertrag als Muster nutzen können. Das Dokument ist unter folgenden Link abrufbar: www.iccgermany.de/
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